2018年11月，幫主曾對當(dāng)時入市的25個限競房的價(jià)格摸了個底，具體可參考《限競房降價(jià)全景：5大區(qū)、14個項(xiàng)目、最高降54萬》。2019年，市場有了不小的變化，入市項(xiàng)目也增加到了41個，幫主又對這些項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行一番摸底。結(jié)果可以說出乎意料

2018年11月，幫主曾對當(dāng)時入市的25個限競房的價(jià)格摸了個底，具體可參考《限競房降價(jià)全景：5大區(qū)、14個項(xiàng)目、最高降54萬》。2019年，市場有了不小的變化，入市項(xiàng)目也增加到了41個，幫主又對這些項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行一番摸底。結(jié)果可以說出乎意料！

在這入市的41個項(xiàng)目51期產(chǎn)品中，超5成項(xiàng)目選擇不降價(jià)銷售，剩下4成左右的項(xiàng)目則選擇大幅降價(jià)賣。一些頂著高價(jià)賣，另一些卻狂降價(jià)，在這場針對價(jià)格的營銷策略上，可以說是“冰火兩重天”。

1、用最高單價(jià)銷售

這些項(xiàng)目基本在四環(huán)以里。要么是地段極好，比如二環(huán)的佑安府、三環(huán)的西城天鑄；要么是地段略次，但配套非常完善。比如電建地產(chǎn)·洺悅苑，處在南四環(huán)內(nèi)的公益橋，4號線、10號線、8號線三條地鐵線環(huán)繞左右。

2、用限定均價(jià)銷售

21個左右的項(xiàng)目選擇這種形式。這些項(xiàng)目基本都有優(yōu)勢在，或地段、或戶型、或交通等等。

3、大幅降價(jià)

大概有17個項(xiàng)目，五環(huán)外項(xiàng)目為主力。比如中海云筑、中海云熙，單價(jià)降幅在5000元以上。

豐臺區(qū)、價(jià)格最堅(jiān)挺

豐臺這6個項(xiàng)目，在銷售價(jià)格上，佑安府、西城天鑄、電建地產(chǎn)·洺悅苑，基本是按照最高單價(jià)來銷售；西四環(huán)附近的國風(fēng)長安以均價(jià)在銷售；較偏的翡翠西湖，則是降價(jià)銷售。

佑安府，目前主推300-500平米的疊拼，總價(jià)3000萬/套起。金融街·融府，128-303平米的躍層，均價(jià)66555元/平米。電建地產(chǎn)·洺悅苑，基本去化完畢。國風(fēng)長安還有少量東西向的躍層。

西城天鑄，目前172㎡的戶型在售。還有4棟小高層等待開盤，都是89㎡及以下的小戶型，大概有239套，價(jià)格預(yù)計(jì)在8萬左右。

翡翠西湖，目前主推330平米左右合院，總價(jià)1000萬左右。

石景山、單價(jià)降幅皆在5000元左右

石景山已經(jīng)入市的3個項(xiàng)目均在五里坨板塊，3個項(xiàng)目也不約而同的采取了降價(jià)措施來吸引客戶。

五里春秋，均價(jià)5.2萬，最小戶型是90平米的三居，目前總價(jià)最低可到410萬，降了50萬元。

綠城西府海棠，價(jià)格同樣是5.2萬，90平米三居總價(jià)420萬起，比五里春秋高了10萬，但也優(yōu)惠了40萬左右。并且西府海棠這個三居戶型，全屋只有一個承重柱，空間可改動性比較大。

翡翠山曉，降價(jià)也不低，目前洋房三居90平米戶型，總價(jià)410萬/套起，優(yōu)惠同樣在50萬左右。

朝陽、價(jià)格一如既往的穩(wěn)定

朝陽區(qū)共有4個限競房開盤，都處在配套成熟的孫河板塊。這4個項(xiàng)目的銷售價(jià)格基本以限定均價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)。

銷售最好的當(dāng)屬瑞悅府，它在18年銷售額超過了35億，成為朝陽區(qū)限競房的銷冠。最主要的原因是價(jià)格低。均價(jià)67516元/平米，比孫河其他限競房低了1000元左右；并且還有90平米的小戶型，總價(jià)只需600萬。其他3個限競房，最小戶型也在120平米，總價(jià)在800萬以上。目前只有疊拼在售，價(jià)格在1200萬左右。

禧瑞春秋，目前洋房正在清盤，推出了一口價(jià)房源，比如140平米的四居，加上20平米贈送，總價(jià)最低在909萬，降了大概60萬元。

天瑞宸章，120平米三居目前還有少量房源在售，樓層和位置不同，價(jià)格有所區(qū)別，總價(jià)780萬-810萬左右。

泰禾北京院子二期，目前在售只有一套房源，戶型為328平米的疊拼，總價(jià)折后是1460萬左右。

大興、大降與平穩(wěn)并存

大興是限競房供應(yīng)最多的區(qū)域，共有13個項(xiàng)目，大體可分為瀛海、亦莊、黃村、六環(huán)外四個板塊。

1、瀛海板塊包含4個項(xiàng)目，價(jià)格在5.2萬左右。

瀛海府、海晏春秋以均價(jià)銷售；萬和斐麗，推出幾套特價(jià)房，最高優(yōu)惠80萬。熙悅林語，136平-280平米大戶型在售，均價(jià)52315元/平米。

