跑馬圈地的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，2019將進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)階段

文：劉志剛@互聯(lián)網(wǎng)江湖

自去年以來，包括上海、北京在內(nèi)的多個(gè)城市相繼發(fā)布了對(duì)長(zhǎng)租公寓的管控政策，就該行業(yè)內(nèi)存在的租金貸、房間空氣質(zhì)量等問題提出了明確的監(jiān)管要求。

然而就在最近一段時(shí)間，行業(yè)亂象仍然屢禁不止。就在近日，一家名叫“美麗屋”的長(zhǎng)租公寓多個(gè)租客向中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)的記者反映，遭遇了騙租騙貸維權(quán)困難的情況。涉及金額少則3000多元，多則好幾萬。

在經(jīng)歷了調(diào)整洗牌期的2018年，長(zhǎng)租公寓在今年還會(huì)好嗎?

政策青睞、資本裹挾、需求旺盛的長(zhǎng)租公寓行業(yè)迎來爆發(fā)

隨著樓市調(diào)控力度不斷加深，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加深，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)風(fēng)光不再，因此整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)需要去發(fā)掘新的增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為絕對(duì)的存量市場(chǎng)。資料顯示，目前一線城市房屋的空置率是22%，二線城市是24%，三線城市達(dá)到了26%。

在這樣的背景下，盤活整個(gè)二手房的存量資產(chǎn)不僅僅是時(shí)代的需要，在政治上也是一件正確的事情。

事實(shí)也的確如此，在房產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼、房市進(jìn)入冰凍期之時(shí)，圍繞租住房市場(chǎng)的改革政策卻不斷密集出臺(tái)。從2015年開始，有關(guān)長(zhǎng)租公寓的政策紅利就不斷釋放，出臺(tái)了一些列文件專門扶持租房租賃產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，并明確了加快機(jī)構(gòu)化、租賃專業(yè)化這一明確的發(fā)展方向。

2015年11月19日，國(guó)務(wù)院辦公廳《加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見》，主要內(nèi)容：公寓首次納入生活服務(wù)業(yè)。

2016年5月17日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》：允許商改租，水電氣按居民標(biāo)準(zhǔn);允許住房改造為租賃房。

2018年各地發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)實(shí)施方案和細(xì)則密集出臺(tái)，大力推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，將中央部署進(jìn)一步落地實(shí)施。綜合來看，政策發(fā)力點(diǎn)主要在供給和需求兩端，多種渠道增加租賃住房供應(yīng)，多種方式鼓勵(lì)、支持居民租住需求。

從需求端看，傳統(tǒng)的租房市場(chǎng)痛點(diǎn)十分明顯。具體來說，傳統(tǒng)的租房模式，從本質(zhì)上看，是租戶找房子、房東找房客，相當(dāng)于C2C模式。在這樣的模式之下，缺點(diǎn)十分明顯。一方面，租戶與房東在信息存在著地位上的不平等，因此租戶常常會(huì)被房東“各種坑”。另一方面，租戶要實(shí)地尋找地點(diǎn)和價(jià)格適當(dāng)?shù)姆吭矗€可能面臨房東提前解約的和隨時(shí)提價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。從房東的角度看，房東也面臨租戶隨時(shí)走人，導(dǎo)致房屋出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間空置的風(fēng)險(xiǎn)。

而這種互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)，則將租房這種零售式、碎片化的交易變成了一件集中式的生意。對(duì)于租客來說，不僅僅在價(jià)格上更加透明，居住條件相比以往也更加優(yōu)渥，更重要的是不用再考慮房東要提前解約的風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)房東來說，交給專業(yè)的長(zhǎng)租公寓打理也避免了房屋的空置成本與維護(hù)費(fèi)用，輕輕松松獲得穩(wěn)定的收益。

政策上的積極響應(yīng)加上需求端旺盛，長(zhǎng)租公寓自推出之日就一直被置于風(fēng)口浪尖的地位。對(duì)金錢有著高度敏感性的資本自然也不肯放過這片有著極大需求的市場(chǎng)。即使是在2018年，也有自如、優(yōu)客逸家、青客公寓、蛋殼公寓等多家企業(yè)順利拿到大額融資。

雖然資本的到來給了長(zhǎng)租公寓的蓬勃發(fā)展提供了旺盛的動(dòng)力，但風(fēng)險(xiǎn)投資的代價(jià)也是極為昂貴，一些長(zhǎng)租公寓拿到錢以后，為了迎合資本，一昧的擴(kuò)大規(guī)模，最終運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理的能力沒有匹配上，為日的行業(yè)亂象甚至是破產(chǎn)、倒閉埋下了伏筆。

互聯(lián)網(wǎng)思維之下，規(guī)模經(jīng)濟(jì)所帶來的惡果

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年就有8家長(zhǎng)租公寓陣亡。其中，雷軍旗下順為資本投資的長(zhǎng)租公寓“寓見”也難逃爆倉(cāng)的命運(yùn)。即使是在行業(yè)快速發(fā)展的時(shí)期，也免不了要淘汰一大批沒有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)。那么，這些被淘汰的長(zhǎng)租公寓企業(yè)問題在在哪?

