時代香海彼岸價格暴跌（未來房價分化嚴重）

我是雕叔，專研樓市十余年在數十座城市投資買房，長期進行實地市場調研，選擇大于努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢請微信搜索【雕叔談樓市】公眾號關注，全程指導買房|以下內容選自粉絲問答提問：雕叔你好，請問當前廣州無房，外地有過一次按揭已還清

我是雕叔，專研樓市十余年在數十座城市投資買房，長期進行實地市場調研，選擇大于努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢

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提問：雕叔你好，請問當前廣州無房，外地有過一次按揭已還清，名下目前有一筆經營貸正在還，經營貸已過六個月，按照目前政策，能在廣州四成按揭買房嗎？

回答：按政策，你是可以首付4成買房沒錯。可是實際上，你的順序搞錯了，先做了經營貸，再做按揭，即使兩者已經間隔了半年，沒有了首付貸的嫌疑，但是銀行可認定流水要覆蓋所有月供的兩倍，這點并不容易做到。今年這形勢，還能進件的銀行，門已經很窄了，銀行只做合作按揭公司的優質客戶，什么叫優質客戶？三高一低，高代發工資、高貸款額、高利率、低負債。[微笑]

提問：雕叔，請問北滘投資的話，有您中意的樓盤推薦嗎？就這幾個盤，是不是挑單價低的入呢？

回答：北滘投資，在過去幾年都是大坑來的，也只有我敢這么說實話。如果從去年下半年到現在，再來看北滘的投資，我認為有幾點必須闡述清楚：1、一定要選擇地鐵盤，地鐵距離不能超過600-800米，否則地鐵的因素就沒意義2、一定要選擇樓齡在4-5年的小區和房源，那么大的供應，不然過幾年就會流失流通性，到時候哭都不知道上哪去3、選擇帶學位的樓盤，比如帶華師附小的樓盤，有學位加持就堅如磐石如果按照上面三個原則去選擇，肯定賺錢的，而且在3月底這個時點，動作要快，一定要快。最后送一顆糖給你：深業城是大坑

提問：雕叔，人在外地。有廣州三成首付名額。家里富余資金60~80萬。我該選擇什么樣的房為好？最好買了以后不要怎么打理的。

回答：首付60-80萬，直接買200-250萬的房子，或者再加點錢買280-320萬的房子，買的房子要這樣子：1、流通性要好；2、租金收益中上，要能租出去；3、盡量買地鐵沿線的盤。買了后房租持有就OK了

提問：我想問一下您怎么看產業和商業的價值？它們怎么影響樓市的未來潛力？比如蘿崗那邊主要是產業比較發達，萬博則有一個商業中心。我們要尋找潛力人群，到底是產業重要還是商業重要？

回答：這個問題很好，是針對城市、人口、產業、商業的上下游邏輯的一個思路一個地方要想好起來，必須得有產業，產業以為這人口，意味著高收入、高凈值的人口導入好了，有了產業之后，必須得有商業，這些人口進來是要消費的，是要去逛街、逛mall的，這些就是商業所以從房子本身出發尋找接盤俠，那么就必須要具備這兩點：產業——商業蘿崗的問題是產業發達（三星、高露潔、LG、藍月亮等等），但商業配套弱，目前只是萬達、飛晟會少量的商業，不足以把商業氛圍舉起來

