萬科如園新房價格暴跌（萬科遇到了比）

20年前，當萬科前董事長王石忍痛把旗下萬佳百貨賣給華潤、徹底告別多元化業務時，他肯定沒想到，20年后，多元化又被撿了回來，成為萬科的重點發展對象。不久前，萬科在內部轉型發展通氣會上宣布，要“全面加速轉型發展”，為此，啟動了一系列組織和人事安

20年前，當萬科前董事長王石忍痛把旗下萬佳百貨賣給華潤、徹底告別多元化業務時，他肯定沒想到，20年后，多元化又被撿了回來，成為萬科的重點發展對象。

不久前，萬科在內部轉型發展通氣會上宣布，要“全面加速轉型發展”，為此，啟動了一系列組織和人事安排。調整主要有兩件事：一個是地產業務精細化，鞏固提升基本盤；另一個是從房地產開發為主，轉到開發與經營服務并重。

但消息發布之后，萬科股價還是跌跌不休。從今年3月2日的高點算起，到目前為止，萬科的股價已經持續下跌近37個百分點。

在地產行業整體下行的背景下，到底是什么樣的轉型，才能救得了萬科？

01、下滑通道中的萬科

在行業里，論精打細算，萬科算得上是TOP級選手。

在2020年，萬科表示要繼承農民的光榮傳統，“學會精打細算保持盈利水平”，到了2021年，萬科又表示要學習制造業，“依靠自己的努力，做到掙慢錢、長錢、老實錢”。

一切都表明：以前，房地產行業站在風口上，水大魚大。現在，時代變了。

近幾年，中國房地產行業在“房住不炒”的政策主基調下，整體規模增速明顯放緩。昔日的四大天王“招保萬金”，營收增速整體都不太樂觀。

單拿萬科來看，不管是銷售額、凈利潤還是毛利率，增速都在下滑。

銷售方面，2017年至2020年，其年度銷售增速分別為45.26%、14.54%、3.94%、11.62%，增速大幅下滑。

利潤方面，2017年至2020年，其凈利潤分別為280.52億元、337.73億元、388.72億元、415.16億元，同比分別增長33.44%、20.39%、15.10%、6.80%，增速明顯放緩。

同期，萬科的毛利率分別為34.10%、37.48%、36.25%、29.25%，亦呈不斷下滑之勢。

撇開行業因素，萬科地產業務本身的處境，似乎也有點尷尬。

一位行業人士對市界表示，因為地價太高，在一線城市如果不做高端地產，其實很難得到利潤。但萬科自身是做剛需出身，在做高端產品上不占優勢。

萬科在有些城市做了一些不錯的高端項目，例如上海的翡翠系列、深圳的“臻”系列，但就萬科北京的項目來說，也踩過坑。他拿萬科曾經在北京做過的大平層項目五礦萬科如園，與一墻之隔的融創西山壹號院做比較：“萬科做這個項目的時候，挖了朗詩的團隊去做，給房子配備了很多高端配置。但銷售時，隔壁的西山壹號院不清盤，如園也就賣不掉。”

問題就出在做高端的思路上。“融創是做豪宅的思路，打個比方，西山壹號院300平米的戶型可能被做成了三居室。但在萬科，同樣大小的戶型做成了四居室，他們似乎不知道高端人群到底要什么。”

今年北上廣深第一輪土地拍賣，萬科一塊地都沒有拿，大家很擔心在一線城市看不到萬科的身影。

另一方面，四五線城市早就被碧桂園之類的房企所占據。“雖然說在四五線城市，萬科在品牌力上比碧桂園、恒大等房企更好，但那些城市好的地塊早已經被拿了，大家生存都很難。”

這意味著，萬科的地產主業想實現突破性發展，面臨的挑戰極大。

其實，當地產主業前進受阻后，萬科早在2014年，就提出要做“城市配套服務商”，走多元化道路。萬科先后布局了物流地產、商業地產、長租公寓、養老、滑雪度假與文化娛樂等多個全新業務，試圖從地產開發商向城市配套服務商轉變。

從目前的結果來看，有做得不錯的。2020年，其長租公寓等板塊已經做到了行業TOP3的位置；萬緯物流管理項目營業收入18.7億元，已是國內最大的冷庫運營商。

也有不盡如人意的。根據2020年年報，萬科商業地產部門印力管理的商業項目營業收入42.22 億元，同比下降 1.62%。

商業地產講究的是在管面積和租金回報。從在管面積看，截至2020年，萬科印力在管面積近千萬平方米，躍升國內前三，僅次于萬達（4000萬平，截至2020年9月）、華潤（1400萬平，截至2020年6月）。

