鄭州萬科四期價格暴跌（萬科入鄭8年26盤）

對于鄭州萬科，不盤不知道，一盤嚇一跳。萬科于2012年12月進駐鄭州，一晃8年有余，僅在鄭州已建和待建樓盤至少有26個，其中，今年主城區就有6個新樓盤將集中亮相，可謂“小宇宙”爆棚。鄭州樓市已經從賣方市場轉到買房市場，客戶也經過了“外來的和

對于鄭州萬科，不盤不知道，一盤嚇一跳。

萬科于2012年12月進駐鄭州，一晃8年有余，僅在鄭州已建和待建樓盤至少有26個，其中，今年主城區就有6個新樓盤將集中亮相，可謂“小宇宙”爆棚。

鄭州樓市已經從賣方市場轉到買房市場，客戶也經過了“外來的和尚會念經”的盲隨階段，特別是剛改和改善客戶，更是只有“好“產品、”優“服務、”硬“質量才能獲得越來越多購房者的認可，倒逼開發商從原來的“高周轉”走向“精細化”，回歸產品力，在精細化上做“嚴”要求和物業增值服務上下“苦”功夫。

從鄭州近幾年樓盤的交付情況來看，不管是外來的全國性大開發商，還是鄭州本地開發商，從出現問題的整改態度和交房后的物業服務，萬科還算是一個有“底線”的公司。

在經歷了8年多的沉淀，萬科對鄭州了解得越來越深，新樓盤在產品創新、精裝標準等方面也越來越貼近市場，截止到現在，萬科在鄭州的樓盤有：

龍堂、龍門、萬科譽、萬科城、萬科廣場、蘭喬圣菲、大都會、世玠、世曦、云圖、紫臺、云城、星圖、星辰、溪望、魅力之城、云廬、山河道、湖與城、航海未來城、未來時光、翠灣中城、古翠隱秀、理想星光、理想拾光園、北龍湖10號地。

通過以上樓盤來看，萬科在鄭州東、西、南、北四個方向都有建樹；涉及物業類型有商業、住宅、公寓；有剛需、剛改、改善、豪宅；從二三十畝的小盤到四千余畝的大盤都有涉足。

萬科之前多數樓盤主要四環以外，三環內的樓盤較少。如今，8年時間過去了，萬科反而越來越回歸主城區。今年上半年，萬科在鄭州就取得了7宗土地，是名副其實的“地主”，可以說萬科在鄭州的“小宇宙”終于在2021年爆發了。

