今天我要給大家分析一個城市，一個窮國的首都，它的房產投資收益回報率在18年去到全球第一。這背后藏著怎樣的玄機，這個城市還能不能投資呢？我們來一探究竟。一.這個窮國首都，憑什么成為全球房產回報第一？?1.2018金邊的房價漲幅、收益回報率年初

今天我要給大家分析一個城市，一個窮國的首都，它的房產投資收益回報率在18年去到全球第一。

這背后藏著怎樣的玄機，這個城市還能不能投資呢？我們來一探究竟。

一.這個窮國首都，憑什么成為全球房產回報第一？

? 1.2018金邊的房價漲幅、收益回報率

年初，胡潤研究院與不動產管理機構斯維登集團，發布了一份《2018年度全球房價指數》和《2018年度海外置業投資回報指數》。

報告顯示，柬埔寨的首都金邊以16.7%的房價漲幅位列全球第一。當然中國的房價漲幅也不差，前二十有12個城市是中國的，旅居城市的海口、三亞也位列第4、第15名。

所以我一直堅定看好中國的樓市和旅居房產，雖然近半年樓市有所降溫，但大趨勢上一定是向好的。

說回金邊，它除了房價漲幅第一，還是全球投資回報率第一的城市，投資回報率高達29.4%。

相比而言，中國在這方面就遠遜色于金邊了，大家都知道中國的租金回報率很低，能有3%、4%就很好了，而且又不存在匯率的升值收益，所以以人民幣來衡量，總體的投資回報率不突出也很正常。

那么問題來了，金邊，這樣一個窮國家的首都，很多朋友可能聽都沒聽過的一個國家和城市，為什么它的房價漲幅和投資回報居然能雙雙位列全球第一？這就是接下來我要告訴大家的。

? 2.憑什么金邊房產成為全球收益第一？

（1）政局穩定，國家快速發展

柬埔寨實行的是君主立憲制，這種制度都是由首相來掌握政治強權的。在去年7月的大選中，柬埔寨首相洪森再次連任，從1985年掌權一直到了現在已經快有34年了，他掌權的時候，我們很多粉絲都還沒出生。

洪森連任之前，柬埔寨的政權還有一些不確定性，很多人會對投資柬埔寨存在猶豫。

就跟我之前給大家推薦金邊一樣，我一直有給大家分析柬埔寨的政局，告訴大家洪森連任十拿九穩，大選前正是入手的機會，但是很多人還是在觀望。等洪森確定連任之后，政局的不確定性一掃而空，大量投資涌入柬埔寨，這時候房價迅速反應立馬漲了一波。

也許有人會覺得，這種政權壟斷不是好事，但是正因為洪森的強勢掌權，柬埔寨才迎來了30多年和平穩定時期。

一個落后國家要走向發達國家，在特定的時期，非常需要一個強勢的政府，看看我們國家就知道了。在洪森的掌控下，柬埔寨經濟發展迅速，近8年GDP增速幾乎都在7%以上，去年更是達到7.3%，比我們國家6.6%還高。

回顧我們中國過去的房價發展，與高房價漲幅相伴隨的不就是我們經濟的高速發展，GDP的高增速嗎？一個國家的經濟快速發展就是房價上漲最大的支撐，柬埔寨的經濟發展在迅速發展，首都金邊的房價漲幅高就不足為奇了。

（2）城鎮化進程的快速推進

柬埔寨的快速發展和房價的迅速上漲，離不開城鎮化進程的快速推進。不管是哪個國家，在發展的初中期，城鎮化都是對房價推動極其重要的發展力量。

2015年，柬埔寨的城鎮化率只有20%，城鎮化率雖然低，但20%的城鎮化率剛好是邁入快速發展期。咱們中國，在80年代城鎮化率達到20%后，城鎮化進程就開始加速發展。

當然，這其中離不開中國改革開放的重要作用，但柬埔寨現在同樣也是采取積極的對外開放策略，大力吸引投資。

所以，現在的柬埔寨是全球城鎮化率最快的國家之一，每年有16.2%的人離開農村到城市尋找工作。根據柬埔寨城市發展戰略中心的研究報告，到2030年柬埔寨城鎮化率將達到44%，也就是說15年要提高24%，而這個過程咱們中國用了25年。

即使未來15年柬埔寨的城鎮化速度只有預計的一半，2035年城鎮化率也將達到32%，這個速度仍然不比咱們中國慢，城鎮化率從20%-32%咱們中國用了19年。

所以你會發現，柬埔寨到處在搞基建，尤其是金邊，還計劃今年開建3條輕軌。從金邊至西哈努克的全國第一條高速公路也準備在這個月開通了。

其它的水電站、大橋、機場各種基建也都在啟動，而且大部分都是中國援建的，連首相府都是云南建工集團承建的。

（3）人口完美的金字塔，外來人口不斷流入

一個國家經濟要持續高增長，有一個因素非常關鍵，大家想想過去的中國就知道了。沒錯，就是人口，而說到底，是紅利期人口。就是不用他人撫養，而且能夠貢獻巨大勞動力的人口。