但在經營層面，萬科集團包含印力在內的超100項目商業、近千萬平方米的面積，營收為63.22億元。相比之下，2020年，華潤置地45個購物中心收租100.9億，龍湖商業49個購物中心收租58.2億，萬科收租能力不如華潤、龍湖。

不管這些業務是好是差，對于萬科來說，更核心的問題在于，相對于地產開發業務，多元化業務占比始終太小。

根據2020年數據，萬物云實現對萬科集團內和對外營業收入182.04億元，同比增長27.36%；長租公寓營業收入25.40億元，同比增長72.33%；商業（含非并表項目）業務營業收入 63.22 億元，同比增長 4.33%；萬緯物流管理項目（含非并表項目）的營業收入 18.7 億元，同比增長 37%。除此之外，還有酒店和度假業務、教育業務沒有披露。

這些已經披露的業務，營收加起來為289.36億元，只占當年總營收的6.9%。

郁亮曾經說過，現在，房地產已經回歸到正常行業，萬科要從單一的地產開發，到不動產的開發、經營、服務并重，賺經營的錢。其實，也就是注重多元化業務。

但從目前來看，萬科想要通過多元化帶動公司發展沒那么容易。

02、萬科的改變

針對此次萬科在結構上作出的改變，有行業人士理解為萬科開始注重協同，這是一個很好的信號。

首先是地產業務上的協同。

針對這一次將區域公司從以前的5個調成了7個，一位接近萬科的人士透露，區域的劃分其實有多方面的考慮，第一，區域半徑不能太長，比如說對于黑龍江公司來說，如果離北方區域公司太遠，坐高鐵需要5個小時，則不利于管理。第二，也要考慮區域半徑也不能太短，如果兩個區域離得過近則可能存在競爭關系，難以協同。這種調整，其實是前期實踐的優化結果。

其次是多元化業務和地產的協同，例如將集團大將王海武調去了印力。

有行業人士對市界表示，當下，協同能力是房企的一個重要能力，因為很多地塊并非單一性質的住宅用地，還有可能要求進行商業開發。

印力旗下印象城，相對于萬科旗下自己的商業品牌，知名度更高，比如，有地方政府在引進項目的時候，指定要印象城作為商業配套。但印象城作為一個單獨的部門，有自己的各種考量，這種部門之間的隔離，顯然是對大局不利的。

該行業人士對市界表示，“萬科把集團重臣王海武派到印力，肯定是有利于協同的，畢竟話語權更重。”

萬科此番調整的邏輯在于，先通過區域公司和區域公司、區域公司和多元化業務的協同，來穩住地產開發基本盤。其多元化基本上是圍繞著城市空間進行，所做的都是比較熟悉的事情，且具有上下游的關聯性。

相對于恒大做新能源汽車這類跨界，萬科更聚焦于城市空間，非常符合萬科一貫穩健的形象，這其實有其成長的烙印。

時間回到36年前，1984年，萬科剛剛成立時，其定位是一家貿易公司，專門做電子產品的進出口業務，曾獲得索尼攝錄像器材的代理權，一度占到其國內市場60%。

當時，萬科的多元化風生水起，從貿易到房地產到文化傳播、飲料等，萬科甚至有“萬科模特社”“萬科足球隊”。就連萬科的地產業務，也是多元化的產物。

除了地產之外，其中不乏一些發展得很好的業務，例如百貨店萬佳百貨，當時成為了廣東零售企業的第一大品牌。著名的蒸餾水品牌“怡寶”，被萬科買下51%的股權之后，成為國內最大的蒸餾水生產商。

當時，萬科創始人王石自詡“金手指”，點哪哪行，直到萬科在1994年遭遇了第一次股權之爭——“君萬之爭”。

1994年，君安證券在極短時間內獲得萬科四家法人股東的委托授權，企圖占據萬科的董事會。君安還對萬科提出了《改革倡議書》，直指萬科董事會組成和公司業務結構有問題。

在君安看來，一家上市公司的主營業務應該高度集中和穩定，并成為主要利潤來源，而萬科的業務多元而分散：“貿易沒有拳頭產品，工業產品沒有全國名牌，股權投資沒有規模效應，物業管理不賺錢，萬科房地產目前也沒有競爭優勢。”

