招商灣璽會不會成為下一個深圳灣一號呢？懂得分析房子周邊的產業和購買力，就能準確判斷房子的潛力。買了9套房子居然只有1套有價值，怎么回事呢？懂得判斷樓盤價值，就不會錯買低價值的房子。老牌富豪區最新的豪宅，為什么不到10萬一平？懂得房價上漲的底

招商灣璽會不會成為下一個深圳灣一號呢？懂得分析房子周邊的產業和購買力，就能準確判斷房子的潛力。

買了9套房子居然只有1套有價值，怎么回事呢？懂得判斷樓盤價值，就不會錯買低價值的房子。

老牌富豪區最新的豪宅，為什么不到10萬一平？懂得房價上漲的底層邏輯，就不難明白。

一、招商灣璽會不會成為下一個深圳灣一號呢？

粉絲提問：譚老師您好！招商灣璽的商務公寓有沒有投資價值呢？感覺8-11萬的價格也還不錯，會不會成為下一個深圳灣一號呢？麻煩老師給點建議！非常感謝！

回答：招商灣璽的商務公寓有一定的投資價值，取決于太子灣的發展。成為下一個深圳灣一號不大可能，深圳灣一號也不可能被復制。

1、太子灣的發展，核心依托于游輪母港的級別和定位，高端航線和高凈值消費人群的占比和覆蓋度將直接決定太子灣規劃中房子的價值。我對于規劃從來都是看一半信一半，理性對待。

可以預測到，太子灣的商業辦公建成后，進駐的公司，將以旅游服務類型的公司居多，但問題是，有多少巨頭能成功引進呢？如Priceline、TripAdvisor、Expedia、攜程、HomeAway，級別不夠，又不足以支撐太子灣的發展。

這是要特別注意的地方。很多規劃虎頭蛇尾就這么來的，根源就是引進公司不理想！

2、后海總部基地以及紅樹灣超總基地，這是戰略層面的成功，也是深圳的巨大成功。考慮到城市之間的競爭關系，很難再次出現大規模的戰略引進總部的成功案例。

不可以盲目樂觀，如果你一定要投灣璽，很簡單，用閑錢投資，不論未來漲多漲少，平常心看待，有這種能力才考慮。如果想通過灣璽去博深圳灣一號這種爆發式的機會，那還是算了。

深圳灣一號不可復制，不只是房子本身，周邊的隊友、環境、配套，都無法復制。一定要理性！

3、本次推出的N3棟首批的70多套房源，起步面積都是在240平以上，總價2000萬起，有這個預算，換作是我，寧愿買旁邊的雙璽。豪宅中稀缺資源，如高樓層海景，是豪中豪，比公寓有價值得多！

灣璽熱銷的背后，我們要理性看本質，并不是這個房子多稀缺，而是深圳的購買力強悍，不差錢的人太多！深圳是市場經濟自由化程度最高的城市，吸引了很多國內頂級人群整個家族搬遷。

公寓更多的定位商務招待和社交。這個層次的人對于房子本身升值與否并不關注。公寓的屬性跟住宅有本質的區別，公寓對標的也根本不是住宅，一定要注意區分！

總結：

2000w+以上的投資，要買稀缺性，買豪中豪。這種級別的投資要做好長線持有甚至終生持有的準備。不建議使用高杠桿或者中短線思維！

二、買了9套房子居然只有1套有價值，怎么回事呢？

粉絲提問：譚老師您好！我的房子在園嶺新村，92平，欠60w，自住。老婆的房子在京基御景華城82平，欠90w，租金8k，她還有一套在風和日麗90平，無欠款w，租金5k。

在長沙武廣新城有2套，空置。在龍崗遠洋新干線有2套小公寓，空置。在惠萬科雙月灣還有1套，空置。清遠有套別墅，偶爾去住住。看了您的文章，才知道買了一堆沒價值的房子。

