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寫在前面為了給您提供更精準(zhǔn)更優(yōu)質(zhì)的測評(píng)內(nèi)容,歡迎大家投票反饋:一、實(shí)地踩盤在北京出租車司機(jī)的心里,每每去首都機(jī)場趴活兒,都有這樣一個(gè)陰影:“千萬別去望京,千萬別去望京!”為什么這么說呢?望京距首都機(jī)場僅15公里,“踩一腳油就到了”,對(duì)于在機(jī)
寫在前面
為了給您提供更精準(zhǔn)更優(yōu)質(zhì)的測評(píng)內(nèi)容,歡迎大家投票反饋:
一、實(shí)地踩盤
在北京出租車司機(jī)的心里,每每去首都機(jī)場趴活兒,都有這樣一個(gè)陰影:“千萬別去望京,千萬別去望京!”
為什么這么說呢?
望京距首都機(jī)場僅15公里,“踩一腳油就到了”,對(duì)于在機(jī)場苦等兩三個(gè)小時(shí)的司機(jī)來說,聽到一句“師傅,去望京”,簡直是晴天霹靂。
因?yàn)榫鄼C(jī)場近,當(dāng)我們下了飛機(jī),行駛在機(jī)場高速時(shí),第一個(gè)映入眼簾的就是望京,此刻的望京,也是北京的名片。恰恰是這個(gè)得天獨(dú)厚的位置,作為四環(huán)外的望京,從很早就開始發(fā)展,一直在享受政策福利好。
今天曉晨就跟大家聊聊望京,聊聊望京比較具有代表性的2000年建二手房小區(qū)——南湖東園一區(qū)。
1.小區(qū)品質(zhì)
1.1品質(zhì)感受
南湖東園,位于朝陽區(qū)望京板塊北部,是望京較為典型的2000年左右建大體量二手房小區(qū),由南湖東園一區(qū)、南湖東園二區(qū)組成,此次我們主要解讀南湖東園一區(qū)。
小區(qū)由16棟板樓、塔樓組成,塔樓總高18層或28層,小區(qū)設(shè)施完善,內(nèi)部活動(dòng)空間大且配套齊全,樓棟外觀及內(nèi)部較為陳舊,塔樓兩梯十戶居住感受較為密集,板樓無電梯體驗(yàn)不佳。

(南湖東園一區(qū)塔樓外觀)
雖然已經(jīng)房齡20年的小區(qū),但管理還是比較嚴(yán)格的,無論是進(jìn)出小區(qū)還是在小區(qū)內(nèi)活動(dòng),都可以感受到小區(qū)的安保。小區(qū)為全封閉式,行人進(jìn)出需刷卡,社會(huì)車輛可以直接進(jìn)入,不用提前預(yù)約也沒有保安詢問。
小區(qū)大部分車位都是業(yè)主固定車位,社會(huì)車輛需停放在臨停區(qū),允許外賣小哥可以進(jìn)入小區(qū)送餐。小區(qū)內(nèi)部主要路段設(shè)置崗?fù)ぃ邪脖H藛T值班,主要路段隨處可見攝像頭,給曉晨的整體感受還是比較安全的,但小區(qū)居民較多,缺少一些私密性。
曉晨看到電梯里門禁啟用通知,已于4月30日啟用,業(yè)主需攜帶身份證、房產(chǎn)證或戶口本,租戶需攜帶身份證、租房合同去物業(yè)辦理,辦理成功后居民可選擇人臉識(shí)別、手機(jī)APP、刷卡開門等多種方式進(jìn)出小區(qū)。
小區(qū)內(nèi)部空間較大,設(shè)計(jì)較為合理,行車路段都為雙向兩車道,道路較寬,基本不會(huì)出現(xiàn)堵車、錯(cuò)車情況,對(duì)于司機(jī)來說體驗(yàn)不錯(cuò),而且所有業(yè)主車位都是固定的,不像有的小區(qū)即使辦理了租車也要自己找車位,這點(diǎn)還是挺不錯(cuò)的。
不過業(yè)主想擁有一個(gè)自己的車位并不容易,曉晨自稱業(yè)主去物業(yè)咨詢辦理車位情況,物業(yè)表示:“目前根本沒有車位了,都排到60多號(hào)了,去旁邊小區(qū)看看吧,可能那邊有。”
不足之處是小區(qū)所有車位均為地上車位,且人車不分流,對(duì)于行人來有安全風(fēng)險(xiǎn),加之小區(qū)內(nèi)業(yè)主較多,高峰時(shí)段人、機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車同時(shí)在路面行進(jìn),體驗(yàn)不佳。
