北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。提問(wèn)：章哥，我不懂經(jīng)濟(jì)學(xué)，總看您說(shuō)商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的我能理解，但總覺(jué)得這話(huà)有些虛了，因?yàn)闆](méi)人能統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)確的供給和需求。那豈不是說(shuō)，房?jī)r(jià)就

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

提問(wèn)：

章哥，我不懂經(jīng)濟(jì)學(xué)，總看您說(shuō)商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的我能理解，但總覺(jué)得這話(huà)有些虛了，因?yàn)闆](méi)人能統(tǒng)計(jì)準(zhǔn)確的供給和需求。那豈不是說(shuō)，房?jī)r(jià)就根本無(wú)法控制了嗎？那我們買(mǎi)房人豈不是真的就成了待宰的羔羊，注定要被開(kāi)發(fā)商所收割？麻煩能解釋一下嗎？如果我想準(zhǔn)確判斷某個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)行情，該怎么辦？

回答：

1、我也不懂經(jīng)濟(jì)學(xué)，只是個(gè)底層的知識(shí)搬運(yùn)工。打工幾年對(duì)房子略懂，最基礎(chǔ)的玩意兒而已。這問(wèn)題太大，得找專(zhuān)家們解釋才好。或者那些炒房客們都有各自成熟且能自圓其說(shuō)的理論，比如前幾天剛出事兒的深房理和水庫(kù)等等。我做不到也不想弄，沒(méi)打算靠這掙錢(qián)也就犯不上忽悠誰(shuí)。

2、簡(jiǎn)單說(shuō)兩句吧。

商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的沒(méi)有錯(cuò)，但這要有個(gè)前提，就是要在公平且自由的市場(chǎng)上，而且買(mǎi)賣(mài)雙方都要充分的了解信息，才能做出準(zhǔn)確的判斷。

但這只是經(jīng)濟(jì)學(xué)家設(shè)想出來(lái)的理想狀態(tài)，是假設(shè)在真空中才能實(shí)現(xiàn)的。而在現(xiàn)實(shí)中，充滿(mǎn)著各種的摩擦力（阻力），所以也就無(wú)所謂準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)，根本不可能，這點(diǎn)就不用想了。（具體理論不贅述，沒(méi)意義）

所以，所謂的準(zhǔn)確判斷房?jī)r(jià)不可能，任何人、任何機(jī)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)體也做不到，都是大致的蒙著來(lái)而已。這就像天氣預(yù)報(bào)，可以預(yù)測(cè)地球在逐漸變暖。但非得判斷哪天幾度就不現(xiàn)實(shí)了，誰(shuí)都沒(méi)戲，受干擾因素太多。

樓市也一樣，我敢說(shuō)北京房?jī)r(jià)會(huì)緩慢升高，20年后的價(jià)格肯定比今天貴。也敢說(shuō)明年春夏之后大概率進(jìn)入橫盤(pán)期或略有下跌，但非讓我判斷下禮拜三晚上8點(diǎn)什么價(jià)格就純屬跳大神兒了，咱不敢。

再一點(diǎn)，就算是忽悠出個(gè)行情也沒(méi)用，至少是對(duì)普通百姓沒(méi)用，那是監(jiān)管層才用得上的。普通買(mǎi)房人面對(duì)的是某個(gè)小區(qū)的具體戶(hù)型，受位置朝向面積裝修等各種因素的影響，不可能有什么統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)，至少是都不準(zhǔn)確。

3、而且，就算是有了準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)也沒(méi)多大用，這背后還有談判能力與買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)成交的迫切程度，這都能影響價(jià)格。

打個(gè)比方，綁架人質(zhì)之后的談判，這也可以看做一場(chǎng)交易吧？供需數(shù)據(jù)不用統(tǒng)計(jì)了，禿子腦袋上的綠豆蠅明擺著的。那此時(shí)談判專(zhuān)家的能力可就太重要了，千萬(wàn)別像有個(gè)香港電影似的，里面有個(gè)笨蛋警察官員，一出場(chǎng)就高喊“我是高級(jí)督察黃啟發(fā)”，把劉青云扮演的談判專(zhuān)家弄的很無(wú)奈。

另外，得看買(mǎi)賣(mài)兩方哪一邊想更快的達(dá)成交易。如果劫匪怕夜長(zhǎng)夢(mèng)多想急于逃命，那很可能主動(dòng)降價(jià)，開(kāi)價(jià)100萬(wàn)最后三塊五成交也不是不可能，夠二路汽車(chē)的車(chē)票了。如果人質(zhì)方著急就沒(méi)譜兒了，什么條件都能答應(yīng)。但如果武大郎被綁架，那潘金蓮或是一分錢(qián)不掏，或是還沒(méi)準(zhǔn)兒還主動(dòng)加價(jià)十兩銀子要求盡快撕票兒呢，都是出來(lái)混的說(shuō)話(huà)要算數(shù)！

4、最后一點(diǎn)，你買(mǎi)房所付出的價(jià)格高低，并不完全取決于你，也要受競(jìng)爭(zhēng)者的影響。也就是說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)只發(fā)生在同級(jí)之間，不同圈子是不會(huì)展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的，這才是真正的供需關(guān)系。

郭德綱就有句名言：只有同行之間才是赤裸裸的仇恨，賣(mài)白菜的不會(huì)跟修車(chē)的過(guò)不去，就是這個(gè)道理。

買(mǎi)房子，表面上和你競(jìng)爭(zhēng)甚至討價(jià)還價(jià)的是賣(mài)房人。但實(shí)際上呢，你們的談判價(jià)格，取決于你有沒(méi)有其他房子的選擇，也取決于有多少人看上了這套房。

所以，真正的供需關(guān)系的談判，要看你能掌握幾套同等類(lèi)型房子的準(zhǔn)確信息，是否真能成交。同時(shí)要看是否有競(jìng)爭(zhēng)者也看上了這套房，有幾個(gè)，是否真的想買(mǎi)。這才是真正的供需關(guān)系，也是你能相對(duì)準(zhǔn)確掌握與判斷的，甚至是控制。

假定你看的房源要價(jià)500萬(wàn)，但你知道同小區(qū)或同類(lèi)型的房子有四五套，都是真實(shí)能成交的房源，或者大致是吧。然后也知道目前只有你一個(gè)人看上了現(xiàn)在這套，或者其他的出的價(jià)格都更低。那在了解了這些實(shí)際情況之后，就算是統(tǒng)計(jì)了準(zhǔn)確的供需。之后就看談判技巧了唄，能談下來(lái)就算成功。

5、總之吧，買(mǎi)套房子甭談太虛的了，沒(méi)什么用。就看對(duì)以后大勢(shì)的判斷，認(rèn)為會(huì)漲就買(mǎi)，覺(jué)得幾年后會(huì)跌就放棄，所謂的準(zhǔn)確行情沒(méi)意義。

買(mǎi)房就是做生意，了解信息第一，談判技巧第二，這才是最實(shí)際的。僅供參考。

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