關(guān)注“沈陽房哥”，看最適合沈陽人的買房經(jīng)驗(yàn)曾幾何時(shí)，星河灣是那么鶴立雞群：房價(jià)是周圍樓盤的2倍、遠(yuǎn)在三環(huán)外房價(jià)卻超過了二環(huán)內(nèi)的新樓盤。去年星河灣二期開盤，均價(jià)20000。而同期的二環(huán)內(nèi)，很多品質(zhì)盤的價(jià)格也望塵莫及。鐵西的旭輝雍禾府、龍湖天宸

關(guān)注“沈陽房哥”，看最適合沈陽人的買房經(jīng)驗(yàn)

曾幾何時(shí)，星河灣是那么鶴立雞群：房價(jià)是周圍樓盤的2倍、遠(yuǎn)在三環(huán)外房價(jià)卻超過了二環(huán)內(nèi)的新樓盤。

去年星河灣二期開盤，均價(jià)20000。而同期的二環(huán)內(nèi)，很多品質(zhì)盤的價(jià)格也望塵莫及。鐵西的旭輝雍禾府、龍湖天宸原著，和平區(qū)的中海和平之門堂頌、奕聰花園，沈河區(qū)的越秀星匯云錦、金地宸頌，皇姑區(qū)的中糧龍璽祥云、中海寰宇天下......這些市內(nèi)五區(qū)響當(dāng)當(dāng)?shù)母叨似焚|(zhì)盤價(jià)格全部遠(yuǎn)低于星河灣。憑什么三環(huán)外一個(gè)“鳥不拉屎”樓盤，價(jià)格比市內(nèi)還要貴？原因只有一個(gè)：星河灣做的是豪宅產(chǎn)品。

豪宅產(chǎn)品為什么貴？

豪宅的開發(fā)成本遠(yuǎn)超所謂的品質(zhì)樓盤。我們拿星河灣與目前單價(jià)差不多的越秀星匯云錦作對(duì)比：

兩個(gè)樓盤的單價(jià)相差無幾，但是地理位置相去甚遠(yuǎn)。越秀星匯云錦地處二環(huán)內(nèi)金廊核心區(qū)域，渾河岸邊、公園相伴。而星河灣遠(yuǎn)在三環(huán)外，配套尚且不足。如果產(chǎn)品相同，那房價(jià)一定相去甚遠(yuǎn)。星河灣貴就貴在他很“豪”！

裝修：全屋吊頂、大理石地面、各種護(hù)墻板和壁紙、每個(gè)臥室配備一個(gè)洗手間、豪華廚房等等等等。裝修的豪華不僅體現(xiàn)在室內(nèi)裝修上，還體現(xiàn)在園區(qū)的配套上。2層高的豪華入戶大堂、園區(qū)水系環(huán)抱、各種綠植、超大的樓間距等等等等。

隱性豪：星河灣的層高是3.3米，28層封頂。而普通住宅則是層高2.9米，33層封頂。犧牲5層也就意味著少賣了很多房子，這部分成本必然轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上。

這些因素綜合到一起，鑄就了星河灣房價(jià)在渾南的一騎絕塵。星河灣二期看盤均價(jià)20000，而鄰居恒大御峰、恒大盛京印象、保利紫荊公館都樓盤價(jià)格都在10000以內(nèi)掙扎。但是，2019年事情好像起了變化。

起了變化

前幾天，房哥寫了渾南莫子山拍地的文章：渾南地王誕生 | 中海半山變整山 | 莫子山是下一個(gè)長白島？剖析了新市府和莫子山板塊的地價(jià)和房價(jià)問題。雖然新市府板塊房價(jià)賬面價(jià)格上看，新市府的地價(jià)并不高，丁香湖、于洪新城、東湖、張士的地價(jià)都要高于這里，然而這里的開發(fā)商還需要承載著市政配套建設(shè)的重任。政府人才周轉(zhuǎn)房、配套學(xué)校等基礎(chǔ)配套都需要成本投入和土地支撐，這部分費(fèi)用是高昂的，卻被很多人忽略，如果將配套的成本折算到地價(jià)中，實(shí)際新市府的地價(jià)并不低。

于是，我們看到新市府莫子山板塊的新樓盤一個(gè)比一個(gè)貴。這不僅僅是開發(fā)商定位走向了高端，同樣是因?yàn)?strong>實(shí)際拿地成本非常高，其實(shí)開發(fā)商的利潤率并不高。

