為什么更新的房子漲不過旁邊的舊房子？那是因為你喜歡用眼睛看房子，用耳朵做決策，不懂得判斷房子背后的真實價值。辛苦培養多年的店長又跑了？那是因為你太自私，根本不懂店長想要什么。坂田星河銀湖谷為什么漲不上去？那是因為你太傻，以為新盤就必賺。一、

為什么更新的房子漲不過旁邊的舊房子？那是因為你喜歡用眼睛看房子，用耳朵做決策，不懂得判斷房子背后的真實價值。

辛苦培養多年的店長又跑了？那是因為你太自私，根本不懂店長想要什么。

坂田星河銀湖谷為什么漲不上去？那是因為你太傻，以為新盤就必賺。

一、為什么更新的房子漲不過旁邊的舊房子

粉絲提問：譚老師您好！我在19年的時候賣掉春樹里的房子，換到棲游記，到現在才發現這是個好失敗的操作！郁悶！當時好多新聞報道棲游記是神盤，我一沖動就去了，能麻煩您幫我分析一下嗎？

一直不明白，為什么棲游記的房子更新但漲不過春樹里的老房子？非常感謝！

回答：你的換房模式代表了很多人，在同片區換房，習慣性舊換新，不看價值，看喜好，以為新盤就一定賺錢，顯然這是錯誤的理解！我來教你分析！

1、棲游記不是神盤，被吹出來的，一些偽專家，沒來過深圳幾次，天天在網上說深圳，怎么說呢？新聞說什么這些人就說什么，新聞經常說什么呢？前海、寶中、深圳灣、沙井、光明，然后還有就是一些新盤。

因為他們根本不熟悉深圳的市場，只能說這些東西。顯然，你是這樣中招的。棲游記只是房子新點而已，容積率很高，有一些復式單位，吸引的都是科技園工薪群體和你這種同片區舊換新的。

2、春樹里是04年的房子，這個小區還有特點，宜居，安靜，離東角頭地鐵站也近。在普通住宅里算不錯的小區了。只可惜學位太差，蛇口學校在南山太差。

04年的春樹里現在價格和13年的棲游記價格差不多，足以說明棲游記這個盤不怎么樣。收入高點的人嫌學位差，小區密度高，呆幾年就跑了，收入差點的又嫌貴。想投資的人嫌漲得慢。

3、新盤我一般不碰，除非1516年限價那種機會。新盤往往會透支未來3年左右的價格，而且新盤炒作很嚴重，泡沫擠干凈需要幾年時間，還要求老天保佑那些沒現金流的投資客不要進來，否則很難升值賺錢。

新盤的最好介入時機是在開盤后3-5年內，該漏水的漏完了，該拉橫幅的拉完了，該吵該鬧的，前任業主都替你操心過了。有這個閑功夫去折騰，還不如翹著二郎腿二手房里慢慢去淘寶。

二、運用好房子的魔力，幫你留住店長

美容美發這個行業，老板和店員不是一家人勝似一家人。有位老板來深圳二十多年了，一直單店經營，好不容易培養出一位店長，人家干幾年就跑了。不是回老家去了，就是自己出去干了。

他想過很多辦法，比如說分股權出去，稍微有些轉機，但時間長了，還是照樣跑。他非常困惑！

我給了他一個建議，讓他去別的美容美發店，找店長剪頭發。多跟店長聊天，問問他們在深圳工作多久了？跟著老板多久了？最大的心愿是什么......

一語驚醒夢中人！無一例外，這些人賺了錢，往往回老家蓋房子，或者在老家縣城買房。背后其實上有一種渴望，如果能在深圳買得起房，才會愿意留下來。因為技術好了，到哪都有飯吃，最重要的是有自己的家。

可是問題來了？總不至于自己掏錢給店長買吧，不買留不住，買，錢不夠。糾結！我教他一招，問題解決！

例如，一套300w的房子，80w買下來。老板和店長一人40w，一人50%，門檻低了，就夠得著了。相當于我開店帶你一起賺錢，投資房產再帶你一起賺錢。

至于這個錢怎么還，好辦嘛！賺了一筆錢，回購老板的50%就好了，還省了一筆過戶交易費用，等于低于市場價一二十萬了。

學位給你用，房子給你住，送你個順水人情，不死心塌地跟你干才怪！為什么總是想著分股份呢？為什么總是想著加工資呢？安家是核心需求，扎根了就心定了，后方鞏固了才好跟著你沖鋒！讓市場的紅利來分擔你分錢的壓力！

