隨著通脹的加深，目前房地產(chǎn)行業(yè)的建安成本一直在不斷上漲，比如沙子，十年前一車一兩百元，現(xiàn)在一車七八百元，有時還拿不到貨；再比如人工，十年前一個泥瓦工師傅250元/天，普工100元/天，現(xiàn)在泥瓦工基本不低于500元/天，而普工普遍也在200元

隨著通脹的加深，目前房地產(chǎn)行業(yè)的建安成本一直在不斷上漲，比如沙子，十年前一車一兩百元，現(xiàn)在一車七八百元，有時還拿不到貨；再比如人工，十年前一個泥瓦工師傅250元/天，普工100元/天，現(xiàn)在泥瓦工基本不低于500元/天，而普工普遍也在200元/天；其他的鋼筋、水泥等等價格同樣也在上漲，如果單看建安成本，房價確實沒有下降的空間。

房價的構(gòu)成

目前市面上的商品房房價構(gòu)成主要包括五個方面：地價（樓面價）、建安成本、稅費、營運成本（比如貸款的財務(wù)費用、營銷人員的薪酬收入、提成等）以及開發(fā)商的利潤。

建安成本對于房價的影響大小取決于當(dāng)?shù)氐恼w房價水平，一般而言，建安成本的按照材料以及不同城市的人工區(qū)分，目前普遍在1000元-3000元/平方之間（高層建筑成本會比我們自建房的成本高），我們?nèi)≈虚g值2000元/平，在一個房價1萬元左右的城市里，建安成本可以占比達(dá)到20%左右；但是在一個房價四五萬的城市里，建安成本的占比可能就5%。不論是20%還是5%，其實對房價的整體影響并不算太大，所以說沙子、人工、水泥及鋼筋等價格的上漲有可能導(dǎo)致房價也有提升，但是這個提升的幅度一般都很小，甚至可以忽略不計。

影響房價的關(guān)鍵性因素

對于房價影響最為關(guān)鍵性的因為無疑是地價（也就是樓面價），樓面價往往占據(jù)房價的40%-50%，部分城市甚至達(dá)到70%以上，我們以廈門為例，2019年廈門島外的土拍樓面價格從18000-35000元之間，均價大概在25000元左右/平方米。

PS：樓面價是單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻鲎寖r格。計算方法：出讓土地價格除以該土地允許的最大建筑面積。比如A地塊出讓價為10個億，最高的可建面積12萬平方米，那么樓面價就是：10億元/12萬平方米=8333.33元/平方米。

2019年土拍的土地，一般都在2020年-2021年入市，目前廈門島外（不包含湖里區(qū)及思明區(qū)），房價均在在32000元左右，則樓面價占據(jù)了房價75%以上，可見樓面價對于房價的影響才是最大的（當(dāng)然廈門這些熱門城市比較特殊，如果是一般的城市，大部分樓面價占房價的40%-50%左右）。

所以說，地價不下降的話，其實房價要下降也很難，因為稅費及營運成本基本不會變，沒有多大的操作空間，而建安成本又整體是處于上升的趨勢的，這種情況下，要房價下降，只能是壓縮開發(fā)商利潤，但讓開發(fā)商砍自己的利潤給民眾讓利，基本不可能，這就是房價一直難以下降的原因！

為什么有人認(rèn)為會下降？

通過上述分析，我們知道，目前的房價其實沒有多少下降空間，但依然有人堅持認(rèn)為房價會下降，這里面主要基于市場需求的判斷，具體而言有兩個方面因素：（1）雖然我國已全面放開三胎政策，但是大部分人員并沒有選擇真的三胎，甚至是二胎都沒有（養(yǎng)孩成本太高，不敢生），所以往后我國的剛需一族只會越來越小；（2）最近幾年經(jīng)濟形勢較低迷，很多人的收入不增反降，拼多多興起，就是一個佐證。收入減少，資金不足，市場需求進(jìn)一步下降，房價必然下跌。

上述分析分析其實是沒錯的，畢竟供需決定了市場價格的走勢，如果后續(xù)市面上真的出現(xiàn)這種情況，那么房價必然下跌，開發(fā)商就可能會出現(xiàn)虧損的局面。但開發(fā)商不傻，即使是虧損也是短暫的，甚至都不會虧損，因為開發(fā)商都有專門的調(diào)研機構(gòu)在研究整個房地產(chǎn)市場情況的，在市場需求不斷萎縮的情況下，開發(fā)商也會逐漸減少拿地，以控制市面上的供房量，維持價格，保證盈利。

而隨著開發(fā)商拿地減少，土拍激烈程度下降，地價就會出現(xiàn)下降，在拿地成本下降的情況下，開發(fā)商就有可能下降銷售，這時房價就會下降，這就是為什么有人在建安成本不斷上漲的情況下，依然堅持認(rèn)為房價會下降的原因（當(dāng)然，開發(fā)商也可能聯(lián)合起來，繼續(xù)維持在一個高價，以獲得更多的利潤）。

總結(jié)

整體上而言，無論是沙子、人工還是鋼筋水泥，即使它們都漲價了，以后的房子并不一定就會跟著越來越貴，因為這部分占房價的比重并不算高，房價下跌上漲的關(guān)鍵性因素還是在于地價，只有地價降了，房價才有較大的概率下跌。