悅榕灣二期價(jià)格暴跌（今天你斷供了嗎）

白送給你的房子，要不要？在一房難求的今天，白送給你一套你要不要？這聽起來(lái)是不是很魔幻？如果說(shuō)這話的人既不是你的父母也不是騙子，而是真心實(shí)意要送你房子的陌生人，那么這套房子很可能就坐落在燕郊的某個(gè)小區(qū)內(nèi)。燕郊您問(wèn)我燕郊在哪？這么說(shuō)吧，在某個(gè)夜

白送給你的房子，要不要？

在一房難求的今天，白送給你一套你要不要？這聽起來(lái)是不是很魔幻？如果說(shuō)這話的人既不是你的父母也不是騙子，而是真心實(shí)意要送你房子的陌生人，那么這套房子很可能就坐落在燕郊的某個(gè)小區(qū)內(nèi)。

燕郊

您問(wèn)我燕郊在哪？這么說(shuō)吧，在某個(gè)夜深人靜的時(shí)候，駕車從天安門前面延長(zhǎng)安街一直向東開，別拐彎，就一直開，半小時(shí)之后靠邊停車，您就已經(jīng)站在燕郊的地界兒上了。

燕郊—一由春秋時(shí)期燕國(guó)都城之郊而得名，有“天子腳下，御駕行宮”之美譽(yù)。今天是一個(gè)個(gè)隸屬于河北省三河市的一個(gè)小鎮(zhèn)，其西部接壤潮白河，與北京市通州區(qū)隔河相望。

來(lái)來(lái)來(lái)，中間那條河就是潮白河，各位不妨猜一下，河哪邊是北京通州，哪邊是河北燕郊？有人會(huì)說(shuō)了，這不送分題嗎？左岸高樓林立，一棟棟住宅氣宇軒昂，這一看就是首都北京嘛，您再看右岸，除了農(nóng)田就是平房，十分符合某“郊”的氣質(zhì)，燕郊無(wú)疑了。如果這么回答，這道題就只能給您個(gè)卷面分了，雖然分析得頭頭是道，但請(qǐng)看圖片右上角，地圖坐標(biāo)是上南下北左東右西，其實(shí)左面是燕郊，右面才是通州。也許有人會(huì)問(wèn)了，這么魔幻嗎？燕郊一個(gè)小小的鎮(zhèn)看起來(lái)像極了某高檔CBD，而通州咋跟個(gè)大農(nóng)村似的，一點(diǎn)兒牌面都沒有呢？

一路飆升的燕郊房?jī)r(jià)

其實(shí)幾十年前完全不是醬嬸的，下圖是1985年的燕郊，雖然年代久遠(yuǎn)，圖片看起來(lái)比較糊，但可以看出來(lái)基本全部是農(nóng)田，接下來(lái)的一二十年一直是這個(gè)畫風(fēng)，館長(zhǎng)就不一一截圖了。

2007~2008年畫風(fēng)突變，變成了下圖醬紫：

許多原本是農(nóng)田的地方，住宅樓仿佛是一夜之間平地而起。2007年，燕順路沿線率先發(fā)力，燕京新城、東方夏威夷、圣得西區(qū)、和安花園等一批高等住宅迅速崛起；2008年房地產(chǎn)主舞臺(tái)是以福成三期、四期為代表的東區(qū)。

這是2009年的燕郊：

福成、匯福等地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐燕郊，上上城三期、青年新城等籌劃建制，開始不斷擴(kuò)建買地，一擲千金，好不豪爽！

從2007年到2010年三年時(shí)間，燕郊房地產(chǎn)市值從幾乎為0迅速飆升至550多億，你以為這就是巔峰了嗎？NO，NO，NO！這只是個(gè)前奏而已。因?yàn)橄乱荒陮⒁l(fā)生一件影響無(wú)數(shù)北漂人的重大事件：北京購(gòu)房限購(gòu)。

“凡在2011年2月17日零時(shí)零分之后,進(jìn)行網(wǎng)上簽約的住房交易,均應(yīng)當(dāng)執(zhí)行新的限購(gòu)政策：非京籍納稅滿5年限購(gòu)一套，京籍超2套不得再購(gòu)且二套房首付比例提高。”這短短的一句話就像蝴蝶在北京輕輕扇了一下翅膀，結(jié)果卻在三十公里之外的燕郊掀起了滔天巨浪。該政策下，想要在北京買房，必須提供連續(xù)5年的納稅證明。這個(gè)5年相當(dāng)值得玩味，咱們下文會(huì)說(shuō)道。在此之前北京房?jī)r(jià)一路飆升，無(wú)數(shù)北漂人為了在北京扎根不惜掏空6個(gè)錢包湊足首付先上車再說(shuō)，剩下的貸款慢慢還，經(jīng)歷過(guò)那個(gè)年代的人都聽過(guò)這樣一句話“創(chuàng)業(yè)不如買房”因?yàn)橹灰苌宪嚕隙ㄊ怯械觅嵉摹Ｈh(huán)買不起咱買四環(huán)，海淀朝陽(yáng)東西城買不起，再不濟(jì)咱們?nèi)コ前藚^(qū)買，縱使隔壁燕郊樓市已經(jīng)欣欣向榮，真正想在北京扎根的人也很少會(huì)去考慮在燕郊買飯，即使它離天安門再近它也不是北京，能010開頭，咱就盡量不去考慮0316。