小區(qū)內(nèi)活動(dòng)空間比較大,曉晨在小區(qū)走一圈大概半小時(shí),公共設(shè)施全面,健身器材區(qū)、居民休閑區(qū)、棋牌娛樂區(qū),兒童娛樂區(qū)、丘陵式公園、乒乓球健身區(qū)等,居民不用出小區(qū)就可以實(shí)現(xiàn)休息賞花、棋牌娛樂、健身跑步等。
曉晨看到爺爺奶奶休息聊天,下棋打牌,小朋友游戲、踢球,不時(shí)傳來乒乓球的節(jié)奏與叫好聲,一片生機(jī)勃勃的景象,感受閑適自然。
除了活動(dòng)空間較大且設(shè)施豐富外,給曉晨另一個(gè)較好感受就是小區(qū)綠化,小區(qū)內(nèi)植被豐富,置身于此感受滿眼綠色,每棟樓下都有草坪綠地或小型花園,業(yè)主下樓即可親近自然,這點(diǎn)對(duì)于很多剛需小區(qū)來說都是奢望。
1.2設(shè)施養(yǎng)護(hù)
整體看來,小區(qū)樓棟外部公共設(shè)施較新,健身器材、人車道路、草坪綠化等整體干凈整潔,養(yǎng)護(hù)較為完備,不足之處就是部分綠地有人為踩踏,草坪缺失情況,個(gè)別一樓業(yè)主也會(huì)對(duì)自家門前綠地進(jìn)行二次改造,影響小區(qū)整體美觀統(tǒng)一度。曉晨還發(fā)現(xiàn),小區(qū)內(nèi)停放的很多車輛都做了“輪胎防護(hù)”,看來部分養(yǎng)犬業(yè)主的素質(zhì)有待提升。
1.3物業(yè)服務(wù)
曉晨在踩盤時(shí),看到保潔、修理工、門衛(wèi)、安保等物業(yè)工作人員各司其職,各崗位員工著工服,給人感覺較為專業(yè)認(rèn)真。曉晨走訪了小區(qū)業(yè)主,大家對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意與不滿意的方面普遍一致,小區(qū)衛(wèi)生、物業(yè)日常修理、草坪綠植養(yǎng)護(hù)等方面居民滿意度較高,“各單元及樓層都有物業(yè)溫馨提示欄,疫苗接種率,裝修告知、物業(yè)工作告知等都會(huì)在此看到,平時(shí)在小區(qū)經(jīng)常看到他們出出進(jìn)進(jìn)的忙碌,也會(huì)跟居民們交流小區(qū)情況,感受到了物業(yè)的用心”。
一位阿姨告訴曉晨,今年2月她向物業(yè)反映單元樓道門臟了,疫情期間更需要干凈環(huán)境,“沒想到上午反映,下午就有保潔來擦了,速度還是挺快的,第二天還給我打電話,問是否滿意,這件事給我印象還是挺深的。”
居民不滿意的地方主要集中在樓道內(nèi),塔樓樓道較為昏暗,樓道燈有損壞修理不及時(shí)的情況,板樓樓道墻壁小廣告較多,污跡斑斑,需要重新粉刷。小區(qū)內(nèi)還有一層商用的情況,“有個(gè)理發(fā)店已經(jīng)開了很多年了,有些老人經(jīng)常去,但確實(shí)有些擾民,希望物業(yè)出面幫忙解決一下吧。”
2.人群圈層
小區(qū)一手房112#樓-114#樓為郵局家屬樓和建筑單位家屬樓,102#樓部分為回遷房,105到107是純商品樓。
二手房業(yè)主要是望京本地、北京北部、東北、東南區(qū)域工作生活人群,主要購買需求是職住平衡,方便孩子接受教育等。
小區(qū)內(nèi)約有三成租戶,租戶多為周邊白領(lǐng),或是周邊教育機(jī)構(gòu)、小型商業(yè)等企業(yè)租房,作為員工宿舍使用。
3.周邊體驗(yàn)
3.1通勤體驗(yàn)
小區(qū)位于望京板塊偏北部,從小區(qū)出口步行10分鐘上地鐵,開車6分鐘(3公里)上四環(huán)(望和橋),6分鐘上(3公里)上五環(huán)(來廣營橋),10分鐘(6公里)上三環(huán)(太陽宮橋),從小區(qū)出發(fā)無論是地鐵還是自駕去北京東北部、東部、東南部都非常方便。
自駕20分鐘內(nèi)可以到達(dá)在亞運(yùn)村、奧森公園、藍(lán)色港灣、國貿(mào)CBD、酒仙橋798、首都國際機(jī)場、國貿(mào)等商業(yè)核心區(qū),享受區(qū)域內(nèi)及周邊優(yōu)質(zhì)商業(yè)、交通、醫(yī)療、環(huán)境等配套,感受繁華都市的氣息。
3.2購物體驗(yàn)
