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前兩篇文章，我們通過(guò)匯總?cè)W(wǎng)數(shù)據(jù)，估算了廣州和深圳的房?jī)r(jià)，今天繼續(xù)估算北京的房?jī)r(jià)。那關(guān)于細(xì)節(jié)說(shuō)明，強(qiáng)烈建議您閱讀我們2022-5-13發(fā)布的估算廣州房?jī)r(jià)的文章，那篇文章說(shuō)得比較詳細(xì)。為了節(jié)省時(shí)間，這里就不重復(fù)了。下面直接上北京房?jī)r(jià)匯總表。

從表中可以看到，各家機(jī)構(gòu)對(duì)2021年北京新房住宅成交均價(jià)（元/平方米）的統(tǒng)計(jì)如下：58房產(chǎn)是38615元，克而瑞是52877元，禧泰是56363元，世聯(lián)評(píng)估是50539元，中原地產(chǎn)是53898元。這5家統(tǒng)計(jì)的都是2021年全年的數(shù)據(jù)，那些只統(tǒng)計(jì)12月份的就不看了。這5家里面，58房產(chǎn)的數(shù)據(jù)跟其它4家偏差很大，而且它只是一個(gè)房地產(chǎn)網(wǎng)站，不像其它4家有專(zhuān)門(mén)的研究機(jī)構(gòu)，所以把它去掉。那剩下4家的數(shù)據(jù)在5萬(wàn)-5.6萬(wàn)之間，差異不大。我們?nèi)€(gè)平均值就是5.3萬(wàn)元。不妨認(rèn)為，這就是2021年北京新房的成交均價(jià)。

再來(lái)看其它時(shí)期的房?jī)r(jià)。其它時(shí)期都是以月度房?jī)r(jià)為主。我們知道，月度數(shù)據(jù)波動(dòng)比較大。因?yàn)閱蝹€(gè)月內(nèi)，很容易受某個(gè)高價(jià)或低價(jià)樓盤(pán)的影響，瞬間拉高或拉低均價(jià)，所以月度數(shù)據(jù)我們就不做取舍，直接取平均值。計(jì)算結(jié)果如下：

2021年12月份，北京二手房均價(jià)是6.0萬(wàn)元。

2022年三四月份合計(jì)，北京新房均價(jià)是4.5萬(wàn)元，二手房均價(jià)是6.5萬(wàn)元。

以上就是北京房?jī)r(jià)的情況。不同的人會(huì)有不同的處理辦法。但常規(guī)處理辦法無(wú)非就是兩種：要么是直接簡(jiǎn)單粗暴取平均值，要么是算得精細(xì)一點(diǎn)。精細(xì)處理的話(huà)，就是先對(duì)各家數(shù)據(jù)做一個(gè)取舍，比如去掉最高值、最低值或偏差大的值，或是按各家的專(zhuān)業(yè)度來(lái)取舍，然后再對(duì)剩下的數(shù)據(jù)求平均數(shù)或中位數(shù)。

需要說(shuō)明的是，北京的官方機(jī)構(gòu)——比如北京統(tǒng)計(jì)局和住建委官網(wǎng)，都沒(méi)有公布北京房?jī)r(jià)或銷(xiāo)售金額的數(shù)據(jù)，它只有新建住宅銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售套數(shù)的數(shù)據(jù)。但有數(shù)據(jù)總比沒(méi)數(shù)據(jù)好。因?yàn)槿绻硞€(gè)民間機(jī)構(gòu)也有統(tǒng)計(jì)這些數(shù)據(jù)的話(huà)，就可以看它跟官方數(shù)據(jù)是否一致。如果數(shù)據(jù)很接近，就說(shuō)明它比較可信，因此它統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)也比較可信。不過(guò)這個(gè)對(duì)比有些繁瑣，特別是涉及到統(tǒng)計(jì)口徑問(wèn)題，我自己也還沒(méi)有完全查清楚，就不詳細(xì)說(shuō)明了。

下面我直接把各家數(shù)據(jù)列出來(lái)。可以看到，這3家民間機(jī)構(gòu)與北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)差異，都在10%以?xún)?nèi)。當(dāng)然，有可能這些民間機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，都是來(lái)自北京市住建委或統(tǒng)計(jì)局。只是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)口徑的不同，導(dǎo)致各自的數(shù)據(jù)有差異，所以這個(gè)僅供參考。

好的。以上就是我們對(duì)北京房?jī)r(jià)的估算結(jié)果和相關(guān)說(shuō)明。后面的文章，我們會(huì)繼續(xù)估算上海的房?jī)r(jià)，并且計(jì)算北上廣深的人均住房面積和房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)。敬請(qǐng)大家期待！那今天就到這里。關(guān)注亮哥愛(ài)智慧，一起分享思考的樂(lè)趣。