然而限購(gòu)令一出，一切都變了。在那之前人們交社保是很隨意的，離職、換工作等原因?qū)е聰嗬U一兩個(gè)月幾乎是家常便飯，能在五年之內(nèi)有連續(xù)納稅記錄的人少之又少。限購(gòu)令一出臺(tái)，幾乎一棍子打死了90%以上想在北京買房的潛在需求者。想要在北京買房，先老老實(shí)實(shí)在北京連續(xù)納稅五年再說(shuō)，那時(shí)的北京房?jī)r(jià)說(shuō)一天一個(gè)價(jià)毫不過(guò)分，人們收入增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑不贏房?jī)r(jià)，有一則“勵(lì)志”故事是這么說(shuō)的：小伙想全款買一套房結(jié)果差二十萬(wàn)，于是把準(zhǔn)備買房的錢用來(lái)創(chuàng)業(yè)，三年之后創(chuàng)業(yè)成功，但全部身家去買同一套房時(shí)，發(fā)現(xiàn)還差二十萬(wàn)才夠首付。這雖然是個(gè)段子，但段子是源于生活的，那幾年看空房?jī)r(jià)等著降價(jià)抄底的購(gòu)房者，全款變首付的案例舉不勝舉。吃一頓飯的功夫你看中的那套房子就有可能漲個(gè)五萬(wàn)八萬(wàn)，在你為了獲得購(gòu)房資格老老實(shí)實(shí)繳稅的五年時(shí)間里，房?jī)r(jià)能漲到什么地步簡(jiǎn)直不敢去想。

限購(gòu)令的初衷是為了抑制過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，但實(shí)際效果只是從購(gòu)房資格角度暫時(shí)抑制購(gòu)房需求，這就好比洪水來(lái)了，修筑一個(gè)時(shí)效五年的水壩，且水壩的高度逐年遞減，當(dāng)水壩決堤的那一刻，也即是所有購(gòu)房者都納稅滿五年的時(shí)候，之前被抑制的購(gòu)房需求會(huì)像決堤的洪水一般涌入樓市。限購(gòu)令之下，北京樓市的成交量雖然肉眼可見地降低，但房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)短期的橫盤，又開始愉快地旋轉(zhuǎn)，跳躍，因?yàn)槌山涣康偷脑虿⒉皇侨藗儾幌胭I，而是想買買不了。

為了能讓自己資產(chǎn)增值的速度趕上北京房?jī)r(jià)的增速，人們只能退而求其次，先找一塊距離北京最近的不限購(gòu)的地方買上一套房再說(shuō)，等到自己納稅滿五年，賣掉這套房重新殺回北京！那么離北京最近不限購(gòu)的地方在哪呢？人們打眼一瞧，燕郊、大廠、香河、固安這四位正倚在北京的門框上含情脈脈地招手呢：“大哥來(lái)玩兒啊~”這四位就是日后聲名赫赫的“環(huán)京四小龍”。

這四小龍中又以燕郊最為生猛，因?yàn)槠渌齻€(gè)地方距離北京稍微有那么一點(diǎn)小遠(yuǎn)，開車進(jìn)趟京怎么著也得個(gè)把小時(shí)。圖中畫圈的位置就是燕郊，從地圖上看就是河北省深入北京的一塊“飛地”，從燕郊出發(fā)向北是北京，向南是北京，向西還是北京，似乎這塊地方就應(yīng)該劃歸北京的，況且站在潮白河邊，一眼就能看到對(duì)岸的北京，這就給人一個(gè)錯(cuò)覺：在燕郊買房基本就等于半只腳踏進(jìn)北京了，也算是給那些暫時(shí)沒有北京購(gòu)房資格的購(gòu)房者一點(diǎn)點(diǎn)的心理安慰吧。

