科技改變生活 · 科技引領未來
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今年自從收緊信貸之后，熱點城市的房子終于逐漸回歸理性，炒不動了！管住了信貸，房價想不跌都難啊！今天深圳灣有一個法拍房，47平米小兩房，最后成交總價651萬，居然拍出了13萬多的單價，即便比評估價也還低一百萬，而此前這房子的成交價曾賣到20萬
今年自從收緊信貸之后，熱點城市的房子終于逐漸回歸理性，炒不動了！
管住了信貸，房價想不跌都難啊！
今天深圳灣有一個法拍房，47平米小兩房，最后成交總價651萬，居然拍出了13萬多的單價，即便比評估價也還低一百萬，而此前這房子的成交價曾賣到20萬以上。
當初有多風光，現在就有多失落。可還是有人說這價格貴了。
但你不降價，市場就是不買單。
我相信二手房限價的威力，將會從深圳逐漸蔓延到每一個城市，大家拭目以待。
其實二手房限價，就是信貸管控的其中關鍵一環。
昨天，銀保監會發話了，說房地產貸款增速創了8年新低，截至7月末，房地產融資呈現“五個持續下降”。
一、房地產貸款增速創8年新低，銀行業房地產貸款同比增長8.7%，低于各項貸款增速3個百分點；
二、房地產貸款集中度連續10個月下降，房地產貸款占各項貸款的比重同比下降0.95%；
三、房地產信托規模自2019年6月以來持續下降，房地產信托余額同比下降約15%；
四、理財產品投向房地產非標資產規模近一年來持續下降，相關理財產品余額同比下降42%；
五、銀行通過特定目的載體投向房地產領域規模連續18個月持續下降，相關業務規模同比下降27%。
以上數據應該說是成績展示，也是上半年調控的一個成果！
不過可能大家看不懂，我簡單點和大家分析。
房地產貸款分為兩部分，一部分是針對個人的房貸，一部分就是針對給房企的貸款。
先看個人房貸方面，具體是怎么嚴控的，這個大家切身感受比較深刻。
1、二手房限價：
此前剛需首次上車3成首付即可，現在限價后硬生生干到5成，二手房限價其實就是管控信貸，銀行放貸變少了，提高首付，加大上車難度，從而減少市場的流通性。
深圳是第一次執行二手房限價的城市，剛開始大家還不以為然，業主趾高氣昂，表示誓死不會降價賣。
但是最近市場表現已經跌落谷底，比2008年還慘。
最終的結果就是減少成交，房貸增速自然下降。
2、貸款利率上升：
反正現在房價上漲速度都跟不上利率上漲的速度了，話雖然夸張了些，但房貸利率上漲幾乎全國輪了一遍，無一幸免。
就連利率最低的城市，上海，自7月24日起，首套房貸利率由此前的4.65%上浮至5%，二套房由5.25%上浮至5.7%；
廣州則從年初的首套5.05％、二套5.25％，一路漲到現在的5.85%和6.05%。
蘇州最新的房貸利率首房首貸大范圍超過6%，招商銀行更是逼近6.6%。還有部分銀行由于沒有額度，已經停貸。
無錫的房貸利率打破了長期維持的5.9%，主流銀行首套首貸利率是6%左右，中國銀行已經達到6.15%；二套房而貸則為6.15%。
成都首套房利率6.28%了；二套為6.53%
……
別小看這點利率，如果我們貸款250萬，去年5.15的利率，利息241萬，月供13650元；但是現在漲到了6.15%，利息298萬，月供15230元。
月供相差1580元，30年利息相差57萬，在二線城市加多點錢就能付個首付了。
所以提高利率，也是變相提高買房成本，勸退購房者，最終也是減少市場成交，房貸增速下降。
3、延長放貸時間、停貸！
今年經歷過買房的人都應該感受到銀行審核貸款資質的嚴格程度，堪比中學那個最兇的數學老師。
首付要求在自己的賬上躺半年；除了父母轉賬，兄弟姐妹朋友轉賬一律不算；流水要求極為嚴格……
就這樣還遲遲不放貸，能拖就拖。
隨便舉幾個例子：北京、成都、無錫、蘇州、南京、上海、杭州、廣州等等，想銀行放貸？
等個半年能放下來，都算客氣的，有的銀行直接說沒額度，干脆停貸。
我們北京買房群里都在說房貸慢了好多。
房貸放款時間延長或者停貸，最大的影響就是二手房改善換房。
