這兩天跟一位購(gòu)房者朋友聊天時(shí)，我發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題：伴隨著仁恒濱河灣、悅璽等新房的預(yù)售，成都樓市“兩極分化”似乎變得越來(lái)越嚴(yán)重?！拔姹P(pán)俠”一出江湖便引得眾多追隨者爭(zhēng)相亮出房票，“萬(wàn)人搖”的盛大場(chǎng)面好似一場(chǎng)比武大會(huì)，不光要靠厚實(shí)的家底增強(qiáng)裝備，還要

這兩天跟一位購(gòu)房者朋友聊天時(shí)，我發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題：伴隨著仁恒濱河灣、悅璽等新房的預(yù)售，成都樓市“兩極分化”似乎變得越來(lái)越嚴(yán)重。

“捂盤(pán)俠”一出江湖便引得眾多追隨者爭(zhēng)相亮出房票，“萬(wàn)人搖”的盛大場(chǎng)面好似一場(chǎng)比武大會(huì)，不光要靠厚實(shí)的家底增強(qiáng)裝備，還要拜一拜各路神仙，讓自己有中簽的運(yùn)氣！

然而另一極，成都二手房市場(chǎng)卻像看臺(tái)下穿金戴銀的白面書(shū)生，徒有“價(jià)高”的虛名卻鮮有人問(wèn)津。

甚至這位先后陪跑了天譽(yù)、天悅、濱河灣的朋友開(kāi)始想要放棄：

不考慮二手房嗎？

羨慕嫉妒

驚嘆的我

無(wú)奈陪跑煩惱的她

不考慮，二手房不好賣(mài)的嘛

因此，在今年成都的樓市環(huán)境下，有人快樂(lè)也有人痛苦。

快樂(lè)在于一旦搶到這些接連拿證的優(yōu)質(zhì)神盤(pán)，與區(qū)域內(nèi)二手房的剪刀差相比，瞬間就能賺上百萬(wàn)。（這樣簡(jiǎn)單且枯燥的快樂(lè)恐怕只有有錢(qián)人才懂）

痛苦在于多數(shù)人還只是徒有房票+資金，晉級(jí)名額確定后或許就注定了在這場(chǎng)比賽中僅僅只能陪跑，然而這種痛苦是有錢(qián)都解決不了的。

三環(huán)內(nèi)新房鮮有，購(gòu)房者卻始終不愿將目光施舍給二手房，于是不少中介表示：“近期業(yè)績(jī)平平?！?/p>

根據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，成都7月二手房均價(jià)為13517元/m2，6月二手房均價(jià)為13528元/m2，環(huán)比上月下跌0.08% ，同比去年同期下跌4.15%。

那么7月，成都主要區(qū)域內(nèi)哪些熱門(mén)小區(qū)二手房?jī)r(jià)格跌了呢？

01 錦江區(qū)

錦江區(qū)7月二手房均價(jià)21137元/m2，6月二手房均價(jià)21077元/m2，環(huán)比上月上漲0.29% ，同比去年同期上漲24.58%。

房?jī)r(jià)下跌主要小區(qū)：

仁恒濱河灣、綠地錦天府、天譽(yù)、中糧鴻云等熱門(mén)小區(qū)二手房?jī)r(jià)處于上漲狀態(tài)，東苑、首開(kāi)龍湖天璞為錦江區(qū)二手房?jī)r(jià)下跌最多的小區(qū)。

主要小區(qū)點(diǎn)評(píng)：

華潤(rùn)翡翠城：位于成都南二環(huán)，緊鄰東湖公園，商業(yè)、教育、公園等生活配套完善，生活氛圍濃厚。去年它的二手房?jī)r(jià)就直逼3萬(wàn)，目前安居客2.8萬(wàn)、鏈家2.4萬(wàn)的二手房?jī)r(jià)格個(gè)人認(rèn)為不算太高。小區(qū)在我喜歡的區(qū)域中排名前三。

02 成華區(qū)

成華區(qū)7月二手房均價(jià)16000元/m2，6月二手房均價(jià)15951元/m2，環(huán)比上月上漲0.31%，同比去年同期下跌0.51%。