文章一開始提到的三十分鐘燕郊直達(dá)天安門也是一個(gè)最讓人欲罷不能的誘惑，在其他三小龍買房可能真的只是為了跑贏房?jī)r(jià)的投資舉動(dòng)，沒有北漂真的愿意去河北工作生活吧？對(duì)于在北京上班的人來(lái)講，一個(gè)多小時(shí)的上班通勤時(shí)間那是家常便飯，燕郊由于距離上的優(yōu)勢(shì)，使“工作在北京，吃住在燕郊”成為了可能，在燕郊買了房既能保值又能住，去北京上班通勤的時(shí)間甚至比某些在北京跨區(qū)上班的人還要短，這簡(jiǎn)直就是打算日后重回北京的那些購(gòu)房者完美的中轉(zhuǎn)站啊！

開發(fā)商自然清楚購(gòu)房者心里在想什么，針對(duì)消費(fèi)者痛點(diǎn)不斷釋放煙幕彈，什么燕郊馬上要?jiǎng)潥w北京了，什么燕郊馬上要開通地鐵了，什么通勤班車直達(dá)小區(qū)門口了，北京各大小區(qū)、商圈、地鐵口到處都是散發(fā)燕郊賣房傳單的人，只要你表現(xiàn)出一丁點(diǎn)興趣立刻就會(huì)給你上全套服務(wù)，你不是平時(shí)得上班沒時(shí)間去燕郊嗎？沒問(wèn)題，周末免費(fèi)看房班車伺候，只要你給出地點(diǎn)，周末準(zhǔn)點(diǎn)在你樓下等你，班車剛剛啟動(dòng)，銷售就開始滔滔不絕地使出各種推銷話術(shù)，班車還在通燕高速上行駛的時(shí)候，燕郊樓盤的戶外廣告就在窗外撲面而來(lái)，甚至收費(fèi)站前面都打滿了某新開盤樓盤的廣告，班車剛剛開過(guò)潮白河大橋，還沒踏入燕郊的地界，迎面而來(lái)的是各種巨幅售樓廣告，天上飄著賣房的熱氣球條幅，馬路兩邊的臨街店面是清一色的售樓處，公交站旁、馬路兩邊是熙熙攘攘的人群，別誤會(huì)，這些人不是來(lái)看房的，是各家房產(chǎn)公司雇傭的“售樓銷售”，在這個(gè)瘋狂的時(shí)候，賣房比的不是話術(shù)，比的不是位置、優(yōu)惠力度，比的是哪家的銷售能夠第一時(shí)間把看房者拽進(jìn)自家的店面，在他們眼里，這些從北京來(lái)到燕郊的看房者就是一只只的肥羊，沒實(shí)力的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司只能雇傭便宜的勞動(dòng)力站街搶人，有實(shí)力的早就把觸角伸到北京市中心，這一車車看房班車?yán)d的看房者就是他們專屬的“私人肥羊”。

班車會(huì)拉著你穿過(guò)擁擠的人群來(lái)到某片荒地前面，這時(shí)你的心里會(huì)生出一絲疑惑：房子呢？別著急，很快就會(huì)有一位專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)來(lái)到你們面前，指著荒地一頓慷慨陳詞：這里、這里、這里、這里，是我們規(guī)劃的某某樓盤，這里是正在規(guī)劃的某某學(xué)校和醫(yī)院，這里是正在規(guī)劃中的購(gòu)物中心....在他的描述下，一幢幢雄偉的建筑仿佛從荒地中破土而出，一個(gè)個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、附屬設(shè)施完備的住宅小區(qū)躍然眼前，孩子們?cè)诓萜荷湘覒颍先嗽诹质a道中漫步，年輕人依偎在長(zhǎng)凳上竊竊私語(yǔ)，而你，仿佛看到了自己正生活在這樣一個(gè)安靜祥和的小區(qū)里，看鋪墊成熟，他們會(huì)把你們帶到售樓處，在精致的沙盤面前把剛才的話術(shù)再次詳細(xì)講解一遍，以加深印象，然后會(huì)帶你們一一參觀精致的樣板房，中式、歐式、簡(jiǎn)約、豪華應(yīng)有盡有，總有一款對(duì)得上你的胃口，你甚至已經(jīng)開始幻想和愛人在廚房準(zhǔn)備晚餐、孩子在兒童房安靜地學(xué)習(xí)、老人在客廳收看晚間新聞的生活場(chǎng)景了，如果你之前在北京也看過(guò)房，那么反差感會(huì)更大，因?yàn)楸本缀鯖]有多少新樓盤，而手頭這點(diǎn)錢只夠看一些老破小二手房，設(shè)施陳舊的小區(qū)、陰仄的樓道、貼滿小廣告的電梯、滿是生活痕跡略顯凌亂的房間，完全不是你想要的生活場(chǎng)景，有那么一刻，你心動(dòng)了，你認(rèn)為眼前的這個(gè)小區(qū)才是你的天堂，但還是有一些猶豫，畢竟這里不是北京啊！可是你沒有思考的時(shí)間，和你同車一起來(lái)看房的人紛紛開始掏定金了，朝向好的、采光好的、樓層好的、戶型好的一間間在減少，銷售也在不失時(shí)機(jī)地敲打你：“現(xiàn)在我們小區(qū)可是一房難求，下周來(lái)可能就不是這個(gè)價(jià)了，要趁早做決定啊！”在這種逼迫式的銷售面前，加之一路上直戳你心底痛點(diǎn)的前戲營(yíng)銷徹底爆發(fā)，不管了，掏錢，定房！這就是一個(gè)普通購(gòu)房者從接到傳單到最終下定他人生中最大的一筆購(gòu)買決策的全過(guò)程，前后可能只有不到半天的時(shí)間。

