最近義烏各大社群、網(wǎng)站上，紛紛有網(wǎng)友爆料，位于義烏CBD版塊的金茂府均價(jià)折后居然低至2.6萬(wàn)每平米！初聞此消息，難免震驚！要知道，之前該樓盤(pán)銷(xiāo)售眾口一詞的對(duì)外報(bào)價(jià)是每平米3萬(wàn)＋，如果以2.6萬(wàn)每平來(lái)算，相當(dāng)于比預(yù)期低了13%。雖然“報(bào)高開(kāi)低

最近義烏各大社群、網(wǎng)站上，紛紛有網(wǎng)友爆料，位于義烏CBD版塊的金茂府均價(jià)折后居然低至2.6萬(wàn)每平米！

初聞此消息，難免震驚！要知道，之前該樓盤(pán)銷(xiāo)售眾口一詞的對(duì)外報(bào)價(jià)是每平米3萬(wàn)＋，如果以2.6萬(wàn)每平來(lái)算，相當(dāng)于比預(yù)期低了13%。雖然“報(bào)高開(kāi)低”是樓盤(pán)銷(xiāo)售的常規(guī)“套路”，但幅度如此大的，實(shí)屬罕見(jiàn)。

本著讓“子彈飛一會(huì)”的求實(shí)精神，知樓不敢貿(mào)然相信，但幾天過(guò)去仍不見(jiàn)金茂府辟謠，看來(lái)消息不是空穴來(lái)風(fēng)。

01.

之前知樓對(duì)該樓盤(pán)的銷(xiāo)售預(yù)期并不是非常樂(lè)觀，雖然金茂地產(chǎn)屬于根正苗紅的央企，隸屬世界500強(qiáng)中化集團(tuán)，曾經(jīng)的上海標(biāo)志性建筑金茂大廈就是出自金茂地產(chǎn)之手。

作為首個(gè)進(jìn)駐義烏的央企地產(chǎn)，金茂是自帶光環(huán)的，央企特殊的企業(yè)性質(zhì)決定了它并非以逐利為唯一目的，甚至是將產(chǎn)品質(zhì)量擺在首位，畢竟要兼顧社會(huì)影響和社會(huì)責(zé)任，搞出上電視的負(fù)面新聞，領(lǐng)導(dǎo)估計(jì)要被免職了。

“府”系產(chǎn)品是金茂地產(chǎn)中最高端的，能被稱(chēng)為“府”，必然在樓盤(pán)外立面用材、入戶(hù)大廳裝修、綠化率、園區(qū)配套等方面有嚴(yán)格要求，知樓曾參觀過(guò)位于杭州的首開(kāi)金茂府樓盤(pán)，印象最深刻的就是央企不惜重金打造產(chǎn)品體現(xiàn)出來(lái)的財(cái)大氣粗。

但，義烏房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于一二線城市尚屬于起步階段，大部分購(gòu)房者對(duì)品牌并不感冒！

也就是最近3年隨著城區(qū)有機(jī)更新的推進(jìn)，越來(lái)越多的知名地產(chǎn)商進(jìn)駐義烏，而眾多知名地產(chǎn)商除了綠城有交付多年的玫瑰園項(xiàng)目樹(shù)立品牌外，其它地產(chǎn)商都沒(méi)有拿出能積累擁躉的招牌。

其實(shí)義烏市場(chǎng)的不成熟還體現(xiàn)在，在當(dāng)下精裝修交付已成趨勢(shì)的大環(huán)境下，義烏購(gòu)房者對(duì)精裝修的認(rèn)可度卻極低，也正因此，金茂府才打造了目前為止唯一毛坯交付的“義烏定制版金茂府”。

在品牌認(rèn)知度不足的情況下，金茂對(duì)外報(bào)價(jià)3萬(wàn)＋，自然對(duì)購(gòu)房者難以形成吸引力。

02.

而對(duì)于義烏CBD這個(gè)版塊，生活在這座城市的人是存在認(rèn)知分歧的。

在老義烏人看來(lái)，義烏最好的區(qū)域是以義烏之心為圓點(diǎn)，半徑3-4公里范圍的繡湖商圈，出了這個(gè)圈，價(jià)值都是打折扣的。

但是每一個(gè)初來(lái)義烏的外地人在逛過(guò)這座城市以后，肯定會(huì)對(duì)CBD高樓林立的都市感印象深刻，這片區(qū)域確實(shí)是義烏的一張金字名片，是每次義烏對(duì)外宣傳必出境的地方。

老義烏人認(rèn)為這片區(qū)域?qū)儆诹x烏的郊區(qū)，雖然高樓林立，但是人氣不足。新義烏人認(rèn)為這片區(qū)域既連接義烏立市之本——國(guó)際商貿(mào)城，不僅“高端大氣上檔次”，而且周邊有江濱綠廊公園、福田濕地公園、浙四醫(yī)院、新光匯商業(yè)綜合體、未來(lái)更有輕軌站點(diǎn)，是一個(gè)宜商宜居的理想之地。

雖然在CBD區(qū)域價(jià)值大家仍舊存在認(rèn)知上的分歧，但新老義烏人對(duì)繡湖商圈是核心城區(qū)的看法確是一致的。所以金茂此前外界預(yù)測(cè)3萬(wàn)＋的價(jià)格，有消費(fèi)能力的購(gòu)買(mǎi)群通過(guò)橫向比較，自然會(huì)更傾向同等價(jià)位的融創(chuàng)·壹號(hào)院。

03.

