科技改變生活 · 科技引領未來
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幸福里百科詞條：二手房過戶手續①房屋信息調檔②簽署房屋買賣合同③銀行面簽④銀行下批貸函⑤還清房貸⑥解除房屋抵押⑦過戶遞件⑧繳納稅費⑨下房產證⑩辦理銀行抵押11物業交割；過戶稅費①契稅首次購房90平以下1%,二套房3%②營業稅不滿兩年5.6%
幸福里百科詞條：二手房過戶手續①房屋信息調檔②簽署房屋買賣合同③銀行面簽④銀行下批貸函⑤還清房貸⑥解除房屋抵押⑦過戶遞件⑧繳納稅費⑨下房產證⑩辦理銀行抵押11物業交割；過戶稅費①契稅首次購房90平以下1%,二套房3%②營業稅不滿兩年5.6%，滿兩年免征③個稅滿五唯一免征，不滿五年20%④登記費50元⑤貼花5元⑥交易費6元每平米⑦中介傭金2-3%。
本文知識點：
一、辦理過戶需要注意哪些問題
二、過戶稅費有哪些？
辦理過戶需要注意哪些問題
1、了解房屋情況
大多數購房者買房都是為了自己居住，購買二手房也是一樣。在二手房過戶的時候，購房者也要像選購商品房一樣，認真了解房屋各方面的情況。比如房屋位置、地址、門牌號，還包括面積、戶型、格局、結構、朝向、采光、開間、進深等細節，更包括房屋預留物品、裝修情況、物業服務、生活配套、商圈環境等。購房者了解過這些以后心里才有個底，才能放心地接手。
2、核實產權是否清晰
二手房的賣方必須是房屋的所有人，通過查驗產權證和產權人身份證核實，確認無誤即可。只有做到這一點，你才能防止無效買賣合同的出現或者合同詐騙案情況的發生。否則，糾紛在所難免。
3、注意房款交付時間
購房者付房款時，盡量在產權過戶之后再進行，或可以用提存的方式辦理房款的給付，以盡量降低風險。買賣雙方一定要到政府指定的房地產交易場所辦理產權轉讓手續，按國家規定交納各種交易費用，領取政府頒發的產權證，買賣雙方能一手交錢一手交房。
4、二手房設備清點
由于二手房一般都被原房東裝修和使用過，在二手房出售時對裝修和一些設備設施通常都是贈送的，因此，二手房買房人在簽訂房屋買賣合同時，就應將設備設施的品牌、成色以及能否正常使用予以明確寫明，二手房交接房屋時按照合同約定進行清點、驗收。
5、了解并核實二手房物業費等費用
在辦理二手房過戶時，購房者務必要了解核實諸如物業費、公共維修基金等費用的繳納和結清情況。以確定購房以后生活起居不會出現影響。
6、交易房屋是否在租
因為二手房，那么此前對于這個房屋的處理是由賣方決定的，也就是說有可能這個房屋還在出租。而且大部分人更注重房產證，注重過戶手續，而不注意是否存在租賃情況，購房者極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。
7、建議房款在過戶后再進行
為了確保資金安全的問題，二手房交易盡量以提存方式辦理房屋價款的交付，或將房屋價款的交付放在產權過戶之后再進行。以此降低交易風險。
8、務必核實房屋是否存在共有產權人
務必核實房屋的所有權是否有瑕疵，房屋的共有產權人是否同意轉讓房屋，房屋是否存在抵押、出租、作為出資等情形。如果房屋存在共有權人，購房者應該要求賣方出具共有權人同意出售的證明和其所持有的共有權證書，或者共有權人到場簽合同、辦理過戶。
9、戶口遷移
二手房買賣雙方應一同來到房屋所在地的派出所，詢問房屋內的戶口情況，原房東應將戶口全部遷出，如仍有戶口，買房人可要求原房東遷出，若其拒絕辦理，可追究其違約責任。
過戶稅費有哪些？
稅費主要是四個：契稅、個稅、增值稅及附加、中介費
1、契稅
繳稅標準：首套90平及以下，網簽價×1%， 首套90平以上，網簽價×1.5%，二套房網簽價×3%。契稅由買家承擔，過戶當天交給房管局。