人口紅利期的國家，有一個非常重要的特征：那就是人口結構呈現的年輕化。柬埔寨就是這樣的一個國家，50%的人口年齡在22歲以下，全國人口平均年齡僅27歲。

這么年輕化的人口結構的最主要原因就是柬埔寨過去的高生育率。尤其是在1980年-2000年，柬埔寨保持著5左右的的生育率，也就是一個家庭至少有5個孩子。

這不就是60-70年代的中國嗎？到現在這些人口基本已成年，這不就是赤裸裸的青壯年勞動力嗎？尤其對于一個國家發展的前期，以低端制造業為核心的柬埔寨來講，這就是推動經濟發展的最大引擎啊。

作為首都的金邊更是柬埔寨的人口黑洞。由于柬埔寨全國的人每年都在陸續不斷的涌向首都金邊，就跟我們涌向北京深圳一樣，2018年金邊人口近300萬人，其中有150萬人是外省人口。有統計數據顯示，2011-2016年間，金邊人口增速高達5.1%。而且在金邊的人口中，外籍人口占了很大比例，常住外籍人口有20-30萬。

就像90年代的上海一樣，金邊這個城市充滿了年輕、活力的氣息，而且不斷地有外資和外國人涌入。既有大量的年輕人口流入，又有有錢的外國人支撐，所以金邊的租金回報率才能達到6.5%。

（4）一帶一路下的資金流入

一帶一路戰略是中國的國家級核心戰略，緊鄰中國的東南亞是一帶一路的重要輻射區。而柬埔寨，即使位于東南亞的中心位置，又是咱們中國歷來的鐵桿粉絲，自然就成了我們一帶一路的首要合作伙伴和受益對象。截至2018年底，中國累計投資柬埔寨162億美元。

從2015年的4.2億美元，增長到2016年的6.26億美元，到17年14.31億美元，再到去年的36億，芝麻開花節節高，3年時間增長了8倍多，中國對柬埔寨的投資增速驚人。

更關鍵的是，18年中國對柬埔寨的投資已經占了柬埔寨外國投資額的53%了，也就是說柬埔寨一半的外國投資都來自中國。

很簡單的道理，資金往哪流，哪里的資產就會上漲。咱們國家投上百億美元，也就是上千億人民幣到柬埔寨這個18萬平方公里的小國，房價上漲有什么有奇怪的呢？中國這么大一個市場，14億人，960萬平方公里，08年救市也只是4萬億而已。

（5）東南亞唯一以美元計價的房產

整個東南亞，幾乎所有國家流通的貨幣都是本國貨幣，唯獨只有柬埔寨這個國家是流通美元。

實際上，柬埔寨已經是全球第三大美元資產國，從這張全球美元使用區的劃分圖你會發現除了美國本土之外，全世界以美元為主要流通貨幣的地方其實是屈指可數的，但是美元又是一個全球硬通貨，作為全球的第一大貨幣，美元擁有比其它貨幣更加穩定的信用和價值。

所以，買這個國家的房產就等于持有美元資產，意味著資產的保值和升值，這是很多國家房產所沒有的優勢。

所以金邊的投資回報率為什么這么高，這離不開它美元升值的收益，足足6.2%，幾乎相當于租金收益的6.5%了。

好，金邊為什么投資收益率為什么這么高相信大家已經很清楚，也很理解。很明顯，金邊的房產是有強大的價值體系支撐的。但是海外投資除了價值分析，我們還必須關注一個非常關鍵的，那就是風險。

二.風險和機會并存，這樣投資才能實現翻倍

? 1、你必須清楚投資柬埔寨的風險

（1）不買首都，買西港

近年來隨著柬埔寨經濟發展，西哈努克這個柬埔寨的港口城市也成為了很多投資者的投資標的。

西哈努克是柬埔寨唯一的一個港口城市，很多人把它對標為中國的深圳。的確它也是全柬唯一一個經濟特區，同時也是免稅港。中國來柬埔寨投資的公司，除了首都金邊最多之外，其次就是西哈努克，“一帶一路”政策里很多項目便選址在西港。

所以很多人去到西哈努克買地、建房、買房，地價一路攀升，去年西哈努克部分地區的土地價格甚至翻倍增長，有的公寓租金甚至一年漲5倍。

但在我看來，西港就是柬埔寨房產投資的一個坑。近幾年，西港發展的迅猛主要還是由博彩業帶動起來的。

早在2014年就有博彩進入西港了，而且西哈努克港是柬埔寨唯一可以合法博彩的地方。正因為如此，國人很多在西哈努克港搞賭場，最近幾年，西港的酒店、客棧、排屋等不動產都被中國人包下來開賭場，導致大量熱錢涌入。

