石方爆破多少錢(qián)一方（土石方成本管控）

限價(jià)條件下，“降本增效”成為檢驗(yàn)房企綜合經(jīng)營(yíng)管理能力的重要體現(xiàn)。在工程項(xiàng)目開(kāi)展的初期，必須要進(jìn)行土方管控，這樣才能保證整個(gè)項(xiàng)目的投資預(yù)算準(zhǔn)確，并且為項(xiàng)目的資金投入和分配做到事前的統(tǒng)籌。然而，在現(xiàn)在的政策環(huán)境（“環(huán)保督查”和“藍(lán)天保衛(wèi)張”）和

限價(jià)條件下，“降本增效”成為檢驗(yàn)房企綜合經(jīng)營(yíng)管理能力的重要體現(xiàn)。

在工程項(xiàng)目開(kāi)展的初期，必須要進(jìn)行土方管控，這樣才能保證整個(gè)項(xiàng)目的投資預(yù)算準(zhǔn)確，并且為項(xiàng)目的資金投入和分配做到事前的統(tǒng)籌。

然而，在現(xiàn)在的政策環(huán)境（“環(huán)保督查”和“藍(lán)天保衛(wèi)張”）和當(dāng)?shù)貕艛喹h(huán)境（多人劃片區(qū)壟斷，多個(gè)地頭蛇）下，土石方工程成本管理工作頗有點(diǎn)棘手。

下面作者結(jié)合一個(gè)大型項(xiàng)目的實(shí)踐和實(shí)戰(zhàn)，剖析新形勢(shì)下土方成本管理要點(diǎn)與難點(diǎn)，全文分為以下六個(gè)部分：

投資決策階段土方調(diào)研、土方成本的前期策劃、土方價(jià)格因素的調(diào)研、招標(biāo)或者直接委托、過(guò)程實(shí)施要點(diǎn)及難點(diǎn)、土方工程監(jiān)察審計(jì)關(guān)。

1、投拓階段的土方踏勘

投資決策階段，進(jìn)行土石方踏勘的目的是：相對(duì)準(zhǔn)確預(yù)估土石方成本，施工難度及施工工期，提前做好風(fēng)險(xiǎn)提示，為投自己決策提供參考依據(jù)。

1、投資決策階段需要對(duì)土方工程進(jìn)行以下四個(gè)方面的調(diào)研：施工難度、地質(zhì)地貌、市場(chǎng)調(diào)研、土方平衡；

A、施工難度：石方爆破，周邊道路，雨季施工對(duì)總體施工難度要有預(yù)判；

在現(xiàn)在住宅依然講究高周轉(zhuǎn)的情況下，除拆遷情況外，土石方工程的施工難度及工期是影響提前開(kāi)盤(pán)與現(xiàn)金流回正的一大重要因素。

案例呈現(xiàn)：某些地塊存在山體石方，需要爆破，一旦需要爆破，則需要到公安機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)。

而且如果加上周邊道路不便，地塊周邊有非拆遷的居民，但是會(huì)被爆破所影響的話(huà)，那么此時(shí)的土石方的施工難度將會(huì)變大，施工工期將會(huì)拉長(zhǎng)。

以上此種情況，土石方工程將會(huì)大大影響項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間，使得項(xiàng)目現(xiàn)金流回正時(shí)間變晚，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本增加。

此時(shí)，踏勘小組應(yīng)針對(duì)此項(xiàng)工程作出風(fēng)險(xiǎn)提示；

B、地質(zhì)地貌：土方，淤泥，石方或者土質(zhì)類(lèi)型；

不同的地質(zhì)地貌，對(duì)土石方的成本預(yù)估影響較大。

如果是石方，則有可能會(huì)增加石方爆破的成本，如果是淤泥，則外運(yùn)單價(jià)較高或者需要進(jìn)行換填。

所以：踏勘表中，應(yīng)清晰的體現(xiàn)地塊現(xiàn)場(chǎng)的地質(zhì)地貌；

C、市場(chǎng)調(diào)研：富余還是稀缺，壟斷化還是市場(chǎng)化，土源或棄土點(diǎn)距離、周邊項(xiàng)目單價(jià)水平；

此項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研，目的是要能相對(duì)準(zhǔn)確的預(yù)估土方綜合單價(jià)：

周邊土方是富裕還是稀缺：如果周邊土方的富余與稀缺與地塊項(xiàng)目情況剛好相反，則對(duì)土方成本大大有利，如果情況剛好相同，則相應(yīng)會(huì)增加成本；

區(qū)域土方是壟斷化還是市場(chǎng)化：市場(chǎng)化，定單位采用招標(biāo)，壟斷，定單位采用直接委托；摸排這個(gè)情況，可以有助于快速開(kāi)盤(pán)。

如果公司對(duì)拿下這個(gè)地塊有100%的信心，那么在地塊摘牌之前，可以提前將土方合同直接委托確定和完成招標(biāo)工作。

（為避免簽訂無(wú)效合同，通常只剩下發(fā)放中標(biāo)通知書(shū)，或者，合同蓋章未完成），這樣基本可以做到摘牌即開(kāi)工。

土源及棄土點(diǎn)距離：通過(guò)當(dāng)?shù)卣P(guān)系，可以初步大致摸排周邊棄土場(chǎng)的分布情況，有利于初步判斷土方單價(jià)的區(qū)間范圍；

周邊項(xiàng)目土方單價(jià)：通過(guò)了解周邊項(xiàng)目土方單價(jià)，以及土源或者棄土點(diǎn)的距離，基本可以在較小范圍內(nèi)鎖定土方單價(jià)，從而相對(duì)準(zhǔn)確的預(yù)估土石方成本；