小區(qū)周邊商業(yè)街、菜市場、社區(qū)型商業(yè)、大型商業(yè)中心都有,居民不出望京就可以享受生活購物、健身休閑、中高端消費(fèi)等體驗(yàn),板塊內(nèi)中高端超市、二手奢侈品店、精品生鮮超市等商業(yè)豐富。
一位阿姨向曉晨抱怨:“望京什么都好,就是消費(fèi)有點(diǎn)高,蔬菜水果都普遍貴一些,尤其是果蔬好超市,里面東西普遍貴了三分之一以上,我每天都去菜市場買,還算便宜。”
3.3就醫(yī)體驗(yàn)
小區(qū)內(nèi)部就有衛(wèi)生服務(wù)中心,周邊3公里內(nèi),三甲醫(yī)院、專科醫(yī)院、私立醫(yī)院都有,業(yè)主看病非常方便,一位年輕媽媽告訴曉晨,她愛人是外國人,平時(shí)去醫(yī)院由于語言不通非常不便,幸好周邊私立醫(yī)院有英語服務(wù),減少了很多麻煩,“住望京最大的感受就是很國際化,平時(shí)去超市、逛街、吃飯什么的經(jīng)常能見到外國人,我兒子幼兒園也有外教,我平時(shí)會(huì)多鼓勵(lì)他用英文交流,讓他感受多元文化也是好事。”
3.4教育體驗(yàn)
小區(qū)周邊教育配套豐富,1公里內(nèi)四十余家幼兒園及教育機(jī)構(gòu),國際雙語幼兒園、藝術(shù)學(xué)校、早教班、課外輔導(dǎo)班等很多,曉晨打聽了一下,普遍價(jià)格不菲,就拿小區(qū)內(nèi)的劉詩昆音樂藝術(shù)幼兒園來說,每月保教費(fèi)2000元,每月綜合學(xué)費(fèi)4100元,餐費(fèi)600元,教材費(fèi)2000元,一次性入園生活用戶費(fèi)1800元,半年藝術(shù)學(xué)習(xí)費(fèi)12000元,而且只接受本社區(qū)適齡兒童。
3.5休閑養(yǎng)生
小區(qū)內(nèi)活動(dòng)空間較大,有籃球場、乒乓球場、200米塑膠跑道、兒童游藝、健身器材、棋牌休閑等,適合不同人群休閑健身,距小區(qū)1公里處有望和公園,是望京區(qū)域最大的公園,居民可以步行至此休閑娛樂。從小區(qū)門口乘坐5站地鐵就可以到達(dá)奧森公園,是全家人周末休閑的好去處。
4.幸福說
望京是目前北京各高新技術(shù)板塊中產(chǎn)業(yè)、配套、職住發(fā)展最均衡的板塊,發(fā)展早、發(fā)展成熟、并且還在不斷優(yōu)化中:
發(fā)展早:從2009年政策將此定位為“第二CBD”開始,就開始大刀闊斧地發(fā)展,商品房、商業(yè)中心、大型商場等,一切都按照中高端國際化打造,不同于中關(guān)村、上地這種區(qū)域,產(chǎn)業(yè)屬性大于居住屬性,望京職住均衡,產(chǎn)業(yè)+配套+住宅齊頭并進(jìn)。
發(fā)展成熟:歷經(jīng)十余年發(fā)展,望京已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、醫(yī)療、教育、環(huán)境配套全面且優(yōu)質(zhì)的區(qū)域,居民不出望京就可以實(shí)現(xiàn)上班、消費(fèi)、就醫(yī)、教育、休閑等,這里資源非常飽和,白天是國際化商業(yè)辦公區(qū),晚上同樣熱鬧,各種餐飲商業(yè)街、休閑廣場人流如織。
還在不斷優(yōu)化:目前望京板塊資源飽和,近幾年,發(fā)展區(qū)域向望京北部來廣營、崔各莊區(qū)域發(fā)展,屬泛望京板塊,目前來廣營區(qū)域主要為中高端住宅、崔各莊板塊主要為改善型住宅和阿里巴巴總部,區(qū)域內(nèi)進(jìn)駐人群利好望京,無論是消費(fèi)還是居住屬性都對(duì)望京起到帶動(dòng)作用。
南湖東園一區(qū)是望京區(qū)域較為典型的2000年建二手房小區(qū),小區(qū)位于望京板塊偏北部,屬核心區(qū),享受望京區(qū)域核心配套。
小區(qū)優(yōu)勢:
小區(qū)不足:
適合人群:
二、小區(qū)名片
1.小區(qū)概況
南湖東園一區(qū)位于北京東北四環(huán)-五環(huán)之間,屬朝陽區(qū)望京板塊,東至廣順北大街輔路、南臨湖光北街輔路、西至南湖北路輔路、北至河蔭西路。
