商鋪價(jià)格一般是房?jī)r(jià)幾倍（出乎意料）

導(dǎo)語(yǔ)一鋪養(yǎng)三代，曾經(jīng)我們誰(shuí)都這樣認(rèn)為。然而，近幾年，要是有人問(wèn)你買商鋪嗎？估計(jì)你會(huì)覺(jué)得除非腦子進(jìn)水了。真是如此嗎？隨著樓市住宅進(jìn)入橫盤期，眼下，商鋪開(kāi)始重新走入人們的視野——由于疫情原因，好長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)碰到辦理房貸的客戶經(jīng)理同事小李了，中午就餐

導(dǎo)語(yǔ)

一鋪養(yǎng)三代，曾經(jīng)我們誰(shuí)都這樣認(rèn)為。然而，近幾年，要是有人問(wèn)你買商鋪嗎？估計(jì)你會(huì)覺(jué)得除非腦子進(jìn)水了。真是如此嗎？隨著樓市住宅進(jìn)入橫盤期，眼下，商鋪開(kāi)始重新走入人們的視野——

由于疫情原因，好長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)碰到辦理房貸的客戶經(jīng)理同事小李了，中午就餐正好又坐在一起了。

“怎么樣啊？最近買房人少了吧，清閑多了吧“！小編習(xí)慣地打個(gè)招呼，也想著小李會(huì)隨聲附和這一判斷。

沒(méi)想到，小李皺起眉頭說(shuō)：“還是很忙啊！辦住房按揭貸款的客戶是少了，但買商鋪的人卻多了“。末了，還順便問(wèn)出一句：”哥，你不考慮買一套商鋪？我都有點(diǎn)動(dòng)心了——”

真假？小編一聽(tīng)這話都忍不住有點(diǎn)懷疑人生。商鋪，這個(gè)歷來(lái)小編一直都反對(duì)購(gòu)置，在腦海中連想都從來(lái)不想的選擇項(xiàng)，竟然能火起來(lái)？

于是，便深入了解了一下行業(yè)情況和數(shù)據(jù)，結(jié)果還真是有點(diǎn)出乎意料。沒(méi)錯(cuò)！近來(lái)，商鋪這類房產(chǎn)確實(shí)有升溫跡象，各家銀行非住房按揭貸款投放也增加明顯，有的投放甚至增加了兩三成，這一新跡象確實(shí)值得關(guān)注！

眼下為什么會(huì)出現(xiàn)商鋪熱？

我們都知道，商鋪的增值潛力不如住宅，轉(zhuǎn)讓稅率太高，投資風(fēng)險(xiǎn)大……要說(shuō)商鋪缺點(diǎn)，誰(shuí)都能列一大堆。

然而，即便這不好，那不好，總有人看好，眼下還有點(diǎn)成交火熱，為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況呢？經(jīng)過(guò)與房貸同事深入了解，主要?dú)w于以下幾點(diǎn)：

◆ 首先，市面上出現(xiàn)很多低價(jià)商鋪

但凡稍微懂商業(yè)地產(chǎn)的人都知道，一般情況下，商鋪價(jià)格應(yīng)該是住宅的2倍以上才算正常。然而，近年來(lái)在網(wǎng)購(gòu)等電商平臺(tái)的沖擊下，實(shí)體商鋪舉步維艱，而疫情的影響更使實(shí)體門面雪上加霜，關(guān)門空置的商鋪越來(lái)越多，導(dǎo)致各開(kāi)發(fā)商所建的商鋪門面倍受冷落。因此，價(jià)格也一降再降，很多商鋪價(jià)格已跌至與住宅同一水平，甚至出現(xiàn)低于住宅現(xiàn)象。

還是那句話，沒(méi)有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。于是，在商鋪價(jià)格低到一定程度后，就會(huì)有人忍不住出手了。大家也可以關(guān)注一下當(dāng)前市面上的商鋪，在這個(gè)住宅已冰凍的冬天里，有很多商鋪價(jià)格確實(shí)非常“美麗動(dòng)人”。

◆ 其次，在住宅滯脹和低迷的形勢(shì)下，商鋪的高租金回報(bào)率價(jià)值開(kāi)始凸顯

當(dāng)下，大部分住宅房子已進(jìn)入橫盤期，有的甚至買了即跌破原值，并且依目前國(guó)家調(diào)控的大形勢(shì)看，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間也不會(huì)有什么漲頭。而房子是大額消費(fèi)品，動(dòng)輒上百萬(wàn)的資金成本，價(jià)格不漲加上利息成本，其實(shí)就相當(dāng)于賠錢。

主城區(qū)的房子沒(méi)有至少二三百萬(wàn)根本拿不下來(lái)，投資成本太高；而郊區(qū)的房子雖然便宜，但大部分使用價(jià)值不高，有些買了就等于閑置，配套不完善，根本沒(méi)法自住或租出去，不增值、不生收益，還得倒貼錢交物業(yè)費(fèi)養(yǎng)房，如何讓人安心？再者，住宅一般都是期房，需要等1-2年交付，而商鋪一般都是現(xiàn)房，即買即用，資金周轉(zhuǎn)收益率也比較高。