D、土方平衡：大致預(yù)估挖填方量、是否能盡量地塊內(nèi)平衡；

根據(jù)以上調(diào)研數(shù)據(jù)，然后結(jié)合強(qiáng)排方案與地庫(kù)形式及開(kāi)挖深度，可初步估算土方平衡情況，從而達(dá)到相對(duì)準(zhǔn)確預(yù)估該項(xiàng)目的土石方成本的目的；

2、土方踏勘清單

由于土地市場(chǎng)的狂熱，為了能夠讓投資拓展小組人員能夠快速而準(zhǔn)確的對(duì)土石方工程完成踏勘，應(yīng)針對(duì)此項(xiàng)工程制作專(zhuān)門(mén)的“土方踏勘清單”。

投資拓展小組人員只需要根據(jù)踏勘清單一一完成相關(guān)要素的調(diào)研，避免人為經(jīng)驗(yàn)，缺漏相關(guān)調(diào)研因素，某標(biāo)桿企業(yè)的“土方踏勘清單樣表”如下：

2、土石方成本的前期策劃

前策目的：土方成本的前期策劃著重于通過(guò)前期資源整合或者結(jié)合規(guī)劃方案，來(lái)降低整個(gè)項(xiàng)目的土石方成本；

A、調(diào)研同期內(nèi)土方富余或稀缺情況相反的項(xiàng)目

此種情況雖然可能性不大，但是如果一旦出現(xiàn)，可事先與土方富余或稀缺情況相反的項(xiàng)目達(dá)成合作意向。

在招標(biāo)或者直接委托時(shí)規(guī)定項(xiàng)目土方來(lái)源或棄土點(diǎn)，會(huì)大大減少土方成本。

B、土方富余，采用景觀(guān)微地形，減少土方外運(yùn)方量

如果場(chǎng)內(nèi)土方富余，則在做總圖確定標(biāo)高的時(shí)候，考慮采用景觀(guān)微地形，一來(lái)可以大量減少土方外運(yùn)成本，二來(lái)，景觀(guān)層次感增加，可以增加客戶(hù)的體驗(yàn)感。

長(zhǎng)沙龍湖某項(xiàng)目，售樓部直接建在山坡上面，使得視野極佳，具體詳見(jiàn)上述圖片；

C、地庫(kù)抬高或者采用節(jié)地模式，大大節(jié)約土方成本

對(duì)于需要大量外運(yùn)土方的項(xiàng)目，如果能夠抬高地庫(kù)或者采用節(jié)地模式，則可大大減少土方開(kāi)挖成本。

但是使用此種方案的前提條件是：規(guī)劃允許或者政府允許，地庫(kù)抬高 部分不計(jì)容，否則導(dǎo)致?lián)p失損失貨值，則得不償失；

筆者經(jīng)歷的案例示例如上，但是上述情況有相應(yīng)的適用范圍：

適用情況一：防洪區(qū)域（沿江沿河階段）；

適用情況二：規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定中，抬高一定程度不計(jì)容；

適用情況三：ZF關(guān)系較好，可突破規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（三四五線(xiàn)城市）；

警惕因素：限高的正負(fù)0從哪里開(kāi)始計(jì)算？

D、采用坡地建筑，此種情況在純別墅項(xiàng)目使用較多

利用原地貌中的山體地形，塑造坡地別墅，此種情況特別適用于高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，或者依托山體公園的別墅洋房項(xiàng)目。

這樣不僅僅可以節(jié)約土方，而且可以大大增加別墅及洋房的視野通透度，可以給項(xiàng)目帶來(lái)高溢價(jià)的效果。

3、土石方價(jià)格因素的調(diào)研

拿到地塊以后，土方招標(biāo)或者直接委托之前需要全面的對(duì)土方各類(lèi)要素進(jìn)行調(diào)研，便于后續(xù)進(jìn)行土石方招標(biāo)或者直接委托價(jià)格的把控：

A、調(diào)研途徑：咨詢(xún)公司、同事領(lǐng)導(dǎo)、同行圈子、行業(yè)協(xié)會(huì)、合作方；

咨詢(xún)公司：一般咨詢(xún)公司招標(biāo)會(huì)在土方招標(biāo)前進(jìn)行，所以，在咨詢(xún)公司招標(biāo)的時(shí)候，可以讓各個(gè)咨詢(xún)公司提供所服務(wù)項(xiàng)目的土方單價(jià)信息；

同事領(lǐng)導(dǎo)：一般公司內(nèi)部有來(lái)自本地各大地產(chǎn)公司員工及同事，利用其之前的資源，一般可以查詢(xún)到大部分項(xiàng)目的土方單價(jià)；

同行圈子：在每個(gè)地區(qū)，都有相應(yīng)招標(biāo)及成本的同行圈子，平時(shí)注意交流，在關(guān)鍵時(shí)刻群內(nèi)的弱關(guān)聯(lián)的成員會(huì)幫助你快速準(zhǔn)確的獲取某些價(jià)格信息；

行業(yè)協(xié)會(huì)：這里的行業(yè)協(xié)會(huì)一般指渣土協(xié)會(huì)，渣土協(xié)會(huì)里面可以找到相應(yīng)的行業(yè)數(shù)據(jù)。

比如：環(huán)保車(chē)運(yùn)費(fèi)定額，垃圾處置費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)等，同時(shí)額也可以通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)，找到相應(yīng)運(yùn)輸車(chē)隊(duì)的聯(lián)系方式，打聽(tīng)運(yùn)輸費(fèi)用的價(jià)格；

合作方：如果是品牌開(kāi)發(fā)商第一次進(jìn)入某地區(qū)，與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，則可以借用合作方的資源來(lái)了解當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)土方價(jià)格信息；

