上個月，八弟就寫過《廣州二手房不按指導價放款了》，本以為去年一直被打壓的二手房市場“活過來”了，后來一盤算，然并卵！2月，廣州全市（中介促成+自行交易）二手住宅網簽4176宗，而2021年2月則網簽了10132套，環比下降了40.96%。這

上個月，八弟就寫過《廣州二手房不按指導價放款了》，本以為去年一直被打壓的二手房市場“活過來”了，后來一盤算，然并卵！

2月，廣州全市（中介促成+自行交易）二手住宅網簽4176宗，而2021年2月則網簽了10132套，環比下降了40.96%。

這還不是最恐怖的，最恐怖的是房價，廣州二手指導價調控未滿一年，二手房就基本涼透了。全市20個二手網紅板塊，僅剩8個板塊的價格還在昂著頭顱往上走。

跌多漲少，網紅板塊也扛不住了

八弟挑選了全廣州20個熱門網紅板塊盤點，得出的數據結果令人失望，12個板塊的成交價格出現不同程度的下跌，僅有8個板塊價格堅挺，優等生只有珠江新城東板塊和萬博板塊，漲幅分別為24.6%和14.66%。

具體來看，房價上漲的板塊有，天河的珠江新城東、員村、車陂；越秀的淘金；海珠的濱江東、琶洲；白云的白云新城；以及番禺的萬博板塊，基本都是各區中的核心價值區域，不得不說，C位還是有實力的。

除了珠江新城東板塊和萬博板塊，其他板塊成交均價上漲的幅度基本不大，維持在4%以內。而且，板塊內的小區掛牌價漲跌幅度也都維持在1%以內。

像天河的車陂和員村，掛牌價的漲幅真不多，細心觀察就可以發現，雖然整體的指數在漲，但細看板塊內各小區的的掛牌均價，部分小區是跌價的。

就連成交均價漲幅最高的珠江新城東也避免不了有拖后腿的，譬如尚東宏御、豐樂苑、蘭亭薈苑、金碧華府、珠江太陽城廣場，就是板塊內的“差生”，就連許老板住的金碧華府也開始微跌。

至于成交均價下跌的板塊，不乏有天河公園、東圃、黃村、東風東等強勢板塊的身影，就算有“天河宇宙中心”“越秀強學區”的加持，也逃脫不掉跌落神壇的命運。

黃埔區最為慘烈，知識城、科學城、老黃埔等三大核心板塊，全軍覆滅，科學城的跌幅更是跌至21.08%。

價格跌了，那成交量呢？

根據統計結果來看，板塊內的帶看量還“麻麻地”，但分化嚴重，主要有客戶帶看的小區都比較集中在個別，其他小區則無人問津。至于成交量，就一塌糊涂了。

通過2022年一季度（Q1）的成交量與去年一季度(Q1）的成交量對比，跟去年的成交量是天差地別，成交量相較于去年，全線下滑，還是“泥石流”式的。

諸如去年一季度成交都過百套的天河公園、東圃、濱江東、科學城、亞運城等熱銷板塊，如今全部加起來都不足100套，你說慘不慘？

不過值得注意的是，近90天內，各板塊的諸多小區都是0成交的，僅有個別小區有成交。

譬如珠江新城東板塊只有跑馬地花園和凱旋新世界楓丹麗舍有成交，還是零星的一兩套。大體量的廣鋼新城也僅有海德公館、保利曼城開了“葷”。

通看這些網紅板塊，跌多漲少，成交量還上不去。

二手”急降”，市場要涼？

要知道2021年，天河區二手住宅成交15290宗，環比下降8.0%，網簽均價為54803元/平。這個結果，跟二手房指導價不無關系。換句話說，廣州房價調控未滿一年，其成果非常顯著。

