新型節能拼裝房價格（建筑建材專題報告）

（報告出品方/分析師：民生證券李陽）1政策加碼，探索保障性租賃住房新模式1.1政策定位提升，發展方向明確保障性安居工程包括保障性住房建設、棚戶區改造、農村危房改造和游牧民定居工程、城鎮老舊小區改造工程四類。棚改主要針對結構簡易難以滿足抗震設

（報告出品方/分析師：民生證券 李陽）

1 政策加碼，探索保障性租賃住房新模式

1.1 政策定位提升，發展方向明確

保障性安居工程包括保障性住房建設、棚戶區改造、農村危房改造和游牧民定居工程、城鎮 老舊小區改造工程四類。

棚改主要針對結構簡易難以滿足抗震設防和居住安全要求、平房或低層住宅（2-3層）為主、房屋成新率低或破損率高、住房功能或配套設施不齊全、衛生環境差、治安和消防隱患大的居住區。

2008年在全國范圍內全面啟動并開啟“十年棚改”，2017-2018年全國公共財政保障性安居工程支出中，棚改占比達到40%以上。

2018年以來棚改退潮、“舊改”接棒，棚改占比明顯降低。

住房保障體系不是新名詞，結構與內容在不斷更新，當下，保障性租賃住房，是住房保障體 系中的重要組成部分。

政府加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。

2011年 9 月，國務院辦公廳發布《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》，住建部定義保障性住房建設包括廉租房、公租房、經濟適用房、限價房四項。

2014年起各地廉租房與公租房體系并軌；同時，政府提出共有產權住房以整合經濟適用房和限價房制度，作為租賃與自有、保障與市場的過渡；

2020年 12 月中央經濟工作會議提及要高度重視保障性租賃住房建設。

其中，定位提高，保障房成為十四五期間關注焦點。

2020年 12 月中央經濟工作會議提及高度重視保障性租賃住房建設，隨后 1 年政策不斷加碼，從重點城市、目標群體等角度保障落實。

2021年 12 月中央政治局會議、中央經濟工作會議均提及保障性住房建設，并置于房地產政策前列。

2021年 12 月，中共中央政治局召開會議強調，“要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環”；12 月 10 日中央經濟工作會議再次提及“堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。

1.2 建設特點：目標更明確、市場化程度更高

相較于公租房、共有產權住房，我們認為保障性租賃住房有目標更明確、投資供給更市場化 等主要特點：

目標群體不設收入門檻：公租房主要面向城市中偏下收入住房困難家庭；有產權住房供給主要面對中低收入者；而保障性租賃住房主要解決符合條件新市民、青年人等群體住房困難問題，住建部明確不設收入線門檻。

投資、供給更加市場化：公租房建設資金以及租賃補貼資金由財政部安排；共有產權住房政府與購房者共有產權，政府與個人產權份額、房屋定價原則、上市交易分配份額等由政府主導（參考試點城市）；保障性租賃住房責任主體為城市人民政府，政府給予土地、財稅、金融等政策支持，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資，誰所有”，有新建、改建、改造、租賃補貼和將政府閑置住房用作保障性租賃住房等多種供給方式。

實施區域更加明確：保障性租賃住房明確實施區域為人口凈流入大城市和省級人民政府確定城市，針對性更強。保障性住房的基礎制度逐步落地，支持力度逐漸加大。

2021 年 7 月，國務院辦公廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，以明確對象標準、引導多方參與、堅持供需匹配、嚴格監督管理、落實主體責任等為基礎制度，明確保障性租賃住房：

1）目標群體為符合條件新市民、青年人等群體住房困難問題

2）建筑面積不超過 70 平米小戶型

3）租金低于同地段同品質市場租賃住房

4）參與機制堅持“誰投資誰負責”

