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提問：美麗房姐好，新人首問，已閱精華貼，目前房產北七家一套兩居89平（260貸款），大連一套兩居88.6平（無貸款）市價170，北京北部懷來一套公寓類住宅115平（21年交付）55萬入手。可用資金300以內。近期想入手四居改善考慮自主和保值，總價宜控制在700左右。首選考慮北京北部區域，目前二手房已踩盤tty東三、北一、中區頂復和大平層是目標標的。 問題：1、tty東三、北區、中區頂復或者大平層標的單價在多少合適； 2、除tty外北部區域還有哪幾個二手房或者新房小區可以關注； 3、北京如果LH后是否可以算stsd，有沒有時間限制； 4、對于現有固定資產有什么好的配置建議。 請房姐百忙之中給予幫助，謝

回答：天通苑我們只買3萬內的大戶型，這種最具有性價比。 東一二三的樓梯頂復各有區別，同區也有區別，比如戶型格局，贈送露臺大小，露臺狀況，露臺煙管，平/斜頂，房齡和品相，可以有上下20%的區別。 東區>北區、中區 需要等一年 大連可以出售，不建議長持，其它可以保留

提問：希望百忙之中的房姐翻翻牌子，謝謝 1. 石佛營東里小區，圖片中的90后公房，58平，單價5.1，高樓層無電梯，東西向，怎么樣？這個小區配套如何？石佛營附近的一室或二室90后公房，均價多少可考慮？長期看能跑贏大盤嗎？ 2. 首房首貸，國企，不算年終獎等，月固定工資稅前不到1w，買月供要1w多的房子，能貸到商貸嗎？可以的話，需要提前做哪些準備嗎？ 3. 等額本息和等額本金，選哪個劃算一點？ 問題有點多，麻煩了。

回答：石佛營地段不錯，石佛營東里上車盤小戶型為主，戶型比較房子全南和南北通透較多，離紅領巾和朝陽大悅城也不遠。可以入手 先在北京做不了jls，增加共同還款人，如果信貸經理認可也是大概率能下，有必要可以使用紅包 長期貸款選等額本息

提問：房姐，北京公務員配售的房是啥政策？買商品房會影響配售嗎

回答：公務員福利，分房的價格往往是商品房的7折以下。 例如廣華新城就有一部分是分房。 這類房產名額相對難弄，要么運氣要么關系戶。排隊很久。 個人買房是否影響分房，要看單位的具體分房政策。

提問：房姐好！我剛剛加入，這是首問。 本人在北京有三套住宅，兩套在金臺路，一套在亞運村。現在手里有八百.另想賣掉天創世緣173平和金臺路一個小一居，換一套大的三居自住，預算在一千五左右。年收入三百左右。因長期生活在東三四環，不想離開太遠，請問房姐有什么推薦的樓盤嗎？有兩個小孩。謝謝

回答：九號公寓 ，麗水嘉園150-240平的 ，石佛營一帶炫特， 朝青國美大面積4萬左右，亮馬橋嘉和麗園5.5萬左右的，CBD 陽光100 6.5， 雙井九龍山次新7左右

提問：房姐您好。目前一套自住，無貸款，價值650，手里600。想在德勝或者金融街買學區，最好能自住。是否有必要，如果買哪個位置更保值。小孩二歲多。

回答：我的建議是學區+自住品質盤的配置，一套學區溢價非常高，還享受不到應有品質 自住兼投資就選廣安門，蓮花橋，天寧寺一帶

提問：房姐您好，請問現在是不是換房的好時機，在石景山遠洋山水一套2居100平，西城展覽路團結社區一套2居60平老破小，想換一套三居，請問怎么操作，賣掉哪個合適，還是兩個都賣掉換。因工作和生活習慣還想在西邊住，請您指點，謝謝

回答：建議西城老破小出掉，如果預算不足遠洋山水也可以出，不知道你預算多少不好推薦，海淀自住建議看 四季青、世紀城、萬柳這些地方

提問：房姐您好，新人首問，看了您的其他回答，想再進一步請教下，本人sfsd, 首付預期180-200，需要自住兼保值，1.看了東三環附近的公房，但想要95后的，管理較好的小區，比如農業部宿舍的，想問下類似的小區是否還有其他推薦，現在看到的單價在7.8甚至8.6，是否溢價太高，應談到多少合適？2.老房子的話，是否需要擔心房屋質量問題？3.新房的話，新天地，中海寰宇，您認為哪個性價比更高？4.東三，東四附近的00后的商品房小區是否推薦？00后商品房與95后公房，五環外新房相比，在保值方面，您建議的排序是？謝謝！

回答：單價到8溢價太高，保值角度完全不推薦，7左右可以考慮 老房子質量并不差，需要選對籌，推薦看下 麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特 中海寰宇時代更好 00商品房=95公房>五環外新房