但，如果金茂真的如傳言所說(shuō)折后均價(jià)將在2.6萬(wàn)/平，那極可能對(duì)目前的市場(chǎng)造成碾壓。

原因有三：

第一，價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力。以同版塊的濱江壹品樓盤(pán)作對(duì)比，目前該樓盤(pán)去化率已經(jīng)超過(guò)8成，從2017年開(kāi)盤(pán)至今，價(jià)格相對(duì)恒定，雖然出現(xiàn)過(guò)一些打折促銷(xiāo)，但力度都不大。總體均價(jià)維持在2.7萬(wàn)每平米左右。

而一片區(qū)域開(kāi)發(fā)的首個(gè)樓盤(pán)定價(jià)對(duì)該區(qū)域售價(jià)的“錨定”，讓大家多會(huì)以該樓盤(pán)售價(jià)作為參考。所以基本肯定：CBD樓盤(pán)的售價(jià)是以2.7萬(wàn)每平米為底的。

反觀周邊樓盤(pán)，部分雖然也位于CBD，但離義烏江還有一段距離，所以并不具有景觀優(yōu)勢(shì)，而金茂府對(duì)面就是江濱綠廊公園，臨江的幾棟屬于無(wú)視野遮擋的江景房，從居住舒適性上比較，金茂優(yōu)勢(shì)明顯，而金茂目前報(bào)的價(jià)格更低。

第二，金茂的產(chǎn)品足夠優(yōu)秀。上周三，金茂的實(shí)景示范區(qū)開(kāi)放，從大氣莊重的門(mén)欄走進(jìn)，通過(guò)由櫻花、灌木、喬木組成的綠植區(qū)后才抵達(dá)售樓處，給人十足的儀式感。

整個(gè)樓盤(pán)的綠化率達(dá)到了驚人的38%，常規(guī)樓盤(pán)的的綠化面積僅有30%左右，而超高綠化率的背后更意味著寬闊的樓間距、更多樓盤(pán)附屬設(shè)施的建設(shè)等等。

從相關(guān)渠道了解到，金茂為了達(dá)到“府”系產(chǎn)品的綠化要求，更改過(guò)設(shè)計(jì)圖，豪氣地拔掉了地塊中的一幢樓，來(lái)做綠化。

這種犧牲利潤(rùn)追求產(chǎn)品的事估計(jì)也只有央企有這個(gè)毅力。

再?gòu)膽?hù)型來(lái)看，作為主力戶(hù)型的117㎡（三房?jī)蓮d兩衛(wèi)），做到了三室朝南、動(dòng)靜分離、陽(yáng)臺(tái)的寬度達(dá)到5.7米，戶(hù)型優(yōu)勢(shì)自不必多說(shuō)，可以前往售樓部參觀樣板間。

第三，回到CBD區(qū)域的版塊價(jià)值上。雖然該板塊周邊配套已基本齊全，但不可否認(rèn)的是白天和晚上的人流相差較大。

根本原因是義烏CBD缺少大型已交付樓盤(pán)形成的居住人群，版塊內(nèi)雖然有大型企業(yè)、醫(yī)院、高端寫(xiě)字樓，但是下了班大家都回家，所以晚上顯的人氣不足。

但是隨著濱江壹品和金茂府樓盤(pán)的建成交付，兩個(gè)樓盤(pán)都是超2000戶(hù)的大樓盤(pán)，保守估計(jì)將聚集起超萬(wàn)人口。屆時(shí)CBD白天晚上人流不均的情況將得到根本扭轉(zhuǎn)。

從宏觀上說(shuō)，政府一直將這片區(qū)域作為義烏的城市名片打造，落得的政府投資項(xiàng)目都是義烏最近高端的，同理還是引進(jìn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)論是濱江還是金茂都是業(yè)內(nèi)知名的，目的就是將這里打造成義烏的高端住宅區(qū)。

第四，類(lèi)似的情況很像當(dāng)年歐景名城區(qū)域，曾經(jīng)也不是市場(chǎng)的絕對(duì)寵兒，但如今卻被冠以義烏豪宅區(qū)這一名號(hào)。

此次金茂2.6萬(wàn)的每平米，未必不是當(dāng)年綠城玫瑰園的1.8萬(wàn)每平米。

文|知先生

編輯|知小妹

?本文版權(quán)歸公眾號(hào)“知樓”所有

部分圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，侵刪