獨(dú)特的地理位置在北京居高不下的房?jī)r(jià)和限購(gòu)令的出臺(tái)形勢(shì)下，成為許多無(wú)法在北京安置房產(chǎn)的北漂人最后的退守之地，一時(shí)間，大量的北漂人涌入這個(gè)小鎮(zhèn)，寂靜的小鎮(zhèn)突然間就喧鬧起來(lái)了，這里成了北漂們的“睡城”，每天都有數(shù)十萬(wàn)“北漂們”，從河北跨越到北京上班。看起來(lái)是跨省上班，但實(shí)際上從燕郊到位于通州的北京市政務(wù)中心，也就10多公里的距離，到二環(huán)也不到40公里，與北京市中心的距離甚至近過(guò)大興等地。在燕郊看過(guò)二手房的人都有過(guò)這樣的感受，大白天小區(qū)里冷冷清清，偶爾只能看到幾個(gè)帶孩子的老人，可一到晚上六七點(diǎn)鐘，小區(qū)里就開始逐漸喧囂起來(lái)，一輛輛晚歸的公交車帶回了在北京上班的上班族，隨著夜幕的降臨，樓宇間萬(wàn)家燈火開始逐一亮起，白天的燕郊和夜晚的燕郊是兩個(gè)截然相反的地方。

這是2010年的燕郊：

2010年，為北京發(fā)布了全國(guó)首條限購(gòu)令“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”，規(guī)定北京家庭只能新購(gòu)一套商品房；讓部分試圖在房?jī)r(jià)上漲中分一杯羹的投資資金被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)環(huán)京樓市。燕郊燕順路中北段星河皓月，中段納丹堡、溪谷、美林灣等正式掛牌交房，至此燕郊房地產(chǎn)進(jìn)入鼎盛時(shí)期。

這是2011年的燕郊：

2011年，北京東燕郊的概念被瘋狂炒作，燕郊美林君度、星河185正式奠基，中興和園開始掛牌銷售，燕順路成為了各家房地廠商的兵家必爭(zhēng)之地。

這是2012年的燕郊：

2012年燕京航城以半年打樁、一年建樓，次年交房的速度拿下2012年度燕郊樓市銷售“總票房冠軍”。夏威夷北岸和夏威夷南岸相繼粉墨登場(chǎng)，不甘寂寞的福成五期成為燕郊東市區(qū)房地產(chǎn)的一匹黑馬，老牌勁旅天洋城1期售罄，二期建設(shè)當(dāng)中。

這是2013年的燕郊：

2013年上半年原中趙甫村進(jìn)入征地階段，下半年已拆遷完畢，與此同時(shí)，九里香堤樓盤開始銷售。理想新城一期次年掛牌銷售。歐逸水岸開盤售賣，均價(jià)一萬(wàn)左右，當(dāng)時(shí)河對(duì)岸通州的房子要賣三萬(wàn)。緊鄰北京的地理位置、較低的房產(chǎn)價(jià)格，讓許多北漂看到安家置業(yè)的希望，轉(zhuǎn)身奔往燕郊。

這是2014年的燕郊：

2014年房地產(chǎn)戰(zhàn)火沿著102國(guó)道向東延展，美麗城等小區(qū)也正式掛牌銷售，@北京、北京悅等5個(gè)小樓盤也開始下場(chǎng)捉對(duì)廝殺。至此，燕郊在全國(guó)城鎮(zhèn)發(fā)展報(bào)告中異軍突起，在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣排行榜中位列第58名。