我這種情況該怎么優化呢？麻煩老師給點建議，非常感謝！

回答：你的房子雖然數量多，但質量和價值不高，需要做資產優化再調整！投資需要專業知識，最好有同頻的好圈子，基礎還可以，負債率也不高，調整一下就好了。

第1步，診斷資產價值，資產優化。

1、園嶺新村的房子有價值，保留。園嶺小學+紅嶺本部的學位房，未來還會拆遷，這套房子是傳家寶。以后還可以給孫子孫女上學用。早點拆晚點拆都無所謂。

2、京基御景華城沒有價值，賣掉。赤尾那邊7號線通了后，再無新的價值點。

3、風和日麗也沒有價值，賣掉。房子太舊了，在工薪盤中沒有任何競爭力。

4、長沙武廣新城明顯踩坑了，賣掉。那邊是長沙產業最差最偏僻的地方了。

5、遠洋新干線也是個巨坑，賣掉。公寓本來就是給差旅人士用的，幾個人跑龍崗出差？

6、雙月灣你看著辦，經常去就留著，否則賣掉。有錢什么漂亮的海不可以看？

7、清遠的別墅可以保留，不是說多有價值，而是說清遠宜居，可以作為度假用。

第2步，重新定位。

這一步已經確定好，追求升值。

第3步，學習資金分配方法和投資策略制定。

京基御景華城賣掉，可以拿回460w；風和日麗賣掉，可以拿回390w；遠洋新干線和長沙武廣新城的不好出手，又不值幾個錢，你平常心賣。

850的預算，可以做個投資組合，一套100-140平的；一套70-90平的。留出備用金做防火墻。

第4步，重新配置資產。

1：1000左右的3-4房，預算400以內。租金1.5w。也考慮自住。

2：700左右的3房，預算300以內。租金1w。

備用金：150w。

耐心等待機會，不要急躁！

三、老牌富豪區最新的豪宅，為什么不到10萬一平？

粉絲提問：譚老師您好！我16年將近8萬的單價買了華潤銀湖藍山新盤，小區非常漂亮，戶型特別好，品質非常好，房子還在老牌富人區，為什么就是漲不上去呢？還不如后海公館那種房子！麻煩譚老師幫助分析下原因！感謝！

回答：我多次強調房產投資已經進入2.0時代了，不能再跟1.0時代一樣，局限于房子本身，只是簡單的買新房、看戶型，買錯房子是常有的事情。華潤銀湖藍山新盤是進入精細化、專業化市場以后，普漲到分化的經典案例。我來教你原因！

1、華潤銀湖藍山14年在春繭開盤的時候5萬多的價格在當時已經是天價，銀湖那邊我非常熟悉，瞄了幾眼直接就否決了。房子本身有點亮點，但房子之外就不值一提了，學位、周邊環境、生活配套、交通出行，都不怎么樣。

當時的買家，2類人，一類人只會關注房子本身，哪里有新盤就買哪，用眼睛看房子的，不關心房子背后的價值。另一類人是沖著銀湖圈層去的，這類比較少。換句話說，傻乎乎的買家很多。一期多少還賺點，二期買進去的到現在基本是虧錢的。

2、14年開始，后海總部基地炙手可熱，深圳的富人區出現了一波遷移潮，老羅湖的百仕達片區、福田的香蜜湖片區的頂級人群大規模失血。但香蜜湖片區在16年后價值回歸，加上資源的稀缺性，又有頂級人群的回流，因此并未元氣太傷。

但是羅湖的頂級人群一去不復返，到現在仍然都是巨大的傷害。在某個時間點，如果買入當時價格最貴的房子，一定要懂得分析人口流動的規律，同時結合區域價值變化規律做決策，否則一頭撞天花板是必然的事情！

你買入華潤銀湖藍山沒賺到錢，根源是因為不懂得分析這些規律，胡亂買，局限于房子本身去買。標桿豪宅+標桿人群相輔相成，對整個區域有引領效應，這是必須懂得的知識！

給你做個小結，你買華潤銀湖藍山的時機逆趨勢而為，當時羅湖的頂級人群持續失血，你參照一下當時幸福里和樂湖的表現就懂得測量天花板了。

房子不能只考慮買的問題，還要考慮未來數年，誰愿意來買你的房子，房產投資是一個完整的商業項目，要考慮進入，也要考慮退出機制！顯然，你只是停留在買的層面。

3、銀湖是深圳最為老資歷的富豪區，但和別的片區不一樣的地方是，這里十分低調內斂，細節太敏感不方便說。華潤銀湖藍山最有價值的是大面積頂層復式，一些買家是用作資本市場融資，另一些買家純粹用作社交工具。

華潤銀湖藍山是典型的運用背后商業價值的樓盤，不是普通人的菜。高端社交，尤其是銀湖這種級別的，不是普通人能夠得著的，除非你是名門之后。

風險警示：

在房產投資2.0時代，切記不可以只看房子本身！圈層正在加速固化，如果你還想逆襲，留給你的機會并不多了！這是我反復強調的效率效率效率！

切記房產5大核心價值：居住10%、學位20%、投資20%、圈層20%、金融30%。

大多數人仍然停留在用居住+學位不到30%的價值分析方法，試圖獲利好的投資回報。機會越來越渺茫，5大核心價值的商業運用是必須懂得的知識！

如果理解不了，去讀史書，去參悟帝王術！

結束語

買房是個技術活。想要穩賺，唯一的辦法就是提升自己的專業能力，苦學房產知識。

深圳是最為成熟的房地產市場，市場的分析判斷方法在任何城市都是相通的，我在深圳房產價值分析中詳細拆解了房價上漲、橫盤、下跌的底層邏輯，希望對朋友們有所幫助。