寫字樓租金指數運行分析根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2022年一季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.76元/平方米/天，環比下跌0.06%。從不同商圈表現來看，一季度寫字樓租金

寫字樓租金指數運行分析

根據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2022年一季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.76元/平方米/天，環比下跌0.06%。從不同商圈表現來看，一季度寫字樓租金環比上漲的商圈占26.2%，租金環比下跌的商圈占70%，3.8%的商圈租金環比持平。

從行業宏觀環境來看，2022年一季度我國經濟延續恢復發展態勢，經濟運行總體平穩，GDP同比增長4.8%，比2021年四季度環比增長1.3%，經濟下行壓力仍較大。從三大需求來看，外貿進出口延續增長勢頭；疫情對消費的沖擊持續顯現；固定資產投資規模持續擴大。從服務業運行情況來看，疫情對服務業沖擊明顯，一季度，全國服務業生產指數同比增長2.5%，其中3月同比下降0.9%；服務業景氣度回落，3月，服務業商務活動指數為46.7%，較上月下降3.8個百分點。

整體來看，2022年一季度，在經濟下行壓力加劇、春節假期、國內重點城市疫情多點暴發等多重因素影響下，部分城市寫字樓租賃市場活躍度有所回落，但重點城市經濟運行仍處于穩定區間，為寫字樓市場的平穩運行提供了有力支撐，寫字樓市場租金環比小幅下跌0.06%。

▍租金變動：2022年一季度重點城市主要商圈寫字樓租金環比下跌0.06%

圖：2019年二季度—2022年一季度全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金及環比變化

數據來源：中指數據CREIS

根據全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2022年一季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.76元/平方米/天，環比下跌0.06%。近年來，隨著我國經濟步入高質量發展階段，經濟增速有所放緩，寫字樓市場也隨之進入新一輪調整期。同時，部分城市寫字樓新增供應量持續增加，但需求端增長乏力，導致市場長期供大于求。自2019年三季度以來，重點城市主要商圈寫字樓平均租金連續六個季度環比下跌。特別是2020年初以來新冠肺炎疫情對經濟運行造成明顯沖擊，寫字樓租金下行壓力持續加劇。2021年下半年以來，重點城市經濟穩步復蘇帶動寫字樓市場有所企穩，寫字樓租金連續兩個季度環比上漲。2022年一季度，經濟下行壓力加劇、春節假期、全國疫情散點暴發等多重因素對寫字樓市場再次造成負面影響，多個城市寫字樓租金出現回落。

▍商圈表現：26.2%的樣本商圈寫字樓租金環比上漲，北京麗澤、上海南京西路等商圈漲幅靠前

2022年一季度，一線城市樣本中38.9%的商圈寫字樓租金環比上漲，61.1%的商圈寫字樓租金環比下跌。二線城市樣本中共有15.9%的樣本商圈寫字樓租金環比上漲，77.3%的商圈寫字樓租金環比下跌，6.8%的商圈寫字樓租金與上期持平。總體而言，重點城市商圈租金表現分化，其中，以證券、銀行、保險等為代表的金融行業擴租需求相對旺盛，帶動相關商圈租金表現相對穩健；而受政策監管強化等因素影響，互聯網行業企業租賃需求有所回落，部分以互聯網企業為主要租戶的商圈租金表現相對走弱。

圖：2022年一季度寫字樓租金環比漲跌幅較大的商圈

數據來源：中指數據CREIS

2022年一季度，26.2%的商圈寫字樓租金環比出現上漲。其中，北京麗澤、北京科技園區商圈漲幅排名前兩位，分別為1.66%、0.5%；上海南京西路、杭州武林、成都人民南路等19個商圈漲幅在0.5%以內。

與此同時，70%的商圈寫字樓租金出現下跌。其中，武漢金融港商圈跌幅最大，為0.45%，武漢武昌中心、北京上地、廣州珠江新城等6個商圈租金環比跌幅在0.3%（含）—0.45%之間；重慶解放碑、杭州申花、北京中關村等40個商圈租金環比跌幅在0.1%（含）—0.3%之間，北京CBD、深圳寶安中心區、重慶楊家坪等9個商圈租金環比跌幅在0.1%以內。

▍租金趨勢：二季度受新增供應項目集中入市等多重因素影響，部分城市租金水平仍將承壓

2022年一季度，在國內外經濟日益嚴峻的形勢下，我國經濟運行總體平穩，重點城市經濟的持續復蘇為寫字樓市場的平穩運行奠定了基礎，但春節假期、國內疫情散點暴發等因素對寫字樓市場造成了一定的負面影響。在此背景下，一季度重點城市寫字樓市場活躍度較2021年四季度有所回落，寫字樓租金指數監測的全國15個重點城市寫字樓平均租金環比小幅下跌。

展望未來，我國經濟長期向好的基本面沒有發生變化，在我國統籌疫情防控和經濟社會發展成效持續顯現的大背景下，穩步復蘇的國民經濟將對重點城市寫字樓市場形成有力支撐。但短期內，考慮到疫情反復、經濟下行壓力以及多個城市新增供應入市等因素，未來部分城市寫字樓市場或將持續面臨供大于求的局面，寫字樓市場租金或將持續面臨下行壓力。