不僅在有著鄭州樓市風向標的北龍湖拿到了一塊土地，又在市中心成熟區地方接連獲取多塊優質土地。

萬科在主城區新摘取的土地、且即將入市的6個新樓盤，老趙逐一進行解析：

翠灣中城、古翠隱秀、理想星光、理想拾光園、未來時光、北龍湖10號地。

一、翠灣中城

惠濟區老鴉陳城改項目，占地約3085畝，一期為安置區，約382畝；二期城改土地，約2703畝。

翠灣中城首期有42號（23畝）、43號（44畝）、44號（26畝）三塊地，共93 畝，容積率都是4.2，總建筑面積約 26.16 萬㎡。

項目規劃為高層，對外宣稱第四代住宅設計，在外立面上有創新，陽臺錯層設計，層高較高，可以花草樹木，陽臺分奇數和偶數層，高度6米。

項目位于江山路兩側，國基路以北，三全路以南，定位剛改、改善。老鴉陳城改項目東邊是已經成熟的惠濟區與金水區交界處，西邊為京廣快速路、鄭焦城際鐵路、凈土園和賈魯河。

江山路以東為璟曦園和悅曦園，由10棟31-33層的高層組成，戶型面積為116平、128平、146平的三房和四房，精裝，參考精裝均價2W左右；

江山路以西是翠瀾園，由6棟高層組成，產品面積為97平、110平、120平，精裝，參考精裝均價2W左右。

項目周邊商業、教育配套較少，有惠濟一中，目缺乏小學。距離3號線與4號線的換乘站大約1公里，屬于泛地鐵盤。周邊有北三環、京廣快速路、三全路主干道，交通較為便捷。

二、古翠隱秀

屬于金水區張砦杜嶺城改項目，位于經二路與紅專路附近，與興達合作，約占地41畝，容積率5.2，規劃8棟30層高層住宅，戶型面積115平起步，定位高端改善和剛改。

鄭州古翠隱秀位于市中心金水核心板塊，是繼溫州和杭州第三個“古秀”系列作品，杭州古翠隱秀在豪宅區申花板塊，無論從總價、地段還是裝修、配套都彰顯出一個 “壕”字。

這個項目由兩個地塊組成，屬于安置開發混合區用地。

30號地位于經二路西， 占地36畝，容積率4.9，總建筑面積11.8萬方，其中9.23萬方為安置房，約2萬方商品房，這個地塊的產品預計更傾向于剛改；

31號位于經二路東，占地41畝，容積率5.2，總建筑面積約14.2萬方，其中安置房約2320平方，該地塊更純粹，預計是大面積、大平層的改善產品。

同片內申泰中原印象，房價2.8W，雖然萬科古翠隱秀從位置上來說，不如中原印象，但萬科的實力、口碑、物業明顯占優。預計下半年入市，價格未定，參考精裝價格3W左右。

項目周邊企事業單位云集和省人民醫院、腫瘤醫院、胸腔醫院等單位為鄰，片區內客群的購買力強勁。

三、理想星光

惠濟區王砦村城改項目，與民安地產合作開發，邊角地塊，呈三角形狀，位于北三環南、鐵東路東。

地塊西側緊鄰是鄭焦城際鐵路，鐵路西側是占地400余畝的中儲建材倉配中心；東側是較早的住宅小區清華園。

地塊較小，又是三角狀，周邊不是地鐵線就是北環線，道路多為小路，所以在產品定位上比較考驗開發商的功力。

項目占地約23畝，容積率3.99，規劃了2棟33層高層+1棟20層小高層+1棟8層洋房，高層面積76-98平，洋房98平，定位剛需和剛改；

項目優勢和劣勢都很明顯：優勢是萬科操盤、三環內；劣勢是地塊太小，景觀、配套少。或許，正是基于這樣的情況，萬科才把面積做到了77-98平的兩房和小三房，通過產品力和客群定位把劣勢轉化優勢——萬科、精裝、三環內、小面積反而能獲得剛需客戶的青睞。

至于價格，南側一個路口和昌花漾里的毛坯價格是1.2-1.3W，西邊謙祥興隆城1.4-1.6W，對于萬科理想星光，目前精裝價格未知，參考精裝價格在1.7w-2w左右。

四、理想拾光園

二七區賈砦城改項目，碧水路南，靈山路西，玄月路北，與二七新區建投合作，約45畝，容積率3.5，安置開發、商業混合用地，定位剛需、剛改。

萬科理想拾光園位于二七新區，周邊新建住宅小區較多，有建業泰宏國際城、鑫苑國際新城、盛潤運河城、綠地濱河國際城、招商天地華府等小區，屬于比較成熟的板塊，周邊道路交通狀況良好。

樓盤北側距離南水北調運河約800米，西臨板塊內主干道大學南路，東側是鄭州南車管所。

地鐵方面，大學路正在修建7號線，距離項目約1公里，屬于泛地鐵盤。

目前暫無更多的產品設計信息，關注@老趙說房指南，會第一時間發布。

五、未來時光

萬科未來時光，位于楊金片區，楊金路北、經五街東。占地約80畝，容積率2.79，規劃15棟16層小高層和1棟幼兒園，總戶數1048戶，純小高層設計，兩梯兩戶，精裝交付。樓體外立面大面積使用玻璃，顏值高，品質感強。小區內規劃了1400平方的會所，為小區業主提供更多的增值服務。

首開樓棟2#、8#、9#，兩個面積131，143平，四個不同戶型，客群純粹，定位改善。

項目東側是萬科配建的市政綠地，將打造一個“時光公園”，這是萬科提高溢價常用的手法，比如世玠和世曦都提前重金打造了一個“公園”，再往東七八百米就是已經升級改造過的賈魯河及生態廊道。

項目的左右鄰居是康橋東麓園，在項目對面，東南方向是永威山水苑，可以說這里將是未來楊金板塊品質和改善小區和人群最為扎堆的區域。

目前周邊缺乏知名度高的小學和初中。至于地鐵，與遠期規劃中的20號線的站點較近。

目前項目正在排號，預計本月底開盤，參考精裝價格2.1-2.3W。

六、北龍湖10號地

萬科首次進入北龍湖板塊，位于國基路北、龍湖中環西路東，南側為鳳山森林公園，北側有一條水渠，再北邊就是龍湖濕地公園。

項目占地約70畝，容積率1.7，限高24米，洋房產品。在6月3日第二批集中供地時摘牌，地價2793w/畝，樓面價24642元/㎡。

項目與北龍湖濕地公園及鳳山森林公園隔路相望，生態資源豐富；與地鐵4號線楊君劉和森林公園北兩個地鐵口距離差不多，都在六七百米左右，公共交通便捷。

萬科北龍湖10號地，案名和詳細產品設計還沒有對外公開。根據北龍湖現有樓盤推測，面積段大概率會是140-180平，參考精裝均價4.5W。

老趙作為一名從事地產行業16年的老兵，也期待著萬科在主城區取得多塊優質的土地之后，將為鄭州樓市帶來怎樣的產品升級？又為鄭州這座國家中心城市帶來什么樣的城市風景，讓我們拭目以待。