小猴在之前已經(jīng)跟大家科普了很多關(guān)于房產(chǎn)的政策信息和科普文章，于是很多年輕的朋友希望小猴能寫點(diǎn)北京的實(shí)地踩盤文章，剛好最近小猴的一位客戶，金融圈高級(jí)白領(lǐng)林小姐因工作調(diào)動(dòng)，租到了北京臨東三環(huán)一處高品質(zhì)公寓，因?yàn)榻煌ū憷?，而且居住體驗(yàn)非常不錯(cuò)，價(jià)

小猴在之前已經(jīng)跟大家科普了很多關(guān)于房產(chǎn)的政策信息和科普文章，于是很多年輕的朋友希望小猴能寫點(diǎn)北京的實(shí)地踩盤文章，剛好最近小猴的一位客戶，金融圈高級(jí)白領(lǐng)林小姐因工作調(diào)動(dòng)，租到了北京臨東三環(huán)一處高品質(zhì)公寓，因?yàn)榻煌ū憷?，而且居住體驗(yàn)非常不錯(cuò)，價(jià)錢也在可承受范圍之內(nèi)，所以有了購(gòu)買意向，特來(lái)咨詢小猴。

在這之前，小猴要提供一條很靠譜的普通人買房原則：

市中心比郊區(qū)好，住宅比公寓好，現(xiàn)房比期房好，有實(shí)力買多層就放棄高層；東戶最好西戶次之，中戶最慘，學(xué)區(qū)好過(guò)地鐵，地鐵好過(guò)高鐵，綜合體好過(guò)單一房，富人區(qū)比高新區(qū)還要有價(jià)值。

當(dāng)然這一切都有一個(gè)最重要的前提，就是預(yù)算。不談?lì)A(yù)算的看房都是耍流氓。錢多的不要較真請(qǐng)繞道，錢不多的看看就好……

下面，正式開啟我們的實(shí)地踩盤之旅——

前期信息

林小姐因?yàn)槭菃紊?，未?lái)也暫無(wú)結(jié)婚生子的打算，所以她的需求是自住小戶型，預(yù)算控制在200-300萬(wàn)之間，因工作地點(diǎn)在北京CBD國(guó)貿(mào)一帶，所以房屋地址以接近市中心為佳。

目前林小姐租住的地方是弘燕路南新園的龍頭公寓，臨東三環(huán)，附近便是高級(jí)住宅小區(qū)山水文園，距離10號(hào)線的十里河地鐵站、14號(hào)線的北工大地鐵站不到1公里，步行十分鐘左右。這里整租一居租金價(jià)位在6000-7000區(qū)間。何小姐在自住了一個(gè)月之后，發(fā)現(xiàn)周圍生活便利，年輕人居多，幾乎不見老人小孩，整體人群素質(zhì)普遍偏高，且酒店式管理安全隱私性強(qiáng)，有意購(gòu)入一套小戶型。于是林小姐問(wèn)了當(dāng)初找房時(shí)的中介小何一些問(wèn)題。

從林小姐與中介的對(duì)話中可以收獲幾個(gè)有用的信息：

1、龍頭公寓的房子屬于70年大產(chǎn)權(quán)的住宅公寓，

2、雖不是商水商電，但比一般的民水民電要貴，并且沒有燃?xì)?，做飯只能用電?/p>

3、同為酒店式管理，與龍頭公寓比鄰而居的香榭舍雖然只有一棟樓，但卻存在既有住宅又有商辦的產(chǎn)權(quán)亂象存在，但龍頭公寓整體顯然更為規(guī)范，屬于商品房住宅范疇，當(dāng)然其租金也更高一些。

4、據(jù)了解，林小姐所租住的一居室，房本面積為44.74㎡，且公攤面積比普通一居要少很多，使用面積大概在38、39㎡左右，對(duì)于單身貴族來(lái)說(shuō)，這樣的房間足夠使用。

小猴踩盤

小猴看了幾個(gè)房產(chǎn)中介平臺(tái)，挑出幾套適合林小姐的房子。一居室的價(jià)格普遍在200-300萬(wàn)之間。

接下來(lái)，便是小猴的實(shí)地踩盤圖。

從位置來(lái)說(shuō)，龍頭公寓距離地鐵站很近，出小區(qū)兩三百米就是東三環(huán)主路，周邊配套完善，距離永輝超市、京客隆超市僅500米，距離首都圖書館僅1公里。

這便是龍頭公寓的門頭，兩邊黃色大樓是其公寓主樓，只有兩棟1號(hào)樓和3號(hào)樓，小猴實(shí)拍的圖片是其中之一的3號(hào)樓。從外觀看，樓齡很新，環(huán)境干凈優(yōu)美，管理規(guī)范，出入主樓及樓層，都需要刷電梯卡。

龍頭公寓的電梯間，3棟客梯+1棟貨梯，的確很有酒店風(fēng)，可以看出環(huán)境確實(shí)不錯(cuò)。

下圖就是林小姐想入手的1號(hào)樓，位于3層的一居室。

這套一居室的業(yè)主是一對(duì)小夫妻自住，因要小孩想換房，所以出售，房屋家具設(shè)備都很齊全，幾乎可以拎包入住。

小猴點(diǎn)評(píng)

實(shí)地考察了一圈，小猴認(rèn)為，龍頭公寓的房子，作為年輕人獨(dú)居的話，的確是不錯(cuò)的選擇。如果是個(gè)人剛需，且打算選擇一種長(zhǎng)期獨(dú)身的生活，或者就像林小姐心儀房子業(yè)主那樣，作為丁克夫妻一族，這樣品質(zhì)的公寓，不得不說(shuō)，可以滿足大部分生活所需。這是考慮自身感受與精神歸屬而言的選擇。

下圖是一張貝殼找房中龍頭公寓的租房數(shù)據(jù)。

上圖我們可以看出，龍頭公寓的1居室普遍在7000以上，一年8萬(wàn)4，假如以每平米單價(jià)5萬(wàn)來(lái)看，一套40平米的1居室總價(jià)是200萬(wàn)，要23年才能收回成本，從租售比的角度看，不合算！

綜上所述，如果你是一個(gè)追求品質(zhì)的單身貴族，那么購(gòu)入龍頭公寓自住是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，但是作為投資的話，不要選擇！

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