文：劉志剛@互聯(lián)網(wǎng)江湖

自去年以來(lái)，包括上海、北京在內(nèi)的多個(gè)城市相繼發(fā)布了對(duì)長(zhǎng)租公寓的管控政策，就該行業(yè)內(nèi)存在的租金貸、房間空氣質(zhì)量等問(wèn)題提出了明確的監(jiān)管要求。

然而就在最近一段時(shí)間，行業(yè)亂象仍然屢禁不止。就在近日，一家名叫“美麗屋”的長(zhǎng)租公寓多個(gè)租客向中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)的記者反映，遭遇了騙租騙貸維權(quán)困難的情況。涉及金額少則3000多元，多則好幾萬(wàn)。

在經(jīng)歷了調(diào)整洗牌期的2018年，長(zhǎng)租公寓在今年還會(huì)好嗎?

政策青睞、資本裹挾、需求旺盛的長(zhǎng)租公寓行業(yè)迎來(lái)爆發(fā)

隨著樓市調(diào)控力度不斷加深，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加深，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)風(fēng)光不再，因此整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)需要去發(fā)掘新的增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為絕對(duì)的存量市場(chǎng)。資料顯示，目前一線城市房屋的空置率是22%，二線城市是24%，三線城市達(dá)到了26%。

在這樣的背景下，盤活整個(gè)二手房的存量資產(chǎn)不僅僅是時(shí)代的需要，在政治上也是一件正確的事情。

事實(shí)也的確如此，在房產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼、房市進(jìn)入冰凍期之時(shí)，圍繞租住房市場(chǎng)的改革政策卻不斷密集出臺(tái)。從2015年開(kāi)始，有關(guān)長(zhǎng)租公寓的政策紅利就不斷釋放，出臺(tái)了一些列文件專門扶持租房租賃產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，并明確了加快機(jī)構(gòu)化、租賃專業(yè)化這一明確的發(fā)展方向。

2015年11月19日，國(guó)務(wù)院辦公廳《加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，主要內(nèi)容：公寓首次納入生活服務(wù)業(yè)。

2016年5月17日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》：允許商改租，水電氣按居民標(biāo)準(zhǔn);允許住房改造為租賃房。

2018年各地發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)實(shí)施方案和細(xì)則密集出臺(tái)，大力推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，將中央部署進(jìn)一步落地實(shí)施。綜合來(lái)看，政策發(fā)力點(diǎn)主要在供給和需求兩端，多種渠道增加租賃住房供應(yīng)，多種方式鼓勵(lì)、支持居民租住需求。

從需求端看，傳統(tǒng)的租房市場(chǎng)痛點(diǎn)十分明顯。具體來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)的租房模式，從本質(zhì)上看，是租戶找房子、房東找房客，相當(dāng)于C2C模式。在這樣的模式之下，缺點(diǎn)十分明顯。一方面，租戶與房東在信息存在著地位上的不平等，因此租戶常常會(huì)被房東“各種坑”。另一方面，租戶要實(shí)地尋找地點(diǎn)和價(jià)格適當(dāng)?shù)姆吭矗€可能面臨房東提前解約的和隨時(shí)提價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。從房東的角度看，房東也面臨租戶隨時(shí)走人，導(dǎo)致房屋出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間空置的風(fēng)險(xiǎn)。

而這種互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)，則將租房這種零售式、碎片化的交易變成了一件集中式的生意。對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，不僅僅在價(jià)格上更加透明，居住條件相比以往也更加優(yōu)渥，更重要的是不用再考慮房東要提前解約的風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)房東來(lái)說(shuō)，交給專業(yè)的長(zhǎng)租公寓打理也避免了房屋的空置成本與維護(hù)費(fèi)用，輕輕松松獲得穩(wěn)定的收益。

政策上的積極響應(yīng)加上需求端旺盛，長(zhǎng)租公寓自推出之日就一直被置于風(fēng)口浪尖的地位。對(duì)金錢有著高度敏感性的資本自然也不肯放過(guò)這片有著極大需求的市場(chǎng)。即使是在2018年，也有自如、優(yōu)客逸家、青客公寓、蛋殼公寓等多家企業(yè)順利拿到大額融資。

雖然資本的到來(lái)給了長(zhǎng)租公寓的蓬勃發(fā)展提供了旺盛的動(dòng)力，但風(fēng)險(xiǎn)投資的代價(jià)也是極為昂貴，一些長(zhǎng)租公寓拿到錢以后，為了迎合資本，一昧的擴(kuò)大規(guī)模，最終運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理的能力沒(méi)有匹配上，為日的行業(yè)亂象甚至是破產(chǎn)、倒閉埋下了伏筆。

互聯(lián)網(wǎng)思維之下，規(guī)模經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的惡果

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年就有8家長(zhǎng)租公寓陣亡。其中，雷軍旗下順為資本投資的長(zhǎng)租公寓“寓見(jiàn)”也難逃爆倉(cāng)的命運(yùn)。即使是在行業(yè)快速發(fā)展的時(shí)期，也免不了要淘汰一大批沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)。那么，這些被淘汰的長(zhǎng)租公寓企業(yè)問(wèn)題在在哪?