而房地產市場一向是資金最大的蓄水池，熱錢的涌入導致短期內西港地價猛漲，大有與金邊土地價格一爭高下的趨勢。很多開發商拿地建設，向國人進行售賣。

其實這種模式跟國內三四線城市的現狀非常類似，炒房客瘋狂涌入，雖然看起來房價是上漲了，但是風險極大，誰都不敢保證自己是不是最后一波韭菜。

在我看來，西哈努克雖然是柬埔寨的熱點城市，但是博彩業難以對這個城市的產業形成支撐。

一個城市產業必須要提供大量的創業、就業人群才是經濟發展的根本，而靠博彩業帶來的繁榮只是表面繁華，并不能給西港的房地產市場形成支撐。

而且西港人少地多，地價都已經被炒了起來，泡沫也越來越大，如果選擇盲目跟頭，那就無異于擊鼓傳花，到你手上只能成為爛攤子，房價漲不了就不說了，更為嚴重的是，以后你的房子轉手給誰呢？如果有人拉你去西港買房、買地，在我看來都是騙子，你可以直接把他拉黑。

（2）來路不明的開發商

投資有個原則：賺錢是后話，資金安全才是基礎。在柬埔寨投資房產，選擇開發商很重要，要對開發商的實力和背景做一個清晰了解。

柬埔寨有一部分開發是國內一些私人去城建的，拿著千萬都不到就敢去建房子賣，能不能收樓都是個大問題。

從去年到現在，很多私人小老板都有找到過我，讓我幫他推薦金邊他們自建的房子，給我允諾傭金很高，了解完他們項目基本上都被我拉黑了。

買了之后，得當心收樓，收樓之后當心質量不好，住進去之后又擔心管理不好，我們為什么要花錢去國外遭這個罪呀。我大胡子說房專業客觀做分析，實實在在做生意都照樣活得很好，我憑什么要賺這些對不起良心的錢呢？

另外，在金邊還有一些金邊當地人開發的項目，因為經驗和開發能力問題，整個建筑的質量是非?？皯n的，我看過幾個項目，那些墻體的厚度都沒有我的手指并列那么厚，承重柱橫截面的大小只有我們平常見的一半左右，建好沒多久墻皮就脫落了，這種質量的房子，看著就搖搖欲墜，你敢買嗎？

所以，在金邊選開發商，我們都會詳細調查開發商的背景、資金實力、過往的建成項目情況等等，買一套房子，掙錢是目標，但是確保能收樓收到質量好的樓市基本保障啊。到現在，我們推薦了近兩年的柬埔寨，我們也只給大家推薦過兩個開發商的項目。

（3）用非閑置資金進行投資

我要提醒大家一點：千萬別因為金邊的投資回報高就沖動投資！買房不是買股票，隨隨便便就能買入賣出。投資金邊可以，但要用你閑置的資金投資。投資金邊，你必須要報著起碼持有5年的心態去投資，持有5年，你會迎來一波真正的大漲幅，同時5年后才是轉手成熟的第一時機。

那些國內剛需都沒解決，或者手頭錢是有其他用途的，哪怕金邊的房價漲幅再高，都與你無關。

從去年到現在，我們已經陸陸續續拒絕了好些個粉絲跟我去考察柬埔寨。自己的剛需都沒解決就想跑去柬埔寨投資，計劃著1年內漲一波之后賣掉之后，再回到國內買。

你節奏都搞亂了，我先不說你1年內轉手難，漲幅小。哪怕就算成立，我希望在剛需沒解決之前一定要集中火力搞定剛需先，不然踏錯一步，就全亂了。記住，柬埔寨的房產投資收益是你的資產分散配置、復制中國似發展紅利的額外投資，而不是你用來解決國內高房價、幫你在國內買房的途徑。

好，風險給大家明確了。接下來，教大家在金邊如何選房，如何才能選好房。

? 2.金邊怎么挑到高回報的項目？

（1）地段永遠第一

不管在什么地方買房，地段都是最重要。正常發展過程中，一個城市的房價肯定是市中心最先領漲的，所以買房一定要緊抓核心地段。

而金邊最繁華的中心地段就是安達大廈周邊，所以金邊買房，要以安達大廈為中心，向南、向西、向北的6公里左右范圍內，至于向東，由于河流的阻隔，價值的傳遞比較艱難。

所以，綜合整個金邊的發展格局，可以不挑最核心的區域，畢竟最核心區域也最貴。也至少要挑金邊的近中心區域，具有很大發展空間的項目。

（2）大開發商

選錯開發商的危害，前面已經跟大家說得很清楚了。開發商不僅是你投資海外房產資金安全的保障，而且還是你后期轉手難易程度和房產增值空間的重要因素。但是大家又往往不了解國外的開發商，所以，最靠譜的，就是挑一些大家熟悉的，國內知名開發商開發的樓盤。

先不說產品質量，就算萬一出了問題，你好歹還有個解決的去處。

（3）性價比高

大家去金邊買房肯定是投資而不是自住，所以不一定要去挑那些房價最貴的項目。金邊有一些項目房價已經去到3000美元/㎡甚至3500美元/㎡，說實話有點不太劃算了。

投資講究低買高賣，我更建議大家挑2000-2500美元/㎡的項目，價格不會太高，地段也靠中心，這個價位的項目， 5年內大道高投資回報完全沒問題。當然，也不是越便宜越好，那些1000多美元/㎡的項目很多都是偏僻到連路都沒修好，大家寧愿不買也不要去貪那個便宜。