說起商鋪這么些年的變化，可能很多人沒關注。把所有目光都放在了房子上，可其實商鋪的變化遠遠比房子要大得多，比如說當初，在兩千年的時候，擁有自己的一個小店是多么讓人羨慕的事情，在當時能有自己的商店的人都被尊稱為“老板”，受人尊敬。什么叫做老板，

說起商鋪這么些年的變化，可能很多人沒關注。把所有目光都放在了房子上，可其實商鋪的變化遠遠比房子要大得多，比如說當初，在兩千年的時候，擁有自己的一個小店是多么讓人羨慕的事情，在當時能有自己的商店的人都被尊稱為“老板”，受人尊敬。什么叫做老板，這家店你開的，你雇了三四個員工，你只要在，他們就有飯吃，這叫做老板。而如今的商鋪，卻遠遠不如以前。

而如今的商鋪，大不如從前了，先不說盈利什么的，就光是各種物業費，水電費等等，就讓人頭疼。其次來說，現在銷售推銷你商鋪的時候，基本不會說讓你自營，而是會再三地說，你只需要拿錢，付首付，甚至是全款。然后把商鋪交給他們打理，他們會幫你招商，來幫你盈利，一個月會給你多少多少房租，就可以頂月供。這樣你只需要一個首付錢，就能買到一個商鋪，然后這個商鋪還完貸款以后，都是凈利潤啊。但是真相會這樣嗎？當然不會，你可能會發現你的商鋪一直在空閑著，沒人租，不要說房租了，光商品的管理費就夠你喝上一壺了。

首先說商住兩用房

所謂商住兩用房，顧名思義是指既可以居住又可以注冊公司，土地使用年限一般為50年的房子。

優點VS缺點

優點：

1、能用來注冊公司，既可居住又可辦公。2、地理位置一般都比較優越，周邊的配套比較完善。3、購買時無限制，不限購不限貸，對買住房無影響。4、小戶型，低總價。

缺點：

1、首付比例高為五成；貸款方式只能是商業貸款，不能使用公積金貸款，且貸款年限最長10年，月供壓力大。2、產權年限只有50年，不能落戶，也沒有學區劃分。3、不能做飯、人員雜亂，居住舒適感低。4、升值速度慢，后期轉手賣出各方面的稅費比較高。

通過對比，可見，買房自住者不適合購買商住兩用房，因為它一般不能落戶，也不屬于學區房，以后孩子的上學就會是一個大問題。所以商住兩用房更適合用于“出租”類型的投資。但用于出租的話，其回本緩慢需要十多二十年，利潤并不是太可觀。

普通商鋪：

商鋪這種實體場所早就用于各行各業了且隨處可見，相信很多人手上有了閑置資金以后，就會想到自己是否去投資商鋪？同樣的，還是從其優缺點上看看商鋪還值得我們投資嗎？

優點VS缺點

優點：

1、投資適中，回報高商鋪對于投資者來說，投資比例和投資回報率相對比較適中，其投資回報率卻較穩定地在8％～10％之間。2、租約穩定租約的穩定性是商鋪相比住宅房所具有的另一優勢。住宅房租約期限一般為半年至一年，而商鋪通常為三至五年或者更長。3、長期升值且社區環境好好的商鋪因其稀有性會隨著商圈的發展成熟而不斷升值。

缺點：

1、撤退時損失大

由于商鋪相對于商品房來說，前期投入比較高，如果是以貸款形式買入，在中途退出的話，損失會比較嚴重。貸款年限短，最長為10年，前期投入大量資金買入，還沒回本就撤出，當然損失大。

其實從投資的角度看，商鋪和商品房差別還是很大的。

商鋪已經過了一鋪養三代的階段，投資商鋪現在需要的是專業的眼光和商業化的數據分析預測，憑直覺失敗的概率很大，現在市場上商鋪的數量很多，但能做起來賺錢的寥寥無幾，特別是實體行業，這些年受電商微商以及今年的疫情影響沖擊很大，商鋪的生意想要做好絕非易事，生意起不來，商鋪肯定是做不出去，投資商鋪自然也就很難獲利，但商鋪的生意一旦活起來，收益絕對是要高過商品房的。

特別是像萬達這種商業中心，優質的商鋪可以做到幾年就回本，之后每年就都是純利潤了

不同時期有優劣

購置早期未成熟的商鋪，價格相對來說較低，未來可能的升值空間也大。但是其未來能否成功開發其商業價值則是個疑問，風險較大；購置處于上升期的商鋪，由于有初期購置者的套利，而且走勢明朗，價格會明顯高一個層次，而且租金收益也呈上升趨勢；購置成熟的商鋪則價格基本定型，除非整體商業環境大變化，一般就是跟隨宏觀經濟狀況波動，其租金也屬于穩定區間，這個就是看具體的收益率，穩定占優，成長空間有限。因而，如何根據自身情況來進行取舍選擇，也就需要靠投資者根據個人的投資要求出發來判斷，并在合理的時機購置來尋求最大化的收益。

從總體上說，經濟形勢良好、商業景氣、商業利潤高于社會平均利潤的時期，未必是投資商鋪的最佳時機，投資者選擇商鋪的空間很小，而且獲得商鋪要付出的成本很高。反之，在有發展潛力的區域，商業氣候尚未形成或正在形成中，投資者可以在較大的范圍內選擇商鋪，需要付出的成本也相對較低。

投資商品房和投資商鋪其實是兩種完全不同的概念，商品房本來是用來居住的，這些年被用來投資，主要的原因是房價的持續上漲，另外一個原因是穩定，商品房畢竟是滿足大眾居住需求的，它的價格不可能出現過山車式的上漲或下跌。