長沙租房子多少錢一個(gè)月（深圳房租大降）

聲明」本文為財(cái)說得明白原創(chuàng)，各平臺(tái)轉(zhuǎn)載均需聯(lián)系財(cái)說得明白”，獲得授權(quán)前兩天跟大家有提到過一個(gè)話題，房租下跌與未來房價(jià)漲跌之間的關(guān)系。當(dāng)時(shí)還認(rèn)真的分析了過去30年，日本和中國香港的一些相關(guān)數(shù)據(jù)。但是，有些網(wǎng)友跟我說，自己所在的城市沒有下跌，房

聲明」本文為財(cái)說得明白原創(chuàng)，各平臺(tái)轉(zhuǎn)載均需聯(lián)系財(cái)說得明白”，獲得授權(quán)

前兩天跟大家有提到過一個(gè)話題，房租下跌與未來房價(jià)漲跌之間的關(guān)系。當(dāng)時(shí)還認(rèn)真的分析了過去30年，日本和中國香港的一些相關(guān)數(shù)據(jù)。

但是，有些網(wǎng)友跟我說，自己所在的城市沒有下跌，房租反而有所上漲。

數(shù)據(jù)也證實(shí)這一點(diǎn)，深圳的租金已經(jīng)跌回了2017年，但杭州長沙武漢的租金還保持上漲。

房租的漲和跌，是不是說明這個(gè)城市的流入人口變化呢，是不是說明打工人的流動(dòng)呢？

不一定。

01

畢竟咱們中國太大了，不同的地方會(huì)有不同的行情，有些地方的房租可能下降的，有些地方房租可能是上漲了。像深圳的房租，的確是下降了，這個(gè)是有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的。

而且，深圳的實(shí)際租金水平，可能比統(tǒng)計(jì)的更低一點(diǎn)。因?yàn)楫吘乖谏钲谟泻芏嗳俗夥孔邮亲庖恍┏侵写澹蛘呓凶鲛r(nóng)民房，這些租金數(shù)據(jù)應(yīng)該沒有納入計(jì)算。

而在北京，近兩個(gè)月以來，出租屋的成交量在減少，出租周期都相對(duì)延長了，但是，租金水平卻沒有下降。

在另外一項(xiàng)數(shù)據(jù)中，我們看到，在11月，65個(gè)統(tǒng)計(jì)的城市里面，有38個(gè)城市的租金是略為上漲的，這當(dāng)中包括杭州，長沙，武漢等省會(huì)城市。

租金的漲和跌，其實(shí)還是因不同的城市而有所不同。

02

我們來分析一下，租金為什么會(huì)有些城市會(huì)出現(xiàn)下跌？

是不是因?yàn)檫@些城市的人口在減少，務(wù)工人口在減少呢？

大家想到的，應(yīng)該都是在需求端。現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)可能比較差一些，而且疫情的影響也比較大，所以很多打工人員開始回流，覺得在深圳，還不如回到家鄉(xiāng)去，這是其中一個(gè)原因。

第二個(gè)原因，就是擠出效應(yīng)，深圳不管是租房子，還是買房子，價(jià)格都太高了，導(dǎo)致很多人都覺得承擔(dān)不起，與其這么辛苦打拼，賺一點(diǎn)點(diǎn)錢到最后給了房東，給了銀行，那還不如換一個(gè)城市去工作和生活，這個(gè)叫做擠出效應(yīng)。這兩個(gè)都是原因，不過都是在需求端找原因，就是說租房子的需求減少了。但是，我們也要看看，其實(shí)供應(yīng)端可能是更重要的原因。

03

在供應(yīng)端，出租的房源可能正在增加，這應(yīng)該是更重要的原因。

為什么會(huì)出現(xiàn)房源增加這種現(xiàn)象呢？

其實(shí)，跟房價(jià)有挺大的關(guān)系，尤其像北上廣深等一些房價(jià)比較高的城市，很多人拿著房子投資，根本不在乎租金的收入。因?yàn)椋饨鸬氖找媛士赡苤挥?%到1.5%。也就是說，你的房子租出去，一年下來，頂多就是多1.5%，但是如果你的房子不出租，讓它保持非常完好的一個(gè)狀態(tài)的話，到有人接手購買時(shí)，房價(jià)的溢價(jià)可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止1.5%。

假如我有一套房子，價(jià)值1000萬，如果我拿來出租了，每租多一年，可能可以拿15萬的租金。但是，租了兩三年之后，我這1000萬的房子，可能在別人眼里面，跟一套900萬的房子是差不多的。因?yàn)樵诔鲎獾姆孔樱３值脹]那么好了。

因此，在房價(jià)高的城市里面，過去很多人情愿房子空置不出租，就是為了在賣的時(shí)候，賣得更好一點(diǎn)。

但是，這幾年在房住房子不炒的調(diào)控之下，房價(jià)漲幅不太理想，想賣出也難以成交。在這種情況下，很多房東就會(huì)跟中介說，要不先幫我租出去吧，能收多少租金就收多少租金。

因此，投放到市場上用于出租的房源增加了。

因此，我覺得供應(yīng)端，也是一個(gè)很重要的原因。

04

前面有說到，有一些城市房租還是增加的，其實(shí)也是相同的原因。

也許有一些人離開了北上廣深，但是，他們回到了自己所在城市的省會(huì)，杭州長沙武漢正好就都是回流較多的省會(huì)城市。

因此，這些省會(huì)城市，因?yàn)槭墙?jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的省會(huì)，需求增加了。

第二，這些城市供應(yīng)并沒有明顯增加。

原因在于，比起那些價(jià)格更高的城市來說，這些城市的房價(jià)相對(duì)來說沒那么高，導(dǎo)致很多房東，在過去就已經(jīng)習(xí)慣于把房子拿來出租。在這些城市，租金收益率往往能超過2%，甚至達(dá)到3%，所以并不擔(dān)心因?yàn)槌鲎舛鴾p少未來出售的收益。所以，并沒有出現(xiàn)房源的明顯增加。

05

另外，我們?cè)诳紤]房子的投資時(shí)，租金的變化也是我們需要考慮了。

對(duì)于持有房子的房東，在未來計(jì)算自己的租金收益率的時(shí)候，一定要注意兩樣?xùn)|西；第一個(gè)，你的每月租金可能降低了，第二個(gè)，你的空置期也延長了。

之前我在計(jì)算房租收益率的時(shí)候，我一般是按照11個(gè)月的租金來計(jì)算的。

比如說，這個(gè)房子每個(gè)月租出去1000。那么，一年算下來，租金不是算12000，是算11000，把其中的一個(gè)月，當(dāng)作是空置期，還有各種各樣的費(fèi)用。

而現(xiàn)在，就要把它減成按十個(gè)月來計(jì)算，畢竟空置期在增加。

所以，大家如果未來考慮房子投資的時(shí)候，也要考慮這個(gè)租金收益率的計(jì)算方式出現(xiàn)的變化，這個(gè)會(huì)影響你的投資決定。

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