重點城市寫字樓市場表現

▍供需趨勢：城市間寫字樓市場需求分化，金融行業相關企業需求旺盛

1）總建筑面積：一線城市甲級寫字樓總建面占15城總體比重超五成，二線城市存量差異明顯

圖：2022年一季度重點城市甲級寫字樓總建筑面積

數據來源：中指數據CREIS

根據中指監測數據，截至2022年一季度，一線城市甲級寫字樓項目總建筑面積共17611萬平方米，占15個重點城市甲級寫字樓總量的54%，存量較多；二線代表城市甲級寫字樓項目總建筑面積共14999萬平方米，占重點城市總量的46%。同時，二線內部不同城市存量呈現明顯分化，成都、杭州、武漢總量在2000萬平方米以上，重慶、南京、長沙在1000—2000萬平方米之間，天津、青島、蘇州、南昌在1000萬平方米以內。

2）空置率：一季度代表城市甲級寫字樓空置率五漲三跌，北京、天津、杭州空置率小幅下降

圖：2021年一季度—2022年一季度代表城市甲級寫字樓空置率

數據來源：中指數據CREIS

2022年一季度，代表城市寫字樓市場空置率呈現明顯分化。在空置率上升的城市中，廣州受新增供應項目集中入市影響，空置率較上季度上升1.6個百分點至10.2%，但空置率在代表城市中仍處于最低水平；武漢、深圳、成都、重慶甲級寫字樓空置率均有不同程度上升。在空置率下降的城市中，北京金融企業持續擴張，租賃需求穩定增長，整體空置率回落至14.3%，較上季度下降0.5個百分點。天津在市場無新增項目入市的情況下，市場租賃需求穩定，持續消化庫存，空置率為32.1%，較上季度下降1.4個百分點。

▍租戶結構：批發和零售業、租賃和商務服務業、科學研究和技術服務業構成寫字樓租戶行業主體

圖：2022年一季度一線城市寫字樓在租租戶結構

數據來源：中指數據CREIS

從租戶行業占比來看，批發和零售業、租賃和商務服務業、科學研究和技術服務業是寫字樓租戶數量最多的三個行業，但具體分布在各城市間存在明顯差異。其中，北京科學研究和技術服務業成為租戶占比超三成，明顯高于其他一線城市；上海和深圳租戶結構相似，批發和零售業租戶數量占比均超三成；廣州科學研究和技術服務業、批發和零售業、租賃和商務服務業等三個行業占比相對接近，均在兩成左右。

表：2022年一季度二線代表城市寫字樓在租租戶結構分析

數據來源：中指數據CREIS

從寫字樓租戶最多的行業比重來看，各城市前五大行業占比之和均在70%—80%之間，其中所有城市租戶數量最多的行業占比均在兩成以上。具體來看，批發和零售業在杭州、南京、蘇州、重慶、青島等5個城市租戶數量最多；租賃和商務服務業在南昌、成都、武漢、長沙等4個城市租戶數量最多。而作為京津石高新技術產業帶中心城市，天津的科學研究和技術服務業成為全市租戶數量占比最高的行業，也是十個二線代表城市中該行業租戶占比唯一超過20%的城市。

▍大宗交易：寫字樓物業成交金額有所回落，外資買家投資規模有所提升

表：2022年一季度15個重點城市部分大宗交易成交案例（成交總價>10億元）

數據來源：中指數據CREIS

2022年一季度，寫字樓租金指數重點監測的15個城市共監測到已成交大宗交易32宗，較上季度減少6宗；成交金額合計191.6億元，環比下降23%。從城市梯隊來看，一線城市成交金額179.3億元，占比超9成，其中上海是大宗交易成交規模最大的城市，成交金額達134.4億元；北京、廣州、深圳分別為21.7億元、18.4億元、4.8億元。二線城市成交金額12.3億元，其中蘇州成交金額相對較大，為7.0億元；重慶、長沙分別為4.8億元、0.5億元。從成交項目來看，2022年一季度15個重點城市監測到多筆金額較大的大宗交易案例，如上海地產集團45億元收購上海外灘茂悅大酒店；希慎興業有限公司35億元收購世紀盛薈廣場。

圖：2022年一季度重點城市大宗交易成交金額（按物業類型、買家類型分）

數據來源：中指數據CREIS

從物業類型來看，寫字樓成交金額占比最大，為42%，較上季度回落18個百分點；酒店、綜合體、工業、商業等物業成交金額占比均在25%以下。從買家類型看，內資買家投資規模最大，成交金額占比超七成，較上季度回落6個百分點；外資買家投資規模有所上升，成交金額占比為19%，較上季度上升7個百分點。

綜合來看，2022年一季度，受春節假期、疫情暴發、經濟下行壓力加劇等多重因素影響，重點城市寫字樓大宗交易整體投資規模有所回落。展望二季度，在目前國內外經濟形勢日益嚴峻的背景下，部分企業或因發展戰略調整而選擇出售物業以獲得現金流，進而帶動大宗交易市場可售物業數量增加，其中核心商圈的寫字樓物業憑借穩定的租金收益有望繼續成為熱門的投資標的，預計二季度寫字樓大宗交易成交數量和規模較一季度或將有所回升。