B、調(diào)研要素：棄土場(chǎng)或土源、運(yùn)費(fèi)、運(yùn)輸車(chē)輛、辦證

棄土場(chǎng)或土源分布與距離（分布、距離、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，證件情況）：分布涉及到周邊可用的棄土場(chǎng)情況，棄土場(chǎng)或土源距離項(xiàng)目遠(yuǎn)近涉及到運(yùn)費(fèi)的高低，某市的棄土場(chǎng)規(guī)劃圖如下：

備注：正規(guī)的棄土場(chǎng)或者土源可以從城鄉(xiāng)規(guī)劃局、本區(qū)域城管相關(guān)部門(mén)以及渣土協(xié)會(huì)這三方方面了解。

非正規(guī)的棄土場(chǎng)一般可以從車(chē)隊(duì)，各土方單位那里可以了解到。

棄土場(chǎng)或土源的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有證情況：

例如，某區(qū)域棄土場(chǎng)的收費(fèi)情況為：220-240元/車(chē)，但是這個(gè)價(jià)格不同地區(qū)差異較大，得進(jìn)行當(dāng)?shù)貙?shí)際調(diào)研。

棄土場(chǎng)的收費(fèi)情況跟當(dāng)?shù)貤壨翀?chǎng)的多少，以及項(xiàng)目土質(zhì)情況，環(huán)保政策的嚴(yán)格程度，是一個(gè)變動(dòng)的數(shù)據(jù)，并非一成不變。

現(xiàn)在市場(chǎng)上有很多沒(méi)有證件的棄土場(chǎng)也在運(yùn)營(yíng)，如果無(wú)證的棄土場(chǎng)在國(guó)家政策較為嚴(yán)格的情況下有可能會(huì)關(guān)閉。

屆時(shí)棄土場(chǎng)變化則會(huì)導(dǎo)致運(yùn)距變化，導(dǎo)致土方單位成本增加，有潛在的索賠風(fēng)險(xiǎn)。

案例呈現(xiàn)：筆者所在項(xiàng)目，因國(guó)家環(huán)保政策嚴(yán)格，部分無(wú)證棄土場(chǎng)關(guān)閉，導(dǎo)致土方單位運(yùn)距增加，土方單位提出索賠報(bào)告，要求調(diào)整土方外運(yùn)單價(jià)；

運(yùn)費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)價(jià)：

根據(jù)從渣土協(xié)會(huì)調(diào)查得知，對(duì)于新型環(huán)保車(chē)，政府指導(dǎo)價(jià)，最低108.85元/車(chē)起步，每增加一公里，約增加27-28元/車(chē)，折合方量為3.5元/m3左右。政府指導(dǎo)價(jià)示例如下：

根據(jù)從渣土車(chē)隊(duì)調(diào)研得知：實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格約政府指導(dǎo)價(jià)的7-8折左右；

運(yùn)輸車(chē)輛：現(xiàn)在全國(guó)各地開(kāi)始實(shí)行環(huán)保渣土車(chē)，那么對(duì)于新型車(chē)輛，我們需要對(duì)車(chē)輛的型號(hào)，裝車(chē)容量進(jìn)行實(shí)際測(cè)量，才能將多少錢(qián)一車(chē)的運(yùn)費(fèi)，轉(zhuǎn)換成多少元一立方的綜合單價(jià)。

經(jīng)實(shí)際測(cè)量長(zhǎng)沙市新型渣土車(chē)裝車(chē)自然密實(shí)方量為：8m3左右；

而對(duì)于土方單位可以調(diào)動(dòng)的渣土車(chē)的量，決定了在可以出土的時(shí)間段內(nèi)，土方單位的出土效率問(wèn)題。

在土方合同內(nèi)只約定絕對(duì)工期是沒(méi)有太大實(shí)際效用的，必須要約定可以出土的時(shí)間段內(nèi)，土方單位需要提供多少機(jī)械與運(yùn)土車(chē)輛，以保證出土效率。

渣土證辦理的資料，流程，費(fèi)用與周期：為何要了解渣土證辦理的相關(guān)事宜，因?yàn)樵磷C的辦理涉及到你所在項(xiàng)目何時(shí)能夠名正言順的順利出土。

如果沒(méi)有渣土證，但是你的項(xiàng)目塔樓需要搶預(yù)售節(jié)點(diǎn)，那么則會(huì)出現(xiàn)土方需要場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)而增加大量無(wú)效成本，所以渣土證的辦理事宜，應(yīng)是成本重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)；

經(jīng)實(shí)際調(diào)研某市渣土證辦理的需要的資料如下：

建筑垃圾處置核準(zhǔn)申請(qǐng)書(shū)；

法人授權(quán)委托書(shū)及經(jīng)辦人個(gè)人身份證明；

建設(shè)工程用地紅線(xiàn)圖；

《建設(shè)工程施工許可證》或住建部門(mén)批準(zhǔn)的質(zhì)安監(jiān)提前介入手續(xù)；

工程場(chǎng)地現(xiàn)狀地形圖、工程總平面圖；

建設(shè)工程施工合同；

建筑垃圾運(yùn)輸合同

從以上資料清單可以看出，《建設(shè)工程施工許可證》或住建部門(mén)批準(zhǔn)的質(zhì)安監(jiān)提前介入手續(xù)，在土方施工階段，是最難以提供的資料。

這時(shí)則需要溝通土方單位與政府部門(mén)進(jìn)行溝通，在缺乏此項(xiàng)資料的前提下，需要將渣土證辦理下來(lái)，需要的溝通費(fèi)用約十幾萬(wàn)至幾十萬(wàn)不等。

合同中應(yīng)約定，此項(xiàng)費(fèi)用是計(jì)入綜合單價(jià)，還是單獨(dú)列支，不然后期會(huì)出現(xiàn)土方單位單獨(dú)對(duì)此項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行索賠。

