我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產(chǎn)自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議關(guān)注“北京房姐”微信公眾號，加入知識星球"北京買房"進

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關(guān)注“北京房姐” 微信公眾號，加入知識星球"北京買房" 進行提問，有問必答，全程指導(dǎo)買房

提問：天通苑西三區(qū)200平電梯塔樓感覺比東一區(qū)同戶型還要便宜一點點，請問是什么原因呢？因為17號線地鐵預(yù)期更方便嗎？感覺5號線也挺方便的？還是因為東一區(qū)挨著公園，學(xué)校稍微好一些呢？

回答：1.東區(qū)的電梯房也分很多類型，板樓，一般塔樓和八大金剛，都是不同的價格。 2.東一二三區(qū)有學(xué)區(qū)，西區(qū)沒有學(xué)區(qū)。 3.東二三區(qū)離17號線比較近，西區(qū)距離5號線比東一區(qū)距離17號線更近。 4.在天通苑，你能看到不同戶型價差30%，你也能看到類似戶型仍然價差30%，可能只是因為樓棟的不同。 北京選籌，一定要對比一套套具體房子。

提問：房姐好，大額付費，還想請您分析一下，是否可以買高鐵站旁邊的房子呢，以及未來星火高鐵站對于泛海容郡的影響，是會因為周圍商業(yè)配套使得增值更有保障，還是因為噪音以及人流等問題使得未來小區(qū)更難以出手，還是因為目前規(guī)劃以及建成效果的不確定性未來不好判斷呢，同時也想請教一下您從增值角度對泛海居住區(qū)未來的看法，多謝哈

回答：高鐵利好是區(qū)域經(jīng)濟，太靠近的房產(chǎn)并不會有額外增值，噪音、人流嘈雜都是問題，對于自住來說都是不利因素。但增個板塊屬于利好，能帶來經(jīng)濟增長，泛海容郡本 新盤+品質(zhì)溢價 屬于ceo盤， 保值一般。現(xiàn)在入住率也不是很高。

提問：房姐您好，接上次的提問。武清的房子您建議交房后繼續(xù)持有，可以請您具體說明一下嗎？還是有點不太明白。現(xiàn)在和未來武清的發(fā)展狀況會是怎樣呢？謝謝! ………………… 提問: 親愛的房姐，我們目前在天津武清的水城和南湖各有一套房(都還沒有交房)，您認為有持有價值嗎？今年有了北京購房資格，手里資金有限，300萬以下兩居您有什么推薦嗎？

回答：做為京津翼一體化畢竟的區(qū)域，產(chǎn)業(yè)尚可，雖然郊區(qū)但gdp天津第三，學(xué)區(qū)加持，10年以上可以長持，短期風(fēng)險明顯，由于炒作過高，短期會自然回落，所以直接出售賺一波，長期也可以

提問：房姐你好，目前無房無貸，石家莊有一套價值100（可賣），的還清的房子，手里有30多，想在北京上車，有好的方案和推薦的地段嗎？謝謝了

回答：賣掉石家莊，再用其它核申請點信用貸，將首付增加到150+。可以看下 炫特區(qū)，石佛營西里，安苑北里，安慧東里，絲竹園，惠新里 等

提問：房姐你好，新人首問。我想最近換房子，賣掉原有的小兩居之后首付能有370左右，考慮到老人和孩子居住需要換三居，主要是居住兼顧孩子上學(xué)和保值，家庭年收入60，孩子明年上小學(xué)。有幾個問題想咨詢下： 1.我們這個情況應(yīng)該算二套了，走正常的按揭和先全款再抵押分別能買多大標的？那種更合適？ 2.中介說全款按揭最大貸款年限是10年，是這樣的嗎？ 3.夫妻雙方分別在金融街和車公莊上班，考慮到通勤要求初選了三個片區(qū)角門西-草橋一帶＞宋家莊-成壽寺一帶＞西紅門-高米店一帶，不知道這個選房順序有沒有問題，有沒有其他區(qū)域或者小區(qū)推薦？ 4.個人更認為角門西一帶老舊的性價比更高，但是中介推薦帶電梯的新點的，靠譜嗎？

回答：1. 二套二貸看600左右標的，墊資全款抵押看900左右標的。 2. jydyd一般做到20年沒問題 3. 區(qū)域沒問題，也是我常推薦的板塊 4. 角門還是以次新為主

提問：親愛的房姐您好，新人首次提問～本人北京戶口，名下有一套石家莊房產(chǎn)84平，還剩20貸款，房本正在辦理中，估值100，如賣最多還剩80；北京通州梨園有一套小產(chǎn)權(quán)父母名下，80平，目前正在出租，跟中介公司簽了五年租約，還剩四年，月租4700元。用這個租金讓父母租了帶電梯的房子。目前手里有80子彈，想入手通州房子，有兩個想法：1.賣掉石家莊添加錢在通州投資，看過k2十里春風(fēng)，長期持有十年不知有無潛力？或給其他推薦？未來希望可以再換到市里離我們近點方便照顧 2.自住保值，目前可承受總價在250萬-300萬的房子，還最好離醫(yī)院近，希望給點建議，最近看了蘇荷時代和珠江麗景（戶型較差）或者還有其他推薦？感謝！

回答：1. k2十里春風(fēng)說是在通州，其實在廊坊，位置很偏僻，不建議買 2. 珠江麗景不推薦，蘇荷時代還不錯，另外可以看看 上潞園，新華聯(lián)，新通國際花園，DBC加州小鎮(zhèn)，藍調(diào)沙龍