本來把舊房子買了，拿到錢就可以去換新房，但現在貸款遲遲不下來，換房計劃只能擱淺。
無形中再次減少了市場的成交！
大家發現沒，無論是二手房限價、利率上升、延緩放貸時間、停貸，最終的結果都是指向減少市場成交量，成交量減少了，房貸增速自然下降，最終房價下跌也是不可避免的事情。
所以為什么管住了信貸，房價下跌不可避免就是這個道理。
除了管控個人房貸業務，另一部分就是針對給房企的貸款。
現在房企三道紅線、銀行兩道紅線雙雙壓頂。
房企融資太難了，本來以前銀行和房企是好朋友，房產項目向銀行貸款，雖然很多資質不齊全，銀行為了業績，睜只眼閉只眼算了。
但是現在不行，被查到立馬罰：
因為違規向房地產企業發放貸款，中國銀行太原漪汾支行遭罰25萬元。
因違規向房企發放貸款等案，光大銀行武漢分行被罰款170萬元。
邳州某銀行違規向房企發放銀團貸款被罰。
各地銀行收緊水龍頭，導致今年上半年，房地產行業融資大縮水，同比下降8.1%，環比下降6.1%。
以往國內銀行不好融資，房企就會轉向境外融資，境外資金較為寬松，但是今年2月份部分房企出現違約后，境外搞錢也變得艱難了。
以前高周轉、高負債的時候，房企就是被大水漫灌養起來的，現在突然沒有了錢，一下子把房企給整懵了。
裁員的裁員、變賣資產的賣資產……只為自救。
能撐過這一兩年的房企以后還能謹慎活著，撐不下去的結局就是被兼并、被接管，或者直接破產。
大家別以為大公司就沒事，之前美國上百年的雷曼兄弟照樣破產，我們只是沒經歷過而已，但是大家都要有心理準備。
說了這么多，大家應該能感受到信貸的威力，一旦抽水，無論是房企還是個人都會深受影響。
剛需最無辜，本來剛準備好錢上車，突然被告知提高首付，房子也買不起了。
但是大家也不用傷心，雖然現在買不起，但是市場調整也是好事啊，到時候總價也少了，能少個幾十上百萬，你去哪里賺這錢呢。
只是這一輪調整的時間到底有多長呢？房地產信貸什么時候放松呢？
判斷信貸的一個關鍵指標就是M2，M2的走勢和樓市的走勢太像了。
上圖可以清晰看到，2018-2019年，M2都是呈個位數增長，那時全國大部分城市的房地產行情都進入了調整階段，我當時看空的參考指數之一，就是根據這個指標。
2020年M2增速重回兩位數，樓市也跟著迎來了新一輪上漲，這也是我去年催著大家趕快買房的一個原因。
而今年呢？
從3月份開始，M2增速不斷下滑，跌到了個位數，然后4月份從9.4%掉到8.1%。
觀察了兩個月之后，我在5月份就發出了預警的文章，提示大家要注意風險。
千萬不要利用太高的杠桿買房！
我當時就預測后面的利率還會提高，貸款還會收緊。
另外早在今年4月份，當時各大自媒體還在上漲浪潮中不可自拔的時候，我也是最早發聲讓大家不要追高的。
尤其是一線城市，和住建部點名約談的那些城市，廣州、合肥、寧波、東莞、南通，我明確提出要大家暫停買入，現在他們都已經進入調整中了。
這里的關鍵原因，就是信貸收緊，地方調控全面升級了。
沒有調控不了的房價，只有不想調控的決心和手段。
大家問我能不能買房，一定要注明城市和具體板塊，前期熱點大漲的城市，切忌不可追高。
大家也別信網上那些宏觀大佬的一刀切言論，分化市之下一定要具體城市來看，有些還能買，有些是高位調整，要暫停買入。
至于整體的信貸走勢，我也會密切注意走勢。
前天，央行在一個吹風會上發聲了，這種會議經常會有大量的信號，我是一定關注的。
針對整體的貨幣政策，如下答復：
人民銀行將繼續實施穩健貨幣政策，保持流動性合理充裕，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配。
而有關房地產的信貸是這么總結的：
促進房地產市場平穩健康發展，堅持“房住不炒”定位，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃市場的金融支持力度；
整體的基調其實跟去年底的經濟工作會議差不多。
貨幣還是穩健的，但房地產信貸依然是緊縮的。
從目前央行的態度來看，短期內還不會放松，等經濟受不了的時候，可能就會放松了。
等放松了，我會給你們發信號的，時刻關注我就好了。
丁楠