流程與周期：所有資料準(zhǔn)備齊全，遞交至渣土辦進(jìn)行審核，審核通過(guò)，然后進(jìn)行公示，公示通過(guò)以后，就可以發(fā)放渣土證，這個(gè)周期從10天至50天不等。

此時(shí)，土方單位的政府關(guān)系，將直接 關(guān)系到渣土證辦理是否順利以及周期的長(zhǎng)短；

以上所有價(jià)格因素的調(diào)研，應(yīng)達(dá)到在沒(méi)有招標(biāo)的情況下，可以直接進(jìn)行組價(jià)，組出土方主要項(xiàng)目的綜合單價(jià)，示例如下：

C、調(diào)研價(jià)格：周邊項(xiàng)目外運(yùn)、內(nèi)轉(zhuǎn)、回填、淤泥、石方等的綜合單價(jià)；

筆者所在項(xiàng)目為該地產(chǎn)公司進(jìn)入長(zhǎng)沙的第一個(gè)項(xiàng)目，為合理確定本地塊的土方外運(yùn)單價(jià)水平，對(duì)周邊區(qū)域同類(lèi)型多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)土方外運(yùn)單價(jià)調(diào)研，調(diào)研對(duì)比結(jié)果如下：

除此之外相應(yīng)淤泥，石方，內(nèi)轉(zhuǎn)，回填等相關(guān)單價(jià)也應(yīng)該有相應(yīng)的調(diào)研數(shù)據(jù)；

4、招標(biāo)直委的要點(diǎn)和難點(diǎn)

招標(biāo)與直接委托涉及到：方式選擇，計(jì)量方式，計(jì)價(jià)方式以及界面劃分

A、方式選擇：能夠招標(biāo)、絕不直委；

一是：取得相關(guān)政府部門(mén)的支持

土方工程涉及到的政府相關(guān)部門(mén)有：渣土辦，城管，環(huán)衛(wèi)，公安等等。

公司高層可以向政府高層傳達(dá)一個(gè)信息：公司制度要求，土石方工程必須進(jìn)行招標(biāo)，但是在同等條件下，會(huì)盡量尊重當(dāng)?shù)氐囊蟆?/p>

二是：重視投標(biāo)單位組成

村組內(nèi)半壟斷勢(shì)力，村組內(nèi)當(dāng)?shù)卮迕扑]的代表，地區(qū)內(nèi)有絕對(duì)壓倒性勢(shì)力的土方單位，項(xiàng)目上根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r推薦的單位，當(dāng)?shù)氐脑凉荆瘓F(tuán)推薦有強(qiáng)勁實(shí)力的土方單位；

投標(biāo)單位甲方要平局一定要具備以下兩個(gè)方面：第一、一旦中標(biāo)，有能耐擺平或者協(xié)調(diào)各方，順利完成工程；第二、具有一定的資金實(shí)力，沒(méi)有卷入高利貸債務(wù)。

三是：各投標(biāo)單位充分溝通

為尊重各方投標(biāo)單位，來(lái)參加投標(biāo)單位，未中標(biāo)單位，均有投標(biāo)補(bǔ)償金額（1萬(wàn)-2萬(wàn)不等）；

.跟各家來(lái)投標(biāo) 的單位，均要充分說(shuō)明當(dāng)?shù)貏?shì)力的復(fù)雜情況。

跟各家單位說(shuō)明，合理低價(jià)中標(biāo)是要求，但是招標(biāo)人有不選擇最低價(jià)中標(biāo)的權(quán)利。

備注：當(dāng)然，招標(biāo)的前提是沒(méi)有完全壟斷，項(xiàng)目判斷，有引入競(jìng)爭(zhēng)，打破壟斷的額可能；

B、計(jì)價(jià)方式：能夠綜合，絕不分項(xiàng)；

如果是進(jìn)行招投標(biāo)，則建議采用大包干綜合單價(jià)，不區(qū)分土方、石方、淤泥、建筑垃圾與開(kāi)辦費(fèi)。

但是綜合單價(jià)包含的內(nèi)容，需要提前說(shuō)明，并且為了便于投標(biāo)單位預(yù)估石方的量，需要提供地勘報(bào)告作為招標(biāo)依據(jù)之一；

如果是進(jìn)行單一對(duì)象的直接委托，在價(jià)格談判的時(shí)候，很有可能會(huì)出現(xiàn)對(duì)方不想承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)（淤泥工程量，石方工程量的不確定性）。

所以，在此種情況下如果談判陷入僵局，則可以建議采用將石方，淤泥，開(kāi)辦費(fèi)，單獨(dú)列支，以推進(jìn)談判進(jìn)展；

C、計(jì)量方式：事前約定好，事中不扯皮，事后好結(jié)算

計(jì)量方式應(yīng)事先約定，以下四個(gè)方面最有可能出現(xiàn)問(wèn)題：

一是：放坡及工作面是否計(jì)算工程量，計(jì)算或者不計(jì)算都沒(méi)有問(wèn)題，但是應(yīng)事先在合同或者招標(biāo) 文件中明確；

二是：淤泥的計(jì)量方式：如果場(chǎng)內(nèi)全部為魚(yú)塘，那么淤泥深度的界定則顯得非常重要，現(xiàn)如今淤泥深度的界定并沒(méi)有非常合適的辦法，這里介紹某標(biāo)桿企業(yè)合同中對(duì)于淤泥深度的界定規(guī)則如下：

三是：石方的計(jì)量方式：對(duì)于單獨(dú)小量不規(guī)則的石方，則只能采用現(xiàn)場(chǎng)丈量，體積預(yù)估，三方確認(rèn)的原則進(jìn)行計(jì)量；

如果是成片的石方，則一定要采用方格網(wǎng)來(lái)進(jìn)行測(cè)量，方格網(wǎng)的選取，可以根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，三方商討確定。

