藍(lán)天|建筑知識(shí)城新盤(pán)2.3w-2.5w，貴的時(shí)代天韻單價(jià)3w，便宜的時(shí)代印記2.1w。南沙熱銷(xiāo)的星河?xùn)|悅灣均價(jià)2.8到3.1w，貴的金科博翠明珠3.6w，目前最便宜的是保利城1.95到2.2w。一個(gè)南一個(gè)北，都是相隔廣州核心市區(qū)50+公里的

藍(lán)天 | 建筑

知識(shí)城新盤(pán)2.3w-2.5w，貴的時(shí)代天韻單價(jià)3w，便宜的時(shí)代印記2.1w。

南沙熱銷(xiāo)的星河?xùn)|悅灣均價(jià)2.8到3.1w，貴的金科博翠明珠3.6w，目前最便宜的是保利城 1.95到2.2w。

一個(gè)南一個(gè)北，都是相隔廣州核心市區(qū)50+公里的距離，憑著各自的宏偉規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)，將預(yù)算不高的客戶們留住。總價(jià)受制于300w以內(nèi)的年輕客戶們，迷失在外圍的區(qū)域里，盤(pán)算著通勤路線，期盼著日后電梯洋房的新生活。蘿崗再怎么偏，市區(qū)距離也在30公里上下。所以總價(jià)沖破300w的人們，目光投向東部，有地鐵有發(fā)展有配套的品秀星樾賣(mài)到飛起。2.5萬(wàn)戶大盤(pán)中央城近日全城放賣(mài)，招徠客戶，爆場(chǎng)刷屏。

總價(jià)再提升到400w以上的客戶們，進(jìn)入到天河幾大新盤(pán)的糾結(jié)里：蘭亭盛薈、五礦鷺山招商府、保利天匯、珠江花城、富力南馳富頤華庭。好的搶不到，差的怕硬傷。

一手的熱銷(xiāo)場(chǎng)景容易讓人頭發(fā)昏，二手的市場(chǎng)卻也進(jìn)入了蠢蠢欲動(dòng)的萌發(fā)期。廣州的底部悄然間過(guò)去了，首套剛需，特別是自住，我不建議你過(guò)多猶疑，看上的房，多幾萬(wàn)塊咬咬牙就買(mǎi)了。而投資，需要更加理性一點(diǎn)，我建議一手房盡量回避，這時(shí)候去淘好區(qū)域內(nèi)的二手。

今天要帶出的真實(shí)案例，就是我全程跟進(jìn)的客戶K先生買(mǎi)房故事。雖然是首套，但是因?yàn)閱挝豢梢越鉀Q住房，所以是純投資。總價(jià)在250w上下，他曾經(jīng)在去年下定了一套萬(wàn)科海上明月，當(dāng)時(shí)南沙的熱門(mén)盤(pán)，位置在黃閣鎮(zhèn)，不靠近地鐵。后來(lái)他自己去退掉了誠(chéng)意金，找到我咨詢，擱置了大半年，疫情過(guò)后再次出去看房，這次我給他調(diào)整了思路。

1、買(mǎi)二手房，買(mǎi)后就放租。

2、預(yù)算有限，不要太看重學(xué)位。

3、買(mǎi)電梯次新樓，不碰樓梯樓老破小。

4、能三房就不要兩房，最好能買(mǎi)到三房?jī)尚l(wèi)。

5、區(qū)域有產(chǎn)業(yè)支撐、有新廣流入、有預(yù)期利好。

6、地鐵，不強(qiáng)求靠近，也不追求通地鐵的暴擊。

總結(jié)一下，我把產(chǎn)品力、區(qū)域發(fā)展的權(quán)重拉到了最高。K先生是我的忠實(shí)讀者，本來(lái)考慮我曾寫(xiě)過(guò)的泰景花園，也想沿著5號(hào)線向黃埔看的。最后在我們兩個(gè)的討論之后，把老黃埔放棄了，搜尋視野中出現(xiàn)了一個(gè)比較清晰的畫(huà)像。

1、區(qū)位

老黃埔的投資潛力被各方看高，老鄺也曾表示過(guò)：“科學(xué)城版塊已經(jīng)完成0-1的蛻變，投資上，我依然覺(jué)得老黃埔正在經(jīng)歷0-1的陣痛，潛力更高。”而我們放棄老黃埔，并不是因?yàn)樗恢貌缓茫鞘苤朴陬A(yù)算，買(mǎi)不到好產(chǎn)品。