房?jī)r(jià)下跌主要小區(qū)：

富麗花城、金科一城、融錦城、上古天地、錦府等二手房?jī)r(jià)上漲。其中錦府上漲最多，為8.74%，7月二手房均價(jià)為10444元/㎡。

主要小區(qū)點(diǎn)評(píng)：

錦府：錦府最近一次開(kāi)盤(pán)為2018年10月11日，當(dāng)時(shí)新房精裝價(jià)格為1.35~1.5萬(wàn)元/㎡，剛需中簽率為39.47%。7月二手房?jī)r(jià)顯示為10444元/㎡，在新房?jī)r(jià)格基礎(chǔ)上還要低幾千元，但錦府的二手房源僅有一套，考慮業(yè)主緊急出售等原因，價(jià)格不具有說(shuō)服力。但如果其二手房?jī)r(jià)格果真為10444元/㎡，建議可入手。

03 武侯區(qū)

武侯區(qū)7月二手房均價(jià)17461元/m2，6月二手房均價(jià)17464元/m2，環(huán)比上月下跌0.01%，同比去年同期下跌0.13%。

房?jī)r(jià)下跌主要小區(qū)：

藍(lán)光雍錦世家、綠地GIC等二手房?jī)r(jià)上漲，但都不明顯。

主要小區(qū)點(diǎn)評(píng)：

藍(lán)光雍錦世家：位于武侯區(qū)永盛南街8號(hào)，為成都本土房企藍(lán)光打造的雍錦系產(chǎn)品。項(xiàng)目距離地鐵3號(hào)線紅牌樓站500米左右，與地鐵7號(hào)線武侯大道站直線距離約1公里。后期預(yù)計(jì)將推出142㎡、225㎡高層房源，目前其在鏈家的小區(qū)二手房參考均價(jià)為32905元/㎡，可以再等等新房。

04 高新區(qū)

高新區(qū)7月二手房均價(jià)19949元/m2，6月二手房均價(jià)19970 元/m2，環(huán)比上月下跌0.10%，同比去年同期上漲20.73%。

房?jī)r(jià)下跌主要小區(qū)：

中德英倫聯(lián)邦A(yù)區(qū)、譽(yù)峰、融創(chuàng)Nano公館、雄飛新園名都等小區(qū)二手房?jī)r(jià)上漲。

主要小區(qū)點(diǎn)評(píng)：

北大資源頤和翡翠府：位于高新區(qū)紅星路南延線與應(yīng)龍路口交匯處，距離1號(hào)線天府五街站與6號(hào)線觀東站直線距離均為1.4公里左右。去年10月份搖號(hào)之后，以7.01%的中簽率清盤(pán)，當(dāng)時(shí)清水參考均價(jià)為12800元/㎡。目前樓盤(pán)已無(wú)新房可售，目前鏈家該小區(qū)的二手房均價(jià)為26024元/㎡，遠(yuǎn)高于去年10月份的新房?jī)r(jià)格。

05 青羊區(qū)

青羊區(qū)7月二手房均價(jià)19847元/m2，6月二手房均價(jià)19794元/m2，環(huán)比上月上漲0.27%，同比去年同期上漲2.12%。

房?jī)r(jià)下跌主要小區(qū)：

長(zhǎng)虹和悅府、太行瑞宏金沙城、恒大翡翠華庭、青羊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等二手房?jī)r(jià)微漲。

主要小區(qū)點(diǎn)評(píng)：

長(zhǎng)虹和悅府：位于青羊區(qū)光華大道一段，距離地鐵4號(hào)線中壩站直線距離300米左右。2013年8月17日開(kāi)盤(pán)的長(zhǎng)虹和悅府是長(zhǎng)虹置業(yè)在城西光華片區(qū)打造的第一個(gè)住宅產(chǎn)品，雖然其位于西三環(huán)外，但周邊教育、商業(yè)等配套充足，與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)僅有一街之隔。目前鏈家顯示該小區(qū)二手房參考均價(jià)為20770元/㎡，不過(guò)考慮要在城西置業(yè)的可以再等等西派浣花。