小區(qū)開發(fā)商為北京首都開發(fā)控股(集團(tuán))有限公司,共有16棟樓2888戶,由9棟高層塔樓與6棟多層板樓組成,包含28層塔樓、18層塔樓、6層板樓、7層板樓,28層塔樓為三梯十戶,18層塔樓為兩梯十戶,6層板樓和7層板樓為一梯兩戶,是一個(gè)是中型體量的塔樓、板樓社區(qū)。
1.1基礎(chǔ)設(shè)施
南湖東園一區(qū)小區(qū)東南西北側(cè)各有出入口,其中車行入口主要為東門、北門,小區(qū)為全封閉式,出入口及主要道路有攝像頭,小區(qū)出入口及小區(qū)內(nèi)設(shè)崗?fù)ぃ斜0仓凳亍?/p>
小區(qū)物業(yè)為北京市久筑物業(yè)管理有限責(zé)任公司,高層塔樓物業(yè)費(fèi)1.93元/㎡/月,多層板樓物業(yè)費(fèi)0.98元/㎡/月,物業(yè)公司位于103號(hào)樓至102號(hào)樓之間。
2020年,小區(qū)成立物業(yè)管理委員會(huì),將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系,物委會(huì)主要作用為強(qiáng)化社區(qū)物業(yè)服務(wù)管理,加強(qiáng)服務(wù)保障,小區(qū)業(yè)主遇到問題可向物委會(huì)反映,由物委會(huì)推進(jìn)解決。
南湖東園北社區(qū)服務(wù)站位于小區(qū)中間,社區(qū)黨委、社區(qū)居干、樓長、物業(yè)工作人員也會(huì)定期在小區(qū)進(jìn)行清運(yùn)垃圾、清理“僵尸車”、打掃樓院衛(wèi)生等活動(dòng)。此外,節(jié)假日也會(huì)組織街道及小區(qū)居民舉辦手工、插花、防疫宣傳、控?zé)煹然顒?dòng)。
小區(qū)人車不分流,只有地上停車位,東側(cè)南側(cè)各有一個(gè)立體停車庫,方便業(yè)主使用,臨時(shí)車輛只能停放在臨停區(qū)。地上停車費(fèi)為小型車1元/2小時(shí),大型車2元/2小時(shí),業(yè)主私家車租金為150元/月。業(yè)主停車位全部為固定車位,去物業(yè)辦理相關(guān)手續(xù)后可停放。
小區(qū)供暖為市政供暖,費(fèi)用30元/平方米。
小區(qū)每棟樓下都有小型公園或居民活動(dòng)區(qū),業(yè)主活動(dòng)空間充裕,下樓就可以休閑健身、賞花、散步等,小區(qū)內(nèi)種植開花植物月季、牡丹、桃樹、迎春、櫻花、海棠、紫藤、刺梅等,還有松樹、槐樹、柳樹、女貞等綠植,每棟樓下都有小型草坪。
小區(qū)東側(cè)有一個(gè)丘陵式設(shè)計(jì)公園,內(nèi)有兒童游樂設(shè)施、涼亭、健身步道等,是居民茶余飯后散步休閑的良好場所。
1.2建筑品質(zhì)
小區(qū)建成時(shí)間為1997年-2001年,樓棟建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),塔樓樓棟外立面為白色涂料、淡藍(lán)色涂料,板樓樓棟為鵝黃色涂料。
1.3樓棟大堂
板樓進(jìn)入單元樓內(nèi)方式為三節(jié)臺(tái)階步梯,塔樓進(jìn)入單元樓內(nèi)方式有兩種,一側(cè)為九節(jié)臺(tái)階步梯,另一側(cè)為無障礙通道。單元門口配備智能對(duì)講門禁系統(tǒng),業(yè)主需刷卡或呼叫被允許才能進(jìn)入。
板樓樓道地面為水泥地,墻壁刷白色涂料,墻面設(shè)置公示欄,展示物業(yè)提示、安全公告等信息。塔樓樓道地面為淡黃色地磚,墻壁刷白色涂料,樓道內(nèi)設(shè)置信報(bào)箱、社區(qū)公示欄等。
塔樓樓道電梯里設(shè)置攝像頭,實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控,小區(qū)內(nèi)部有監(jiān)控室,24小時(shí)保安人員執(zhí)勤。電梯最高乘載1000公斤、13人,電梯內(nèi)張貼物業(yè)溫馨提示、居委會(huì)公告等。
1.4戶型分析
