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今天都會過去，一切都會過去！大家好，我是YTS，點擊右上方“關注”，每天為你分享【地產相關成本】與【房產相關信息】干貨。成本分析01成本合約部的朋友在簽訂合同的時候經常會遇到這樣的困擾：合同內容容易寫，實在不行還可以從網上下載一份；但是具體
今天都會過去，一切都會過去！大家好，我是YTS，點擊右上方“關注”，每天為你分享【地產相關成本】與【房產相關信息】干貨。
成本分析
01
成本合約部的朋友在簽訂合同的時候經常會遇到這樣的困擾：合同內容容易寫，實在不行還可以從網上下載一份；但是具體的施工價格怎么談？是招標還是議標？招標的話控制價怎么做？議標的話怎么把價格談下來還不影響工程質量？
退一步講，就算把合同價格定好了，找老總簽字走流程的時候，老總要是問起來價格是怎么來的？是高還是低？實際成本是多少？該怎么回答？！一般老總對錢的事都很敏感，大概、差不多這樣的答案絕對不能從咱們造價人的口中說出來，所以我們需要拿出一份令人信服的成本測算。
說簡單也簡單，咱們只要把施工內容拆解開，定好材料價格，定好人工費用，剩下的付款方式、付款節點讓領導拍個板就可以了。現場管理的時候也有據可依：按照合同把品牌、材料用量控制好，再把質量標準把控一下，基本上也不會出大問題。
02
比如說咱們接下來要說的外墻真石漆工程，價格組成包含：人工費+材料費+機械費+管理費+稅金。人工費包括：膩子+底漆+面漆+罩面漆；材料費包括：膩子+底漆+面漆+罩面漆；機械費包括：吊籃！
第一項：人工費
人工費一般在20元/m2。
這個你讓分包單位給你隨便報，基本上出入不大，所以這一條沒什么可說的。
第二項：材料費
材料費只要把含量和品牌定好，價格基本上就出來了！
平米含量規范上面都有：2遍膩子1.5kg/m2，抗堿封閉底漆0.15kg/m2，面漆3.5kg/m2，罩面漆0.15kg/m2。
材料價格主要是看面漆的質量和品牌，市場上各種品牌從1000多到10000多的都有，就看你要求用什么樣的了。怎么判別它的質量呢？主要從4個方面：
1、考察：去廠家的生產車間看一看；工程上的朋友對這方面都很熟悉，美其名曰公費旅游；
2、摸察：用手抓一把漆搓搓，質量好的乳液風干后可以形成一層保護膜，需要仔細清洗才能洗干凈；
3、泡察：用礦泉水瓶裝上小半瓶漆+多半瓶水，反復搖晃、浸泡一天左右，觀察瓶中水是否變色、渾濁；
4、摳察：施工前肯定要做樣板觀察；樣板做好三天后看是否可以用手扣動來判斷材料質量；
一般小區外墻用純炳乳液的面漆價格在3500元/T左右就不錯了；膩子800-1000元/T左右；底漆12000元/T左右；罩面漆15000元/T左右。
這樣材料費就基本出來了。讓工程部按照這個含量和品牌做好過程控制就可以了。
第三項：機械費
吊籃費用2元/m2。
第四項：管理費
一般就是3-5元/m2，對小分包單位來說管理費也可以算到利潤里面了！
如果用大的分包單位，他們不但管理費高，并且簽訂合同的主要領導基本上也不會到現場，現在的工人很難管理，有可能現場的分包管理人員不一定能把控的了！
而小分包的老板幾乎天天靠在現場，有什么問題可以隨時探討溝通，管起工人來也是恩威并施，反而有可能比大公司配合起來更順暢！
這是個人見解，也不一定絕對！
第五項：稅金
一定得跟分包單位說要專項增值稅發票！稅點盡可能高！上面材料費里面的價格都是含稅價，可以用來抵扣一部分！
外墻真石漆施工成本匯總：
人工費20+材料費16.7+機械費2+管理費利潤8+稅金4.3=51元/m2
03
寫在最后：
任何工程價格都有地域性區別，不同的城市、不同的外立面造型、不同的工人、不同的管理、不同的環保要求等等都會影響到最終的成本！
所以朋友們不要一味地糾結我分析的價格到底合不合理？！我分析的價格肯定都是我們項目真實發生的，但是他肯定也不可能適用于所有工程！
只要大家能通過這遍分析把基礎數據積累到自己心里，那這篇文章也算有了他的價值！
高熙遠