車位價(jià)格是根據(jù)什么來定的（小區(qū)車位）

一般來講，老舊小區(qū)停車位比較稀缺，已經(jīng)是一種普遍現(xiàn)象。與此相比，大部分新建小區(qū)車位寬裕，配比充足，完全可以滿足業(yè)主需求。事實(shí)上，經(jīng)常出現(xiàn)停車難題，也成為業(yè)主與開發(fā)商的矛盾之一，買了房子，但車進(jìn)不來自己家的小區(qū)，看似滑稽的一幕，卻在各大城市不

一般來講，老舊小區(qū)停車位比較稀缺，已經(jīng)是一種普遍現(xiàn)象。

與此相比，大部分新建小區(qū)車位寬裕，配比充足，完全可以滿足業(yè)主需求。

事實(shí)上，經(jīng)常出現(xiàn)停車難題，也成為業(yè)主與開發(fā)商的矛盾之一，買了房子，但車進(jìn)不來自己家的小區(qū)，看似滑稽的一幕，卻在各大城市不間斷上演。

一邊是閑置的地下車位，一邊是開不回家的車，這是為什么呢？

竟然是，開發(fā)商“只售不租”。

不是業(yè)主不買，只是太貴了，一個(gè)車位動(dòng)不動(dòng)幾十萬，不少已經(jīng)夠到房子價(jià)格的一成。

在互聯(lián)網(wǎng)上，關(guān)于“車位只售不租”的投訴屢見不鮮，其中一個(gè)例子很有代表性，北京海淀西北旺的永靚家園，業(yè)主投訴之后，有關(guān)部門要求開發(fā)商“租售并舉”。

但，開發(fā)商僅拿出90個(gè)出租，總車位可是200個(gè)，而且租金非常高，一個(gè)月1050元。

那么，為何開發(fā)商熱衷于出售車位呢？

這是實(shí)打?qū)嵉睦妫c出租相比，可以使利潤(rùn)最大化，比如一個(gè)車位售價(jià)30萬，以永靚家園一個(gè)月1050元來算，減去120元的管理費(fèi)，開發(fā)商一個(gè)月可以拿到930元，需要30年才能收到30多萬，與出售車位價(jià)格相持平。

更何況，如此高的租金，實(shí)屬罕見，大部分樓盤的車位租金遠(yuǎn)低于此，意味著時(shí)間拉的更長(zhǎng)。

于開發(fā)商而言，出售車位是第一選擇。

問題出現(xiàn)了，開發(fā)商出售的車位有“陷阱”嗎？有沒有一種可能：原本是買車位，卻是變相租車位，只是租期變長(zhǎng)了，比如通常的20年。

并不能排除這種可能，因?yàn)殚_發(fā)商出售的車位分為兩種，一種是產(chǎn)權(quán)車位，一種是使用權(quán)車位。

那么，它們有什么不同呢？

年限并不相同

現(xiàn)如今，市面上出售的車位，大致分為兩種，一種是只有使用權(quán)的車位，另一種是擁有產(chǎn)權(quán)的車位。

不同點(diǎn)很明顯，相比產(chǎn)權(quán)車位，沒有產(chǎn)權(quán)的車位，本質(zhì)上仍然是租賃的方式，在理論范圍之內(nèi)，只有20年使用權(quán)，僅此而已。

沒有產(chǎn)權(quán)的車位，一般使用人防面積或者公攤面積，人防面積在每個(gè)小區(qū)基本都有，它是一種強(qiáng)制規(guī)定，一般占用的是地下面積，由于并不計(jì)入建筑面積，因此沒有產(chǎn)權(quán)。

人防面積，通常用不到，但也屬于開發(fā)商的成本，目前是允許利用起來，設(shè)立地下車位，開發(fā)商把這部分面積改成車位，以租賃給業(yè)主。

20年的使用權(quán)，說成是出售，并不嚴(yán)謹(jǐn)。

產(chǎn)權(quán)車位則是另一種形式，在開發(fā)商建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，已經(jīng)規(guī)劃成為車位，是整體建筑面積的一部分，擁有完整的產(chǎn)權(quán)，可以正常出售。

既然是建筑面積的一部分，年限與地面的建筑相同，一般也是70年。

續(xù)期更是不同

無論是20年，還是50年，乃至70年，其實(shí)只要有一個(gè)期限，就有到期的時(shí)候，更重要的是到期之后，怎么辦呢？

目前來看，產(chǎn)權(quán)車位的優(yōu)勢(shì)非常明顯。

由于產(chǎn)權(quán)車位在建筑面積的范疇之內(nèi)，因此到期之后，需要做的是續(xù)交土地費(fèi)用，以延長(zhǎng)土地使用年限。

雖說，如今還沒有產(chǎn)權(quán)車位到期的情況，但由于性質(zhì)、期限相同，可以拿住宅來參考。

根據(jù)住宅以及公寓產(chǎn)權(quán)到期之后的處理辦法，土地出讓金并不高，完全不用擔(dān)心這筆費(fèi)用。

但使用權(quán)車位，可能出現(xiàn)不如意的地方。

從本質(zhì)上來講，使用權(quán)車位只是一個(gè)長(zhǎng)期的租賃行為，不能僅僅因?yàn)闀r(shí)間漫長(zhǎng)，便忽略掉。

這就是為什么使用權(quán)車位，無論說辭如何華麗，落到合同上只是20年。

根源是，法律規(guī)定，租賃合同年限不能超出20年。

20年到期之后，怎么辦呢？

需要重新租賃，然后接著使用。并不是續(xù)期，意味著“歸零”，重新開始。

由此便會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)關(guān)鍵問題，不確定因素在增加。

其一，20年到期以后，再次租賃，租金怎么定？

20年時(shí)間，足以發(fā)生不少事情，誰也無法預(yù)料到時(shí)的局面，重新租賃車位的時(shí)候，租金會(huì)不會(huì)上漲呢？

而多年的使用，一旦開發(fā)商到期漲價(jià)，又將是一筆不小的支出，甚至有人根本承受不起。

其二，20年到期以后，還能不能租得到？

如果到期之后，開發(fā)商就可以轉(zhuǎn)手租給別人，把使用權(quán)轉(zhuǎn)移，這種行為可能不近人情，但并不能排除。

由此，便面臨著不能重新租賃的事實(shí)。

一句“只售不租”，滿是開發(fā)商希望業(yè)主購買車位的盤算，但對(duì)于開發(fā)商口中的出售車位，也要分清楚，到底是不是產(chǎn)權(quán)車位，如果不是，只是長(zhǎng)租20年，到期之后還要面臨不少問題。

這對(duì)購房者來說，至關(guān)重要，總要明白：租20年，也是租。