小區(qū)共16棟樓2888戶,覆蓋60㎡一居室、73㎡-122㎡兩居室、103㎡-140㎡三居室、170㎡四居室。
小區(qū)主力戶型為73㎡-110㎡兩居-三居,一居占比2成,兩居占比4成,三居占比3成,四居占比1成。一居戶型主要分布在六層、七層板樓,兩居、三居、四居戶型主要分布在六層板樓、七層板樓、十八層塔樓、二十八層塔樓。
戶型朝向較為復(fù)雜,南北向戶型較少,購房人在選擇時(shí)建議側(cè)重實(shí)際居住感受,西北向、北向等戶型日常采光較差,謹(jǐn)慎選擇。
六層板樓、七層板樓無電梯,中高層業(yè)主生活較為不便。塔樓樓棟居民較多,高峰時(shí)段等待電梯時(shí)間較長,居住較為密集,影響日常私密性。
1.5內(nèi)部配套
小區(qū)內(nèi)部商業(yè)配套豐富,小型超市、果蔬店、美發(fā)店、水店、中介門店等,滿足居民日常購買蔬果、生活用品的需求,中介門店主要展示小區(qū)及周邊社區(qū)房屋買賣、租賃情況,居民有房屋買賣租賃需求可以來此咨詢。
小區(qū)北門處是社區(qū)餐桌,為居家就餐不便的老人和社區(qū)居民提供餐飲、生活便利、家政服務(wù)等,居民不出小區(qū)就可以享受早中晚餐便民服務(wù)。
居民運(yùn)動(dòng)休閑配套方面,小區(qū)內(nèi)配有休息區(qū)、健身休閑區(qū)、兒童游樂區(qū)、涼亭、乒乓球健身區(qū)等,每棟樓前有中小型公園,公園內(nèi)健康步道、塑膠跑道等,方便居民日常健身休閑。也有晾衣桿、飲水機(jī)、快遞箱等便民設(shè)施,方便居民使用。
小區(qū)實(shí)施垃圾分類,部分樓棟前張貼垃圾分類引導(dǎo)牌,標(biāo)識(shí)各類垃圾投放處,有害垃圾、大件垃圾、裝修垃圾、再生資源都有不同的投放地點(diǎn),小區(qū)主要路段旁是設(shè)置垃圾分類箱,定時(shí)有工作人員在此清理。
小區(qū)內(nèi)東側(cè)是衛(wèi)生服務(wù)中心,內(nèi)部含內(nèi)科、外科、牙科等科室,居民日常醫(yī)保拿藥、小型傷病可以在此診治,不用出小區(qū)就可實(shí)現(xiàn)即時(shí)就醫(yī)治療,方便小區(qū)內(nèi)行動(dòng)不便的患者。
小區(qū)中心部分是劉詩昆音樂藝術(shù)幼兒園,這是一所藝術(shù)類私立幼兒園,主要以鋼琴學(xué)習(xí)為主。
小區(qū)北側(cè)是南湖東園北社區(qū)警務(wù)工作室,24小時(shí)提供警務(wù)服務(wù),保障小區(qū)業(yè)主安全,外來人員登記、應(yīng)急事務(wù)處理等也在此辦理。
2.外部配套
2.1交通配套
南湖東園一區(qū)南門距地鐵15號(hào)線、地鐵14號(hào)線東段望京站約520米,可換乘1號(hào)線、4號(hào)線大興線、5號(hào)線、6號(hào)線、7號(hào)線、8號(hào)線、8號(hào)南段、13號(hào)線。
小區(qū)周邊一公里內(nèi)有十個(gè)公交站點(diǎn),30余條公交線路途經(jīng)于此,可到三環(huán)、四環(huán)、二環(huán)內(nèi)城等地,郊區(qū)可到順義、 昌平、門頭溝等地,小區(qū)北門向北350米為“廣順北大街”公交站,可在此乘坐機(jī)場大巴,兩站可達(dá)首都機(jī)場T2航站樓。
小區(qū)周邊500米內(nèi)主要道路有廣順北大街、湖光中街等,可通向北苑路、安立路、京承高速、京密路、東北五環(huán)、東北四環(huán)等。小區(qū)距東北五環(huán)來廣營橋3公里,距東北四環(huán)望和橋4公里,距首都機(jī)場T2航站樓19公里,從小區(qū)無論是自駕還是公共交通,前往京東、京北區(qū)域都較為方便。
2.2商業(yè)配套
小區(qū)周邊商業(yè)配套較為齊全,3公里內(nèi)涵蓋餐飲生活街、社區(qū)型商業(yè)、中型商場,小區(qū)東西南北側(cè)都有商業(yè)街,周邊居民出小區(qū)可實(shí)現(xiàn)10分鐘購物休閑。
小區(qū)南門西側(cè)220米為旺角購物廣場,這是一個(gè)社區(qū)型購物中心,內(nèi)含大型超市、餐飲、生鮮賣場、藥店、兒童早教機(jī)構(gòu)等,是區(qū)域內(nèi)生活類購物中心。
