012022年進入3月，人們開始盼望樓市像天氣一樣逐漸轉暖。加上近期各種降息、降準、降首付等眾多積極信號，人們意料樓市“小陽春”會如期而至。但從最近市區樓市一連串不及預期的交易數據來看，情況仍不樂觀。來自市網上交易系統的數據顯示，今年2月份

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2022年進入3月，人們開始盼望樓市像天氣一樣逐漸轉暖。加上近期各種降息、降準、降首付等眾多積極信號，人們意料樓市“小陽春”會如期而至。

但從最近市區樓市一連串不及預期的交易數據來看，情況仍不樂觀。

來自市網上交易系統的數據顯示，今年2月份，溫州市區（含鹿城、龍灣、甌海、經開、甌江口，下文同）一手成交量為911套，環比下降9.71%，其中鹿城只成交了167套；同期，市區二手房成交了1186套，環比下降32.46%，其中鹿城只成交了731套。

可以看出，自鹿城區去年9月份二手交易量跌破1000套以來，近6個月中，已經有4個月的二手房交易量低于1000套。

其中今年2月份731套的量，是自2017年以來，近5年中，第3差的月份。僅比2020年2月份新冠爆發期間的231套、2021年10月份的679套高一點。

當然，當前市區二手房交易低迷，并不只是我們溫州，杭州、深圳等城市也不容樂觀。

杭州2月份二手住宅成交不足2000套，環比下降44.3%，同比下降59.8%；南京2月份二手住宅成交4037套，相比1月減少2214套，創2016年以來近六年同期新低；深圳二手商品住宅僅成交823套，同比大跌約78%，成交套數創近15年歷史新低

可以看出，溫州市區這次的低交易量，是樓市大環境低迷的一次同頻表現。

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那么，溫州市區這次長達半年的低交易量，和歷史交易低位的2008年和2014年相比，又有什么不同呢？

2008年是因為金融危機，市場恐慌情緒蔓延，房價在短時間內，出現了快速下跌。2011年至2014年，交易量持續多年下降，并伴隨著房價緩步陰跌。

而這次，交易量已經跌至低谷，而在二手房價方面，除了學區房從高位回落以外，普通二手房價格基本沒動，也就是出現了量降價不跌的局面。

跌不動的原因有很多。

主要原因有以下：在上一輪房價上漲中，溫州二手房的上漲幅度相比省內其它城市而言并不高，這和2011年房價比肩上海時的情況大為不同。也就是說，本身水分就不多。

其二是，2011-2014年期間，溫州深陷“老高事件”，民間資金鏈出現問題，急賣的房子很多。現在則沒有這樣問題，二手市場上沒有出現大量急賣的房子。

現在這種價格跌不動，交易量又很低的狀態，像極了股票市場“地量見地價”的信號。

那么，接下去樓市會怎么發展，應該憑什么去判斷呢？以下三個因素是比較好的觀察窗口。

第一是，3月份學區房的交易量。

3月份學區房的交易量，是整個二手房市場是否啟動的一個重要標志。學區房因為有時間節點，3月份會釋放一部分不得不出手的購買力。這是“樓市預期”和“孩子讀書”之間的博弈。

學區房走動了，市場就會好起來嗎？學區房、剛需房、改善房、新房是一個整體，學區房房東賣掉房子拿到錢后，或許選擇買改善房，或者買新房，或者買基金理財，總之需要在一點突破后，市場才有可能運轉起來。

第二是，3月份首開樓盤的成交量。

3月份有好幾個新樓盤將首開，比如即將首次上市的甌海中心區的榮安勸學里、七都綠城春月江瀾和七都金成江海云筑。

從去化率上可以觀察一手市場的人氣。一手二手市場之間存在聯動關系，一個市場有啟動跡象，另一個市場也會跟著動起來。

第三就是土拍市場。

2022年溫州鹿城第一批供地計劃已經公布（參考鏈接：《溫州鋼材市場、七都、楊府山、西部新城等24宗、1108畝土地將出讓》），相信很快就會掛牌。觀察參拍房企數量、溢價程度等數據，可以觀察到房企對未來市場的研判情況。

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那么，接下去的3月份，溫州樓市是否會迎來“小陽春“？

理性去看數據就好。數據向好，就不要懷疑市場走勢，該出手就出手。數據不好，那就等金融、政策是否繼續釋放利好，然后再觀察數據。

這兩天，不斷有城市，傳出樓市松綁的消息，溫州也有多個版本的消息，流傳于網上。什么時候出手，每個人有自己的判斷，但房子先看起來，樓盤先了解起來，總是沒錯。

溫州近20年的樓市波動中，房價最長的陰跌的時間是兩年半，大約是2011年年底到2014年年初這段時間。這一次已經低迷了7個月的樓市，你覺得后市會怎么走？歡迎留言討論。

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