切不可直接在草簽單中注明一下石方的工程量，因?yàn)槭缴婕敖痤~較大，這樣的收方單數(shù)據(jù)無(wú)可追溯性；

四是、場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)土方再次外運(yùn)，是否計(jì)算松散系數(shù)的問(wèn)題，一般情況下是不予計(jì)算松散系數(shù)的，但是如果合同中并未明確約定，后期有可能出現(xiàn)索賠風(fēng)險(xiǎn)；

D、界面劃分：界面劃分一定要清晰（土方與總包、土方與支護(hù)、土方與樁基、土方與園林）；

一是：土方與總包，一般大開(kāi)挖土方為土方單位，清槽、側(cè)壁，房心，基坑基槽土方為總包單位施工。

對(duì)于地庫(kù)側(cè)壁回填與地庫(kù)頂板回填，在有條件的情況下，建議歸為總包施工（有的地區(qū)壟斷性較高，無(wú)法歸為總包的除外）。

二是：土方與支護(hù)，兩個(gè)工程的交界面主要存在基坑邊坡的平整度的問(wèn)題，如果平整度不夠，則支護(hù)單位需要重新進(jìn)行邊坡修整才能進(jìn)行支護(hù)。如果界面劃分不清，則容易導(dǎo)致最終支護(hù)單位的索賠。

如果支護(hù)形式相對(duì)簡(jiǎn)單，則建議在同等價(jià)格條件下，將支護(hù)工程委托給土方單位施工，則不會(huì)出現(xiàn)界面劃分問(wèn)題；

如果支護(hù)形式稍偏復(fù)雜，土方單位沒(méi)有相應(yīng)的資質(zhì)和施工能力，則需要進(jìn)行分開(kāi)，

在分開(kāi)時(shí)需要在土方合同中進(jìn)行約定：土方修坡的平整度需要通過(guò)支護(hù)單位的驗(yàn)收方可。同時(shí)在支護(hù)單位的合同清單中要注明：支護(hù)的綜合單價(jià)需要包含人工修坡。

三是：土方與樁基，對(duì)于某些地區(qū)壟斷較為嚴(yán)重，就連人工挖孔樁的土方也必須由土方單位進(jìn)行外運(yùn)。

那么此時(shí)應(yīng)在樁基招標(biāo)清單中注明了，成孔土方由土方單位負(fù)責(zé)外運(yùn)，樁基單位出土后，由于沒(méi)有歸堆，或者土方歸堆過(guò)于零碎，導(dǎo)致土方單位需要進(jìn)行二次歸堆之后，才能一次開(kāi)挖裝車(chē)，此時(shí)土方單位會(huì)要求進(jìn)行索賠簽證；

這種情況需要在樁基清單中務(wù)必進(jìn)行備注：成孔土方必須按照甲方的要求 ，在場(chǎng)地內(nèi)進(jìn)行成堆堆放。

其堆放方案，工程部的同事在事前最好先跟土方單位進(jìn)行商議，盡量達(dá)成一致的要求，避免后期簽證。

四是：土方與園林，兩者主要存在于種植土與景觀(guān)土方塑形是哪個(gè)單位施工的問(wèn)題，如果是景觀(guān)單位施工，則相對(duì)較為簡(jiǎn)單。

如果壟斷性較強(qiáng)，種植土與景觀(guān)土方塑形必須由土方單位施工的話(huà)則必須在土方合同中約定，種植土源必須征得景觀(guān)單位的認(rèn)可。

最終驗(yàn)收需要景觀(guān)單位參與 并且簽字確認(rèn)，避免后期景觀(guān)單位因?yàn)槊缒镜乃劳鰵w咎于種植土不合格的原因；

5、過(guò)程實(shí)施要點(diǎn)和難點(diǎn)

土方工程過(guò)程實(shí)施中有許多要點(diǎn)，如果有策劃、有預(yù)警、有方案，最終方案方能順利實(shí)施，且成本可控；

A、大盤(pán)土方：忌諱分地塊壟斷，一定做到價(jià)格統(tǒng)一（對(duì)于一個(gè)大盤(pán)有三個(gè)以上地塊的）；

筆者正在經(jīng)歷的大盤(pán)（300萬(wàn)m2）土方，因?yàn)榈貕K橫跨幾個(gè)村組，由不同的人來(lái)承包土石方工程，這里面帶來(lái)以下幾個(gè)隱患：

一是：大盤(pán)跨地塊土方平衡將難以進(jìn)行：

因?yàn)閺腁地塊挖土，運(yùn)輸至B地塊回填，如果只給B地塊土方場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)及回填的錢(qián)，則A地塊老板肯定不會(huì)同意。

A地塊老板覺(jué)得自己到口的肥肉被人搶了的感覺(jué)，而且各個(gè)地塊承包人也會(huì)抱團(tuán)不同意這樣操作。

二是、大盤(pán)土方一般各個(gè)地塊價(jià)格一定要統(tǒng)一：

但是各個(gè)地塊承包人對(duì)于價(jià)格的期望不一致，導(dǎo)致最終土方承包價(jià)格不一樣的話(huà)，將會(huì)帶來(lái)巨大的隱患。

價(jià)格低的承包人肯定覺(jué)得吃虧，而且要想達(dá)成一致的價(jià)格非常困難，因?yàn)椴](méi)有一個(gè)領(lǐng)頭的人來(lái)跟KFS談判。

解決方案：在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初，必須意識(shí)到這樣隱患的存在，在前期，想盡一切辦法協(xié)調(diào)背后的村組，一個(gè)大盤(pán)只跟一個(gè)土方承包人進(jìn)行談判。

背后賺取的利潤(rùn)由各個(gè)村組之間自行分配，且承包人應(yīng)獲得各個(gè)村委會(huì)的聯(lián)名簽字確認(rèn)。同意由某個(gè)承包人承包大盤(pán)土方；