首先，如今長(zhǎng)租公寓所面臨的種種問題，都是盲目迷信互聯(lián)網(wǎng)思維所帶來的惡果。

可以說，互聯(lián)網(wǎng)擴(kuò)張思維的簡(jiǎn)單粗暴導(dǎo)致行業(yè)亂象頻發(fā)。互聯(lián)網(wǎng)思維的精髓是什么?其中最重要的一條就是邊際成本遞減。于是我們可以看到，O2O時(shí)期的千團(tuán)大戰(zhàn)到近兩年的共享單車彩虹大戰(zhàn)，無一不是這種思維的極致體現(xiàn)。不過對(duì)于長(zhǎng)租公寓這種涉及到民生的產(chǎn)品來說卻要十分謹(jǐn)慎。主要源于以下兩個(gè)因素。

第一：長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域剛剛興起，尚未實(shí)現(xiàn)爆發(fā)，然而與此同時(shí)出租房裝修不環(huán)保、甲醛超標(biāo)、隱私泄露等問題影響了人們切切實(shí)實(shí)的真實(shí)生活。裝修材料的甲醛超標(biāo)、租房貸等問題不僅違反相關(guān)政策要求，更重要的是對(duì)用戶的身體健康造成了威脅，這對(duì)企業(yè)品牌造成了巨大的危害。在涉及民生問題的產(chǎn)品上，曝光之后對(duì)企業(yè)品牌帶來的傷害，往往在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)難以彌補(bǔ)。這對(duì)于才剛剛起步的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)來說，無疑是巨大的傷害。

在某種特定條件與環(huán)境中，“規(guī)模經(jīng)濟(jì)”并不適合所有行業(yè)，還需要具體問題具體分析。因此，對(duì)于長(zhǎng)租公寓來說，發(fā)展初期，有著這樣或者那樣的問題很正常，但對(duì)于一些涉及到民生、健康的問題來說，犯錯(cuò)的機(jī)會(huì)只有一次。

第二：相比較于純互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品，長(zhǎng)租公寓的門檻很高，盡管國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目普遍為輕資產(chǎn)形式，通過與房源業(yè)主簽署10——20年不等的租約，經(jīng)過改造和運(yùn)營(yíng)提升租金，賺取差價(jià)。但事實(shí)上，相對(duì)于物業(yè)的成本、房屋拓展成本、裝修改造成本等巨大的支出來說，微薄的租金無異于杯水車薪。

在這樣重資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式下，決定了長(zhǎng)租公寓企業(yè)如果不能保持良好、健康的現(xiàn)金流，那么越擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)就越大。正是出于快速擴(kuò)張，跑馬圈地，搶占房源的需求。一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)急于回籠資金，快速做大，一邊向業(yè)主承諾以更高的資金拿到房源，一邊向租客推銷“信用租房服務(wù)”，用免押金、按月付等方式誘惑租客接受更高的租金。但私下里卻是給租客在P2P網(wǎng)貸平臺(tái)辦理一年期甚至更長(zhǎng)時(shí)間的消費(fèi)貸，而長(zhǎng)租公寓則一次性拿到一年的租金，繼續(xù)開發(fā)擴(kuò)張。這一擴(kuò)張策略之下，許多只想短租的租客卻莫名其妙的背上了一筆長(zhǎng)期的消費(fèi)貸。

據(jù)了解，自2017年以來，已經(jīng)有十余家長(zhǎng)租公寓企業(yè)宣布倒閉，而倒閉的企業(yè)中，也多是濫用金融杠桿進(jìn)行盲目擴(kuò)張而最終資金鏈斷裂。因此，對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)來說，迷信互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的下場(chǎng)只能是規(guī)模越大，虧得越多。

輕資產(chǎn)模式為主，精細(xì)化、差異化的運(yùn)營(yíng)或是突圍方向

在過去一段時(shí)間，不問盈利、先搶房源是很多長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域玩家的選擇。但盈利問題牽扯到企業(yè)的生存，熬得住的就堅(jiān)持到了現(xiàn)在，熬不住的，就是能走向死亡。