君安還為其開出“藥方”，要求改組產業結構，收縮工業、貿易和股權投資業務，全力發展大中城市住宅和寫字樓出租等房地產業務。

雖然后來王石用“停牌”趕走了“野蠻人”的入侵，但他也開始思考這種多元化對萬科帶來的影響。畢竟，多元化只有那些具有優異制度結構與特殊才能的企業才能做到，這樣的企業具備清晰的戰略規劃和目標，業務互補以及分散風險，有穩定的現金流。

最后，王石痛下決心，歷時8年，把這些多元化業務清出萬科體外，怡寶被華潤收購，萬佳百貨也和華潤超市進行了合并，成為了現在的華潤萬家。

從那以后，專注房地產業務，成為王石為萬科定下的鐵律。

03、多元化的想象空間

2012年，當郁亮首次提出白銀時代判斷之后，多元化的探索再一次被擺上臺面，轉型成為萬科的關鍵詞。

不過可以看到的是，相對于當初那個年輕的萬科，在這一輪的多元化上，萬科的步子邁得更穩，公司制度更加規范，經驗也要更豐富。

“穩定”，是萬科的一貫形象，但換言之，就是保守。

對于投資者來說，大家期待的是在地產下行之后，萬科能有另外一個強有力的抓手，掀起另一輪的發展，而不是讓企業穩定而緩慢地前進。就像手機業務之于2010年的華為，娛樂業務之于轉型后的索尼一樣。

那么，對于萬科來說，究竟哪一項業務會有這樣的想象空間？

目前來看，不管是營收占比，還是想象空間，萬物云都是最有可能的。

在萬科的設想中，萬物云區別于傳統的物業公司。2020年10月31日，在華東的媒體交流會上，萬科物業總經理朱保全宣布，萬科物業正式更名為“萬物云空間科技有限公司”，企業slogan也隨之換成“空間科技服務者”。

朱保全曾就萬科物業的更名對媒體解釋：“我們的這次變化，跟貝殼找房挺像的。如果萬物云對標貝殼找房，萬科物業對標的就是鏈家。”

具體來說，萬物云旗下包括Space（空間）、Tech（科技）和Grow（成長）三大模塊。

空間包括原有的物業服務，也為商企空間以及城市公共區域提供服務；科技就是開發出一些新技術，為空間服務提供硬件服務能力、數字運營和行業人工智能服務；成長則是完善萬物云的垂直產業鏈，打造覆蓋物業管理全產業鏈、全生命周期的開放型生態系統。

萬物云方面對市界表示，從8年前開始，公司每年從營業收入拿出1.5個百分點，專門投入科技研發。這8年來也取得了很大的成效，管理規模大幅增加，但是人員并沒有增加這么多，這為管理效率帶來非常大的提升。

目前，萬科物業已經處于人、財、物管理的數據化基本完成，進入到打通數據孤島，整合數據資產，建設數據中臺、主數據平臺的信息化建設階段。

已經上市的貝殼找房，用扶搖直上的千億市值，證明了這種高效率為客戶提供標準化服務的無限想象空間。

大家對于萬物云的期待，更多地在于它可能不是一個物業公司，而是一個平臺。

不可否認，萬物云正在改變，萬科也在嘗試轉型。只是，從資本市場上來看，這一輪多元化轉型并沒有得到投資者們的認可。

從機構的觀點來看，Wind顯示，6個月內共有28家機構對萬科的業績進行了預測，預計萬科2021-2023年營收增長率平均值為14.57%、12.38%、9.15%；預計其歸母凈利潤增長率平均值為7.74%、8.84%、11.25%；預計其凈資產收益率（攤薄）平均值為17.12%、16.34%、15.97%。

機構們雖然認為萬科的凈利潤增長情況會有所改善，但相對于2018、2019年的增長幅度，仍然預估大幅下滑。而對于營收增長率和凈資產收益率，則普遍持悲觀態度，每年都是下滑預期。

反映在資本市場上，便是萬科的股價的持續疲軟。

市場瞬息萬變，跑得慢的都消失了，留給萬科轉身的時間，也不太多了。

(作者丨黃瑩 編輯丨胡劉繼)