不知不覺間，新市府莫子山板塊的新樓盤價(jià)格已經(jīng)悄悄接近了星河灣。

• 綠城留香苑單價(jià)直接跳漲到17500元/㎡，清水洋房；
• 中海半山華府大洋房單價(jià)接近20000元/㎡，精裝洋房；
• 恒大四季上東精裝洋房單價(jià)18500元/㎡，精裝洋房；
• 龍湖舜山府16000元/㎡，清水洋房；

星河灣裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/㎡，我們給打個(gè)折4000元/㎡，減掉裝修，清水的星河灣單價(jià)估計(jì)在16000-17000元左右，價(jià)格基本泯于眾盤了。星河灣不可能賣清水，那樣他就不賺錢了，裝修是重要的利潤點(diǎn)。但是如果自己裝修的話，花4000元/㎡也未必能裝出人家的效果。

新市府莫子山區(qū)域的新房價(jià)格越來越貴，主要在于開發(fā)商實(shí)際拿地成本較高、開發(fā)商越來越注重品質(zhì)升級(jí)、市場比較火，高漲的需求推升新市府的價(jià)格。

為啥比不過

星河灣作為豪宅產(chǎn)品，價(jià)格之所以被普通住宅趕超有如下幾個(gè)原因：

1，面積太大，受眾小。

最小200㎡，四百萬起步。這是個(gè)很純粹的圈層，受眾起碼是中產(chǎn)以上的購房者才會(huì)考慮來此置業(yè)。而反觀普通樓盤，100多平的戶型，還有小高、洋房、疊拼等產(chǎn)品。最便宜一百多萬就可以買一套。

2，地價(jià)較低。

星河灣拿地時(shí)間較長，地價(jià)成本較低。政府不會(huì)允許開發(fā)商坐地起價(jià)，只能乖乖接受限價(jià)。這也是為什么新拿地的開發(fā)商都在做升級(jí)產(chǎn)品，而老地皮新開發(fā)的樓盤卻依然是老產(chǎn)品。

3，開發(fā)商的本地落地。

星河灣的口號(hào)是每個(gè)城市只有一座星河灣。好處是稀缺，缺點(diǎn)就是品牌落地不行，品牌知名度低。萬科、華潤等大開發(fā)商在沈陽經(jīng)營幾十個(gè)樓盤，每個(gè)區(qū)域都有他們的樓盤。口碑和知名度明顯高于星河灣。

而這種現(xiàn)象絕不僅限于星河灣一個(gè)樓盤或者新市府一個(gè)區(qū)域。老牌樓盤正在被一個(gè)個(gè)新盤超越：

嘉里雅頌閣是嘉里的三期產(chǎn)品，作為老牌產(chǎn)品，我們都知道無論是地段、價(jià)格，雅頌閣都完爆南塔地塊，而價(jià)格卻只有“區(qū)區(qū)”30000，而南塔地塊新產(chǎn)品龍湖天奕卻會(huì)是35000起跳。老牌產(chǎn)品新世界河景房3萬/㎡，而金地峯匯價(jià)格也不逞多讓，單純論地段價(jià)值，新世界肯定會(huì)優(yōu)于金地峯匯。

不以價(jià)格論英雄

相比傳統(tǒng)老牌盤，新地塊，新產(chǎn)品也有自己的需求人群，而且甚至更多。品質(zhì)升級(jí)、戶型升級(jí)、園區(qū)升級(jí)都是他們的產(chǎn)品內(nèi)核。大部分人買房子還是圖個(gè)喜歡，而不是分析這些亂七八糟的問題。沒有一個(gè)樓盤是不能買的，不能單純以價(jià)格論英雄，關(guān)鍵是你的需求是什么？而大部分人根本不知道自己的需求，他們的需求就是什么都要。面面俱到的房子不存在，即使你買到了沈陽最好的房子，還是會(huì)糾結(jié)這個(gè)價(jià)格去南方買好不好。

所以購房前找張紙，把你的需求按優(yōu)先級(jí)一項(xiàng)項(xiàng)列出來，比如：

你覺得這8項(xiàng)都滿足你心意的房子有嗎？幾乎沒有！而有些人甚至能列出20項(xiàng)自己關(guān)心的問題。你莫不如把這些需求點(diǎn)從重要到次要排個(gè)序，然后只選前三項(xiàng)，剩下的不考慮或者少考慮。你才能選到合適的房子。