提問：房姐您好，我還想問下二套160的子彈，我最近也在看房，您看朝陽十八里店和垡頭那邊建議嗎？有幾套還行發(fā)現(xiàn)首付差點，您建議我們再攢攢錢等等還是現(xiàn)在直接借錢買呢？對于跟房主面談砍價有什么建議嗎？請問房姐有代砍價服務(wù)嗎？

回答：垡頭不建議看，這邊最大的問題是價格和地段的落差。 京哈，四環(huán)，鐵路，河道，綠化帶...垡頭是一片發(fā)展空間十分有限的區(qū)域，加上過去本身已經(jīng)有大量的老房子占據(jù)了主要面積，沒有空間發(fā)展商業(yè)，目前只是作為連接的住宅片區(qū)。 160首付，老公房是主力選籌， 砍價有寫過相關(guān)文章，精華帖里面找下

提問：請教房姐：目前已婚，有一女10歲，工作、居住一直都在五道口附近。京內(nèi)婚后兩限房一套（只在本人名下），有公積金貸款，還款記錄良好，正在賣掉，凈得子彈350左右。京外夫妻名下各有一套商品房，各有貸款。本人名下貸款還款記錄良好，愛人名下貸款有逾期，會影響夫妻兩人再貸。現(xiàn)在想用350子彈純投資一套京內(nèi)房，可出租，收入+出租的月供能力在15000左右。無學(xué)區(qū)房需求。看你一般建議是先墊資全款再抵押出去的方式，贊同。請教：1.是選次新商品房？還是也可選商品房新盤或商住新盤？前段時間也看了北七家、沙河的金辰府、國子郡等新盤。2.請幫助推薦淘筍區(qū)域。3.最好推薦小區(qū)。4.推薦小區(qū)的總價和單價不高于多少？5.夫妻是否li？未來5-8年計劃再重置一下家庭資產(chǎn)，有什么建議？6.岳父岳母明年初60歲（兩人同歲）戶口進京，后續(xù)還可以怎么規(guī)劃投資？

回答：建議看次新商品房，新盤適合首套低首付買，商住不要買。 看下望京 、雙井、朝青 ，例如 首城國際 季景沁園 你們的全款抵押不用jlh 老人有sfsd買房資格，用接力貸的方式，抓緊用掉

提問：房姐您好，新人報道！ 【現(xiàn)狀】：夫妻京戶無房，計劃明年要娃。男方父母名下各一套（西城老破小學(xué)區(qū)+天通苑大兩居）工作在東二到四環(huán)及通州 【資金】：首付300，月流水兩人共3w 【訴求】：自住＋投資（不要學(xué)區(qū)），滿足夫妻+娃+女方父母退休來北京常住，希望居住環(huán)境舒適，若十年后換房能有效增值 【問題】：1、看了臺湖金茂悅和萬科東望，對四居戶型比較滿意，但不清楚該地塊未來發(fā)展怎樣能否入手，感覺新盤戶型更合理，相對價格較低 2、二手房能否推薦一些范圍，朝向、戶型、交通、位置如何調(diào)整優(yōu)先級 3、想保留一人sfsd名額，如何操作？男方貸款，父母接力貸（退休金+房租收入可行否） 4、廠橋?qū)W區(qū)如何，怎樣付費咨詢

回答：萬科東望>臺湖金茂悅 二手盤建議看朝陽無限、炫特嘉園、國美第一城 ，位置和交通是首要考慮 需要另一人放棄份額，只做為其中一人的資產(chǎn)。保證另一方征信報告上是干凈的。父母接力貸可行 廠橋?qū)W校還不錯

提問：請教一下，學(xué)區(qū)房是小學(xué)重要還是中學(xué)重要？ 因為沒太明白到底是學(xué)習(xí)本身的質(zhì)量重要？ 還是說升學(xué)的機會大一些更重要？

回答：小學(xué)升學(xué)率，對口中學(xué)，入學(xué)政策......都是學(xué)區(qū)房的考量樊巍 最關(guān)鍵的，你能付得起多少錢?你的孩子是什么屬性，什么能力？ 不存在XX重要。 好比你去求職，是做工作態(tài)度重要，還是工作結(jié)果重要？ 是公司名氣重要，還是公司加班少重要？ 首先要搞清楚工作是干什么，怎么干； 所以你能干什么，你能怎么干？

提問：房姐您好! 孩子住角門南，老兩口投靠落戶bj，有首套首房資格，想投資400萬左右兩居。前面看您精華帖里提到，草橋角門木樨園西羅園一帶，近期剛看了珠江駿景和瑞麗江畔南區(qū)的幾套滿五唯一的房，感覺性價比不是很高，想請教房姐： 1.這兩個地方還值得深淘嗎？哪個更合適？或者您有更合適的望指點。 2.買的這房主要是投資，遠期可能自主。這種情況，是先考慮純投資房還是兩者兼顧？

回答：400萬其實更推薦東三環(huán)—東五環(huán)直接的上車盤 如果考慮自住，在從十號線東段到南段也可以選擇，從成壽寺到馬家堡角門一帶，95-2005年的小區(qū)。 珠江駿景性價比高的主要是大戶型，單價4-4.5W左右。 這2個盤屬于次新盤的范疇，入手價盡量控制在5萬左右。

提問：沈陽有些樓盤土地被抵押了。導(dǎo)致樓盤房屋出售的時候，只能全款，不能按揭。也不能抵押。 房姐，這個情況的房子可以買嗎？

回答：能按揭的，說明基本正常。 不能按揭只能全款，可能是開發(fā)商單方面政策，那就實際考慮抵押物的問題。 自由交易，認清風(fēng)險。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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