06 溫江區(qū)

溫江區(qū)7月二手房均價(jià)11165元/m2，6月二手房均價(jià)11175元/m2，環(huán)比上月下跌0.09%，同比去年同期上漲5.81%。

房?jī)r(jià)下跌主要小區(qū)：

恒大城、恒大未來(lái)城、藍(lán)潤(rùn)光華春天等小區(qū)二手房?jī)r(jià)上漲。

主要小區(qū)點(diǎn)評(píng)：

藍(lán)潤(rùn)光華春天：位于花都大道于鳳凰北大街交匯處，距離地鐵4號(hào)線鳳凰大街站直線距離1471米。目前小區(qū)二手房均價(jià)在鏈家顯示為11729元/㎡，搖號(hào)助手小程序顯示其還有新房待售，但目前價(jià)格不高，想要在溫江區(qū)域置業(yè)的購(gòu)房者可以考慮。

07 金牛區(qū)

金牛區(qū)7月二手房均價(jià)15037元/m2，6月二手房均價(jià)15038 元/m2，環(huán)比上月持平，同比去年同期下跌1.81%。

藍(lán)光花滿庭、萬(wàn)科金域西嶺、恒大曹家巷廣場(chǎng)東區(qū)、瑞安城中匯、龍湖西宸原著、中糧祥云里等小區(qū)二手房?jī)r(jià)格上漲。

主要小區(qū)點(diǎn)評(píng)：

恒大曹家巷廣場(chǎng)：位于一環(huán)內(nèi)府青路與馬鞍東路交匯處，樓下就是地鐵3號(hào)線紅星橋站，目前樓下熊貓綠道已經(jīng)修建完成，生活配套豐富，是我最喜歡的一個(gè)區(qū)域（嗯，一環(huán)內(nèi)的我都喜歡）。

項(xiàng)目目前的二手房均價(jià)為21908元/㎡，與一河之隔年初開(kāi)盤(pán)的遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館2.2萬(wàn)的均價(jià)相差無(wú)幾，但4.6的容積率對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)密度較大。后期將推1.6~1.8萬(wàn)元/㎡的商辦房源，但商辦房源的居住屬性不太單一，像我一樣喜歡該區(qū)域的可以考慮，改善人群則可繞道。

08 天府新區(qū)

天府新區(qū)7月二手房均價(jià)16394元/m2，6月二手房均價(jià)16433元/m2，環(huán)比上月下跌0.23%，同比去年同期上漲9.75%。

房?jī)r(jià)下跌主要小區(qū)：

恒大天府半島一期、洛森堡映山、南湖國(guó)際社區(qū)、新鴻基悅城等小區(qū)二手房均價(jià)上漲。中信城右岸7月二手房均價(jià)為16041元/㎡，區(qū)域內(nèi)漲幅最多，高達(dá)39.49%。

主要小區(qū)點(diǎn)評(píng)：

中德英倫世邦：位于高新區(qū)梓州大道與會(huì)龍大道交匯處，是成都風(fēng)格獨(dú)特的大型樓盤(pán)建筑群。（確切地說(shuō)它應(yīng)該屬于高新區(qū)）今年3月11日，其D區(qū)搖號(hào)，604套房源2710人報(bào)名，剛需中簽率為29.37%，參考單價(jià)為14484~17147元/㎡。該批次為中德英倫世邦最后一批新房房源，再無(wú)新房房源可售，因此目前2萬(wàn)出頭的二手房?jī)r(jià)格可以考慮入手。

09 龍泉驛區(qū)

龍泉驛區(qū)7月二手房均價(jià)10975元/m2，6月二手房均價(jià)10981元/m2，環(huán)比上月下跌0.05% ，同比去年同期下跌5.16%。