首先，如今長(zhǎng)租公寓所面臨的種種問(wèn)題，都是盲目迷信互聯(lián)網(wǎng)思維所帶來(lái)的惡果。

可以說(shuō)，互聯(lián)網(wǎng)擴(kuò)張思維的簡(jiǎn)單粗暴導(dǎo)致行業(yè)亂象頻發(fā)。互聯(lián)網(wǎng)思維的精髓是什么?其中最重要的一條就是邊際成本遞減。于是我們可以看到，O2O時(shí)期的千團(tuán)大戰(zhàn)到近兩年的共享單車彩虹大戰(zhàn)，無(wú)一不是這種思維的極致體現(xiàn)。不過(guò)對(duì)于長(zhǎng)租公寓這種涉及到民生的產(chǎn)品來(lái)說(shuō)卻要十分謹(jǐn)慎。主要源于以下兩個(gè)因素。

第一：長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域剛剛興起，尚未實(shí)現(xiàn)爆發(fā)，然而與此同時(shí)出租房裝修不環(huán)保、甲醛超標(biāo)、隱私泄露等問(wèn)題影響了人們切切實(shí)實(shí)的真實(shí)生活。裝修材料的甲醛超標(biāo)、租房貸等問(wèn)題不僅違反相關(guān)政策要求，更重要的是對(duì)用戶的身體健康造成了威脅，這對(duì)企業(yè)品牌造成了巨大的危害。在涉及民生問(wèn)題的產(chǎn)品上，曝光之后對(duì)企業(yè)品牌帶來(lái)的傷害，往往在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)難以彌補(bǔ)。這對(duì)于才剛剛起步的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是巨大的傷害。

在某種特定條件與環(huán)境中，“規(guī)模經(jīng)濟(jì)”并不適合所有行業(yè)，還需要具體問(wèn)題具體分析。因此，對(duì)于長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，發(fā)展初期，有著這樣或者那樣的問(wèn)題很正常，但對(duì)于一些涉及到民生、健康的問(wèn)題來(lái)說(shuō)，犯錯(cuò)的機(jī)會(huì)只有一次。

第二：相比較于純互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品，長(zhǎng)租公寓的門檻很高，盡管國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目普遍為輕資產(chǎn)形式，通過(guò)與房源業(yè)主簽署10——20年不等的租約，經(jīng)過(guò)改造和運(yùn)營(yíng)提升租金，賺取差價(jià)。但事實(shí)上，相對(duì)于物業(yè)的成本、房屋拓展成本、裝修改造成本等巨大的支出來(lái)說(shuō)，微薄的租金無(wú)異于杯水車薪。

在這樣重資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式下，決定了長(zhǎng)租公寓企業(yè)如果不能保持良好、健康的現(xiàn)金流，那么越擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)就越大。正是出于快速擴(kuò)張，跑馬圈地，搶占房源的需求。一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)急于回籠資金，快速做大，一邊向業(yè)主承諾以更高的資金拿到房源，一邊向租客推銷“信用租房服務(wù)”，用免押金、按月付等方式誘惑租客接受更高的租金。但私下里卻是給租客在P2P網(wǎng)貸平臺(tái)辦理一年期甚至更長(zhǎng)時(shí)間的消費(fèi)貸，而長(zhǎng)租公寓則一次性拿到一年的租金，繼續(xù)開(kāi)發(fā)擴(kuò)張。這一擴(kuò)張策略之下，許多只想短租的租客卻莫名其妙的背上了一筆長(zhǎng)期的消費(fèi)貸。

據(jù)了解，自2017年以來(lái)，已經(jīng)有十余家長(zhǎng)租公寓企業(yè)宣布倒閉，而倒閉的企業(yè)中，也多是濫用金融杠桿進(jìn)行盲目擴(kuò)張而最終資金鏈斷裂。因此，對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)來(lái)說(shuō)，迷信互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的下場(chǎng)只能是規(guī)模越大，虧得越多。

輕資產(chǎn)模式為主，精細(xì)化、差異化的運(yùn)營(yíng)或是突圍方向

在過(guò)去一段時(shí)間，不問(wèn)盈利、先搶房源是很多長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域玩家的選擇。但盈利問(wèn)題牽扯到企業(yè)的生存，熬得住的就堅(jiān)持到了現(xiàn)在，熬不住的，就是能走向死亡。