這是2015年的燕郊：

2015年匯福悅榕灣、東貿(mào)國(guó)際、星羅城全面登場(chǎng)登場(chǎng)，隨著鑫樂(lè)匯、樂(lè)天瑪特、星羅城、東貿(mào)國(guó)際等大型商業(yè)中心的落戶，燕郊年度財(cái)務(wù)發(fā)展趕超千億，商業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)超百億元，代表著燕郊房地產(chǎn)發(fā)展史進(jìn)入了全盛階段。

這是2016年的燕郊：

2016年因?yàn)椤皾q價(jià)去庫(kù)存”的操作，北京房?jī)r(jià)幾乎在一年時(shí)間內(nèi)快速翻倍，讓廣大工薪階層掏空六個(gè)錢包也望塵莫及，只能退而求其次在北京周邊尋一個(gè)落腳之所，進(jìn)而帶動(dòng)了一些炒不動(dòng)北京房?jī)r(jià)的投資客也干脆跟風(fēng)炒作環(huán)京樓市。

2016年到2017年， 在京津冀一體化、雄安新區(qū)和北京副中心等概念的推波助瀾之下，加上一些人不乏“環(huán)京三縣并入北京”的狂熱想象……

隨后發(fā)生的事情，讓人瞠目結(jié)舌。2016年，燕郊房?jī)r(jià)開啟瘋狂上漲模式，歐逸水岸最后一棟樓售賣時(shí)，均價(jià)已經(jīng)飆到兩萬(wàn)多。這還不是最夸張的，當(dāng)時(shí)真的是“一天一個(gè)價(jià)”，有的購(gòu)房者在周五預(yù)定了某熱門樓盤的看房班車，周六到現(xiàn)場(chǎng)看房時(shí)房?jī)r(jià)就可能漲了一兩千，頗有一副你敢猶豫我就敢繼續(xù)漲的氣勢(shì)。

支撐燕郊房?jī)r(jià)上行的，除了北漂剛需族，還有很多炒房客。他們?cè)跇鞘行星榛馃帷⒅脴I(yè)北京“后花園”、開發(fā)商炒作等因素影響下，在燕郊動(dòng)用杠桿囤房，想靠環(huán)京樓市的概念大賺一筆。燕郊這座小鎮(zhèn)，也在資金的助推下開始“變形”。

最夸張也最典型的項(xiàng)目，要屬首爾甜城。北京“9·30新政”出臺(tái)后，很多北漂青年失去買房資格，于是轉(zhuǎn)去燕郊，燕郊房?jī)r(jià)也從2015年的1.5萬(wàn)漲到2016年的3萬(wàn)。

短短一年時(shí)間，燕郊房?jī)r(jià)從1萬(wàn)多元飆升到近3萬(wàn)元，首爾甜城更夸張，2016年部分房源開售時(shí)，價(jià)格高達(dá)4萬(wàn)，并幾乎告罄。

一夜暴跌的燕郊房?jī)r(jià)

然而，2017年，北京出臺(tái)史上最嚴(yán)樓市調(diào)控，環(huán)京地區(qū)隨后跟隨加碼，燕郊開啟限購(gòu)，外地戶籍3年社保或納稅證明的高門檻，幾乎將所有購(gòu)房者拒之門外。

燕郊樓市從此開始一蹶不振，在全國(guó)率先開啟下跌之路。從2017年到2019年，燕郊房?jī)r(jià)從最高的3萬(wàn)元左右，跌到1.6-1.7萬(wàn)元。

2021年12月燕郊二手房均價(jià)18722元/平方米，許多熱門小區(qū)的掛牌價(jià)，不及當(dāng)初售價(jià)的一半。不少熱點(diǎn)房產(chǎn)項(xiàng)目也在這輪房?jī)r(jià)下挫的過(guò)程中，至今趴在低谷。曾經(jīng)大熱的項(xiàng)目首爾甜城，則在燕郊房?jī)r(jià)腰斬后，寂寞地等待有人來(lái)“拯救”。12月下旬，曾經(jīng)火爆的首爾甜城，其新建的三期南區(qū)項(xiàng)目，這座早就建好的洋房項(xiàng)目，迎來(lái)三三兩兩的顧客。發(fā)舊的紅色墻體、早已不流行的室內(nèi)裝修，再不復(fù)當(dāng)年賣四萬(wàn)也有人搶的時(shí)刻。

2019年到2021年，雖然環(huán)京地區(qū)利好不斷，樓市不斷傳出回暖乃至走熱的消息，但房?jī)r(jià)始終維持橫盤，到2021年，均價(jià)維持在1.8萬(wàn)元左右。燕郊如此，三河、大廠、香河等“北三縣”也是如此。

