理公館 開盤價格（高備案價vs低去化）

（360中房網報道）最近扒拉扒拉了一下雄楚大道沿線的樓盤，發現有一個共同特點：去化不理想！金地天悅、萬科主場以及萬科金域學府，這些“難兄難弟”都去化一般，只有卓刀泉的保利大都會和立城福第勉強日光。理公館號稱日光，但房管局網站顯示還有房源待售

（360中房網報道）最近扒拉扒拉了一下雄楚大道沿線的樓盤，發現有一個共同特點：去化不理想！金地天悅、萬科主場以及萬科金域學府，這些“難兄難弟”都去化一般，只有卓刀泉的保利大都會和立城福第勉強日光。理公館號稱日光，但房管局網站顯示還有房源待售。目前雄楚大道沿線尚待開盤的，南湖九璽和城投瀚城璞岸，南湖九璽毛坯均價在27000元/㎡左右，估計不難買。

同為萬科開發項目，萬科主場與萬科金域學府只有一街之隔，但是均價相差了近三千，銷售情況卻如出一轍。但與雄楚大道沿線以改善高端住宅的定位為主不同的是，萬科主場主打的70年產權精裝公寓。

武昌二環邊 緊鄰雄楚大道

萬科主場位于洪山區雄楚大道與桂元路交匯處，在地理位置上還是有一些優勢的，緊挨著武昌二環，項目門口就是雄楚大道二環高架（及BRT），上高架二環往西經鸚鵡洲大橋就可以到漢陽漢口。周邊以高校和老住宅區為主，北面是珞桂路，其隔著馬路西面是武漢理工大學，東面就是華中師范大學。

萬科主場占地面積約2.6萬方，建筑面積約17.7萬方，其中住宅約7萬方、商業約4.4萬方，容積率4.46，綠化率30%，由3棟住宅樓及部分底商組成，總計989戶，1226個地下車位，車位配比1：1.2，樓間距大約55米。

萬科主場和萬科金域華府為一街之隔，商業和交通配套相差無幾，在此不做贅述，詳情可參考：萬科金域學府去化慘淡 為何雄楚大道新房難賣?

70年產權精裝小戶型 均價24000元/㎡

上周六（12月23日），萬科主場加推2號樓，建面46、67、75、79、97平戶型，均價24000元/平，含2000元/平米裝修。筆者參觀了樣板間，質量比較一般，買來作為投資出租尚可。該項目預計2018年8月交房，為萬科物業，物業費為3.9元/平·月。

目前雄楚大道沿線的在售樓盤，均以改善型為主，比如萬科金域學府最小戶型118平，保利大都會明年開盤最小戶型也是140平，金地天悅最小戶型為99平的三房。因此，萬科主場成為雄楚大道周邊唯一的小戶型住宅，由于戶型的局限性，以及周邊無地鐵，投資性價比高于自住。

尤其是筆者看中的46㎡的小戶型，首付38萬左右，買來投資抵抗手中貨幣貶值可以考慮。項目周邊高校多，置業顧問介紹單間公寓租金近三千左右。但萬科主場其他的戶型硬傷較大，采光有問題的，朝西戶型將面臨著武漢夏天高溫的考驗。總體來說這就是個地段還不錯，但自住舒適度很低的項目，價格相對周邊來講較低。

公寓搖身變住宅 萬科接手“爛尾”樓

萬科主場前身是菩提金街，傳言由于開發商財務糾紛，資金鏈斷，項目停滯并陷入爛尾疑云中。2016年9月萬科收購普提金街，定名為萬科主場，普提金街·K7地塊曾是商業用地，也就是說前身是公寓項目，萬科收購后把用地性質改成了70年產權的住宅。

萬科作為行業領軍企業之一，其開發的項目質量一直飽受好評，然而“爛尾復活”的“身世”，讓購房者對于萬科主場的品質表示懷疑。據置業顧問講，萬科主場的主體結構在萬科接手之前就已經建好，后期以及裝修是由萬科來做的，建筑質量和品質如何暫時也不得而知，不過萬科物業還是比較受認可的。

同為二環旁地鐵旁 漢陽武昌相差一萬元

漢陽有個和萬科主場很相似的項目，案名為萬福國際廣場。相似點有：同為小戶型的70年產權住宅，區別在于萬福國際廣場為毛坯；同為二環旁，地理位置萬科主場稍優于萬福國際廣場；均價均低于周邊項目，價格上有優勢；戶型都不是很好；物業同為萬科；

然而，價格上，萬福國際廣場毛坯均價為14000元/平（目前認籌中），與萬科主場的24000元/平相差足足一萬元；交通上，萬福屬于正地鐵口，萬科主場規劃雙地鐵，距離1km，稍微有點遠；配套上，萬福自帶幼兒園和商業，略勝一籌。筆者個人認為，萬福國際廣場的性價比總體來說是優于萬科主場的，然而價格為何相差如此之多？

其實從武昌和漢陽的發展來看也就不難解釋了，武昌屬于發展起步早，二環旁的地塊稀缺，地價高，萬科主場周邊項目價格高，俗話說”水漲船高“就是這么來的。而漢陽濱江，屬于規劃較好，但目前還是一個價值洼地，房價并未漲的特別厲害。

為什么雄楚大道沿線樓盤銷售都如此不理想，跟自身項目的性價比有很大關系。各大項目自恃身價和地段，紛紛將樓盤均價推到一個高價位，然而在武漢樓市日漸冷卻之下，高價位低性價比的雄楚大道未來又有幾人能接盤呢？