當(dāng)然上述解決方案是在沒(méi)有辦法引入招標(biāo)機(jī)制的情況下才采用的。

B、預(yù)售節(jié)點(diǎn)：對(duì)于要趕預(yù)售節(jié)點(diǎn)，但又無(wú)法出土的情況，制定場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)方案，并且進(jìn)行報(bào)批；

作為項(xiàng)目成本，如果是為了趕預(yù)售節(jié)點(diǎn)，該增加的成本應(yīng)該是要支持的，但是你一定要注意以下三點(diǎn)：

要點(diǎn)一，轉(zhuǎn)幾棟樓的土方需要慎重：

假設(shè)本地塊有6棟樓，如果項(xiàng)目同事告訴你為支持預(yù)售節(jié)點(diǎn)，但是現(xiàn)在無(wú)法出土，需要場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)6棟樓塔樓的土方，那么你要特別注意

棟樓是否同一時(shí)間推出？如果分期推出，是否可以只轉(zhuǎn)運(yùn)第一批預(yù)售的樓棟？下一批預(yù)售樓棟 看情況再定？

要點(diǎn)二，塔樓土方和純地庫(kù)土方的范圍如何界定：

此時(shí)在同意工程部此種情況進(jìn)行簽證的同時(shí)，需要迅速的讓工程部出具塔樓基坑的開(kāi)挖轉(zhuǎn)土方案。

工程部確認(rèn)后，方可進(jìn)行塔樓基坑的開(kāi)挖，如果工程部沒(méi)有方案，那么土方單位很有可能隨便那么一挖，一棟主樓就可以多轉(zhuǎn)100多立方。

要點(diǎn)三，開(kāi)挖完成面標(biāo)高收方確認(rèn)：

開(kāi)挖完成后，立馬對(duì)開(kāi)挖完成面進(jìn)行標(biāo)高進(jìn)行收方確認(rèn)，這樣可以進(jìn)行轉(zhuǎn)土工程量的確認(rèn)。

要點(diǎn)四，提前預(yù)警，避免二次轉(zhuǎn)土：

此時(shí)成本應(yīng)給出預(yù)警，需要工程同事注意土方對(duì)方位置（盡量避免堆放在塔樓位置），避免土方隨意堆放，造成最終二次轉(zhuǎn)土。

筆者經(jīng)歷過(guò)的血的教訓(xùn)，一次場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)，工程部將一組團(tuán)的土方堆放在二組團(tuán)塔樓位置，原定二組團(tuán)半年后開(kāi)工，有充足的時(shí)間。

隨后集團(tuán)突然調(diào)整供貨節(jié)點(diǎn)，要求二組團(tuán)馬上開(kāi)工，為搶二組團(tuán)供貨節(jié)點(diǎn)，當(dāng)二組團(tuán)土方仍然不能外運(yùn)時(shí)，部分一次轉(zhuǎn)運(yùn)的土方再次場(chǎng)內(nèi)轉(zhuǎn)運(yùn)，增加無(wú)效成本。

C、運(yùn)距增加，土方單位要調(diào)價(jià)如何解決？

如果土方是進(jìn)行招標(biāo)，則運(yùn)距調(diào)整不建議調(diào)整單價(jià)，但是招標(biāo)文件里面除了模糊的確定土方卸土場(chǎng)與運(yùn)距由投標(biāo)方自行考慮外，還要特別注明一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)提示：

土方單位選定的卸土場(chǎng)需要考慮證件是否齊全，卸土區(qū)容量等各種情況，如果因?yàn)閲?guó)家政策原因或者外界因素導(dǎo)致原投標(biāo)單位選定的卸土場(chǎng)關(guān)閉或者無(wú)法使用，則運(yùn)距的改變導(dǎo)致成本的增加，招標(biāo)方不予承擔(dān)。

如果只有單一對(duì)象的直接委托，則建議在合同中明確運(yùn)距及卸土場(chǎng)位置。因?yàn)檫\(yùn)距是影響土方外運(yùn)單價(jià)的重要因素。

因?yàn)榄h(huán)保政策的收緊必然會(huì)導(dǎo)致部分卸土場(chǎng)關(guān)閉，如果運(yùn)距調(diào)整，土方單位必然以此為理由向甲方要求調(diào)整外運(yùn)單價(jià)。

此時(shí)，在直接委托合同約談之時(shí)，需要確定運(yùn)距變化導(dǎo)致的土方外運(yùn)價(jià)格調(diào)整的原則。

但是這里要把握一個(gè)重要原則：新增加的運(yùn)距，調(diào)價(jià)原則只保證增加土方單位因此而導(dǎo)致的成本增加，不能包含任何的利潤(rùn)。

一旦包含利潤(rùn)，則土方單位后期會(huì)以各種理由說(shuō)需要增加運(yùn)距，讓甲方進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，而甲方確很難以核實(shí)卸土場(chǎng)的相關(guān)情況，因?yàn)樾锻翀?chǎng)除了與合作的車(chē)隊(duì)進(jìn)行對(duì)接以外，不與其他任何人進(jìn)行對(duì)接業(yè)務(wù)問(wèn)題。

D、基坑開(kāi)挖圖中的坑，你一定要注意

設(shè)計(jì)給出基坑開(kāi)挖圖的階段，一般還在總圖階段，但是實(shí)際上在后期施工圖審查過(guò)程中，承臺(tái)的標(biāo)高有可能會(huì)進(jìn)行部分調(diào)整，導(dǎo)致已開(kāi)挖的基坑需要進(jìn)行二次開(kāi)挖或者回填。導(dǎo)致土方單位的索賠。