提問：房姐，朝陽區看了一套五樓的老破小兩居室，房東要價380萬，談到360萬可以成交，但這個房子里面有兩個戶口需要等四年之后遷出，房東可以預留20萬戶口保證金。中介說如果遷不出，就相當于我340萬買了一個有戶口的房子。這種房子可以碰嗎？有什么風險？求指點！

回答：戶主本身符合戶籍政策的，沒有理由強制遷出。 如果你已經知曉了戶口不能遷出，還要和他簽約，就意味著你同意接受戶口不遷出，對方也不算違約。 或者約定什么時間遷出，違約再交違約金，理論上總有一個金額足夠讓對方遷出。 一個戶口押金30萬，多一個5萬，可以約定幾年內遷出，不遷出按照每年5萬逾期費用。

提問：房姐您好，新人首問。和老公有一套自住在石景山，公公名下，因此兩個人還有sfsd。公公把舟山一套房子賣出，總值200萬。加上雙方父母和個人存款，首付最多260萬。首先想問您，是存銀行理財還是近期入手房子？若后者，房子需求如下1. 需要有保值或增值空間，因為五六年后，我們一定是學區房剛需，必須置換學區房。2. 要容易出租，用租金加公積金抵一部分房貸。且滿五唯一后要能夠及時出手。請芳姐幫忙選幾個可考慮的區域，以及具體的小區。

回答：260首付買650左右的標的 優先天通苑大面積，或者望京，酒仙橋，金臺路，北工大一帶的大面積老公房 或者百子灣片區次新盤

提問：房姐，追上一條問題，安華里小區有什么問題，為什么不推薦呢？現在受疫情影響，全球經濟萎縮，國內經濟也受影響，還能出手買房嗎？是買房的時機嗎？多謝賜教

回答：安華里屬于帶學區的老破小，其它沒有亮點，而且房齡太老 一般不買 疫情可能是機會也必然存在不確定性風險，現象是當前看房人群和成交都在回升

提問：家庭深圳移居北京，想在北京買房，一來解決自住（需四房），二來要考慮未來孩子上學（目前2歲）； 基本情況：我和老公都在后廠村中關村軟件園上班，目前租房住世紀城，買房希望既考慮學位（優先第一梯隊學位），也能兼顧自住舒適，生活便利，上班通勤方便的，對北京還不熟悉，之前有考慮過世紀城旁邊的萬柳，但還沒有做深入了解，而且感覺單價較高，也擔心未來轉手問題 問題1：假如預算2000左右，房姐會有哪些建議選擇或者重點區域推薦，謝謝 問題2：老公北京戶口但深圳有房貸記錄，是不是在北京買房我們只能首付8成？如果把深圳房貸還掉再過戶給我辦離婚，是不是他就可以算無記錄？謝謝

回答：海淀因為普遍的學區高地，一大半的房子屬于高價，一小半的房子輕微溢價，能淘到性價比比較高的房子概率大概不到朝陽這邊的十分分之一。 從中關村到后廠村，是以碼農產業為核心的區域。 中國互聯網的第一座金礦在這片區域誕生，持續十幾年的財富揮灑浸潤，這一大片區域形成了一片小世界。 高收入碼農，成功上市大佬，互聯網高薪泡沫，創業大潮擊鼓傳花，中關村到后廠村，在充足的購買力和產業寡頭的背景下，形成了碼農之間的買賣循環。 具備購買力溢價，區域鎖定，學區追捧，所以這片區域房價異常高昂，對于房產投資而言很不友好。 因為「學票」作為一項沒有標準的復雜服務，其價值完全沒有一個公允的評判標準。 升學率和分數背后有生源篩選，教學質量不是消費者評價，所謂名師難保不是百度文庫水準，哪一個都很難說清晰客觀，只有認同人數的多少。 以上是價值層面上的分析。 如果要在海淀買房，又帶有自住需求，得要看你在居住方面還有哪些要求，比如居住區域，平時消費習慣對心的商業需求，對環境的要求等。 萬柳是熱門貴婦盤，自住只能當做消費品入手，升值潛力不如非學區盤。 我是投資思維，學區建議買一套學區小戶型，掛學位即可，世紀城繼續租房住。剩余子彈再入手一套朝陽做投資，投住分離，這樣才能利益最大化。 深圳的房貸還清之后，離婚去名。騰出老公的北京2張房票，分別全款抵押的方式入手2套。 一線城市處女貸用掉之后，二套資格購房成本極高，所以都推薦全款抵押，找個墊資公司配合過橋，等過戶之后迅速做抵押，相當于首付3成。

提問：房姐，近期市場行情有加速上升的趨勢嗎？北京買房什么時間合適？

回答：11月份網簽數量和一線市場的成交量確實提高很多。 價格上，任然是底部和邊緣的填平，部分溢價區已經恢復到應有的水平。 一切都準備好，等待行情的趨勢。 建議盡量年前簽房。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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