5）責任主體為城市人民政府等，并提出完善土地支持政策、簡化審批流程、給予中央補助 資金支持、降低稅費負擔、執行民用水電氣價格、加強金融支持等六大支持政策。

1.3 推進目的：新發展模式探索，帶來增量需求

在共同富裕大背景以及房住不炒地產政策下，推進保障性租賃住房建設具有重大意義。新市 民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出，尤其是在人口凈流入城市，而住房保障體系中租賃住房環節仍存較大改善空間。

2021H1 人口凈流入城市租金漲幅明顯，加快保障性租賃住房建設有利于租房模式探索，若該模式能走通，則購房需求壓力會明顯緩解。

穩增長基調下重視保障性住房帶來需求增量。

2021Q4 以來地產政策有邊際放松跡象，但數據環比仍未明顯改善，在當前我國宏觀經濟與房地產下行壓力較大的大背景下，12 月 6 日中央政治局會議強調明年經濟工作穩字當頭、穩中求進，而保障性租賃住房有望成為“十四五”期間經濟穩增長重要一環，部分緩解房地產增速下行壓力，同時為專項債提供新增投資領域。

復盤近 5 年中央經濟工作會議關于房地產政策描述，2020 年會議有較大篇幅談房地產問題，其中關于租賃市場描述由“加快發展租賃市場”升級為“高度重視保障性租賃住房建設”。

結合 2020 年和 2021 年中央經濟工作會議地產政策表述，以下兩點應重點關注：

1）租購同權提上日程。2020 年會議提出逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利， 有助于房地產回到其本身居住價值；

2）明確政策傾斜，合理調控租金水平。

2020 年會議提出探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，土地問題上給以保障性租賃住房支撐；同時提出降低租賃住房稅費負擔，減輕目標群體租金負擔。

2 保障性租賃住房對地產投資影響測算

2021 下半年以來，多地公布其“十四五”期間保障性租賃住房規劃。我們根據不完全數據 測算（部分城市尚未披露），各地“十四五”期間保障性租賃住房規劃數分別為：

1）一線城市平均規劃建設 44.25 萬套；

2）新一線城市平均規劃建設 20.67 萬套；

3）二線城市平均規劃建設 8.0 萬套；

4）剩余城市人口多為凈流出，考慮到保障性租賃住房明確實施區域為人口凈流入大城市和 省級人民政府確定城市，目標群體為新市民、青年人，我們假設剩余城市保障性租賃住房占整體比重為 5%。

根據各城市“十四五”期間保障性租賃住房規劃數及近年房地產數據，測算結果為：2022 年保障性租賃住房建設套數 236 萬套，建設面積對房屋新開工面積有 4%拉動作用，建安投資對房 地產開發投資有 2%拉動作用。

1）“十四五”期間保障性租賃住房規劃總數測算結果為 767 萬套：根據上文測算各類別城市規劃建設保障性租賃住房套數，“十四五”期間保障性住房總套數約 767 萬套。

2）2022 年保障性租賃住房建設提速，測算結果為 236 萬套。“十四五”期間保障性租賃住房總套數 767 萬套，2021 年 1-9 月已開工 72 萬套，占全年計劃 76.9%，全年 40 個重點城市 新籌集 94.2 萬套。

結合①2021 年保障性租賃住房建設套數占“十四五”規劃比重較低、②近 1 年國家政策頻出、③政治局會議定調經濟穩增長、④2021H2 以來多城陸續公布其“十四五”期間保障性租賃住房規劃，我們假設 2022-2025 年將分別完成“十四五”剩余規劃（753-94=659萬套）的 35%、25%、25%、15%，即 2022 年全國保障性住房建設套數約 236 萬套。

與住建部披露的 240 萬套建設籌集計劃基本吻合，我們認為以上測算較為合理，未來 4 年 的推測數據具備參考意義。

2022 年 1 月 20 日，住建部表示要繼續推進住房供給側結構性改革。堅持租購并舉，多主體供給、多渠道保障，優化住房供應結構。大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入、大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房 240 萬套（間），與我們測算的 236 萬套相近。

