招商灣璽會不會成為下一個深圳灣一號呢？懂得分析房子周邊的產(chǎn)業(yè)和購買力，就能準(zhǔn)確判斷房子的潛力。買了9套房子居然只有1套有價(jià)值，怎么回事呢？懂得判斷樓盤價(jià)值，就不會錯買低價(jià)值的房子。老牌富豪區(qū)最新的豪宅，為什么不到10萬一平？懂得房價(jià)上漲的底

招商灣璽會不會成為下一個深圳灣一號呢？懂得分析房子周邊的產(chǎn)業(yè)和購買力，就能準(zhǔn)確判斷房子的潛力。

買了9套房子居然只有1套有價(jià)值，怎么回事呢？懂得判斷樓盤價(jià)值，就不會錯買低價(jià)值的房子。

老牌富豪區(qū)最新的豪宅，為什么不到10萬一平？懂得房價(jià)上漲的底層邏輯，就不難明白。

一、招商灣璽會不會成為下一個深圳灣一號呢？

粉絲提問：譚老師您好！招商灣璽的商務(wù)公寓有沒有投資價(jià)值呢？感覺8-11萬的價(jià)格也還不錯，會不會成為下一個深圳灣一號呢？麻煩老師給點(diǎn)建議！非常感謝！

回答：招商灣璽的商務(wù)公寓有一定的投資價(jià)值，取決于太子灣的發(fā)展。成為下一個深圳灣一號不大可能，深圳灣一號也不可能被復(fù)制。

1、太子灣的發(fā)展，核心依托于游輪母港的級別和定位，高端航線和高凈值消費(fèi)人群的占比和覆蓋度將直接決定太子灣規(guī)劃中房子的價(jià)值。我對于規(guī)劃從來都是看一半信一半，理性對待。

可以預(yù)測到，太子灣的商業(yè)辦公建成后，進(jìn)駐的公司，將以旅游服務(wù)類型的公司居多，但問題是，有多少巨頭能成功引進(jìn)呢？如Priceline、TripAdvisor、Expedia、攜程、HomeAway，級別不夠，又不足以支撐太子灣的發(fā)展。

這是要特別注意的地方。很多規(guī)劃虎頭蛇尾就這么來的，根源就是引進(jìn)公司不理想！

2、后?？偛炕匾约凹t樹灣超總基地，這是戰(zhàn)略層面的成功，也是深圳的巨大成功?？紤]到城市之間的競爭關(guān)系，很難再次出現(xiàn)大規(guī)模的戰(zhàn)略引進(jìn)總部的成功案例。

不可以盲目樂觀，如果你一定要投灣璽，很簡單，用閑錢投資，不論未來漲多漲少，平常心看待，有這種能力才考慮。如果想通過灣璽去博深圳灣一號這種爆發(fā)式的機(jī)會，那還是算了。

深圳灣一號不可復(fù)制，不只是房子本身，周邊的隊(duì)友、環(huán)境、配套，都無法復(fù)制。一定要理性！

3、本次推出的N3棟首批的70多套房源，起步面積都是在240平以上，總價(jià)2000萬起，有這個預(yù)算，換作是我，寧愿買旁邊的雙璽。豪宅中稀缺資源，如高樓層海景，是豪中豪，比公寓有價(jià)值得多！

灣璽熱銷的背后，我們要理性看本質(zhì)，并不是這個房子多稀缺，而是深圳的購買力強(qiáng)悍，不差錢的人太多！深圳是市場經(jīng)濟(jì)自由化程度最高的城市，吸引了很多國內(nèi)頂級人群整個家族搬遷。

公寓更多的定位商務(wù)招待和社交。這個層次的人對于房子本身升值與否并不關(guān)注。公寓的屬性跟住宅有本質(zhì)的區(qū)別，公寓對標(biāo)的也根本不是住宅，一定要注意區(qū)分！

總結(jié)：

2000w+以上的投資，要買稀缺性，買豪中豪。這種級別的投資要做好長線持有甚至終生持有的準(zhǔn)備。不建議使用高杠桿或者中短線思維！

二、買了9套房子居然只有1套有價(jià)值，怎么回事呢？

粉絲提問：譚老師您好！我的房子在園嶺新村，92平，欠60w，自住。老婆的房子在京基御景華城82平，欠90w，租金8k，她還有一套在風(fēng)和日麗90平，無欠款w，租金5k。

