WeWork超Uber成美國(guó)估值最高初創(chuàng)企業(yè) 共享辦公變市場(chǎng)下一新寵？

在網(wǎng)約車巨頭Uber上市后，WeWork以470億美元的估值取而代之成為美國(guó)估值最高的初創(chuàng)企業(yè)，何時(shí)上市也成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。今年4月底，以WeWork為基礎(chǔ)成立的We Company表示于去年12月已向美國(guó)證券交易委員會(huì)秘密提交了IPO上市招股書，這也讓它可能成為今年美股市場(chǎng)繼Uber之后的第二大IPO公司。

作為共享辦公空間的巨頭，WeWork的規(guī)模跟市值確實(shí)受到外界很高的關(guān)注，上市后股票能否實(shí)現(xiàn)破發(fā)也是值得期待。只是從它之前披露的數(shù)據(jù)來看，去年虧損金額達(dá)到19億美元，虧損問題的存有還是會(huì)大大的影響到它的股票發(fā)行價(jià)。隨著Wework上市也臨近，它的最終市值能否不讓投資者失望呢？國(guó)內(nèi)共享辦公同樣火爆，它們能從WeWork上取到什么樣的經(jīng)呢？

WeWork 去年底已遞交IPO上市招股書 共享辦公模式備受資本市場(chǎng)青睞

作為共享辦公領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊企業(yè)，WeWork近幾年的發(fā)展還是很迅速，根據(jù)它之前對(duì)外公布的數(shù)據(jù)來看：WeWork現(xiàn)在擁有46.6萬名成員，分布在28個(gè)國(guó)家100多個(gè)城市的485處辦公地點(diǎn)。其營(yíng)收已經(jīng)從2014年的7500萬美元 增至去年的18億美元。三年前它有1000名員工，如今該公司擁有1.2萬名員工，而且每周還會(huì)增加100名員工。

這個(gè)發(fā)展規(guī)模也讓W(xué)ework成為共享辦公領(lǐng)域的獨(dú)角獸，目前它的市值也達(dá)到470億美元，在Uber上市后成為美國(guó)估值最高的企業(yè)。對(duì)于獨(dú)角獸企業(yè)，資本市場(chǎng)對(duì)于它何時(shí)上市也是頗為關(guān)心，據(jù)美股研究社了解共享辦公頭部品牌WeWork在4月底表示，公司已經(jīng)于去年12月遞交了IPO申請(qǐng)，這也意味著它距離上市的進(jìn)度在加快。

自從2010年成立以來，WeWork已經(jīng)融資約120億美元，其中大多數(shù)的資金來源于軟銀集團(tuán)。為何能夠獲得這么高的融資規(guī)模？在美股研究社看來共享辦公模式還是抓住了B端企業(yè)主的發(fā)展需求。共享辦公模式在不少一線城市受追捧，一方面是傳統(tǒng)寫字樓租金居高不下，讓不少企業(yè)花在這方面的成本不低；另一方面對(duì)于創(chuàng)始企業(yè)來說他們資金有限、人員流動(dòng)大，共享辦公模式更多從更多方面滿足這些初創(chuàng)企業(yè)的需求。在這樣的前提下，全球不少地區(qū)都誕生了本土的共享辦公企業(yè)，同樣中國(guó)市場(chǎng)也是如此。

今年1月份，WeWork宣布公司更名為The We Company，未來將包含三個(gè)不同的業(yè)務(wù)線：WeWork（工作）、WeLive（居?。┖蚖eGrow（教育）。對(duì)于企業(yè)來說，在上市之前拓展更多的業(yè)務(wù)線不僅能讓企業(yè)有更多的營(yíng)收可能性，同時(shí)也能讓W(xué)eWork擺脫它只是一家房地產(chǎn)公司的標(biāo)簽，畢竟企業(yè)只有讓投資者看到它有更多發(fā)展的可能性才能吸引他們長(zhǎng)線投資，讓股價(jià)表現(xiàn)有更高的上漲空間。