房?jī)r(jià)下跌主要小區(qū)：

中國(guó)鐵建果殼里的城、合能四季映像、世茂城、百悅城等小區(qū)二手房?jī)r(jià)上漲。

主要小區(qū)點(diǎn)評(píng)：

世茂城：位于龍泉驛區(qū)成龍大道與公園大道交匯東北側(cè)，主要賣(mài)點(diǎn)為區(qū)域內(nèi)近20000畝的生態(tài)公園。最近一次搖號(hào)為今年1月11日，41.84%的中簽率也宣告了該項(xiàng)目就此清盤(pán)。（不過(guò)世茂璀璨天城 世茂城五期將要在本月10日搖號(hào)，參考單價(jià)為12468~14742元/㎡。）

10 郫都區(qū)

郫都區(qū)7月二手房均價(jià)10008元/m2，6月二手房均價(jià)10003元/m2，環(huán)比上月上漲0.05%，同比去年同期上漲6.83%。

房?jī)r(jià)下跌主要小區(qū)：

龍湖時(shí)代天街、恒大帝景、藍(lán)光幸福滿庭、中冶中央公園等小區(qū)二手房?jī)r(jià)上漲。

主要小區(qū)點(diǎn)評(píng)：

華潤(rùn)橡樹(shù)灣：位于郫都區(qū)西區(qū)大道1398號(hào)，2013年建成。2017年3月時(shí)新房均價(jià)為4900元/㎡，但目前二手房均價(jià)已達(dá)17309元/㎡。后期地鐵6號(hào)線開(kāi)通后交通還是方便。

11 雙流區(qū)

雙流區(qū)7月二手房均價(jià)12459元/m2，6月二手房均價(jià)12461元/m2，環(huán)比上月下跌0.02%，同比去年同期上漲20.35%。

房?jī)r(jià)下跌主要小區(qū)：

圣菲TOWN城、半山衛(wèi)城、佳兆業(yè)現(xiàn)代城、棠湖泊林城、北大資源燕楠國(guó)際、南湖逸家等小區(qū)二手房?jī)r(jià)略微上漲。

主要小區(qū)點(diǎn)評(píng)：

萬(wàn)科第五城：位于雙流區(qū)觀莊路66號(hào)，距離后期地鐵17號(hào)線九江北站直線距離900多米。2018年10月23日最后一次搖號(hào)以20.91%的中簽率清盤(pán)，當(dāng)時(shí)新房參考均價(jià)為12944~15543元/㎡。目前鏈家顯示其二手房參考均價(jià)為15174元/㎡，剪刀差并不大。

12 新都區(qū)

新都區(qū)7月二手房均價(jià)10704元/m2，6月二手房均價(jià)10707元/m2，環(huán)比上月下跌0.02% ，同比去年同期上漲19.76%。

房?jī)r(jià)下跌主要小區(qū)：

御城、保利公園198、旺府豪庭、潤(rùn)揚(yáng)雙河鷺島、佳樂(lè)國(guó)際城二期等小區(qū)二手房?jī)r(jià)格上漲。

主要小區(qū)點(diǎn)評(píng)：

保利大都匯：位于新都區(qū)大豐街道高家社區(qū)，成都北3.5環(huán)的位置。該區(qū)域目前雖配套尚不完善，但后期龍湖天街、綠地、優(yōu)品道等商業(yè)打造完成、地鐵5號(hào)線開(kāi)通后，周邊配套將會(huì)逐漸完善。目前其二手房均價(jià)為11856元/㎡，與今年2月?lián)u號(hào)的5號(hào)地塊4號(hào)樓的新房均價(jià)1.03~1.23萬(wàn)元/㎡的價(jià)格相比剪刀差不大，但區(qū)域發(fā)展還有幾年，購(gòu)買(mǎi)其二手房也不能立刻享受到完善的配套。

13 青白江區(qū)

青白江區(qū)7月二手房均價(jià)7388元/m2，6月二手房均價(jià)7353元/m2，環(huán)比上月上漲0.48% ，同比去年同期下跌5.87%。