棄房斷供

2016年底國(guó)家進(jìn)行了新一輪的樓市調(diào)控，各種調(diào)控政策密密麻麻的出臺(tái)，從限購(gòu)到限售，政策把炒房者完全鎖死在樓市里，炒房者完全失去了操作空間，房?jī)r(jià)也因此出現(xiàn)大幅度的下跌，炒房者損失慘重。

在2016年-2017年的時(shí)候，因?yàn)榉N種原因燕郊迎來(lái)了大量炒房者，最后的結(jié)果就是燕郊的房?jī)r(jià)一度上漲到3萬(wàn)多，接近4萬(wàn)元的地步，燕郊也成為了炒房者的樂(lè)園。但是在調(diào)控政策出臺(tái)之后，這一切都變了。在政策的作用下，燕郊房?jī)r(jià)迅速下跌，房?jī)r(jià)跌幅甚至高達(dá)50%，炒房者不僅把首付款賠進(jìn)去了，甚至還要向銀行補(bǔ)繳差價(jià)。

在燕郊買房的炒房者中有很大一批人選擇了斷供。據(jù)報(bào)道，一位在燕郊從事法拍房生意的人士表示，最近兩年里，燕郊法拍房數(shù)量增長(zhǎng)極快，大部分都是斷供房源。

有購(gòu)房者2017年300萬(wàn)買來(lái)的房子，最終90萬(wàn)被拍走，本以為通過(guò)100萬(wàn)的首付能撬動(dòng)起數(shù)百萬(wàn)的杠桿，沒想到最后賠上了首付、利息，又上了征信“黑名單”。

數(shù)據(jù)顯示，在不剔除重復(fù)拍賣的情況下，2021年燕郊法拍房數(shù)量為818套，為2020年全年的1.6倍，是2019年全年的4.4倍。

這些斷供拍賣的，大多數(shù)都是投資客。為什么有人會(huì)選擇棄房斷供？原因很簡(jiǎn)單，房?jī)r(jià)跌了太多，或者因?yàn)榉N種原因收入無(wú)法覆蓋房貸支出，或者看不到房?jī)r(jià)大幅反彈的希望。房?jī)r(jià)跌10%，只是正常波動(dòng)。一旦跌了30%以上，那就意味著跌去了整個(gè)首付。如果跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，房屋價(jià)值甚至低于房貸，還貸似乎就成了虧本生意，棄房斷供就會(huì)出現(xiàn)。

免費(fèi)送房

然而，棄房斷供說(shuō)起來(lái)很容易，但這絕不是躺平那么簡(jiǎn)單，不要房子，債務(wù)卻不會(huì)憑空消失。換句話說(shuō)，虧幾百萬(wàn)還是小事情。一旦棄房斷供，銀行將收回房子進(jìn)行拍賣，而當(dāng)事人列入失信人名單，征信記錄留下污點(diǎn)，無(wú)論乘坐高鐵飛機(jī)，還是子女入學(xué)，都將受到影響。更嚴(yán)重的是，如果拍賣款仍然不足以覆蓋房貸及罰息、訴訟費(fèi)用，那么剩余的債務(wù)仍會(huì)攤到購(gòu)房者頭上。

于是，魔幻的一幕就上演了，有人迫于房貸壓力，又不甘心當(dāng)列入失信人名單，于是就喊出了免費(fèi)送房的策略。

2021年1月12日，在某社交平臺(tái)，有名叫“厚土”的網(wǎng)友發(fā)帖表示，“贈(zèng)送（燕郊）天洋城房產(chǎn)（目前還有貸款），先到先得，自己還貸款”。隨后很多“幕后消息”開始在網(wǎng)上流傳，有的說(shuō)該業(yè)主是因?yàn)椤笆I(yè)破產(chǎn)”而不得不免費(fèi)送，有的說(shuō)該業(yè)主是“2017年高位買房，總房款達(dá)到420萬(wàn)元”等等。經(jīng)過(guò)核實(shí)發(fā)現(xiàn)，該消息屬實(shí)。由于“資不抵債”，網(wǎng)名為“厚土”的該業(yè)主準(zhǔn)備將位于河北燕郊天洋城這套40平方米的房子贈(zèng)與別人，目前還剩70多萬(wàn)貸款。

“越還貸感覺越虧，還不如現(xiàn)在虧個(gè)首付。”厚土說(shuō)。但和所有人的猜測(cè)并不一樣，厚土并不是在2017年燕郊房?jī)r(jià)最高時(shí)候入手，而是燕郊房?jī)r(jià)徹底放飛之前的2016年。“房子在燕郊天洋廣場(chǎng)，2016年買的，40平方米70年產(chǎn)權(quán)住宅，西向，總價(jià)78萬(wàn)元。”對(duì)于到底是怎樣的免費(fèi)送，厚土說(shuō)：“房屋轉(zhuǎn)讓的一切費(fèi)用由你承擔(dān)，剩下的貸款你來(lái)還就好了。”

