北京多少錢（北京的房價很貴）

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。一、今天看發朋友圈兒，某人說連他家的狗都知道北京房價很貴了，真是神奇。他養了只金毛，挺占地方的。但為了能隨時讓它臥著不著涼，于是在臥室客廳和書

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一、

今天看發朋友圈兒，某人說連他家的狗都知道北京房價很貴了，真是神奇。

他養了只金毛，挺占地方的。但為了能隨時讓它臥著不著涼，于是在臥室客廳和書房都放了墊子。本來相安無事，但這幾天他和老婆討論學區房太貴，買不了多大的面積，弄不好都沒個狗窩大。還沒討論出結果呢，忽然發現金毛把三個墊子疊在了一起，然后默默的看著他們，似乎是說：我知道房價貴，但我只占一個墊子的地方就行，別拋棄我。無語……

二、

看著有意思，和他聊了幾句，共同感嘆學區房是真他娘的貴。朋友忽然問了一句，北京房價的上限在哪里？

這問題其實不好回答，因為實在是可以說無上限。以民國為例，20年代北洋時期，北京四合院的平均價格是130塊銀元一間。魯迅第二次買的阜內西三條六間破房的小院就花了800塊，不到他兩個月的收入，而駱駝祥子則要拼命攢上26年。偉人就甭說了，北大圖書管理員才8塊大洋一個月，不吃不喝都得100個月才買得起魯迅的破院子。

可到了民國末年，貨幣超發就已經到了瘋狂的程度。1947年還是法幣時期，留下了北平最后的房產交易價格，瓦房每間最貴308萬，最低的都56萬元，平均200萬一間，是20年前的1萬多倍。

所以說，房價的上限是多少，首先取決于貨幣的發行量。發的多就漲的猛，畢竟土地房子是不動產，而紙幣是符號，想要多少有多少。

20年前，2000年吧，北京的平均房價是3400塊。當時中國的貨幣總量（M2）是13萬億，去年2020年底是220萬億，北京房價是均價6.5萬。220/13=17，65000/3400=19，房價漲幅超過了M2增量。當然這只不過是簡單的計算，實際上不能這么比較，別當真。

另外也得看看工資增長，這東西也和M2有關，只是當個參考吧。2000年北京的月平均工資是1310，去年是9407，9407/1310=7.18倍。這和房價就甭比了，相信絕大多數人都跑輸了，那就沒什么意思了。

三、

看完這幾個數據的比較能說明什么？說明房價似乎是獨立上漲的，至少和你的工資沒什么關系。確實是這樣，因為經濟學最基礎的原理就說明了，商品價格由供需關系決定。

什么是供給，表面上是房子，實際上是土地，沒有土地蓋不了房子。什么是需求，表面上是人，實際上是他們兜里的錢，以及能從銀行借出多少錢。

這兩樣兒東西都和你的工資關系不大，在買不起北京房子的時候，你不是需求，只是“需要”而已，只有掏的出首付，借的來貸款，還的起月供的人，才是真正的需求。

四、

再有一點，房子是用來住的當然沒錯。但既然其有使用價值，這價值就可以換算成價格。那問題來了，房價的漲跌還和什么有關？很簡單，利率。

中國自從有了商品房開始，就一直有個爭論：租房和買房哪個劃算？

為什么有這個爭論，因為在絕大多數時期，利率是高于房租的。比如1994年，方莊的一套兩居室租金2000塊左右，這套房大概價值30萬。那租售比就是150，租金收益率6.7%，要說相當高了。但當時的房東卻覺得不劃算，因為那會兒的存款5年期利率高達13%以上，同樣的一筆錢，存銀行要比收房租高出一倍以上。

而今天呢，北京的平均租售比早就高達700了，也就是租金回報率才1.5%。而銀行存款利息是多少，現在是3.25%，仍然是才一半，房東還是不劃算。所以，如果單從房租和利率相比的話，什么時候買房都是不劃算的，租房一輩子才合適。