小區(qū)北門北側(cè)1.3公里是望京華彩商業(yè)中心,是涵蓋餐飲、服飾品牌、幼兒早教、休閑娛樂于一體的社區(qū)型商業(yè)中心。商場地下三層,地上七層,餐飲方面有海碗居、江邊城外烤全魚、海底撈等,休閑娛樂方面有華為體驗(yàn)店、華誼兄弟電影院、同樂迪KTV、樂刻健身等,生活購物方面有家樂福超市、名創(chuàng)優(yōu)品、711便利店等,是區(qū)域內(nèi)居民生活購物娛樂的主要場所。
小區(qū)北門北側(cè)800米是六佰本商業(yè)街,地下一層,地上四層,包含生活購物、日常餐飲、休閑娛樂等店鋪,代表商業(yè)有小龍坎火鍋、物美超市、達(dá)美樂披薩、望京小腰等。
2.3醫(yī)療配套
南湖東園一區(qū)周邊醫(yī)療資源較為豐富,周邊一公里內(nèi)七個(gè)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心,小區(qū)內(nèi)部就有北京市社區(qū)服務(wù)站南湖東園社區(qū)服務(wù)站,日常小病診治、醫(yī)保拿藥等較為方便。
南門南側(cè)3公里為中國中醫(yī)科學(xué)院望京醫(yī)院(三甲),1公里內(nèi)有北京惠蘭醫(yī)院(二級(jí)),北京國宗濟(jì)世中醫(yī)醫(yī)院(一級(jí)專科),北京凱爾醫(yī)院(私立),北京龍脊中醫(yī)骨傷醫(yī)院(私立)。
2.4教育配套
1公里內(nèi)十所幼兒園,含三所公立,七所私立:北京市朝陽區(qū)臥龍幼兒園(公立)、西壩河第一幼兒園望京部望京分園(公立)、望京新城幼兒園(公立)、劉詩昆音樂藝術(shù)幼兒園(私立)、北京格頓雙語幼兒園(私立)、卓·悅童國際幼兒園(私立)、北京市朝陽區(qū)聰明娃娃幼兒園(私立)、智赫幼兒園(私立)、北京市朝陽區(qū)博識(shí)夢飛幼兒園(私立)、劉詩昆音樂藝術(shù)幼兒園溪陽中路(私立)。
1公里內(nèi)三所小學(xué):望京南湖東園小學(xué)、明遠(yuǎn)教育書院實(shí)驗(yàn)小學(xué)、新文達(dá)中小學(xué)(望京校區(qū))。
1公里內(nèi)五所中學(xué):北京市陳經(jīng)綸中學(xué)分校、首都師范大學(xué)附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校(北校區(qū))、對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)附屬中學(xué)北京市第九十四中學(xué)(高中部)、北京市陳經(jīng)綸中學(xué)分校(望京實(shí)驗(yàn)學(xué)校)、北京師范大學(xué)三帆中學(xué)(朝陽學(xué)校)。
2.5生態(tài)休閑配套
小區(qū)周邊1公里內(nèi)有三個(gè)公園,望湖公園、北小河公園、望和公園,這三個(gè)公園相互連接構(gòu)成一個(gè)大型公園,整體由南、北兩大園區(qū)構(gòu)成,總占地面積38.6公頃,是望京地區(qū)最大的城市休閑公園。園區(qū)內(nèi)綠植豐富,內(nèi)含水系、湖心島、三疊瀑、四季廣場、花池步道、塑膠跑道、兒童游樂區(qū)等,北園有人工湖,分為魚類觀賞區(qū)和荷花種植區(qū),每到夏日,是攝影愛好者的聚集地。
三、價(jià)值分析
1.區(qū)域價(jià)值
1.1區(qū)域描述
1.2政策規(guī)劃
政策規(guī)劃方面,根據(jù)《朝陽分區(qū)規(guī)劃(國土空間規(guī)劃)(2017年—2035年)》顯示,望京發(fā)展方向主要為三個(gè)方面,以下為政策原文:
一、中關(guān)村朝陽園五區(qū)(西區(qū)、北區(qū)、東區(qū)、望京地區(qū)、健翔區(qū)) 重點(diǎn)聚焦新一代信息技術(shù)、科技服務(wù)業(yè)、軟件和信息服務(wù)業(yè)三大高精尖主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,強(qiáng)化創(chuàng)新資源的集聚效應(yīng),提升產(chǎn)業(yè)間融合創(chuàng)新能力,將該區(qū)域打造成為朝陽科技創(chuàng)新主陣地與新興產(chǎn)業(yè)增長極。
