如果有人說，要在北京買房了，正在選擇房子的階段。那么，只要他看重得失、關心未來，一段時間過后，肯定選擇困難、力不從心，甚至心煩氣躁、焦頭爛額，陷入到無限糾結之中。這并非個人優柔寡斷，而是面對如今的北京樓市，選擇實在太難了。即便做過大量的功課

如果有人說，要在北京買房了，正在選擇房子的階段。

那么，只要他看重得失、關心未來，一段時間過后，肯定選擇困難、力不從心，甚至心煩氣躁、焦頭爛額，陷入到無限糾結之中。

這并非個人優柔寡斷，而是面對如今的北京樓市，選擇實在太難了。

即便做過大量的功課，各種房產知識爛熟于心，仍然拿不定主意。

套用一句話便是，聽過很多道理，依然買不到一套好房子。

出現這種局面，主要是因為對于北京樓市缺乏足夠的認知，更別提把握數據的曲線，從而研判趨勢與方向。

但由于種種局限，個人根本無法理清北京樓市邏輯，對于選板塊、選小區、選房子的問題，也沒有一個客觀的評判，大部分時候全憑感覺。

剛需，左右為難

眾所周知，北京樓市已經進入存量時代，對于預算有限的剛需來說，更是如此。

去年的上市新房、土拍市場，完全可以說明這一點，大多數為大面積、高總價的改善戶型。

不用說，海淀的楓瀾雅苑（樹村北地塊）、楓秀雅苑（樹村南地塊），80%的產權，均價為89600元/平，總價在1200—2500萬之間。

就說，大興新城的中駿金輝·未來云城，最小戶型98平米，總價最低是530多萬，這都快要到南六環了。

同在大興的德賢華府，位置明顯不如未來云城，也有70多平米的小戶型，均價是每平5.7萬，一套也得380萬以上。

而其他新盤，都有類似的特征，可以說與預算有限的剛需，關系并不大。

由此，剛需更多地選擇二手房，但二手房市場更為龐大、復雜，既要滿足一定的居住條件，又要滿足較低的總價，便出現了兩種截然不同的房子。

一是位置不錯的老破小，二是距離較遠的次新房。

在糟糕的居住條件之下，年輕人遇到老破小，有時候真的沒有勇氣接受，特別是有些老破小，在以后的改善換房中，作用相當有限。

老破小之外，把距離拉遠、把品質提上來，這也是不少剛需的想法與邏輯，但是距離可以遠到什么程度呢？

畢竟，順義城區的老破小，剛需人群也不少，這個距離夠遠嗎？

于是，預算有限的剛需，在選擇房子的時候，經常在距離、品質之間左右為難。

改善，上下搖擺

由于預算有限，剛需受到不少束縛，總在妥協中尋找，最終找到匹配的房子。

那么，預算較高的改善，便能隨心所欲嗎？

并不能，除非預算沒有上限的終極改善，但這種情況實在太少，可以忽略不計。

其實在北京改善，預算在1000萬左右，看似選擇不少，實際上與需求相匹配的房子，簡直是鳳毛麟角。

按道理說，1000萬左右的總價并不少，對于大部分人來說，這個數字充滿震撼，可以說是一個天文數字。

為啥如此資金段的改善，仍然選房難呢？

這與需求有關，畢竟已是改善，肯定對于居住品質、相應配套有一定的要求，一般要求品質高、次新房、臨地鐵、有學校，希望住的寬敞舒服、配套成熟齊全，還能兼顧學區。

如此要求不高，也是大部分改善人群的真實需求。畢竟已在改善層面，要不然又怎么叫改善呢？

但現實殘酷，1000萬左右的預算改善，注定比較尷尬，有時候房子品質不錯，但配套實在拉胯，更別提學區；有時候有學校、配套也成熟，但房子又老又舊還破；

也有時候，房子、配套都很理想，預算卻超了。

簡單說，高不成低不就。

而這就是北京改善面臨的問題。

比如，要地鐵房、有學區，畢竟大人上班、孩子上學，都是硬需求。

但西城老破小，在次新小區中選個三居室，大部分已在1500萬左右，超出預算不止一點，要降低預算，就要舍棄一部分的居住品質。

那么，在海淀呢？

與需求相結合，可以選擇的區域并非想象中遼闊，主要集中在6號線田村地鐵站一帶，有綠谷雅居、美麗星苑、碧森里等小區。

但田村已經靠近石景山，相應的配套其實很一般，特別是學校。

由此，豐臺、石景山便是選擇的重點，但選擇范圍太大、房子也參差不齊，單是從品質、配套兩條主線出發，已是一項浩大的工程。

于是，大部分改善人群選定的房子，或多或少都有遺憾，最后總覺得自己這次沒有發揮好，要么降低標準，要么把最核心的需求先實現了；要么提高預算，還是用錢解決了問題。

無論剛需還是改善，在北京買房都有選擇的問題，關鍵要明白核心需求，在預算處于合理區間之內，錨定目標。

反之，為了買到最初理想中的房子，不斷加大預算，可能最后已經忘記了自己想要什么，嚴重脫離實際，對物質、心理都會造成一定的負擔。