科技改變生活 · 科技引領未來
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我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰派只說對你最有用的操作和建議關注“武漢房姐”微信公眾號進入知識星球提問，以下精選問答內
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提問：房姐，您好。新人首問。我現坐標新疆，手持200，月供1.5萬，想在北京購房給孩子將來使用，問題1.無房票，2.怎么破限購，房姐有渠道請介紹 3.買什么區域，是舊房還是新房，通州可以嗎
回答：你好，北京破限購有5種方案，已經在知識星球中分享，可做參考。
上一輪行情中，通州副中心消息出來后 通州次新領漲，導致大部分次新盤的溢價還沒有洗干凈，且未來一段時間內，通州的溢價還會存在，入手價格高代表著未來的利潤就減少。如果通州的規劃實現了，值得6萬，現在地皮還在晾著就賣6萬，就是送給政府當韭菜。
我們買城鄉結合部的方式是：是在一個5年后價值10萬的板塊，今天3萬買入。反觀現在的通州：地段價值3萬+政府炒作預期2萬，賭博顯然不合適，就算硬拉，郊區6萬到10萬還是很難的。
如果未來工作生活在通州準備自住可以買。通州很大，通州萬達，運河CBD，靠近亦莊次渠一帶都是不同。相對來說，老通州（萬達附近）價格相對合理，今天地鐵次新值得4萬，5年翻一倍， 運河CBD如果建成，有100萬本地常住人口，可以比老通州貴20%。
子彈200，北京投資回報率最大的板塊，詳見知識星球內部分享。
提問：新人首問：親愛的房姐，您好，一直關注沒有提問，本來計劃武漢買房，考慮武漢有房，目前市場價約200左右，還是決定在北京買，定了北京昌平北七家的望都家園，89平340萬，已交定金，我走過貸款記錄，首付需要60%，目前只有150,想用妹妹的sfsd資格來買，但聽中介說貸款不還清不能轉回來，擔心妹妹以后出嫁有糾紛，所以特意來請教睿智的房姐，如果妹妹代持，該怎么做避免以后糾紛，如果想辦法湊夠60%首付有沒好辦法，不想到處借錢，能否用武漢房子抵押湊，等待房姐白忙抽空回復，感謝！
回答：北七家是個尷尬的區域，房齡和天通苑差不多的還比天通苑貴點。 東邊有地鐵，最早的別墅區，現在來看有些錯配。北邊可選最遠到沙河，霍營，天通苑，北七家目前除了靠近地鐵部分其他也不建議選籌。目前未來科學城帶動的幾個新盤，17號線開通，又要吸引一批韭菜進場，注意預防。總價340買朝陽核心區的上車盤，郊區上車盤流動性風險較大，租金收益也偏低。你的sfsd用掉了，在北京也可以操作成首付3成，具體操作見知識星球內部分享。也可以用武漢的房子抵押買入。自己的房票沒有用完之前，別用妹妹的房票。
提問：急問——請教房姐，1.房子談好要買了突然中介告知男的40歲女的35歲商貸只能貸25年，是這樣嗎？2.我是武漢戶口，老公外地戶口也是外地公積金，想用他的公積金能辦么？費用幾個點比較合適？3.三里民居1.5萬的房價，考慮小孩上學和位置方便就定了，您覺得合算么？急等回復
回答：分銀行，商貸最多不能超過70歲，部分銀行可以貸款到69歲 已婚狀態下 可以用老公的公積金貸款，自己去公積金中心申請就好了 漢陽單價1.5建議入手地鐵沿線次新盤，三里民居并非首選，單價1.4左右純自住可考慮
提問：房姐您好，入圈20多天，受教非淺，我在新疆昌吉市有套12年98平三室，價值55W，在昌吉所轄小縣城有套15年110平三室，價值40多w，因兩地都有業務，所以兩邊都在居住，另縣城有間新門面(拆扦安置的，目前沒產證)價置70萬左右，年租30000元己出租。另外西安三環內浐河西岸龍湖香醍國際有套115平三室(用兒子大學戶口買的)，2020年底交工，打光80W子彈，還有貸款50w。1，請問西安這套房會不會升值。2，今年以來我干的行業按原模式到了瓶頸，需加大投入改變模式，無法確定以后收入，還要還房款和交兒子大學費用，感覺壓力山大，睿智的房姐知識面廣，看問題有遠見，請給我分析一下我這個情況怎么能改變現狀。
回答：你好，西安長持還有空間，不用擔心。 既然是裝修行業，就好好利用自己的優勢，找個不限購的城市，在小眾市場里玩玩鳳變冰高周轉，不比做生意賺的少。 線下是給房主打工，網店是給平臺主打工。網店本質是網絡圈地殖民、流量入口轉移，個體經商者賺不到什么錢。 幾十萬不建議做小本生意，和你一個量級的人太多，同質化競爭太激烈，利潤只夠吃飯。 轉型做池子更大的生意吧，小池塘里很難做出規模。