注意一下，這里說的是網簽價，買新房只有一個合同價，買二手房涉及到合同價、網簽價、過戶指導價等幾種不同的價格，合同價就是房子的實際成交價格，網簽價是在房管局上面備案和公示的價格，決定了交稅多少，買二手房做低網簽價是很常見的避稅手段。過戶指導價是繳稅的最低基準價，網簽價不能低于過戶指導價，否則就按過戶指導價交稅。
2、增值稅及附加
房子未滿2年，增值稅及附加的征稅標準：網簽價÷（1+5%）×5.65%
房子已經滿2年，普通住宅免征，非普通住宅征稅標準：差價÷（1+5%）×5.65%，差額=合同價—原購買價—交易中的稅金—合理費用。
按規定，增值稅及附加以及接下來要說的個稅應該是由賣家承擔的，市場成交慣例卻是買家承擔所有稅費，不過交易時可以協商，在合同中寫清楚就行。
3、個稅
滿五唯一免征！滿五唯一免征！滿五唯一免征！重要的話說三遍。滿五是指房子房產證從出證開始算時間滿5年，唯一是指賣家在上海交易系統里只有這一套房子。
買二手房最好選滿五唯一的，可以節省一筆個稅。不過，房東也不是傻子，肯定不會吃虧，所以一般會把節省的稅費加到房價上，導致滿五唯一的房子報價比較貴，如果實在貴得離譜，那還是算了。
如果房子不滿5年或者不是賣家唯一住房，個稅交稅標準是：差額×20%，差額=合同價—原購買價—交易中的稅金—合理費用，這種征稅方式有個大前提，賣家必須提供完整、準確的房屋購入原值憑證，如果沒有這個憑證，可以采用另一種方式納稅：普通住宅網簽價×1%，非普通住宅網簽價×2%。
實際交個稅時，購房者可以二選一，哪種省錢用哪種。
以100萬的二手房過戶費為例：
房主滿五唯一的住宅
這種情況下，房產過戶只需要繳納契稅、交易手續費、產權登記費和房屋評估費，具體費用如下：
1、契稅：若房屋面積低于90平，契稅1%，即10000元；90-140平契稅1.5%，為15000元；140平以上，契稅3%，為30000元；
2、房屋評估費：5000元；
3、房屋交易手續費：600元
4、房屋產權登記費：80元
綜合來看，如果這100萬的房子面積在90平米以下，過戶費用為15680元，90-140平過戶費為20680元，140平以上過戶費總計35680元。
房主不滿五年的唯一住宅
1、契稅、房屋評估費、交易手續費、產權登記費同上，費用為15680、20680或者35680元三個檔；
2、營業稅：未超過五年的按房價5.5%繳納，即55000元；
土地增值稅：未超過五年的按房價1%繳納，即10000元
3、個人所得稅：未超過五年的按房價1%或房屋原值—房屋現值差額20%繳納。（房屋原值一般按上道契稅完稅額計算）
綜上可以看出，100萬總房款未滿五年的二手房交易，房子面積在90平米以下，過戶費用為80680元，90-140平過戶費為85680元，140平以上過戶費總計100680元。
4、中介費
中介費本來不應該單拎出來說，但現在上海房價動輒400萬，2%的中介費就要8萬+，確實也是一筆不小的負擔，一個上海普通白領一年可能都賺不到這么多錢。不過，中介費是可以談的，在房屋總價高或者市場淡季的時候，中介費都有一定的議價空間，但一般不會低于8折。一些新興的互聯網中介收費相對便宜，一般在1.5%左右。
5、其他費用
下面這些都是小錢，幾千塊錢搞定。
交易手續費：2.5元/平米×建筑面積，買賣雙方都要付。
權屬登記費：80元/本，每增加一個產權人增收10元。
權證印花稅：個人取得房地產權證按5元/件繳納。
配圖費：25元/本。
貸款抵押登記費：商業及組合貸款200元/套；純公積金貸款100元/套。
合同公證費：200-400元左右，由引發方支付。
評估費：辦貸款一般要評估，費用幾百到幾千，可協商，交給評估機構。
公共維修基金：上家賬戶中的結余會過戶給下家，是免費贈與還是收費贈與，需要雙方協商決定。
注：以上內容來源于網絡綜合整理 具體政策以各地信息為準。
高熙一