相比較于簡(jiǎn)單、粗暴的互聯(lián)網(wǎng)思維，長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)更像是一個(gè)走在鋼絲繩上的舞者，需要在擴(kuò)張與管理上取得平衡。跑得慢，逐漸就會(huì)被市場(chǎng)邊緣化。跑得快，容易摔大跟頭，長(zhǎng)租公寓更加考慮管理者的運(yùn)營(yíng)能力。

面對(duì)行業(yè)負(fù)面新聞的不斷，這時(shí)就必須要能出現(xiàn)能夠引領(lǐng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，做出一些差異化改變的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，才能徹底扭轉(zhuǎn)一直以來(lái)長(zhǎng)租公寓的負(fù)面形象。在互聯(lián)網(wǎng)江湖(VIPIT1)團(tuán)隊(duì)看來(lái)，不妨可以考慮以下兩個(gè)方面。

首先，徹底實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)。目前大多數(shù)長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式是先把未來(lái)十年房屋的租金收益權(quán)一次性打包給房東，然后對(duì)房屋進(jìn)行裝修、改造升級(jí)，并提供一些增殖服務(wù)，通過(guò)這些溢價(jià)來(lái)收取比市場(chǎng)價(jià)稍高的房租，以此實(shí)現(xiàn)盈利。

在這樣的商業(yè)模式下，仍然需要大量的現(xiàn)金來(lái)收購(gòu)房源，并沒(méi)有真正做到互聯(lián)網(wǎng)“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)的模式。互聯(lián)網(wǎng)江湖(VIPIT1)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓不妨采取輕資產(chǎn)的方式運(yùn)營(yíng)，從“二房東”變成真正的運(yùn)營(yíng)方。比如，長(zhǎng)租公寓與房東簽訂托管合同，只提供日常維護(hù)、拉客，然后抽取服務(wù)費(fèi)的模式。在這樣的模式下，長(zhǎng)租公寓既不用耗費(fèi)更多的現(xiàn)金流收購(gòu)房源，房東也不用擔(dān)心各種運(yùn)維成本、以及房屋空置的損失,躺著賺錢就行。如此一來(lái)，整個(gè)行業(yè)生態(tài)或許會(huì)更健康。

其次，還是要明白長(zhǎng)租公寓的核心競(jìng)爭(zhēng)力究竟是什么?長(zhǎng)租公寓的優(yōu)勢(shì)在于品質(zhì)和增值服務(wù)。如果真想做到“長(zhǎng)租”，盤活整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，就必須打造一個(gè)符合租客預(yù)期，甚至超出租客預(yù)期的家。

面對(duì)消費(fèi)升級(jí)的浪潮，租客在居住上也越來(lái)越追求智能化、差異化的租住產(chǎn)品，這就要求長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)上要多下功夫，做好差異化運(yùn)營(yíng)、積極挖掘公寓的產(chǎn)品特色。

比方說(shuō)，在客廳、臥室披上地毯，墻上掛上一些世界名畫(huà)，瞬間整個(gè)房屋都變得高大上，而且這些東西每個(gè)花費(fèi)不超過(guò)百元，這根搶購(gòu)房源所支付的溢價(jià)比起來(lái)，簡(jiǎn)直是是九牛一毛。與此同時(shí)，長(zhǎng)租公寓必須提高改造與驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，裝修之后也需檢查甲醛含量，未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)不予出租。通過(guò)嚴(yán)格的驗(yàn)收以減少違規(guī)或者安全事件的發(fā)生。

正如千團(tuán)大戰(zhàn)之中的美團(tuán)一樣，當(dāng)別人都在燒錢，搶占市場(chǎng)時(shí)，美團(tuán)手握巨資，卻在研究每個(gè)客戶的哪些渠道，消費(fèi)次數(shù)怎么樣，渠道引流性價(jià)比怎么樣，把消費(fèi)者放在第一位，控制好自己的現(xiàn)金流，等別人把錢燒沒(méi)了，再進(jìn)場(chǎng)收拾殘局。所以，有時(shí)先下手并不見(jiàn)得就強(qiáng)，反而往往成了先烈。

所以，在筆者看來(lái)，2019年的長(zhǎng)租公寓還會(huì)是一個(gè)洗牌的過(guò)程，現(xiàn)金流良好、服務(wù)優(yōu)良公司會(huì)收獲越來(lái)越多的口碑，而前期盲目收購(gòu)房源、資金鏈一直緊張的公司則很有可能為他人做嫁衣裳，竹籃打水一場(chǎng)空，最終被前者收購(gòu)。

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