二、發(fā)揮朝陽區(qū)國際交往發(fā)展優(yōu)勢,依托奧林匹克中心區(qū)、北京商務(wù)中心區(qū)、望京地區(qū)及外國駐華使館區(qū)等區(qū)域,完善國事活動(dòng)和國際交往場所,努力使朝陽區(qū)成為國際文化資源交互的紐帶和中國文化對(duì)外傳播的窗口。
三、充分發(fā)揮北京商務(wù)中心區(qū)及望京區(qū)域的國際商務(wù)、國際金融、國際傳媒等資源豐富及高端商務(wù)功能完善的優(yōu)勢,聚集國際文化商務(wù)關(guān)鍵要素資源,打造國際商務(wù)文化節(jié)等活動(dòng)品牌。
從政策規(guī)劃來看,望京未來發(fā)展享受產(chǎn)業(yè)、文化方面政策利好,利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
2.購買價(jià)值
2.1地塊價(jià)值
2010年3月,經(jīng)過84輪激烈角逐,遠(yuǎn)洋以40.8億元將“朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲(chǔ)備項(xiàng)目1號(hào)地”收入囊中,折合樓面價(jià)2.7萬/㎡,成為當(dāng)時(shí)望京地區(qū)樓面單價(jià)地王。這也是“望京最后一塊住宅用地”,這就是后來的遠(yuǎn)洋萬和公館,于2012年6月開盤,推出256㎡、280㎡、350㎡等大戶型,均價(jià)在5萬/㎡-6萬/㎡之間,目前,二手房均價(jià)11萬/㎡,255㎡三居報(bào)價(jià)3000萬/套,340㎡五居報(bào)價(jià)4300萬/套。
2018年10月31日,望京北部崔各莊2909-0603地塊和2909-0604地塊被首開+金地拿下,這就是后來的華樾北京,限制均價(jià)78148元/㎡,最高限價(jià)82055元/㎡,目前已基本售罄。值得一提的是,阿里巴巴新總部也在此,目前處于在建中。
近十年中,望京及周邊區(qū)域土地“惜售”,由于望京區(qū)域配套成熟,產(chǎn)業(yè)豐富,未來在土地方面,一旦放出,會(huì)成為熱點(diǎn)。
2.2發(fā)展前景
政策規(guī)劃方面,望京板塊未來發(fā)展主要圍繞區(qū)域核心產(chǎn)業(yè)、科技創(chuàng)新及新興產(chǎn)業(yè)、國際化商務(wù)、金融、傳媒等,均為高端產(chǎn)業(yè),為區(qū)域內(nèi)注入人才及動(dòng)能,利于板塊內(nèi)經(jīng)濟(jì)和文化發(fā)展,促進(jìn)區(qū)域消費(fèi)及職住平衡。區(qū)域產(chǎn)業(yè)還在不斷優(yōu)化,望京北部阿里巴巴總部在建中,預(yù)計(jì)2024年建成,發(fā)展科技、金融、電商、文娛、健康、物流、新消費(fèi)等產(chǎn)業(yè)。預(yù)計(jì)建成后5年內(nèi),會(huì)給望京區(qū)域商業(yè)消費(fèi)、購房等方面帶來大幅發(fā)展,未來望京區(qū)域,會(huì)形成高端產(chǎn)業(yè)職住平衡生態(tài)圈。
區(qū)域房價(jià)方面,由于望京板塊內(nèi)部配套完善且優(yōu)質(zhì),產(chǎn)業(yè)高端且豐富,人才資源聚集,未來發(fā)展預(yù)期看好。
區(qū)域內(nèi)房齡跨度較大,未來上車望京人群主要以低總價(jià)老舊小區(qū)為主,區(qū)域內(nèi)置換購房趨向側(cè)重于低樓齡改善置業(yè)為主,對(duì)于改善型小區(qū)來說,由于大戶型占比高,單套千萬以上房屋較多,換手率較低。
3.產(chǎn)品力價(jià)值
3.1品質(zhì)價(jià)值