三、坂田星河銀湖谷為什么漲不上去

粉絲提問：譚老師您好！我買了星河銀湖谷的一手新盤，7萬多一平，當時覺得好貴，想著星河CoCoPark的商業配套很好，房子很新很漂亮，還有坂銀通道的規劃和地鐵10號線的規劃，一沖動就買了，算上月供，我還是虧錢的，郁悶！

那個時候應該聽您的建議，買太古城或者中旅國際公館都好了，終于理解了您經常說的不能眼睛看房子，要看價值，好后悔，錯過幾年的賺錢機會，麻煩譚老師幫助分析下原因！這么好的一個新盤為什么不漲呢？感謝！

回答：你這頭倔驢，非得撞南墻才會聽得進去！叫你不要買新盤，死活不聽，活該！跟你說了雙璽和潤府是個例外，限價下的投機機會。我來告訴你原因！

1、星河銀湖谷算是品質還可以的一個盤，雖然容積率高達5.08，里邊也有雙拼戶型。但定位本來就不是高凈值人群，而是中上收入的工薪。你買的時候7萬多的單價，太高了。

這個盤至少透支了未來5年的價格，營銷中心給你畫的餅CoCoPark、10號線、坂銀通道，都包含在價格里了，你能精明得過開發商？這是我基本不碰新盤的核心原因。

2、星河CoCoPark，福田的跟坂田的顯然不是一個檔次的，給你說個細節，福田CoCoPark的酒吧一條街是什么級別的消費？坂田的又是什么級別的消費？舉個例子，鼎鼎有名的繁花酒吧，相信很多朋友去過，定位不同、圈層不同。

還有那么多笨蛋一天嫌福田舊，人家泡個吧的錢是你一年的收入，有資格嫌棄嗎？如果說寫字樓還不能理解圈層的差距，晚上的時候自己去CoCoPark轉轉就懂了！

3、至于一個坂銀通道和10號線，有什么大驚小怪的，品質不夠豪，吸引不了富人，門檻高又擋住了一般工薪。目前呆在里邊的很多是龍華坂田一帶舊換新的購買力，還有你這種沖著新房子去的，一旦滯漲就會失去耐心，坂銀和10號線通車，如果還沒有什么起色，持有此盤的業主會更焦慮。

4、星河銀湖谷是在近郊新盤滯漲的經典案例。買的時候我就告訴你有天花板了，可以測量出來，死活不聽！當一個新盤定價遠剛于同片區樓盤的時候，首先參考同片區標桿豪宅價格，再分析樓盤：一看是否豪宅，二看是否同步引入名校，否則就是忽悠！

掛羊頭賣狗肉的事情這些年還干少了？松坪山三期一個安居房轉的商品房都賣9萬多忽悠那些想買次新盤的小白！銀湖谷旁邊的溪山也才6萬多一點，品質不會比銀河谷差！星河丹堤定位豪宅也才9萬不到，銀湖谷既沒品質又沒性價比還傷了老業主的心，漲得上去才怪！

總結：還用眼睛買房子的人會死得很慘！套你沒商量！為什么不買新盤？

1、要不貴死，要么偏死！

2、未來3-5年的升值空間都會算在里邊。

3、限價新盤是投機機會，百年難遇。

4、新盤有學區不確定的風險，有質量和糾紛的風險。

5、新盤還有討厭的投資客，掛一批，會壓制整個盤數年元氣太傷。

6、新盤的最佳介入時機是開盤后3-5年內。

結束語

買房是個技術活。想要穩賺，唯一的辦法就是提升自己的專業能力，苦學房產知識。

深圳是最為成熟的房地產市場，市場的分析判斷方法在任何城市都是相通的，我在深圳房產價值分析中詳細拆解了房價上漲、橫盤、下跌的底層邏輯，希望對朋友們有所幫助。