一般二次開(kāi)挖的方量均可以計(jì)取，但是索賠爭(zhēng)議主要焦點(diǎn)在于：二次開(kāi)挖的降效費(fèi)用，是否給予的問(wèn)題？

土方單位一般的訴求為，如果我一次性開(kāi)挖完成，則效率要高很多，因?yàn)榧追皆驅(qū)е露伍_(kāi)挖，相應(yīng)的降低效率的問(wèn)題，甲方應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償。

所以設(shè)計(jì)給出的基坑開(kāi)挖圖，需要設(shè)計(jì)和工程同事進(jìn)行簽字確認(rèn)。并且在合同中約定，如果開(kāi)挖完成后應(yīng)開(kāi)挖標(biāo)高需要進(jìn)行調(diào)整，只計(jì)取二次開(kāi)挖的工程量，其余費(fèi)用不予計(jì)取。

6、土石方工程的監(jiān)察審計(jì)關(guān)

土石方工程因其金額較大，工作成果不可恢復(fù)，故成為各大房企監(jiān)察審計(jì)的重點(diǎn)，主要注意以下幾個(gè)方面：

土方成本較為敏感，過(guò)程合規(guī)性與資料的合規(guī)性缺一不可，三大方面要重點(diǎn)關(guān)注：測(cè)繪方式，原始地貌，開(kāi)挖方案；

A、測(cè)繪方式：自有測(cè)繪團(tuán)隊(duì)，外聘測(cè)繪團(tuán)隊(duì)，禁止土方自行測(cè)繪

一是自有測(cè)繪團(tuán)隊(duì)：

由于土方成本相對(duì)比較敏感，有的小型地產(chǎn)公司老板有自有測(cè)繪團(tuán)隊(duì)（俗稱(chēng)“近衛(wèi)軍”），也有局部大型房企有自己的土石方部門(mén)（例如：BGY）。

如果存在這種情況，項(xiàng)目上應(yīng)書(shū)面邀請(qǐng)內(nèi)部部門(mén)到場(chǎng)測(cè)量。為什么要書(shū)面？一是留下依據(jù)，二是如果對(duì)方未及時(shí)到場(chǎng)測(cè)量，為推進(jìn)開(kāi)工，可聘請(qǐng)外部測(cè)量單位測(cè)量，以此作為免責(zé)依據(jù)。

二是外聘測(cè)繪公司

因?yàn)闇y(cè)繪金額較小，可進(jìn)行地區(qū)公司集采，可及時(shí)配合項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)繪。也有地產(chǎn)公司考慮到測(cè)繪偏差，同一地塊采取兩家測(cè)繪公司進(jìn)行測(cè)繪，以方量較少的測(cè)繪結(jié)果為準(zhǔn)。

三是禁止土方自行測(cè)繪

不管采用何總測(cè)繪方式，對(duì)于大型土方測(cè)量都不可以讓土方單位自行測(cè)量（除非某局部補(bǔ)充測(cè)量），否則測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性無(wú)法保證。

B、原始地貌：標(biāo)高、照片、攝像缺一不可；

一是人員齊全，原始地貌測(cè)量到場(chǎng)的人員必須有：甲方成本部，甲方工程部，監(jiān)理，測(cè)繪單位，土方單位，五方缺一不可。

而且理應(yīng)全程跟蹤測(cè)量，因?yàn)樵嫉孛矘?biāo)高測(cè)量涉及到測(cè)繪單位“手松手緊”的原則，對(duì)于土方標(biāo)高的測(cè)量是有一定影響的；

二是方格網(wǎng)成果及簽字的及時(shí)性，正常情況應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格要求測(cè)繪單位：當(dāng)天測(cè)繪，當(dāng)天出成果，當(dāng)天簽字，避免數(shù)據(jù)被篡改的可能性；

三是影像資料不可或缺，影像資料包括照片與錄像：

照片：整個(gè)地塊的原始地貌的照片、局部有代表性的照片（水溝，池塘，山坡，垃圾堆等），地塊四周現(xiàn)狀的照片，五方人員在現(xiàn)場(chǎng)共同見(jiàn)證的照片；

錄像：整個(gè)地塊的高空錄像（采用無(wú)人機(jī)或高處錄像），地塊四周現(xiàn)狀錄像（開(kāi)車(chē)沿地塊四周一圈同時(shí)錄像）

四是原始地貌特殊部位的標(biāo)注

包括：未拆除的建筑物，明渠與水溝、池塘、需要補(bǔ)償?shù)牟说鼗蛘咔嗝绲姆秶枰瞥幕炷恋孛娴忍厥獠课痪鶓?yīng)進(jìn)行標(biāo)注，如果場(chǎng)內(nèi)有池塘，應(yīng)先完成抽水，將淤泥表面的標(biāo)高進(jìn)行測(cè)量完成;

C、開(kāi)挖方案：基坑開(kāi)挖圖、平衡方案提前報(bào)批；

一是、圖紙及方案的提供：在開(kāi)挖前，成本應(yīng)組織工程設(shè)計(jì)根據(jù)原始地貌、總圖及地庫(kù)埋深，要求設(shè)計(jì)提供基坑開(kāi)挖圖（注意圖紙的簽字確認(rèn)），并且與工程共同編制土方平衡方案。

二是、圖紙及方案的報(bào)審：如果公司有相應(yīng)的基坑開(kāi)挖圖及土方平衡方案的報(bào)審流程，則務(wù)必先完成流程審批后進(jìn)行開(kāi)挖，并且將審批流程抄送給監(jiān)察審計(jì)部門(mén)。

如果公司無(wú)相應(yīng)報(bào)審流程，則應(yīng)在取得主管部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)同意之后，書(shū)面抄送給監(jiān)察審計(jì)部門(mén)，并且限定監(jiān)察審計(jì)部門(mén)回復(fù)的時(shí)間，如未回復(fù)，視為同意；