3）2022 年保障性租賃住房開工面積對房屋新開工面積有 4%的拉動作用（假設 50%保障房為新建）。政策明確建筑面積不超過 70 平米小戶型，即 2022 年對應保障性租賃住房開工面積 最多為 0.83 億平。2020 年全國房屋新開工面積 22.44 億平，2021 年 19.89 億平，則 2022 年 保障性租賃住房開工面積對應 2020 年、2021 年總房屋新開工面積占比分別為 3.68%、4.15%。

4）2022 年保障性租賃住房建安投資對房地產開發投資有 2%的拉動作用（假設 50%保障房為新建）。假設每平米建安成本 3500 元（保障性租賃住房建設以一二線城市為主，建筑成本相對較高），2022 年對應保障性租賃住房建安投資約 2886 億元，“十四五”期間總建安投資為 18782 億元。

2020 年全國房地產開發投資 14.14 萬億，2021 年 14.76 萬億，則 2022 年保障 性租賃住房建安投資對應 2020 年、2021 年房地產開發投資占比分別為 2.04%、1.96%。

我們提示保障性租賃住房開工面積、建安投資測算結果，仍需綜合考慮以下因素：

1）保障性租賃住房平均建設面積可能達不到 70 平米。保障性租賃住房建設規劃多在一線城市、新一線城市（測算結果合計為 63%），目標人群為新市民、青年人。

考慮到以上城市人均居住面積較小（北上城鎮人均居住面積 30-40 平米），且目標人群租金壓力大、居住空間舒適度需求低，一線城市、部分新一線城市單套保障性租賃住房建設面積未必能達到 70 平米；建設可能為單間房或單床位而非完整住宅。

以上海為例，《上海市住房發展“十四五”規劃》指出，“十四五”時期形成供應租賃住房超過 42 萬套(間、宿舍床位)，其中租賃房 22 萬套(間)，宿舍床位 20 萬張。

同樣考慮到建設規劃多在一線城市、新一線城市，一線城市、部分新一線城市會建設宿舍床位或單間房而非完整住宅，實際上建設面積、建安成本可能會偏低。

2）保障性租賃住房建設面積并非完全增量概念，存量房轉化使其對房屋新開工面積實際拉 動效果不及預期。國務院辦公廳《關于加快發展保障性租賃住房的意見》指出，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，供給方式包括新建、改建、改造、租賃補貼和將政府閑置住房用作保障性租賃住房等。

從政府文件表述來看，預計存量房轉化在保障性租賃住房建設中占比不低。

3 建筑建材受益方向梳理

3.1 建材受益方向：節能建材加速滲透

住建部《關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》未包含保障性租賃住房建設標準具體指 引，因此我們參考各省市自行制定標準，《成都市租賃住房規劃設計技術導則（試行）》對戶型各區域建材配置標準做出較為詳細規定。

根據此前測算，2022 年保障性租賃住房建安投資對房地產開發投資拉動作用≤4%。我們認 為保障性租賃住房中建材行業可重點關注：

1）性價比優、基建市政占比高的建材企業

考慮到保障性租賃住房主要建設區域為超一線城市、一線城市以及二線城市，其建安成本預 計將高于公租房，但由于居住要求等差異建安成本仍低于商品房。

一二線城市精裝修占比高，以精裝修和保障性租賃住房作比較：

精裝修房企有單建材品類（如瓷磚、防水等）品牌庫，建材企業需進入品牌庫再向房企/工程方進行投標，且頭部房企多為全國化布局，因此精裝修要求建材企業具備較強保供能力、墊資能力、成本控制能力以及品牌力；

而保障性租賃住房目的是為滿足大城市新市民、青年人等群體住房困難問題，硬性居住要求而非改善生活品質是其首要出發點。因此保障性租賃住房中裝修材料在滿足環保和質量要求后，性價比將成為建材企業核心競爭力。