南湖東園一區(qū)1997年-2001年,在望京區(qū)域小區(qū)中,算中等樓齡小區(qū)。主力戶型為73㎡-110㎡兩居-三居,均價(jià)60740元/㎡,60㎡一居首付165萬,74㎡兩居首付288萬,107㎡三居首付370萬,小區(qū)開發(fā)商為小區(qū)開發(fā)商為北京首都開發(fā)控股(集團(tuán))有限公司,物業(yè)為北京市久筑物業(yè)管理有限責(zé)任公司,屬名企開發(fā)。
小區(qū)主要為經(jīng)濟(jì)適用房、商品房,內(nèi)部配套齊全,綠化豐富,活動(dòng)空間大,設(shè)施較新,但塔樓居住感受較為密集,板樓無電梯,居住體驗(yàn)一般,私密性較差。居民感受較差的方面,還有停車位稀缺,樓道墻面臟亂、小廣告,公共綠地被占等問題,在同區(qū)域同樓齡小區(qū)品質(zhì)對(duì)比中表現(xiàn)不佳。
3.2小區(qū)賣點(diǎn)
小區(qū)核心賣點(diǎn)在于價(jià)格,在區(qū)域中房價(jià)較低,望京板塊二手房均價(jià)為7.4萬/㎡,南湖東園一區(qū)二手房均價(jià)為6.1萬/㎡,周邊1公里內(nèi)小區(qū)二手房均價(jià)在6萬/㎡-11萬/㎡之間。
南湖東園在價(jià)格上具備優(yōu)勢,并且小區(qū)有小戶型房源,對(duì)于購房人來說,是低總價(jià)上車望京的選擇之一。另外小區(qū)樓齡不算太高,內(nèi)部規(guī)劃完善,配套齊全,活動(dòng)空間較大,居住體驗(yàn)強(qiáng)于望京的“老破小”,是剛需置業(yè)望京的熱門之選。
3.3小區(qū)對(duì)比
南湖東園一區(qū)2公里內(nèi)同房齡、同產(chǎn)品小區(qū)較多,整體二手房均價(jià)在7萬/㎡左右,整體樓齡在1997年-2000年之間,以商品房、經(jīng)濟(jì)適用房為主。也有2007年建的區(qū)域高品質(zhì)純商品房小區(qū)東湖灣,均價(jià)10.2萬/㎡。
4.交易價(jià)值
4.1交易價(jià)值
南湖東園一區(qū)目前掛牌均價(jià)在5.9萬/m2-7.4萬/m2之間,目前掛牌房源25套,60㎡一居,均價(jià)6.8萬/㎡,總價(jià)420/套,主力戶型為70㎡-122㎡兩居,均價(jià)5.9萬/㎡-7.4萬/㎡,總價(jià)510萬/套-850萬/套,103㎡-240㎡三居,均價(jià)5.7萬/㎡-6.7萬/㎡,總價(jià)640萬/套-840萬/套。
中介表示,整個(gè)南湖東園社區(qū)(包含南湖東園一區(qū)、南湖東園二區(qū))在望京區(qū)域熱度較高,南湖東園一區(qū)換手率低于二區(qū),二區(qū)品質(zhì)好于一區(qū),近三個(gè)月成交了10套,主要以60㎡-80㎡小戶型為主,用戶主要購房目的在于周邊交通、學(xué)校、商業(yè)等配套,二區(qū)熱度高于一區(qū),一區(qū)優(yōu)質(zhì)戶型較少,也是購房人謹(jǐn)慎選擇的原因之一。
出租方面,小區(qū)出租率約30%,主要以合租為主,16㎡西南向臥室月租金為3000元,15㎡南向臥室月租金為2900元。整租方面,82㎡南北向兩居月租金為8500元,140㎡南西向三居月租金為13000元。雖然品質(zhì)與周邊同樓齡小區(qū)比存在弱勢,但從租金方面沒有太大差異。
4.2購買指南
參照北京市現(xiàn)行的普宅標(biāo)準(zhǔn)看,小區(qū)小戶型主要為普宅,商貸首套首付為35%、二套首付為60%,大戶型為非普宅,非普宅,商貸首套首付為40%、二套首付為80%,還需要考慮增值稅、契稅、個(gè)稅等。
用戶在購買時(shí),盡量從居住體驗(yàn)出發(fā),板樓低樓層南北向戶型最佳,謹(jǐn)慎選擇高層西向、西北向戶型。高層塔樓邊戶較為私密,中間戶存在噪音風(fēng)險(xiǎn)。
聲明:因時(shí)間、市場、政策等因素均會(huì)發(fā)生變化,以上信息僅供參考,不作為交易依據(jù)使用。
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踩盤時(shí)間:2021年4月21日
馬原一
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