五、

但是所有人又都知道一個說法，就是全世界的租售比應該是2-300，也就是租金回報率要在5%左右才是正常。為什么？

其實本來并沒有5%這個標準，但因為銀行存款利息一直在5%左右，所以租金收益率必定圍繞這個數值波動。道理其實很簡單，資本是水，是會流動的，其動向永遠尋找穩妥且收益高的通道，銀行只不過是其中一個通道而已。

存銀行吃利息，是資本持有方最無奈的選擇，這意味著實在找不到穩妥獲得高收益的項目了。而銀行給出的利息，代表了市場投資的平均收益率。也就是說，存銀行既然是投資，也等于是做生意，只不過所獲得的是市場平均值。

房子既然是不動產，天然帶有投資性，因此買房就是做生意，人們所希望的是獲得超出銀行利息的收益，也就是跑贏資本大盤。但實際上這個愿望能實現嗎？未必，風險和收益一定是成正比的，一旦所有人都知道這是個好生意，那就未必是好生意了，起收益必定向資本平均收益靠攏，也就是資本回歸。

這世界上會層出不窮的各種新產品新模式，誰搶先占領市場，必定得到超額回報。但只要是見到成功案例，立刻就有其他跟風者從銀行拿出錢來去投資，在各方圍獵之下，用不了多久，這生意的收益率也就跟其他的沒區別了。甚至在惡性競爭之下，收益率還會低于平均值呢。那此時，競爭力弱的或是倒閉，或是主動撤退，總之都會撤出這個市場，留下的那些人，獲取到的必然是在銀行利息附近的收益率。

所以，并不是說房子的租售比一定要2-300，也并不是說租金收益率一定要5%，而是必定圍繞在銀行利率周圍。這個比例是社會資本的平均收益率，有好生意，人們就會從銀行取錢借錢的去投資，包括買房；沒有好的風口生意，那干脆存銀行落個穩妥。

六、

那問題來了，在中國，為什么租金收益率總會低于銀行存款利率？

就因為人們在賭升值，所以寧可忍受較低的租金也要買房。這就相當于股票市場，租售比就是市盈率，分紅就是租金回報。但經常有的股票市盈率被炒的超高還不分紅，就是因為人們在賭其升值，所以寧可舍棄眼下的收益，也要博取未來更大的收益。甚至說，很多公司干脆就是明擺著賠錢的，但股票卻被炒上天，就是人們在賭其未來會賺錢，會有更大的升值。

房子其實也是這個道理，但是，房子和股票是有一點不同的，那就是，畢竟房子是用來住的，是有其明確的實用性的。那這房子就必須能夠居住，且有人愿意在此居住，那才算具有價值。如果沒有人愿意居住，就等于完全失去價值，也就沒有了投資性，失去價值與價格。

比如鶴崗，之所以郊區的價格低，那就是因為愿意去居住的人少。但少歸少，只要價格低到一定程度，還是有人愿意來掏錢的。可那些被完全廢棄的房子呢，比如整體搬遷的市鎮和村莊，倒貼錢都沒人來住，那這種房子就完全沒有價值。

那可以這么說，在中國，房價越低的城市，平均租金收益率越高。因為人們都不看好其未來的升值，所以寧可付出高租金也不愿持有。請注意這是“平均租金”，而不是某套具體的房子。平均值這個東西，在針對個體來說什么用都沒有，但對于社會大環境的宏觀分析才有用處。

另外，平均這個東西是要有邊界和范圍的。以房子來說可以是一棟樓、一個小區、一個板塊的平均，也可以是一座城市，一個省的平均，甚至是一個國家市場的平均。我們常說的租金收益率低于利率，指的其實是某種單獨的城市，或者一個水平線的城市。比如京滬深等一線城市，租金就是比利率低。但是如果到三四線城市，會發現那里的租金和利率差不多，甚至還要超出。

那結論就是，之所以大城市的租金收益低，是因為搶奪了小城市的升值部分，而放棄了租金收益部分。如果把全國的城市平均，其租金回報率未必比銀行利率低多少。這我沒有數據，只是估計而已，依據就是經濟學原理，就是基于人類的普遍理性。