此外保障性租賃住房多由地方政府主導，與當地政府在基建、市政方面有良好合作經驗的企業將更占優。

2）綠色建材、節能建材

我們認為，保障性租賃住房建設由政府主導，政府將更關注建筑材料環保性、節能性，綠色 建材使用占比有望提升。

重點關注節能門窗、節能墻體材料、系統解決方案等方向，外墻、門窗是控制建筑耗能的關鍵，系統化門窗、保溫材料應用均可有效降低用電量。

1）節能玻璃，low-e 中空玻璃或者三玻兩腔，通過加鍍銀層、夾層、加厚等方式來減少外 部熱量交換或者太陽能輻射，需要傳熱系數 K 和太陽得熱系數 SHGC 合理組合來實現節能效。

旗濱集團節能玻璃已投產能 2195 萬平（2021H1），在建投產后預計達到 4735 萬平

南玻中空、鍍膜玻璃合計 3401 萬平（2020）

北玻 2 條 Lowe 玻璃設備產能 3.6 萬平/日（2020），自有 Lowe 產能偏少，產銷 566 萬平（2020）

金晶本部 lowe 產線 2020.12 月點火。

2）再升科技 VIP 芯材供應綠色家電致力保溫節能，賽特新材真空絕熱板（VIP 板）、食品保 溫箱供應家電、冷鏈、冷柜等領域。

VIP 板是一種新型絕熱保溫材料，導熱系數可達傳統聚氨酯材料十分之一，更適用于長時間、極端溫度、長效穩定保溫等要求，主要應用于冰箱冰柜、冷鏈物流、醫用及科研低溫設施、自動販售機、保溫型熱水器等具備保溫保冷需求行業。VIP 芯材是 VIP 板核心絕熱材料。VIP 板可在綠色家電領域替代傳統聚氨酯保溫材料。

聚氨酯泡沫是冰箱和冰柜重要保溫材料， VIP 板較傳統聚氨酯材料有以下優點：

1）絕熱性能是聚氨酯 6 倍以上；

2）綠色環保，不消耗臭氧層物質或產生溫室氣體物質，可回收利用。

政策推動綠色家電領域 VIP 板滲透率提升。

聚氨酯用到發泡劑 HCFCs 是消耗臭氧層物質，被《蒙特利爾協定書》基加利修正案列為限制控制使用清單，并擬定了時間表逐步減少其使用 （2015 年削減 HCFC 生產和消費量 10%，2020 年削減 35%，2025 年削減 67.5%，直到 2030 年實現完全淘汰）；當前大面積推廣主要受制于成本，我國 VIP 板在國內冰箱冷柜領域滲透率僅 為 3%，全球冰箱冷柜 VIP 板平均滲透率也僅為 10%（數據來源：產業信息網）。

受益于能效標準提高以及政策推進，VIP 板及 VIP 芯材滲透率提升空間廣闊。 VIP 板也可應用于建筑節能保溫領域。

建筑用 VIP 板具有防火阻燃性能好、導熱系數低、使用壽命長、生產過程低能耗等性能，可滿足以裝配式建筑和被動房為代表的綠色建筑對墻體高效保溫節能要求。

3）豪美新材系統門窗業務與傳統門窗不同，系統門窗設計、制造和安裝需遵循嚴格流程。系統門窗通過基礎技術研發、材料選用、構造設計、上墻安裝等全過程嚴格質量控制，可實現優異的隔熱性能、隔音性能、抗風壓性、水密性、氣密性等多項性能，并實現綠色節能降耗作用。

4）北新建材從綠色原料、綠色生產、綠色建造、綠色應用、綠色回收等環節打造全生命周 期綠色建筑產業鏈，為各類建筑提供石膏板龍骨萬能板礦棉板“全屋裝配”室內系統、金邦板裝飾保溫節能一體化外墻系統、粉料涂料砂漿防水系統，為客戶提供綠色建筑系統解決方案。

5）保溫砂漿、巖棉、保溫裝飾板，各地區氣候、濕度等條件不同，全國尚未形成統一標準，例如上海 2020 年 10 月出臺政策禁止巖棉保溫裝飾復合板外墻外保溫系統的應用。