提問：南沙哪個樓盤值得投資

回答：雖和前海同屬自貿區，但南沙太大了，盤多坑也多，要根據資金量系統性的找出適合自己的投資項目，目前不太清楚你的個人資金情況，無法準確塞選。不過提到南沙怎么選，確實是不少人關注的焦點，簡單捋捋四個板塊。首先明珠灣南沙發展核心軸，也是廣州南向發展主軸。產業吸附能力強，交通體系完善。整個明珠灣起步區有四大區塊：蕉門河口片區成熟度最高、慧谷西區的城市更新力度最大、靈山島尖開發進度值得期待、橫瀝島尖的價值最高但相對最不成熟。南沙灣板塊南沙灣最大地理價值在于，到深圳前海和南山區的距離，比到廣州市中心還近。交通上目前擁有地鐵4號線、預計年底開通的18號線、在建的22號線。南沙灣是南沙發展較早的濱海豪華片區，一招霍家打天下，霍英東集團在南沙灣大興基建，全區50%配套集中于此，且非常高端，目前板塊價格在2.8w-3.5w區間。萬頃沙板塊地理位置和交通都是值得期待的。深中通道唯一出口，珠三角城際網重要樞紐南沙站也位于萬頃沙，地鐵方面未來22號線、18號線、22號線到市區都方便。整個板塊，以交通帶動周邊產業布局，由于處在一個發展規劃的初期階段，相比其他板塊成熟度上比較缺乏，也因為待開發的地塊太多，因此決定了需要一個比較久的發展時間。蕉門金洲板塊南沙最為成熟的居住板塊，沒有之一，目前該板塊價格為2w-3w區間。萬達商業、地鐵4號線、人口居住屬性決定了它的穩，也就意味著抗跌屬性強，不存在規劃落空的情況。

提問：雕叔您好，第一次提問，請教幾個問題:預算總價三百左右，兩孩所以是三房剛需，無學位要求但要近地鐵出行方便，有什么合適的盤推薦嗎？過往一直住金沙洲所以不太習慣東面（黃埔蘿崗）;個人初步定在保利西海岸的星海，小區門口有規劃中的地鐵站在建，這是否真實？您怎么評價這個盤，有什么硬傷嗎？我在房天下和鏈家查看房源信息的時候發現同樣的房源報價差別挺大，房天下明顯比鏈家低，哪個更可信，有什么貓膩嗎？找你們代辦是否會比房產中介省錢，能省多少？謝謝！

回答：如果對金沙洲比較熟悉，適應了那邊的生活，就在附近選即可房天下跟鏈家比的話，選擇鏈家吧，必經房源是真實的，但也不一定保證，一切以見了業主，當面談判的為準。找到我們可以省中介費，我們的費用是包含了中介費的

提問：雕叔，五六十萬首付適合投資買房嗎？

回答：建議先緩緩了，你五六十萬去買房，一個200萬的標都夠不著加上橫盤期白給幾年月供，還不如擇時再去？等新的窗口出來，估計你的首付都快到了80萬了橫盤期的杠桿大，拉高評估做低首付，你可以買到的標會更大安全性更高

提問：雕叔哥，請教一下時代香海彼岸有沒研究？

回答：這個盤位于南沙4號線塘坑站、南橫站兩個地鐵站之間，都不太近，隔壁就是千年老盤南沙珠江灣，一個半死不活賣了接近15年的盤時代的產品沒問題，時代的園林和物業也沒問題，但是這個地頭和周邊的環境是有問題的

提問：一套白云柯子嶺的35平房改房(未補地價)，正在放盤，預計70萬賣出，賣出后空出名額，57歲廣州戶無房無貸，問下一套是否可以做接力貸三成首付？預算300-350萬，預計持有五年以上，純投資，目前大方向在知識城鳳凰湖一帶，問是否有更好的區域推薦？感謝雕叔解答！[抱拳]

回答：可以，但是難度還是有，我建議你買前找個貸款中介排查一下資質先，找陳世昌就也可以了其實我不是很建議你去知識城那邊，5年期，估計還會有一波行情，還是看回科學城會好很多，知識城今天這個價位，其實不便宜了

提問：晚上好啊，時代傾城（現樓）這個搞了個活動，針對客戶資金不足的一種方案，簡單來說就是你出三成首付，開發商那邊給你墊剩余的7成，等于你全款買房，開發商墊的資金也是很銀行貸款性質是一樣的，但是他的貸款利率是比正常銀行的利率要低的，4.6左右現在正常貸款利率是5.4，同樣的貸款金額正常銀行和開發商這邊，同年的年限情況下，利息能節約70-80萬這樣子，要不要了解一下？雕叔，請教下，這種又是什么操作呢

回答：這種房貸轉成經營貸的形式，現在房貸利率都比較貴開發商提前幫你墊資全款買了，然后轉經營貸所以你要問清楚具體流程是怎樣這也說明，這個樓盤不好賣

很多人在評論區給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一一回復

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