七、

還有一點，銀行利率是要分名義利率和實際利率的。我們所看到的都是名義利率，但如果計入CPI等指標，真實利率必定降低。在之前中國利率在10%以上的時候，我記得就有爭論，中國的實際利率是多少？最后的普遍認可觀點是，打7折，也就是7%左右，因為要減去通脹所帶來的損耗。

那也就是說，所謂的租金收益低于銀行利率，這只是表面現象。而如果以真實利率來做參照的話，租金收益未必低，很多小城市還要超出呢。

八、

但這也有問題，那就是日本在1999年就已經在執行零利率了，到了近幾年，歐盟美國日本甚至都實行負利率了，丹麥甚至真的推出了-0.5%的住房貸款，這怎么解釋？

這說明，在這些國家，經濟發展已經出現停滯甚至是倒退，握有巨額資本的銀行和機構，已經在這個范圍內找不到可以穩妥獲利的項目和通道了，所以只好不給利息，這樣才能不賠錢，至少是少賠錢。

那這些國家的房價，比如日本，為什么還在低迷中徘徊，除了東京，就幾乎沒有上漲的城市呢？因為既然是銀行都找不到投資渠道，就等于是大眾都找不到投資方向，那買房也就并不是一個穩妥的獲利項目。

我不太懂日本樓市，但看過一些資料，最后計算的結果是，投資回報率幾乎為零。因為不能只看表面的租金收益率達到4-5%，還要計算房產稅、維修費、翻建費等成本。最后都攤到日本特有的“一戶建”的成本上，即便是東京，其收益率也遠遠低于中國的一線城市。

一定要記住這點，相信這點，資本是水，永遠在流動。而資本的嗅覺是非常靈的，其本能就是獲利，本性就是貪婪，永遠在尋找穩妥的更高收益項目。如果在某座城市或某個領域，眼看著收益很高的項目卻罕有人投資，那一定說明這里的實際收益并不高。

九、

基于此，回到問題起點，北京的房價上限在哪里？

看租金回報率，看租售比。如果租售比持續上漲，比如達到平均1000左右（超過現在30%），也就是投資回報率1%，那此時的房價就應該是頂點了。因為這意味著買了房也不好租出去，得不到即時的實際收益。此時雖然還可以用未來的升值來勾引投資人購買，但如此低的現實回報率，對人類心理上的影響會是非常大的。畢竟房子是用來住的，如果失去了實際使用功能，那這就沒有了投資價值。

比如一些小城市，其高達5%左右的租金收益僅限于主城區。而到了郊區，已經都談不上什么收益了，根本就租不出去，那這種房子就失去了投資價值，沒人住的房子沒有價值可言。

之所以我認為租售比達到1000是頂點，除了理論考量，還有就是參照了日本香港等地的數值，基本都是達到1000的時候出現暴跌。未必說歷史一定會重演，但好歹能做個參考。

十、

總之，警惕租售比，關注租金回報率。因為人類是理性的，在房子這種實際使用功能非常強的投資品上，人們一定會在潛意識中計算最低的即時收益的。一旦跨越底線，那必是崩塌之時。我之所以說北京等大城市的房子未來會成為抵抗通脹的工具，指的就是這些城市能不斷的吸納較高層次的人群，從而在不大量增加房子供應量時推高房租，這也就能維持住租售比的穩定。

而根據我近20年的觀察和計算，北京的房租漲幅，基本等同于CPI，略有超出。而且，相對于工資漲幅也基本一致。20年前，北京兩居室的平均租金，約等于一個普通人的月薪，1300塊錢。20年過去了，如今一套兩居室的平均租金，仍然約等于一個普通人的月薪，7/8000元左右。所以努力吧，否則你的工資漲幅，仍然會被房租所吃掉。而業主呢，既享受了租金，還對抗了通脹。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公眾號，有房產相關問題，點擊“免費咨詢”私信提問即可。