6）華新水泥擁有綜合環保墻材年產能 3.6 億塊（2020 年底）。

3.2 建筑受益方向：鋼結構、裝配式建筑

我們同樣參考《成都市租賃住房規劃設計技術導則（試行）》，文件明確規定租賃住房應嚴格執行現行綠色建筑、裝配式建筑相關政策，宜采用裝配式裝修。

2019 年新開工裝配式建筑中，商品住房、公共建筑、保障性住房占比分別為 40.7%、 21.6%、13.4%。

2020 年全國新開工裝配式建筑面積達 6.3 億平，假設保障性住房占比仍維持 13.4%，則 2020 年新開工保障性住房裝配式建筑面積達 8442 萬平。

政策推動保障性租賃住房量級提升，裝配式建筑有望受益。

根據上文測算，樂觀情形下 2022 年保障性租賃住房開工面積為 1.65 億平，若其全部采用裝配式建筑，將對全國新開工裝配式建筑面積起到明顯拉動效果。

裝配式可滿足速度要求。

2021 年底，住建部發布《關于加強保障性住房質量常見問題防治的通知(征求意見稿)》，提出保障性住房建設應積極采用工程總承包模式，大力推廣裝配式等綠色建造方式。

裝配式建筑提前在工廠內批量完成標準化組件生產，利用機械化設備與人工配合在現場進行 模塊組裝，提高房屋建設速度：

生產端

（1）區別傳統現澆混凝土構件，工廠預制件能夠人為把控養護環境，加快混凝土預制件的養護速度，

（2）批量化、標準化生產，保證部件質量的同時排除現場制作的不良因素；

施工端：

（1）環境敏感度低，模塊化施工對現場環境的要求很低，有效提高施工效率；

（2）機械化組裝大幅降低施工難度，減少施工人員數量，節約施工時間，

（3）BIM 技術的應用，提前規劃組裝路徑，預先發現組件碰撞，提高模塊組裝的順暢度。

鋼結構住宅的全壽命周期成本略低于裝配式混凝土結構，更貼合國家綠色減排的倡導，此外，保障性租賃住房兼具社會公益屬性，成本敏感度低。

裝配式結構可分為裝配式混凝土結構與裝配式鋼結構，其成本由建筑安裝工程、裝修裝飾工程、公共配套設施組成，其中，鋼結構價格較高，但由于重量輕，實際建安成本反而較低。

鋼結構高造價重點源自裝修裝飾工程，即用于鋼結構防火防腐蝕的內外維護系統，造價遠高于裝配式混凝土結構、和普通現澆混凝土結構。

從項目全壽命周期的角度考慮，雖然鋼結構住宅建設階段造價較高，但在拆除回收階段，鋼 結構仍保留較高殘值，鋼材回收利用率高、且產生較少的建筑垃圾，兼具經濟效益與社會效益。保障性租賃住房明確受政策支持，建筑受益板塊包括裝配式建筑與鋼結構。

2020 年鋼結構占新開工裝配式建筑 30%，樂觀情形下 2022 年保障性租賃住房中，裝配式鋼結構開工面積為 0.5 億平。

標的方面：【鴻路鋼構】，鋼結構制造龍頭，規模+管理優勢明顯；【華陽國際】，裝配式設計和 BIM 建筑設計領域具備先發優勢，平臺化管理帶來提質增效。

4 風險提示

1）政策推進不及預期。“穩增長”與“房住不炒”背景下，保障性租賃住房政策不斷加碼，但仍存在推進與建設不及預期的風險。

2）測算可能存在誤差。第二章測算部分可能存在誤差，保障性租賃住房開工面積及拉動建 安投資測算結果可能偏樂觀。

3）疫情影響相關風險。當前疫情存在反復風險，可能對建筑業施工造成較難估算的影響， 保障性租賃住房推進速度或不及預期。

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