本文開頭那條白送房產(chǎn)的朋友圈截圖不是個(gè)案，不斷有燕郊的投資者宣布，只要購(gòu)房者愿意按時(shí)繳納月供，就愿意把房子送給購(gòu)房者。不過(guò)就算這樣，依舊沒有人愿意接受這套白送的房產(chǎn)，因?yàn)榇藭r(shí)的燕郊房?jī)r(jià)不僅跌光了首付，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及尚未償還的貸款的價(jià)值，人們都不傻，沒人愿意接受這個(gè)燙手的爛山芋。

綜合來(lái)看，贈(zèng)送房產(chǎn)更多為房東虧本售房的一種噱頭，但也反映了當(dāng)下燕郊二手房市場(chǎng)的下行態(tài)勢(shì)。有趣的是，這并不是燕郊第一次傳出免費(fèi)送房子的新聞。2020年4月，有消息說(shuō)燕郊憶江南小區(qū)93平方米的房子免費(fèi)送，原因是房子剩余的房貸已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了當(dāng)年價(jià)格，成為了負(fù)資產(chǎn)。

炒房客夢(mèng)斷燕郊

如果用一個(gè)詞來(lái)形容前三年在燕郊投資房產(chǎn)的炒房者，那么肯定是“虧本”，而且還說(shuō)虧慘了。近期網(wǎng)上經(jīng)常能看到燕郊投資者分享自己情況的消息，比如說(shuō)前兩天就有燕郊投資者表示，自己的投資收益率比余額寶還低。

其中某位投資者表示，自己在燕郊投資了多套房產(chǎn)，最便宜的一套房子買的時(shí)候單價(jià)只要8000元一平米，最貴的一套要3萬(wàn)多。但如果現(xiàn)在出手，也就是只能賣出一萬(wàn)二到一萬(wàn)五左右，還不一定賣得掉，算下來(lái)整體收益率連余額寶都不足！而這也是目前燕郊炒房者面臨的普遍現(xiàn)象，而且時(shí)間拖得越久，虧損就越大。

2017年6月，河北廊坊一紙限購(gòu)令將炒房客打入人間地獄，不到一年，燕郊房?jī)r(jià)“腰斬”，2018年房?jī)r(jià)直跌到17000元每平方米，2019年和2020年雖有小幅回升，但也只是在19000元每平米徘徊，至此，“睡城”再也回不去曾經(jīng)的輝煌。漲跌懸殊的房?jī)r(jià)背后，是炒房客被套牢的懊悔，是剛需者房貸倒掛的心態(tài)崩盤，更是真金白銀的巨大損失。

從2014年到2017年我國(guó)很多城市的房?jī)r(jià)都經(jīng)歷了一輪高歌猛進(jìn)的過(guò)程，其中北京作為熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲也很猛，而有很多北漂買不起市區(qū)內(nèi)的房子，眼看房?jī)r(jià)不斷上漲，買房無(wú)望，因此很多人都把目光盯上燕郊的樓盤。所以在剛需和炒房客的共同促推下，燕郊的房?jī)r(jià)也是一浪高過(guò)一浪，有的炒房客看到有利可圖，甚至不惜通過(guò)借錢，套現(xiàn)信用卡等方式入局，試圖從中分一杯羹。

但是常在河邊走哪有不濕鞋，假如有人在2017年3月的時(shí)候入手天洋城的房子，當(dāng)時(shí)價(jià)格大概是3.5萬(wàn)/平米，100平米的房子350萬(wàn)左右，如果按照7成的貸款計(jì)算，負(fù)債就是245萬(wàn)，而目前天洋城的均價(jià)只有20000元左右，100平米的房子總價(jià)200萬(wàn)。這意味著按照目前的房產(chǎn)價(jià)值，不僅房產(chǎn)首付不保，就連銀行貸款都不夠償還！

所以在政策調(diào)控之后，隨著購(gòu)房者逐漸冷靜下來(lái)，瞬間就發(fā)現(xiàn)環(huán)京地區(qū)的房?jī)r(jià)明顯存在水分，房?jī)r(jià)如大壩決口一瀉千里。而且按照環(huán)京地區(qū)目前的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)跟人口條件，接下來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，房?jī)r(jià)都會(huì)維持在當(dāng)前的水平，所以炒房者手里的房子持有的越久，虧損就會(huì)越大。