房?jī)r(jià)下跌主要小區(qū)：

凱斯頓華府、龍域都市蘭亭、華逸花園、實(shí)地海棠名著等小區(qū)二手房?jī)r(jià)上漲。

主要小區(qū)點(diǎn)評(píng)：

合誼同華：位于青白江區(qū)華逸中路999號(hào)（青白江客運(yùn)站旁），隸屬于成都市北部新區(qū)規(guī)劃范圍。項(xiàng)目周邊有青白江客運(yùn)站及高鐵站。對(duì)于成都人來(lái)說(shuō)確實(shí)有點(diǎn)遠(yuǎn)，10065元/㎡的二手房?jī)r(jià)格放在青白江區(qū)域來(lái)說(shuō)也略高，不過(guò)其容積率僅有1.38，對(duì)于青白江本地人來(lái)說(shuō)，有錢(qián)的話可以考慮。不過(guò)個(gè)人不建議成都人在青白江做購(gòu)房投資。

通過(guò)一番數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，你可以發(fā)現(xiàn)大區(qū)域上與去年同期相比，成華區(qū)、武侯區(qū)、金牛區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)5個(gè)區(qū)域的二手房?jī)r(jià)處于下跌狀態(tài)，其中青白江區(qū)二手房?jī)r(jià)格與去年同期相比下跌最多，為5.78%。其余大區(qū)域二手房?jī)r(jià)上漲。

結(jié)果不出所料，自2017年始，金科、佳兆業(yè)、人居、萬(wàn)科、美的等大型開(kāi)發(fā)商紛紛拿地青白江，一時(shí)之間青白江被炒得火熱。但2018年各個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后，預(yù)售數(shù)據(jù)卻表明多數(shù)人并不買(mǎi)賬青白江，因此和其他區(qū)域相比，其二手房?jī)r(jià)格下跌最多，這一點(diǎn)我并不感到詫異。

那么在如今“三環(huán)內(nèi)新房稀缺，神盤(pán)搖不到”的環(huán)境下，到底該不該買(mǎi)二手房呢？

建議

1、剛需群體：你們的首要目的是在成都安個(gè)家，如果工作在南門(mén)，可以考慮在天府新區(qū)購(gòu)置新房（當(dāng)然要有資格）；如果想在三環(huán)內(nèi)購(gòu)房，建議不要苦等伊泰、悅璽、SM錦悅等所有人都在等的“神盤(pán)”，其一不一定能搖中，其二經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)大。

同時(shí)可以考慮一些剪刀差不大的二手房，不僅小區(qū)配套相對(duì)完善，而且可以現(xiàn)場(chǎng)看房，檢查房屋質(zhì)量，成交后拎包入住也不用等待一兩年交房。

2、改善群體：你們的需求為改善，建議把目光放在新房上，近兩年成都的新房市場(chǎng)多為改善住宅，戶型面積偏大，恰合改善人群胃口。而你們目前在不急于改善又有資格的情況下，可以去多排一些合適的新房。

3、投資群體：對(duì)于純投資等待升值的群體，我當(dāng)然更不建議購(gòu)買(mǎi)二手房。新房?jī)r(jià)格與二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重，購(gòu)買(mǎi)二手房并不見(jiàn)得會(huì)在短期內(nèi)得到收益回報(bào)，相信這一點(diǎn)你們比我更清楚。

綜上，關(guān)于二手房的購(gòu)買(mǎi)建議：剛需可入手，改善次之，投資不建議。

注：

1、以上6月及7月二手房?jī)r(jià)對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源于安居客，同時(shí)附上鏈家同小區(qū)的二手房參考均價(jià)，由于各平臺(tái)本身房源、掛牌價(jià)、成交價(jià)等有所區(qū)別，因此各小區(qū)二手房均價(jià)僅做參考。

2、本篇只統(tǒng)計(jì)熱門(mén)區(qū)域熱門(mén)小區(qū)的二手房均價(jià)情況，各區(qū)域內(nèi)老小區(qū)排除在統(tǒng)計(jì)之外（一方面由于時(shí)間原因，另一方面再老一點(diǎn)的二手房也不是多數(shù)人苦苦尋找的對(duì)象。）關(guān)于文中提到或者沒(méi)有提到的二手房有任何疑問(wèn)，歡迎留言討論哦~

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