相比較于簡(jiǎn)單、粗暴的互聯(lián)網(wǎng)思維，長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)更像是一個(gè)走在鋼絲繩上的舞者，需要在擴(kuò)張與管理上取得平衡。跑得慢，逐漸就會(huì)被市場(chǎng)邊緣化。跑得快，容易摔大跟頭，長(zhǎng)租公寓更加考慮管理者的運(yùn)營(yíng)能力。

面對(duì)行業(yè)負(fù)面新聞的不斷，這時(shí)就必須要能出現(xiàn)能夠引領(lǐng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，做出一些差異化改變的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，才能徹底扭轉(zhuǎn)一直以來長(zhǎng)租公寓的負(fù)面形象。在互聯(lián)網(wǎng)江湖(VIPIT1)團(tuán)隊(duì)看來，不妨可以考慮以下兩個(gè)方面。

首先，徹底實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)。目前大多數(shù)長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式是先把未來十年房屋的租金收益權(quán)一次性打包給房東，然后對(duì)房屋進(jìn)行裝修、改造升級(jí)，并提供一些增殖服務(wù)，通過這些溢價(jià)來收取比市場(chǎng)價(jià)稍高的房租，以此實(shí)現(xiàn)盈利。

在這樣的商業(yè)模式下，仍然需要大量的現(xiàn)金來收購(gòu)房源，并沒有真正做到互聯(lián)網(wǎng)“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)的模式。互聯(lián)網(wǎng)江湖(VIPIT1)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓不妨采取輕資產(chǎn)的方式運(yùn)營(yíng)，從“二房東”變成真正的運(yùn)營(yíng)方。比如，長(zhǎng)租公寓與房東簽訂托管合同，只提供日常維護(hù)、拉客，然后抽取服務(wù)費(fèi)的模式。在這樣的模式下，長(zhǎng)租公寓既不用耗費(fèi)更多的現(xiàn)金流收購(gòu)房源，房東也不用擔(dān)心各種運(yùn)維成本、以及房屋空置的損失,躺著賺錢就行。如此一來，整個(gè)行業(yè)生態(tài)或許會(huì)更健康。

其次，還是要明白長(zhǎng)租公寓的核心競(jìng)爭(zhēng)力究竟是什么?長(zhǎng)租公寓的優(yōu)勢(shì)在于品質(zhì)和增值服務(wù)。如果真想做到“長(zhǎng)租”，盤活整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，就必須打造一個(gè)符合租客預(yù)期，甚至超出租客預(yù)期的家。

面對(duì)消費(fèi)升級(jí)的浪潮，租客在居住上也越來越追求智能化、差異化的租住產(chǎn)品，這就要求長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)上要多下功夫，做好差異化運(yùn)營(yíng)、積極挖掘公寓的產(chǎn)品特色。

比方說，在客廳、臥室披上地毯，墻上掛上一些世界名畫，瞬間整個(gè)房屋都變得高大上，而且這些東西每個(gè)花費(fèi)不超過百元，這根搶購(gòu)房源所支付的溢價(jià)比起來，簡(jiǎn)直是是九牛一毛。與此同時(shí)，長(zhǎng)租公寓必須提高改造與驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，裝修之后也需檢查甲醛含量，未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)不予出租。通過嚴(yán)格的驗(yàn)收以減少違規(guī)或者安全事件的發(fā)生。

正如千團(tuán)大戰(zhàn)之中的美團(tuán)一樣，當(dāng)別人都在燒錢，搶占市場(chǎng)時(shí)，美團(tuán)手握巨資，卻在研究每個(gè)客戶的哪些渠道，消費(fèi)次數(shù)怎么樣，渠道引流性價(jià)比怎么樣，把消費(fèi)者放在第一位，控制好自己的現(xiàn)金流，等別人把錢燒沒了，再進(jìn)場(chǎng)收拾殘局。所以，有時(shí)先下手并不見得就強(qiáng)，反而往往成了先烈。

所以，在筆者看來，2019年的長(zhǎng)租公寓還會(huì)是一個(gè)洗牌的過程，現(xiàn)金流良好、服務(wù)優(yōu)良公司會(huì)收獲越來越多的口碑，而前期盲目收購(gòu)房源、資金鏈一直緊張的公司則很有可能為他人做嫁衣裳，竹籃打水一場(chǎng)空，最終被前者收購(gòu)。

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