對(duì)于WeWork來說公司主體We Company上市也只是時(shí)機(jī)問題，但如何在上市前營(yíng)造出企業(yè)的商業(yè)價(jià)值這也是它要一直考慮的重點(diǎn)問題。在美股研究社看來，雖說WeWork是共享辦公領(lǐng)域的頭部平臺(tái)，但已有其他共享行業(yè)的獨(dú)角獸在上市后股價(jià)表現(xiàn)并不理想，可能也會(huì)讓W(xué)eWork受到一定的質(zhì)疑。最為關(guān)鍵的是WeWork以下的幾個(gè)問題，其實(shí)很大程度上還是會(huì)影響到股價(jià)表現(xiàn)。

WeWork估值規(guī)模讓資本市場(chǎng)翹首期待 但幾大問題恐將影響到市值增長(zhǎng)

6月17日，據(jù)彭博社報(bào)道：WeWork考慮通過一筆交易控制印度分公司的多數(shù)股權(quán)。該交易將讓這家共享辦公創(chuàng)業(yè)公司把這個(gè)快速增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)部門的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)合并進(jìn)來，以便為今年的IPO做準(zhǔn)備。根據(jù)WeWork的營(yíng)收增速以及它在全球各地的規(guī)模來看，整體的表現(xiàn)還是備受資本市場(chǎng)的期待，只是任何一家企業(yè)在上市前都會(huì)盡可能的 "包裝"好各種數(shù)據(jù)，營(yíng)造出好的現(xiàn)象，但問題的存在并不可能完全讓投資者忽視。在美股研究社看來，WeWork在上市前這幾個(gè)方面的問題對(duì)于它的市值會(huì)有不小的影響。

1、 虧損額度大仍然是WeWork繞不過去的坎，商業(yè)模式變現(xiàn)能力還不強(qiáng)

對(duì)于共享企業(yè)來說，虧損成為他們面臨的共同問題，即使已經(jīng)發(fā)展成為行業(yè)獨(dú)角獸，虧損的額度更大，這也成為這些共享獨(dú)角獸企業(yè)上市后股價(jià)暴跌的重要原因。根據(jù)WeWork目前透露的信息來看，2018年WeWork營(yíng)業(yè)收入約18億美元，凈虧損19億美元，營(yíng)收及虧損額度均進(jìn)一步放大。在2017年，WeWork的營(yíng)業(yè)收入為8.86億美元，凈虧損為9.33億美元。

雖說WeWork的營(yíng)收能力在不斷提高，但不可忽視的它虧損的額度也很厲害，這足矣說明目前WeWork尚未形成有效的盈利模式。根據(jù)它的營(yíng)收來看，營(yíng)收則來自會(huì)員費(fèi)以及入駐者每月支付的使用費(fèi)。從營(yíng)收來源來看還是較為單一，如果會(huì)員數(shù)規(guī)模上不來，或者說不能通過其他服務(wù)產(chǎn)生更多商業(yè)價(jià)值的話，虧損問題也許還是難以在短期解決。對(duì)于WeWork來說，上市時(shí)間也在臨近，去年的虧損額度并不低，收窄虧損對(duì)于投資者而言仍然難以有很大的說服力。

2、企業(yè)內(nèi)部自身問題不少，高管處事作風(fēng)過于獨(dú)斷企業(yè)文化受員工詬病

作為一家共享辦公企業(yè)，雖說WeWork營(yíng)造的公司氛圍是派對(duì)般的感覺，看似相處的風(fēng)格很輕松，但其實(shí)公司內(nèi)部的文化還是存在不少問題，其中最大的問題還是出在WeWork的創(chuàng)始人諾依曼身上。根據(jù)騰訊科技報(bào)道的《WeWork能成為世界上首個(gè)實(shí)體社交網(wǎng)絡(luò)嗎？》一文中提到：?jiǎn)T工和高管們表示，這種文化在很大程度上源自諾依曼，而諾依曼的獨(dú)斷可能也會(huì)令人沮喪。