一方面是因?yàn)閷?duì)于炒房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)不漲就等于下跌，畢竟如果拿著這些錢投資其他東西也能獲得不錯(cuò)的收益。另一方面是因?yàn)榉慨a(chǎn)稅隨時(shí)都有可能會(huì)出臺(tái)，到時(shí)候房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)如何雖然不知道，但炒房者的持有成本肯定會(huì)增加。

所以在這兩方面是壓力下，現(xiàn)在炒房者的收益率還只是比余額寶還低，未來(lái)可能就會(huì)徹底變成虧本！而對(duì)于那些在環(huán)京地區(qū)投資了房產(chǎn)的炒房者而言，現(xiàn)在唯一的辦法就是趁早賣掉房子，可惜在經(jīng)過(guò)一次大幅度下跌之后，現(xiàn)在購(gòu)房者對(duì)于在環(huán)京地區(qū)買房這件事充滿了猶豫。

燕郊及環(huán)京地區(qū)的樓市困境

斷供背后，是燕郊及環(huán)京地區(qū)的樓市困境。與環(huán)滬、環(huán)深地區(qū)房?jī)r(jià)一路高漲不同，環(huán)京地區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)4年下跌，部分區(qū)域接近腰斬。環(huán)京樓市，始終只是一個(gè)不得已的選擇，就其本身而言，既沒有真實(shí)的居住需求，也沒有堅(jiān)定的資金支持；一旦潮水褪去，勢(shì)必踏上價(jià)值回歸的漫漫熊途。

自住還好說(shuō)，打落牙齒和血吞就是了。最慘的是那批在云端接盤的投資者，一套房子可能就要損失上百萬(wàn)，市價(jià)賣掉都抵不上銀行貸款的本息。斷供，甚至反而成為了更合乎經(jīng)濟(jì)利益的選擇。燕郊近三年的法拍房數(shù)量，幾乎是以每年翻一倍的速度增加，其主要房源，便是銀行收來(lái)的斷供房。大量法拍房被以低于市場(chǎng)價(jià)格的折扣出售，又成為環(huán)京樓市房?jī)r(jià)上漲的達(dá)摩克利斯之劍，進(jìn)一步加劇了觀望中的投資者和剛需們的回調(diào)預(yù)期。

缺乏經(jīng)濟(jì)支撐，這就是京津冀，不同于長(zhǎng)三角和珠三角的地方。珠三角除了廣州和深圳，還有佛山、東莞也都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)密集區(qū)。長(zhǎng)三角就更不用說(shuō)了，上海之外，杭州、蘇州、南京、無(wú)錫，包郵區(qū)隨便拉出來(lái)一個(gè)都是個(gè)頂個(gè)的能打。京津冀只有北京，天津已經(jīng)從北方第一工業(yè)重鎮(zhèn)變成了不曝負(fù)面消息就沒有存在感的隱形直轄市，河北省能勉強(qiáng)擠進(jìn)GDP排名前30的城市只有一個(gè)唐山。

一直以來(lái)，交通都是讓燕郊人頭疼的問(wèn)題，雖然有專線公交可直達(dá)北京，但龐大的人流量，加劇了通勤的負(fù)面感受。疫情之下，這一問(wèn)題尤為突出。進(jìn)京需要核酸、邊界的檢查站，使得燕郊的醫(yī)院經(jīng)常排起長(zhǎng)龍，打工人拿到報(bào)告后，踏上漫漫通勤路。燕郊地鐵的規(guī)劃，一定程度上給了他們希望。2021年6月26日，北京軌道交通M22號(hào)線河北段工程正式開工建設(shè)，設(shè)有燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高樓站4座地下車站，工程建設(shè)期為2021年至2025年，燕郊人乘地鐵進(jìn)京有望成為現(xiàn)實(shí)。如果地鐵如期開通，燕郊樓市會(huì)迎來(lái)春天嗎？可以肯定的是，曾經(jīng)房?jī)r(jià)瘋狂上漲的年代，已經(jīng)一去不復(fù)返了，有限的人口承載量、教育醫(yī)療配套待提升，沒有北京“戶口”的金子招牌，都將使得燕郊房?jī)r(jià)趨于理性，按自身區(qū)域價(jià)值找到合理定位。特別是這場(chǎng)曠日持久的疫情，更讓大家明白，一座白廟檢查站，讓人們終于明白，燕郊再便利，終究是河北。

歷經(jīng)了數(shù)年嚴(yán)苛政策調(diào)控，目前燕郊新房市場(chǎng)日漸平穩(wěn)。在中央“房住不炒”的定位下，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期也將是燕郊的長(zhǎng)期目標(biāo)。像過(guò)去幾年那樣暴漲暴跌的機(jī)會(huì)可能很難再現(xiàn)了。