在長沙武廣新城有2套，空置。在龍崗遠(yuǎn)洋新干線有2套小公寓，空置。在惠萬科雙月灣還有1套，空置。清遠(yuǎn)有套別墅，偶爾去住住?？戳四奈恼拢胖蕾I了一堆沒價(jià)值的房子。

我這種情況該怎么優(yōu)化呢？麻煩老師給點(diǎn)建議，非常感謝！

回答：你的房子雖然數(shù)量多，但質(zhì)量和價(jià)值不高，需要做資產(chǎn)優(yōu)化再調(diào)整！投資需要專業(yè)知識，最好有同頻的好圈子，基礎(chǔ)還可以，負(fù)債率也不高，調(diào)整一下就好了。

第1步，診斷資產(chǎn)價(jià)值，資產(chǎn)優(yōu)化。

1、園嶺新村的房子有價(jià)值，保留。園嶺小學(xué)+紅嶺本部的學(xué)位房，未來還會拆遷，這套房子是傳家寶。以后還可以給孫子孫女上學(xué)用。早點(diǎn)拆晚點(diǎn)拆都無所謂。

2、京基御景華城沒有價(jià)值，賣掉。赤尾那邊7號線通了后，再無新的價(jià)值點(diǎn)。

3、風(fēng)和日麗也沒有價(jià)值，賣掉。房子太舊了，在工薪盤中沒有任何競爭力。

4、長沙武廣新城明顯踩坑了，賣掉。那邊是長沙產(chǎn)業(yè)最差最偏僻的地方了。

5、遠(yuǎn)洋新干線也是個巨坑，賣掉。公寓本來就是給差旅人士用的，幾個人跑龍崗出差？

6、雙月灣你看著辦，經(jīng)常去就留著，否則賣掉。有錢什么漂亮的海不可以看？

7、清遠(yuǎn)的別墅可以保留，不是說多有價(jià)值，而是說清遠(yuǎn)宜居，可以作為度假用。

第2步，重新定位。

這一步已經(jīng)確定好，追求升值。

第3步，學(xué)習(xí)資金分配方法和投資策略制定。

京基御景華城賣掉，可以拿回460w；風(fēng)和日麗賣掉，可以拿回390w；遠(yuǎn)洋新干線和長沙武廣新城的不好出手，又不值幾個錢，你平常心賣。

850的預(yù)算，可以做個投資組合，一套100-140平的；一套70-90平的。留出備用金做防火墻。

第4步，重新配置資產(chǎn)。

1：1000左右的3-4房，預(yù)算400以內(nèi)。租金1.5w。也考慮自住。

2：700左右的3房，預(yù)算300以內(nèi)。租金1w。

備用金：150w。

耐心等待機(jī)會，不要急躁！

三、老牌富豪區(qū)最新的豪宅，為什么不到10萬一平？

粉絲提問：譚老師您好！我16年將近8萬的單價(jià)買了華潤銀湖藍(lán)山新盤，小區(qū)非常漂亮，戶型特別好，品質(zhì)非常好，房子還在老牌富人區(qū)，為什么就是漲不上去呢？還不如后海公館那種房子！麻煩譚老師幫助分析下原因！感謝！

回答：我多次強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)投資已經(jīng)進(jìn)入2.0時(shí)代了，不能再跟1.0時(shí)代一樣，局限于房子本身，只是簡單的買新房、看戶型，買錯房子是常有的事情。華潤銀湖藍(lán)山新盤是進(jìn)入精細(xì)化、專業(yè)化市場以后，普漲到分化的經(jīng)典案例。我來教你原因！

1、華潤銀湖藍(lán)山14年在春繭開盤的時(shí)候5萬多的價(jià)格在當(dāng)時(shí)已經(jīng)是天價(jià)，銀湖那邊我非常熟悉，瞄了幾眼直接就否決了。房子本身有點(diǎn)亮點(diǎn)，但房子之外就不值一提了，學(xué)位、周邊環(huán)境、生活配套、交通出行，都不怎么樣。

