隨著國家不斷出臺相關的樓市管控政策，房地產“野蠻生長”的紅利期已經結束，曾經依靠“高杠桿、高擴張”模式發展的房企如今都在尋求轉型或自救。根據中國恒大披露的2020年年報，中國恒大負債總額已達到1.95萬億元。盡管恒大今年已積極展開“自救”行

隨著國家不斷出臺相關的樓市管控政策，房地產“野蠻生長”的紅利期已經結束，曾經依靠“高杠桿、高擴張”模式發展的房企如今都在尋求轉型或自救。

根據中國恒大披露的2020年年報，中國恒大負債總額已達到1.95萬億元。盡管恒大今年已積極展開“自救”行動，短期借款下降至2400億元，同比減少了1358億元，凈負債率下降至100%以下，監管規定的“三條紅線”中也有一條由紅變綠。

但恒大的整體負債并未下降，根據披露的2021年半年報，中國恒大總負債為1.97萬億元，比2020年增加了200億。即便在許家印強力減債的背景下，恒大的戰車似乎仍不愿停歇。

作為曾經的“地產一哥”，跟著許家印輝煌了20年的恒大地產為何能欠下如此多的債務？反觀2017年被許家印從“中國首富”寶座擠掉的王健林，如今卻已帶領萬達成功轉型。

一、 恒大地產為何能欠下如此多的債務？

1、高杠桿、高負債

一直以來，房地產有個通病，這便是過分依賴銀行貸款。而且房地產商一旦從中牟利就不愿再停下來，只會不斷貸款、囤地、建樓盤、銷售回款后再貸款。長此以往，房地產商自然累積了不少“杠桿”，比如恒大，凈資產僅為4110億，負債率高達82.77%。伴隨而來的是國內外評級機構紛紛下調了對中國恒大的信用評級。

比如：美國投行高盛將恒大的評級下調至賣出，標普將評級下調為B-，中誠信國際取消了恒大地產AAA評級。

2、副業太多，賠本賺吆喝

有段時間許家印經常對外宣傳，恒大不僅是一個房地產公司，它更是一個向多元化方向轉型的綜合性集團。如今看來，恒大的多元化更多有盲目投資、盲目擴張的嫌疑：新能源汽車、礦泉水、足球，每個業務都互不相干。

比如：截至2020年底，恒大新能源汽車已累計投入474億元，核心技術和研發費用高達249億元，但恒大汽車仍未實現量產。

自2014年許家印成立恒大冰泉以來，曾狂砸60億元廣告費，但卻因為營銷節奏過快、價格體系混亂等，在3年內巨虧40億元；

在多個“副業”中，不得不承認恒大足球是唯一做出成績的，從2010年簽下郜林、鄭智等明星球員開始，恒大足球也為中國足球史開創了新篇章，10余年間2次奪得亞冠，8次捧中超獎杯，這都為恒大賺足了熱點，但其背后卻是虧損了73億元！

恒大的房地產根基固然龐大，但不斷地賠本賺吆喝，久而久之，恒大這只房地產巨鱷也陷入了深深的負債泥潭之中。

二、 恒大該向王健林學習什么？

面對1.95萬億的負債，恒大如何才能脫身，老對手王健林或許很值得許家印學習。2017年萬達因被銀行收緊信貸，遭遇“股債雙殺”，短期現金流缺口高達200億。王健林的妻子林寧被迫賣首飾還債，兒子王思聰也背負“老賴”的標題達1年之久，但僅過了4年，王健林攜146億美元的身價重回富豪榜。王健林是如何做到的呢？

1、“斷臂式”甩賣

2017年，在海外大規模投資并購的萬達被爆出負債4205億元，最終導致各大銀行限制了萬達融資，迫使王健林走上了甩賣產業自救的道路：

2017年7月，萬達旗下的77家酒店和13個文旅項目分別轉讓給富力地產和融創中國，回籠資金207.5億元。

2018年1月，王健林以340億元的價格轉讓了萬達商業的14%股份，收購方為騰訊、蘇寧和京東組成的財團。

2018年2月，王健林將萬達影業12.77%的股份轉讓給阿里巴巴和文投控股，獲78億元，同時萬達從馬德里競技俱樂部撤資，出售了其17%的股份。

通過一系列大甩賣，萬達獲得了千億的回籠資金，2018年負債降到了1886.89億元，剩余流動資金也足以覆蓋到期債務，萬達總算從中喘了口氣，而在當時看來，王健林的舉動似乎是“拆東墻補西墻”的無奈之舉，但事實上卻是最明智的“棄車保帥”之計。

2、剝離房地產業務，轉型輕資產

關于傳統的房地產行業，王健林認為有兩個一直難以解決的問題。

其一、是中國的房地產市場受行業周期、國家政策影響較大；

其二、是中國的房地產公司多為重資產模式，現金流壓力較大。

基于以上兩點原因，中國的房地產公司不得不通過大量的銀行借款，維持自身的周期性調整，以及現金流的平衡。但長此以往，勢必會造成對銀行的嚴重依賴，一旦銀行續貸出現不確定性，對房地產公司將是致命的打擊。

因此，早在2015年開始，萬達便決心啟動“借雞生蛋”的輕資產模式。

王健林拋棄了以往貸款拿地、貸款蓋樓的模式，轉型為別人拿地，別人蓋樓，萬達只需冠名和提供物業管理的輕資產模式。雖然拋棄了土地價差這一塊巨額利潤，但卻獲得了可以擺脫銀行束縛的穩定現金流。

在2019年內部工作總結會上，王健林鄭重宣布：以后萬達一平米的房地產都不開發。根據萬達集團2020年年報，萬達的負債率降至51.11%，負債規模2874億元，僅為恒大負債規模的14.74%，3年減債1331億元。

王健林對萬達的“刮骨療毒”，讓萬達獲得了新生的機會。

三、 結語

王健林曾經說：“東北的企業能在廣東做生意，那是件很光榮的事?！弊鳛橥辽灵L的廣東企業，恒大依靠“房地產紅利”直到2020年之前都是輝煌的。

但萬事萬物終究是有其周期性的，在“房住不炒”的大環境背景下，地產行業正在逐步降溫。很多中小地產公司要么破產倒閉，要么被大地產公司兼并吸收。恒大靠著這些年打下的家底和人脈資源苦苦支撐。但如果不及時轉型，誰又有實力為恒大這個萬億規模的龐然大物，持續輸血呢？

2017年，我們看著萬達衰落，恒大崛起。2021年，我們看著恒大衰落，萬達崛起。