在這種情況下，一些手頭有一兩百萬(wàn)閑錢尋找投資渠道的人，就開(kāi)始把目標(biāo)鎖定在了投資收益高的商鋪，即便商鋪本身不漲，一般也不會(huì)虧，更何況租金收益很可觀啊！

比如：高新區(qū)世茂的房子，最近爆出來(lái)，一套140平精裝修帶家電的房子，租金才800元，令人大跌眼鏡！但依同等資金的投入，在小區(qū)周圍買個(gè)位置不錯(cuò)的商鋪，即便商圈還不成熟，年租金怎么也得5萬(wàn)以上吧，有的租到七八萬(wàn)也不成問(wèn)題。

◆ 再次，商鋪的貸款優(yōu)惠政策，一般也優(yōu)于住房貸款

商鋪屬于商業(yè)產(chǎn)權(quán)，在銀行的貸款定義中，算是個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款，而不屬于住房按揭貸款。因此，自然不在國(guó)家住房調(diào)控政策的重點(diǎn)范疇，不受限購(gòu)、限貸等嚴(yán)格條件的影響，無(wú)論貸款利率、放款額度等都相對(duì)比較寬松，具有比較大的操作空間。

尤其是今年受疫情的影響，國(guó)家鼓勵(lì)個(gè)人和小微企業(yè)自主創(chuàng)業(yè)，鼓勵(lì)個(gè)體工商戶開(kāi)展實(shí)體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，符合一定條件的自然人或小微企業(yè)法人購(gòu)置網(wǎng)點(diǎn)房，銀行還會(huì)給予普惠貸款利率，甚至比住房按揭貸款利率都低。這樣，當(dāng)前買商鋪無(wú)論從政府政策層面，還是銀行信貸支持層面，確實(shí)都是政策“最友好”的窗口期。

哪些商鋪比較受關(guān)注？

既然商鋪開(kāi)始引起一部分人的關(guān)注，那么當(dāng)前哪個(gè)區(qū)域、哪些地段、哪類商鋪比較受歡迎？小編沒(méi)來(lái)得及從市場(chǎng)調(diào)研得到準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，但從銀行這邊掌握的情況來(lái)看，主要集中在以下幾點(diǎn)：

一是購(gòu)買商鋪多集中在輔城區(qū)或城郊結(jié)合區(qū)域。如黃島、城陽(yáng)、高新區(qū)偏多，而非主城區(qū)。這一點(diǎn)很容易理解，市區(qū)新樓盤比較少，而且網(wǎng)點(diǎn)商鋪價(jià)格也比較高，顯然不是投資的最佳選擇。

二是購(gòu)買的商鋪多是大型居住區(qū)、新興未成熟商圈的門頭房。如高新區(qū)的中歐、世茂等，還有黃島靈山灣等一些居住小區(qū)的底商，硬件設(shè)施一般比較好。這些片區(qū)住宅林立，居住群體集聚，具備新興商圈的潛質(zhì)，隨著新業(yè)主的不斷入駐，人氣在快速聚攏，因此，投資成長(zhǎng)性一般比較好。而且在未成熟之前入手，價(jià)格也比較合理，由于競(jìng)爭(zhēng)不充分，很多商鋪具有壟斷性，生意不一定差，租金價(jià)格也不一定低。

三是購(gòu)買的商鋪適用性較強(qiáng)。面積一般不大，單價(jià)和預(yù)算總金額也都不高，200萬(wàn)左右較多。一方面投入不大，壓資金不多，綜合收益性價(jià)比較高；另一方面，投資兼自持者居多，或租或用，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

那么，商鋪值得出手么？

投資商鋪好么？投對(duì)了，確實(shí)好！租金是住宅的好幾倍，可謂是日進(jìn)斗金，像養(yǎng)了一只生金蛋的老母雞，當(dāng)下，也確實(shí)有人在出手投資。但風(fēng)險(xiǎn)大么？也確實(shí)大，買不好，商鋪放在那兒閑置多年都無(wú)人問(wèn)津。

那么敢買嗎？風(fēng)險(xiǎn)與收益成正比的，這個(gè)道理大家都懂。一般人我勸你還是謹(jǐn)慎入手，別人是別人，不要看見(jiàn)別人掙錢就眼紅，投資商鋪掙錢的畢竟還是極少數(shù)，概率也非常非常低。并且，相對(duì)于住宅，商鋪投資的坑更多，對(duì)投資經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)度要求非常高。一不留神，十有八九就會(huì)買到了燙手山芋，處于騎虎難下的境地。

最后，還想說(shuō)一點(diǎn)：雖然互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)改變了傳統(tǒng)的商業(yè)模型，但商鋪的功能并不會(huì)被完全取代，它依然是投資的重要標(biāo)的。為什么很多黃金地段的商鋪很少有產(chǎn)權(quán)出售，或只是出售使用權(quán)？因?yàn)樗鼈冋加械木褪琼敿?jí)位置稀缺資源。如果不具有資源的稀缺性，在安全邊際內(nèi)的投資才能叫做投資。