對(duì)于獨(dú)角獸企業(yè)來說，公司的創(chuàng)始人以及高管是核心人物，他們的一言一行也會(huì)被外界放大很容易因?yàn)閭€(gè)人問題也會(huì)對(duì)公司形象產(chǎn)生影響。今年1月，媒體爆出WeWork CEO亞當(dāng)·諾依曼向公司租賃私人房產(chǎn)，借此獲利數(shù)百萬美元，引發(fā)利益沖突擔(dān)憂。這一新聞也引起多位WeWork投資者的擔(dān)憂，畢竟諾依曼這種操作可能會(huì)從他與WeWork達(dá)成的租金或其它條款中受益。除了高管的問題之外，WeWork的員工流動(dòng)太高也是一個(gè)問題，從側(cè)面也說明公司內(nèi)部文化很難留住員工。

3、 共享辦公行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，既要面臨傳統(tǒng)房地產(chǎn)又有同行擠壓市場(chǎng)份額

根據(jù)WeWork的商業(yè)模式來看，從房東那里租賃辦公室，把它們分割成小塊出租，并根據(jù)設(shè)計(jì)、功能等附加服務(wù)收取額外費(fèi)用。為了發(fā)展壯大規(guī)模，WeWork需要在海內(nèi)外市場(chǎng)租賃或者購(gòu)買更多辦公空間，從而通過占領(lǐng)市場(chǎng)來獲得企業(yè)的選擇。從它的發(fā)展來看，一開始它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，相對(duì)而言它沒有這些企業(yè)的寫字樓資源豐富，另一方面WeWork也要投入更多資金來擴(kuò)充它的共享辦公資源。

對(duì)于共享辦公行業(yè)來說，它的技術(shù)含量并不是很高，這也意味著它的門檻并不是很高，也許只要有一定的資金儲(chǔ)備發(fā)展共享辦公就有了基礎(chǔ)，在這樣的前提下，這也讓共享辦公行業(yè)誕生了不少的新企業(yè)。對(duì)于WeWork來說，在沒有更多競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的前提下，它面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在增加，同時(shí)它要搶奪地理位置好的共享辦公資源的競(jìng)爭(zhēng)也變更激烈。由于共享辦公在全球刮起熱潮，這也讓W(xué)eWork的海外市場(chǎng)擴(kuò)張之路會(huì)變難，沒有核心競(jìng)爭(zhēng)力的話市場(chǎng)份額的搶奪難度加大。

共享辦公商業(yè)模式增長(zhǎng)空間想象力大 WeWork能否抓住市場(chǎng)紅利看盈利模式

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前共享辦公規(guī)模超過280萬平方米，以平均每年不低于50%的增速在增長(zhǎng)，根據(jù)高力國(guó)際2017年報(bào)告，共享辦公空間在過去兩年保持年均 30%的增長(zhǎng)。到 2030 年，30% 的辦公空間將會(huì)是聯(lián)合辦公空間。共享辦公在未來有這么高的增速對(duì)于WeWork也算是一個(gè)巨大的機(jī)遇，能否在上市后盡快實(shí)現(xiàn)盈利還是會(huì)關(guān)系到未來的股價(jià)走向。

根據(jù)We Company的業(yè)務(wù)布局來看，除了已知的WeWork、WeLive和WeGrow這三個(gè)業(yè)務(wù)分支之外，它也在健身、食品、基金等領(lǐng)域有所嘗試。健身、食品是圍繞辦公空間延伸而言，對(duì)于上班族來說還是有一定的需求；基金則是有企業(yè)的需求，今年5月，WeWork還推出了一只名為ARK的投資基金，該基金將允許公司開始購(gòu)買房產(chǎn)。從業(yè)務(wù)布局來看，可以看出WeWork的走向還是圍繞在企業(yè)跟共享辦公上，只是如何借助這些多元化的業(yè)務(wù)創(chuàng)造更多營(yíng)收還是考驗(yàn)它的運(yùn)營(yíng)能力。