2、亦莊板塊3個項(xiàng)目，均價(jià)也在5.2萬左右。

禧瑞天著，有特價(jià)房，需要去現(xiàn)場談；和悅?cè)A錦，89-135平米在售，根據(jù)首付款和付款周期有不同優(yōu)惠；金隅金鱗府一直沒有優(yōu)惠，以5.2萬的均價(jià)來賣。

3、黃村板塊4個項(xiàng)目，均價(jià)5.5萬左右。

降價(jià)最多的當(dāng)屬金悅府，均價(jià)5.5萬，目前價(jià)格4.7萬，戶型面積73-130平米。

頤璟萬和，主推80-135㎡2-4居，均價(jià)55016元/㎡；金地悅風(fēng)華，同樣選擇5.5萬的均價(jià)銷售；價(jià)格最高的招商雍合府，18年開盤時有排卡優(yōu)惠，現(xiàn)在沒有優(yōu)惠措施。

4、六環(huán)外的魏善莊、龐各莊有2個項(xiàng)目，全都大幅降價(jià)。

魏善莊的中海云熙，均價(jià)4萬，目前售價(jià)3.5萬，單價(jià)降5000元。目前76㎡兩居和89㎡三居在售。

龐各莊的中海云筑，均價(jià)4.2萬，目前售價(jià)3.6萬，單價(jià)降6000元，看房當(dāng)天成交和按時交款還有半個點(diǎn)的優(yōu)惠。戶型主推89平米三居。

房山、低價(jià)瘋搶、高價(jià)一降再降

這4個項(xiàng)目中，旭輝城和金樾和著都有不同力度的降價(jià)。

旭輝城，限定均價(jià)將近3.9萬，目前75㎡-112㎡戶型在售，價(jià)格是3.7萬，單價(jià)降了2000元。在3月份，還推出了總價(jià)260萬的特價(jià)房。

金樾和著，均價(jià)近3.9萬，18年開盤時，單價(jià)降了4000左右。目前在售戶型有89平米三居和127平米四居，價(jià)格在3.6萬-4.1萬/㎡。

不降價(jià)的萬科七橡墅，均價(jià)只有2.2萬，89平米戶型總價(jià)200萬左右，開盤就售罄了，目前只有疊拼在售，總價(jià)約480萬/套；中海京西里，也選擇了4萬的均價(jià)來賣，緊鄰著房山線蘇莊站地鐵，交通極為方便，所以去化頗好，網(wǎng)簽率在83%以上。

門頭溝、小戶型價(jià)更低

該區(qū)只有一個華萃西山在售，目前90平米的特價(jià)房還有2套，一口價(jià)395-400萬/套，不過樓層較低，都在2層。項(xiàng)目還有83平米三居、90平米三居和126平米四居在售。均價(jià)在5萬左右，樓層也較好。83平米的三居，目前價(jià)格在4.8萬-4.9萬，總價(jià)405萬-415萬。

值得一提的是，項(xiàng)目是一個純低密小區(qū)，容積率只有1.05。加上京西本身擁有的靈山、妙峰山，潭柘寺這些生態(tài)資源，居住舒適度非常高。

順義、單價(jià)降幅全市最高

順義這3個項(xiàng)目中，2個有降價(jià)優(yōu)惠。

后沙峪的祥云賦，現(xiàn)在主推的是400-500㎡的合院產(chǎn)品，總價(jià)1500萬元/套起。目前推出了部分特價(jià)房源，獨(dú)門合院產(chǎn)品，總價(jià)1416萬元/套。

合景天匯廣場，在售價(jià)格45000元/平米，如果和限定均價(jià)相比，項(xiàng)目降幅達(dá)到10000元。主推戶型為95-108平米三居和117平米四居。

觀承別墅大家，在售的合院產(chǎn)品總價(jià)在1600萬元/套，面積在300-400平米，無其他優(yōu)惠。

昌平、均價(jià)左右徘徊

華潤理想國，目前還有一些優(yōu)惠，90平米的D戶型，按照交款時間不同，最多可優(yōu)惠20萬。

沙河的中海麗春湖墅，均價(jià)5.4萬，一直沒有降價(jià)。預(yù)計(jì)3月底將推出89平米洋房產(chǎn)品，總價(jià)在500萬左右 ；在售別墅 1100萬元/套起。

平谷、單價(jià)跌至1萬多

這兩個項(xiàng)目都為純別墅產(chǎn)品，在總價(jià)上也都有不同程度的降價(jià)。

北京嶺秀，220-260平米疊拼產(chǎn)品，總價(jià)428萬元/套起；和棠瑞著，350平米合院，總價(jià)最低690萬。

密云、均價(jià)2萬的堅(jiān)持

密云這2個項(xiàng)目都是按照均價(jià)來銷售。

碧桂園瑯輝，主力戶型為88東西兩居，總價(jià)180萬左右；還有一套138平米的一居，總價(jià)292萬。首創(chuàng)悅欣匯，主推戶型為105㎡的三居，價(jià)格2.1萬/平米。

除了這已經(jīng)入市的41個項(xiàng)目，在3、4月份預(yù)計(jì)還有不少新項(xiàng)目要開盤。比如西四環(huán)附近的橡樹瀾灣，主推83平米-140平米兩居到四居戶型，均價(jià)5.4萬；大興魏善莊的大興金茂悅，目前均價(jià)是3.7萬，降了3000元，還是精裝交房。這兩個品質(zhì)不錯的項(xiàng)目，感興趣的朋友可以關(guān)注下。