最近又在倒騰房子。來德國20幾年了，房子過手了七八套，自己慢慢也在生活中總結出了規律，什么樣的房子原來更好住，什么樣的房子更好租，什么樣的房子適合養老，什么樣的房子才是投資的終極目標。我原來城市的自住房子很大很漂亮，買的很貴。那時候剛來德國

最近又在倒騰房子。來德國20幾年了， 房子過手了七八套，自己慢慢也在生活中總結出了規律，什么樣的房子原來更好住，什么樣的房子更好租，什么樣的房子適合養老，什么樣的房子才是投資的終極目標。 我原來城市的自住房子很大很漂亮，買的很貴。那時候剛來德國不過七八年還沒有太多經驗。現在房子出租出去了，別墅出租在德國是很漫長的。要是貸款沒還完就賣的話要可能還得額外交錢消除貸款，所以就一直不忍心賣。而留給孩子們呢，你并沒有把握，他們以后是否回到那個城市去生活。故而這次再買房子，就不想買那么大的別墅了，城市邊緣的別墅房子都在半山腰，孩子們上學呀買菜呀都不方便，我不會開車也很苦惱。再有就是，五年以后，兩個大的就要獨立離開家庭了，住漂亮的花園大房子還意味著打掃呀鋤草呀無數的勞動，我們兩個老人家實在是也不想了。所以市中心的商住兩用房子，就很有吸引力。其實說起來，在咱們中國，有幾個普通老百姓能住得起花園別墅大房子呢，不都是住在類似的商住兩用房子里嗎，熱熱鬧鬧下樓就可以買菜打醬油喝咖啡吃蛋糕，不是也很好嗎？

德國人買這一類的商住兩用的房子，價錢一般是：老樓按照年租金收入的10年到15年計算，新蓋樓房則20年到30年，甚至更加高來計算。而且記住哈，買了以后，樓房下面地皮若干米，一般在城市中心也有五六百平方米，也都是屬于你的，白紙黑字記入地契，沒有70年以后地皮上繳國家那么一說。這么說起來，德國的房子，簡直就是比中國的便宜多了，真正是普通大眾能夠買得起的房子。結合我的經驗，說說什么樣的房子在德國近年來最好租：

01

位置位置，還是位置

每個城市都有最適宜出租的位置，一般是公共交通，市政建設都十分齊全的城市區域，要是能夠依托大學，廠礦企業，科技園區就更好了

02

戶型

房屋的基礎戶型是決定你出租收益的重要前提，德國人都是很注意居住環境的清潔透氣和采光問題的， 保暖和抗噪更別提了。因此出租房屋要選擇新建的合理分割的簡約小戶型。如果是節能型房屋就更好了。

03

管理

這里的管理是指除了基本出租以外的物業和出租相關事項管理。德國有很完善的出租法律法規，還有出租協會保證租客的利益，大到裝修家電，小到水管暖氣，如果業主不能對物業進行很好的后續管理，房子租的時間越長，越容易掉進虧損的漩渦里，只有時刻對房屋進行適當的管理和規范，才能保證租金的持續收益和最大收益。

04

集中還是分散？

租房子有個集中效應，就是指多個小面積同樣地段的獨立物業的收入要遠大于總面積相同的大型物業。換句咱們都懂的話，就是小公寓好租，而且，幾套小公寓的收益，要比一套豪華大面積公寓，高出不少。

05

城市發展趨勢

這個事情，你到一個陌生的城市，要怎么知道這個城市里什么地方才能有更好的發展趨勢呢。 在德國，這件事變得比較容易，您可以找到除了權威部門發布的財務測評（Finanztest）報告，還可以去找一找房地產市場相關報告（Grundstückmarktberichte）或房產經紀人協會（Maklerverb?nden）提供的價格數據。總結后你將會找到最適合投資的高性價比地區。