退而求其次，我們沒(méi)有跑太遠(yuǎn)，而是仍然在黃埔區(qū)尋找。兩方面簡(jiǎn)單粗暴的考慮，第一看數(shù)據(jù)：自2018年以來(lái)，黃埔區(qū)GDP連續(xù)七個(gè)季度保持7%以上的增長(zhǎng)水平；2019年黃埔區(qū)GDP比越秀區(qū)高出367億元，相當(dāng)多出一個(gè)從化區(qū)；稅收收入方面，黃埔區(qū)以907.45億元位居第一；財(cái)政八項(xiàng)支出方面，黃埔區(qū)達(dá)280.39億元，居全市第一。

GDP增速快、稅收高、財(cái)政支出高。黃埔區(qū)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)亮瞎眼，可不就是，有錢(qián)任性！那邊的產(chǎn)業(yè)聚集、招商引資、舊村改造都如火如荼，開(kāi)車(chē)去兜一圈就知道，一方面是漂亮的市政，一方面是飛速消失中的殘?jiān)票冢ú鸫澹Ｍ瑫r(shí)，你也會(huì)有個(gè)感覺(jué)：“怎么沒(méi)見(jiàn)多少人？”給你再看一則數(shù)據(jù)，我從廣州市統(tǒng)計(jì)局下載的圖片，從此表中可以看到，黃埔區(qū)的戶籍人口和常住人口都不算多，戶籍人口密度還處在較低的水平。

這可是官方統(tǒng)計(jì)，足以說(shuō)明它未來(lái)的想象空間，有錢(qián)了，自然就會(huì)有人，有人了，房?jī)r(jià)還怕沒(méi)支撐？更不要說(shuō)黃埔區(qū)已經(jīng)主動(dòng)開(kāi)放戶籍政策了，我知道已經(jīng)有外資進(jìn)入。

第二看地圖，首先看距離。比起南沙、知識(shí)城，蘿崗大部分樓盤(pán)與珠江新城、天河北等商圈距離皆在30公里出頭，不塞車(chē)的話，出行時(shí)間大概40分鐘上下。而開(kāi)頭我也提到過(guò)，南沙知識(shí)城都要50公里了。其次看布局，把地圖從交通圖切換到實(shí)景模式，四周劃動(dòng)，可以實(shí)實(shí)在在地看到區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃，蘿崗的核心圈如下圖，基本看到的村不多，而且都在改造中，其次全都是某某產(chǎn)業(yè)園、某某公司，再就是樓盤(pán)了。

同樣的手法，你去看番禺，密密麻麻，各種村、工廠。那就是成熟區(qū)域的掣肘，也是為什么番禺經(jīng)常被詬病“產(chǎn)業(yè)落后”。從布局看，你能感受到“基本面”，它決定了未來(lái)的活力。

2、產(chǎn)品與價(jià)格

由此，我們把目光鎖定在了核心圈內(nèi)，去尋找單價(jià)夠低的品質(zhì)二手房。其中一個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)在視野里：時(shí)代春樹(shù)里。它年輕（2016年建成次新房）、位置不錯(cuò)（左邊是東薈城、上面是品秀星樾）、產(chǎn)品力不錯(cuò)（低密度小高層）、體量不錯(cuò)（A+B兩區(qū)，戶數(shù)不多）。還有一個(gè)獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，出門(mén)就是大公園（創(chuàng)新公園）。

就像它的名字一樣，整個(gè)樓盤(pán)小區(qū)給人小清新的感覺(jué)。時(shí)代春樹(shù)里的戶型值得關(guān)注的有三種，82平北向三房一衛(wèi)、92平南向三房?jī)尚l(wèi)、113平南北通透四房?jī)尚l(wèi)。均設(shè)計(jì)方正實(shí)用，無(wú)死角，尤其是后2者戶型，若是南向中高層單位，親測(cè)陽(yáng)光滿意，風(fēng)流滿意。絕對(duì)是自住改善友好型，屬于我們想要的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