涼涼的行情一直蔓延到今年。

先看看廣州上個月的成交數據，從2月4日-2月25日，三周的時間，廣州二手房的掛牌量猛增，降價的數量也在不斷攀升，全市已突破5500套，數量上翻了一倍。

二手房真的賣不動了嗎？

從區域分布來看，降價房源比較集中在中心六區。

海珠、天河、白云、黃埔、番禺和花都區的成交降幅較大，介于40%～50%之間；越秀、荔灣、南沙、增城和從化區幅度較小，但也介于30%～40%之間。

2021年指導價出臺后，不少盤源下調報價幅度基本在5%左右，多個盤源讓利超百萬。

其中，珠江新城板塊受政策調控影響，市場氛圍降溫嚴重。珠江新城中區、西區的降價幅度甚至達到200萬元降幅，掛牌時間基本也是2021年底到2022年初。

中介透露，這半年以來，上門客戶減少2-3成左右，不少樓盤月度僅零星成交。

降幅大的房源以144平以上的非普通住宅為主；越秀、海珠、黃埔等區域也有房源降價超50萬。

除了部分豪宅產品，老破小和學位房也是房價嚴重跳水的群體。

去年4月，黃埔區某位購房者以近480萬購入的東薈城97平房源，不到一年時間，房價跳水，現在這套房源的掛牌價僅需400萬，算上房東近一年投入的買賣費用和時間成本，業主“血虧“80萬。

這跟板塊內的供應量大有著密切聯系，據克而瑞統計，2021年，科學城板塊一手住宅網簽6418套，同比大漲95%。

而受到政策調控影響，新房的備案價按在3字頭，在新房價格的沖擊下，二手市場明顯不占優勢。

像中海譽城南苑，80平兩室的最新成交均價已達298萬，與上次成交單價相差近42萬元；越秀嶺南雅筑，最新成交房源為今年1月的97平兩室，同戶型的房價跌了43萬；時代春樹里，93平的同類型房源，降了66萬……

在一二手價格暗斗，板塊新貨供應量大是二手市場降價的主要原因。

再者，市場觀望情緒濃，雖然看房次數多，但成交比例小。

比如，天河區的部分板塊，一向受剛需青睞的東圃板塊，2021年“盤多客少”，二手帶看量、新增客戶數量同比2020年亦凈減約2-3成。

還有房價較高的天河區部分板塊，房源降價幅度較大。

所以，二手市場還處于慢慢修復的過程，回暖？不存在的。

別人都跌，你怎么這么秀？

當然，亂世之中也有英雄，也不是所有板塊都跌跌不休。

自去年廣州出臺96個小區的指導價文件之后，二手房市場普遍哀鴻遍野，價格一路火花帶閃電的下滑。

但上述8個網紅板塊能挺過寒冬，甚至逆勢上漲，八弟認為，這主要還是有以下幾個原因：

首先能實現價格上漲的板塊，主要還是在區位價值上有較大的優勢。比如珠江新城棟板塊和萬博板塊，因為處在CBD的中心位置，所以抗跌性強，在漲幅上，也遠高于其他板塊。總而言之，漲少跌多。

可能有人會說，去年珠江新城板塊內的許多房源都遭遇“寒流”，不少業主恐慌拋售，保利心語內的某房源就直接降價120萬元、利雅灣兩周內下調100萬總價，從1780萬降至1680萬……

這里八弟要說的是，指導價出來之前，廣州二手房價就一直狂飆上漲，雖然調控給了房價當頭一棒，但也只是掐掉了部分泡沫。因此，在一年的時間周期看，部分區域的二手房價還是漲的。

比如，珠江新城東的力訊上筑，成交均價在去年6月份曾一路跳漲，雖然在11月份時成交均價有所下滑，但價格仍然高出去年3月份4萬/㎡。

其次，二手房價上漲的大部分板塊，新房數量普遍較少。比如越秀的淘金、天河的員村、東圃等板塊內，去年到現在，新增房源量少，沒有外圍區域那么內卷。

再次，部分板塊內之所以能逆勢上揚，也有補漲的緣故。比如白云新城板塊，在過去較長一段時間，白云的房價基本跑輸廣州整體市場，直到最近一兩年，才迎來補漲的機會。

這一現象，在白云新城的二手房價上也表現得較為明顯。

像隆康花園，在2018-2020年市場較為火熱的時候，其價格卻一直較為低迷，直到2021年，該盤的二手成交均價才逐步上漲。

不僅隆康花園這樣，同屬白云新城板塊的廣信金蘭小區也是類似。

當然，這些房價上漲的小區，也并不能代表市場回暖，可以觸底反彈了。

因為，八弟認為，二手房市場的價格要想回彈，必須要帶看量、成交量先活躍起來，成交量多了，價格才能慢慢上調。

而且，不論是一手市場，還是二手市場，雖然近期利好政策頻出，救市目的明顯，但多數購房者還是持觀望態度，欲望低迷。

就如上述所統計的各網紅板塊的成交量，還是很“辣眼睛”的，想要翻身，還需要一些契機，一些時間，廣州二手市場的“春天”，恐怕還沒來到，你說呢？