當(dāng)時(shí)的買家，2類人，一類人只會關(guān)注房子本身，哪里有新盤就買哪，用眼睛看房子的，不關(guān)心房子背后的價(jià)值。另一類人是沖著銀湖圈層去的，這類比較少。換句話說，傻乎乎的買家很多。一期多少還賺點(diǎn)，二期買進(jìn)去的到現(xiàn)在基本是虧錢的。

2、14年開始，后?？偛炕刂耸挚蔁?，深圳的富人區(qū)出現(xiàn)了一波遷移潮，老羅湖的百仕達(dá)片區(qū)、福田的香蜜湖片區(qū)的頂級人群大規(guī)模失血。但香蜜湖片區(qū)在16年后價(jià)值回歸，加上資源的稀缺性，又有頂級人群的回流，因此并未元?dú)馓珎?/p>

但是羅湖的頂級人群一去不復(fù)返，到現(xiàn)在仍然都是巨大的傷害。在某個時(shí)間點(diǎn)，如果買入當(dāng)時(shí)價(jià)格最貴的房子，一定要懂得分析人口流動的規(guī)律，同時(shí)結(jié)合區(qū)域價(jià)值變化規(guī)律做決策，否則一頭撞天花板是必然的事情！

你買入華潤銀湖藍(lán)山?jīng)]賺到錢，根源是因?yàn)椴欢梅治鲞@些規(guī)律，胡亂買，局限于房子本身去買。標(biāo)桿豪宅+標(biāo)桿人群相輔相成，對整個區(qū)域有引領(lǐng)效應(yīng)，這是必須懂得的知識！

給你做個小結(jié)，你買華潤銀湖藍(lán)山的時(shí)機(jī)逆趨勢而為，當(dāng)時(shí)羅湖的頂級人群持續(xù)失血，你參照一下當(dāng)時(shí)幸福里和樂湖的表現(xiàn)就懂得測量天花板了。

房子不能只考慮買的問題，還要考慮未來數(shù)年，誰愿意來買你的房子，房產(chǎn)投資是一個完整的商業(yè)項(xiàng)目，要考慮進(jìn)入，也要考慮退出機(jī)制！顯然，你只是停留在買的層面。

3、銀湖是深圳最為老資歷的富豪區(qū)，但和別的片區(qū)不一樣的地方是，這里十分低調(diào)內(nèi)斂，細(xì)節(jié)太敏感不方便說。華潤銀湖藍(lán)山最有價(jià)值的是大面積頂層復(fù)式，一些買家是用作資本市場融資，另一些買家純粹用作社交工具。

華潤銀湖藍(lán)山是典型的運(yùn)用背后商業(yè)價(jià)值的樓盤，不是普通人的菜。高端社交，尤其是銀湖這種級別的，不是普通人能夠得著的，除非你是名門之后。

風(fēng)險(xiǎn)警示：

在房產(chǎn)投資2.0時(shí)代，切記不可以只看房子本身！圈層正在加速固化，如果你還想逆襲，留給你的機(jī)會并不多了！這是我反復(fù)強(qiáng)調(diào)的效率效率效率！

切記房產(chǎn)5大核心價(jià)值：居住10%、學(xué)位20%、投資20%、圈層20%、金融30%。

大多數(shù)人仍然停留在用居住+學(xué)位不到30%的價(jià)值分析方法，試圖獲利好的投資回報(bào)。機(jī)會越來越渺茫，5大核心價(jià)值的商業(yè)運(yùn)用是必須懂得的知識！

如果理解不了，去讀史書，去參悟帝王術(shù)！

結(jié)束語

買房是個技術(shù)活。想要穩(wěn)賺，唯一的辦法就是提升自己的專業(yè)能力，苦學(xué)房產(chǎn)知識。

深圳是最為成熟的房地產(chǎn)市場，市場的分析判斷方法在任何城市都是相通的，我在深圳房產(chǎn)價(jià)值分析中詳細(xì)拆解了房價(jià)上漲、橫盤、下跌的底層邏輯，希望對朋友們有所幫助。