房子滿意，接下來(lái)就看價(jià)格了。時(shí)代春樹(shù)里的位置，比中海譽(yù)城和萬(wàn)科金色夢(mèng)想那邊好，學(xué)位也是一樣的，但是居然價(jià)格差不多。B區(qū)大一些，目前放盤(pán)價(jià)格更貴，A區(qū)只有三棟，靠近馬路高架，旁邊正在施工拆村，還在建設(shè)時(shí)代的商業(yè)體，所以放盤(pán)價(jià)格低。具體的價(jià)格體系，我不想公開(kāi)分析，有興趣的找我私聊。總之市場(chǎng)單價(jià)3w左右，但是找到筍盤(pán)可以談到低于3w，且是滿二房源，免重稅。

本文主人公K先生的預(yù)算是250w上下，我希望他努努力買(mǎi)92平南向三房?jī)尚l(wèi)戶型，這個(gè)在市場(chǎng)上更稀缺。所以，我們放棄了報(bào)價(jià)高的B區(qū)，在A區(qū)里選擇。為什么接受A區(qū)呢？因?yàn)槭羌兺顿Y，不用管目前的居住現(xiàn)狀，反而像A區(qū)這樣，旁邊舊村拆遷、隔壁建設(shè)商業(yè)體，將來(lái)更有可看性。

時(shí)代的新樓盤(pán)時(shí)代天境也在此區(qū)域里，我可以斷定，這一片是時(shí)代重點(diǎn)發(fā)展的地方，A區(qū)在此具有協(xié)同效應(yīng)，可能未來(lái)比B區(qū)更好。那么現(xiàn)在報(bào)價(jià)還低，干嘛不淘A區(qū)？直接說(shuō)最后結(jié)果吧，有些驚喜，K先生買(mǎi)入一套中高樓層南向3房2衛(wèi)，實(shí)際成交單價(jià)2.8w。房子絕無(wú)硬傷，一手業(yè)主成交，這個(gè)單價(jià)感人嗎？

4、利弊點(diǎn)

二手市場(chǎng)，便宜一定有便宜的理由。以上我說(shuō)了很多時(shí)代春樹(shù)里的優(yōu)點(diǎn)，如果真那么好，價(jià)格還這么不給力？它有它的短板：學(xué)位、地鐵。郊區(qū)剛需最看重，地鐵，學(xué)位，時(shí)代兩者不沾邊，這也是它低價(jià)的原因。中海譽(yù)城、萬(wàn)科金色夢(mèng)想、時(shí)代春樹(shù)里對(duì)口玉泉學(xué)校(小學(xué)部)，對(duì)口直升玉泉學(xué)校（中學(xué)部）。春樹(shù)里的孩子上學(xué)遠(yuǎn)，接送比較麻煩，而且那個(gè)路口，車(chē)流量比較大，重卡也時(shí)有可見(jiàn)。另一方面，春樹(shù)里目前的位置比較割裂，商業(yè)共享性較低，樓盤(pán)本身都沒(méi)什么底商。

可是轉(zhuǎn)念想，有弊就有利。當(dāng)前的短板，以后改正了都是利好，地鐵就先不妄想了。可是學(xué)校，會(huì)

不會(huì)以后劃入時(shí)代自建的學(xué)校？比如商業(yè)，可以寄希望于建設(shè)中的時(shí)代天境和華甫村改造。

總結(jié)

當(dāng)然我承認(rèn)，有些暴擊等不起，如學(xué)位，這個(gè)問(wèn)題沒(méi)人愿意賭。品秀星樾學(xué)校現(xiàn)還未確定，多少人打退堂。對(duì)于K先生買(mǎi)入時(shí)代春樹(shù)里，他本人對(duì)這個(gè)結(jié)果是滿意的。畢竟這個(gè)預(yù)算，按照我們的設(shè)想，本身就不會(huì)太注重學(xué)位和地鐵，不然去買(mǎi)東薈城兩房了。

買(mǎi)房考慮三大點(diǎn)：上學(xué)方不方便，上班方不方便，生活方不方便。沒(méi)有那些大神說(shuō)的那么玄乎，化繁為簡(jiǎn)就三個(gè)方便。現(xiàn)在時(shí)代春樹(shù)里的放盤(pán)量挺大，很多業(yè)主賣(mài)掉就是因?yàn)闆](méi)有滿足三大便利，可是“時(shí)代在發(fā)展”。有些人現(xiàn)在等不起，有些人愿意等。就像差不多的總價(jià)，有些人愿意跑去南沙、知識(shí)城打新，而K先生甘愿做蘿崗二手房的折枝人。