三是、圖紙或方案中的風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)說(shuō)明：土方在開(kāi)挖之前，很多時(shí)候項(xiàng)目總圖并未完成審批，或者有其他很多不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素，應(yīng)該在土方平衡方案中進(jìn)行重點(diǎn)說(shuō)明。

例如：開(kāi)挖標(biāo)高為暫定；暫無(wú)渣土證，出土受限，應(yīng)外運(yùn)的土可能需要內(nèi)轉(zhuǎn)；地庫(kù)開(kāi)挖的輪廓線(xiàn)有可能會(huì)調(diào)整等。

項(xiàng)目有可能根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，土方開(kāi)挖方案及平衡方案可能會(huì)酌情做出相應(yīng)調(diào)整；

這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn)說(shuō)明，可以避免后期被監(jiān)察審計(jì)部門(mén)指出：項(xiàng)目不按報(bào)審方案執(zhí)行。

當(dāng)然如果方案進(jìn)行了大的調(diào)整，建議將方案重新抄送監(jiān)察審計(jì)部門(mén)。如果只是小量變動(dòng)，則由項(xiàng)目酌情處理。

D、注重溝通：事前邀請(qǐng)，事中合規(guī)，事后備案；

對(duì)于一個(gè)職業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化程度比較高的公司，這點(diǎn)自然無(wú)須擔(dān)心，公司自有章程。

如果對(duì)于中小型地產(chǎn)公司公司規(guī)章制度在土石方方便并不健全，作為成本人員應(yīng)牢記以下溝通要點(diǎn)：

一是對(duì)于有自己測(cè)繪團(tuán)隊(duì)的公司

如果公司有自己的測(cè)繪團(tuán)隊(duì)，那么應(yīng)提前書(shū)面或者郵件邀請(qǐng)公司測(cè)繪人員到場(chǎng)測(cè)繪，同時(shí)商議測(cè)繪時(shí)間，并且說(shuō)明延遲測(cè)繪可能對(duì)項(xiàng)目造成的影響。

如果公司測(cè)繪人員因其他緣由（如：項(xiàng)目太多人手不夠），那么則需要測(cè)繪團(tuán)隊(duì)那邊進(jìn)行書(shū)面回復(fù)。

這個(gè)動(dòng)作的要點(diǎn)是：書(shū)面邀請(qǐng)（包括郵件），書(shū)面回復(fù)（包括郵件），抄送審計(jì)，表明自己已經(jīng)盡到邀請(qǐng)的義務(wù)；

二是外聘測(cè)繪公司測(cè)繪

如果公司外聘測(cè)繪公司對(duì)原始地貌進(jìn)行測(cè)繪，如果有可能盡量書(shū)面（函件或公司內(nèi)部郵件）邀請(qǐng)監(jiān)察審計(jì)到場(chǎng)旁站。

并且一定注明：如監(jiān)察審計(jì)人員多久之前不回復(fù)或者無(wú)法到場(chǎng)，項(xiàng)目將直接開(kāi)展測(cè)繪工作，視為公司監(jiān)察審計(jì)人員無(wú)意見(jiàn)；

避免監(jiān)察審計(jì)人員，事前不參與，事中無(wú)意見(jiàn)，事后找麻煩；

三是成果資料及時(shí)抄送監(jiān)察審計(jì)

所有成果資料，包括不限于：影像資料，測(cè)繪方格網(wǎng)及測(cè)繪報(bào)告等應(yīng)在三個(gè)工作日之內(nèi)抄送（紙質(zhì)文件或者公司內(nèi)部郵件）給監(jiān)察審計(jì)部門(mén)。

并且注明：請(qǐng)?jiān)趲讉€(gè)工作日之內(nèi)對(duì)抄送資料提出意見(jiàn)，如無(wú)意見(jiàn)，現(xiàn)場(chǎng)按照原始資料歸檔，并且開(kāi)展相關(guān)工作；

這種情況適用在：監(jiān)察審計(jì)人員并未參與過(guò)程測(cè)繪，避免待你土方開(kāi)挖后，審計(jì)監(jiān)察部門(mén)對(duì)原始資料提出意見(jiàn)，屆時(shí)原始地貌被破壞，將無(wú)法再?gòu)?fù)核資料。

總 結(jié)

土方成本是項(xiàng)目開(kāi)始成本管控的一個(gè)重點(diǎn)，也是一個(gè)難點(diǎn)，作為從業(yè)人員，應(yīng)有清晰的思路去推進(jìn)此項(xiàng)工作：

1.投拓前的土方踏勘：施工難度，地質(zhì)地貌，市場(chǎng)調(diào)研，土方平衡，應(yīng)有個(gè)大致的判斷；

2.土石方的前期策劃：調(diào)研土方稀缺情況相反的項(xiàng)目，土方富余可建議采用微地形，節(jié)地模式可大大節(jié)約土方成本，山體地塊可做成坡地別墅；

3.土方價(jià)格因素調(diào)研：對(duì)調(diào)研途徑，調(diào)研要素，調(diào)研價(jià)格進(jìn)行了簡(jiǎn)要說(shuō)明；

4.招標(biāo)直委要點(diǎn)難點(diǎn)：招標(biāo)方式，計(jì)價(jià)方式，計(jì)量方式，界面劃分進(jìn)行重點(diǎn)介紹；

5.過(guò)程實(shí)施要點(diǎn)難點(diǎn)：大盤(pán)土方，預(yù)售階段，土方調(diào)價(jià)，基坑開(kāi)挖圖中的坑一一說(shuō)明；

6.土石方監(jiān)察審計(jì)關(guān)：測(cè)繪方式，原始地貌，開(kāi)挖方案，闡述了三個(gè)方面的注意事項(xiàng)

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