對(duì)于共享辦公企業(yè)來說，它們的共同點(diǎn)是都能為企業(yè)都能提供辦公空間，但要想與眾不同服務(wù)跟技術(shù)仍然是重點(diǎn)。隨著智能化辦公成為一種趨勢(shì)，對(duì)于WeWork來說如何在智能上給與企業(yè)更便利有效率的服務(wù)很關(guān)鍵，從服務(wù)上獲得更多營(yíng)收才能提高整體的變現(xiàn)能力。未來WeWork要盡可能的多挖掘可行的商業(yè)價(jià)值，借單一的租金模式升級(jí)為能夠通過提高不同的服務(wù)來創(chuàng)造更多的營(yíng)收增長(zhǎng)。

對(duì)于WeWork來說，上市前能否用更多營(yíng)收證明平臺(tái)的價(jià)值很重要，但同時(shí)上市的時(shí)機(jī)也很關(guān)鍵，中國(guó)市場(chǎng)目前也有不少共享辦公企業(yè)也有上市的計(jì)劃，誰能成為共享辦公第一股目前還未知。在美股研究社看來，WeWork在中國(guó)市場(chǎng)也需要加速了。

中國(guó)市場(chǎng)對(duì)于WeWork的重要性不言而喻 但本土企業(yè)的壯大是股不可忽視的力量

目前海外地區(qū)仍然是WeWork發(fā)展的重要市場(chǎng)，以中國(guó)為例，WeWork已在上海、北京、香港、成都、深圳、杭州、武漢和廣州等城市擁有74個(gè)社區(qū)。WeWork大中華團(tuán)隊(duì)在今年1月份的媒體溝通會(huì)上透露，新一年將繼續(xù)拓展在南京、蘇州、西安、重慶、天津等城市的發(fā)展。WeWork加速在中國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)作，主要也是為了搶奪更多的市場(chǎng)份額。

截至2018年9月底，中國(guó)共享辦公運(yùn)營(yíng)商平臺(tái)已超過300多家，布局網(wǎng)點(diǎn)數(shù)超6000多個(gè)，總體運(yùn)營(yíng)面積達(dá)1200萬平方米，提供工位數(shù)達(dá)200萬個(gè)，2018年中國(guó)共享辦公市場(chǎng)規(guī)模有望超過600億元；預(yù)計(jì)到2020年共享辦公空間數(shù)量將達(dá)5000家，市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)2315億元。從發(fā)展規(guī)模來看，中國(guó)市場(chǎng)對(duì)于WeWork的吸引力確實(shí)不小，但本土企業(yè)也有不少計(jì)劃上市與Wework一較高下。

以優(yōu)客工場(chǎng)、納什空間、氪空間、無界空間、世鰲國(guó)際、SOHO3Q等本土企業(yè)都逐漸在本土站穩(wěn)腳跟，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的共享辦公行業(yè)，各個(gè)共享辦公企業(yè)紛紛加速擴(kuò)張并借助資本力量，謀求搶占更多的市場(chǎng)份額。這些企業(yè)的崛起對(duì)于WeWork來說確實(shí)威脅也不小，尤其是有些企業(yè)本身是做房地產(chǎn)樓盤，他們?cè)谫Y源上更占優(yōu)勢(shì)。

對(duì)于WeWork來說，中國(guó)市場(chǎng)本身很龐大同時(shí)由于發(fā)展市場(chǎng)前景有更大的想象力，自然行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)格外積累。本土企業(yè)不少也以WeWork為發(fā)展方向，試圖成為國(guó)產(chǎn)版的"WeWork"，這對(duì)于它來說在中國(guó)市場(chǎng)的擴(kuò)張難度也會(huì)加大，但企業(yè)選擇永遠(yuǎn)是看服務(wù)跟技術(shù)，未來誰能在中國(guó)更有話語權(quán)，也許用實(shí)力來說話更合適。

本文來源：華爾街那點(diǎn)事/美股研究社（公眾號(hào)：meigushe）http://www.meigushe.com/——旨在幫助中國(guó)投資者理解世界，專注報(bào)道美國(guó)科技股和中概股，對(duì)美股感興趣的朋友趕緊關(guān)注我們