提問：房姐你好，新人首問，裝修行業農民工。戶口湖北隨州。在老家有一棟樓房。鄉鎮上有一套商品房（未辦證加一間車庫100平）。代步車一輛。目前手上只有10萬，（估計能借個十來萬）。想在武漢上車（純投資）有沒有可操作性？如有你能幫忙推薦幾個嗎？目前大致了解了一下走馬嶺海倫堡漢江府不限購均價8000+有升值潛力嗎？謝謝！
回答：你好，選籌主要是根據你的風險偏好和月供能力來推薦的。 海倫堡不建議買，太偏了，沒有地鐵規劃。沒有規劃利好，也沒有人口基數的遠郊板塊不建議入手。 把老家房子賣掉子彈湊到40以上，破限購買。
提問：600萬左右，買深圳三房，投資加自住，還沒生娃，但以后生娃要用學位，哪個樓盤對我來說最好？在南山工作，考慮寶安山海上城、君成雍和園、聯建君鈺府，房姐給建議選哪個？或者有其他更好的選擇？
回答：君成雍和園地段不好，待地鐵開通會有較大改善；2-15年的次新（基本就是新房了），花園環境好，但是戶型產品設計有點一言難盡；價格略高于同地段市場價。 山海上城這個盤漲幅很弱，近幾年一直跑輸，最大的問題就是地鐵太遠了，列舉的樓盤租金大概在6500左右，一手房交樓時間一般兩年，意味著兩年15萬的租金沒了。 其他樓盤都沒有問題，同樣價位，更推薦碧海片區，有前海擴容的利好，靠近寶安中心，雙地鐵通勤. 聯建君鈺府三棟樓； 周圍環境比較屌絲，都是工廠、老舊小區，幾年內看不到改造希望； 看房還收五塊錢停車費，第一次碰到； 容積率相當高，要么采光差，要么看老小區或廠房； 2019年底交房、兩梯四戶、車位不夠用，地鐵12號線2022年通車，感覺太久了；學校一般；沒有好感覺。
提問：房姐好，基本情況老公蘇州戶口，我武漢戶口，孩子在蘇州高新實驗上初中，蘇州吳江兩套房產，其中一套山湖花園二區88平已出售獲得子彈150，樓齡12年，另外1套太湖新城吾悅花園110平市值300～330萬還有30萬公積金未還，計劃提前還掉明年也出售。但是到時蘇州無房產，蘇州戶口無法掛靠，所以打算在吳江再購買160萬以內的房子，用公積金再貸款80。通過上面操作，可以得到子彈370。武漢已有2套全款房子80+90，所以想在北京購買300～400，武漢再購買1套低價房子。上面操作是否合適？另外北京無房票，能用什么方法開發到自己名下的房票？北京哪些盤？吳江有沒有性價比高的低價盤可以買？我和老公月入只有13k
回答：山湖花園出手思路正確，吳悅花園建議保留，做階段抵押融資。 房產投資不適合短期內快進快出，頻繁換籌?？桃庾非蟮唾I高賣，再繼續低價買入，還不如從一開始就選擇一套優質物業長期持有。 吾悅花園可以長持。 抵押后子彈也可以湊到300+ 北京當前市場狀態下：總價600萬以內的都屬于上車盤，其中400萬以下屬于競爭最激烈的一批。 我推薦你選擇的的上車盤： 環境還可以 地段還可以（城區，近郊2005后地鐵） 又能夠滿足正常居住的需求（2居） 又能夠有很好的升值速度（選籌本身） 又能夠貸款貸足（房齡，買入價，貸款操作） 流動性足夠（房齡，總價，戶型，買入價，物業本身） 沒有風險（買入價，物業本身） 能夠滿足以上幾點，基本是穩賺。 這類選籌集中在東三環—東五環之間，甘露園/十里堡/酒仙橋/勁松地鐵沿線淘淘筍。 北京買房，一張工作居住證就可以解決，市場價3-5萬?？梢酝ㄟ^54大法破限購。 建議提前做好資金規劃，資金如何布局，月供能力弱，留足2年月供。
提問：房姐，你好。手里子彈60，武漢投資。長持10年左右。目前覺得保利茉莉公館和光谷東山水年華不錯，不是本地人，考慮租金可以減輕房貸，哪個更適合我，長持哪個更看好？
回答：短期關山大道更穩，長期看如果光谷東發展順利可能會反超關山大道，但是不確定性也比較大。 標的選擇也要結合你自己的風險偏好，賭一把可以入手單價1.6的山水年華，租金收入也還不錯。
提問：房姐，問個方案看是否可行:本人武漢市戶口，但在武漢買的房子大于三套以上，特想在武漢內環買一套，可現在限購了。又不太想跟老婆假離婚破限購。我父母目前戶口都是外省的(父母離投靠歲數還有近10年)。 計劃方案:我出全款錢，在非限購區用父母的名字買入武漢四環外房一套，然后我父母用此房先轉為武漢戶口及身份證。然后我再出全款錢，再用我父母的名義在限購區買入內環房一套。請問這樣能不能破限購。請翻牌啦
回答：方案不可行 不限購區買新盤才可以落戶，需要2-3年的交房周期。 你名下的房子，升值潛力不大的可以線出手，再做裂變。 或者花點錢給父母破限購買，可以再開發至少2張房票。
房地產注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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王龍華