科技改變生活 · 科技引領未來
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這兩天跟一位購房者朋友聊天時，我發現一個問題：伴隨著仁恒濱河灣、悅璽等新房的預售，成都樓市“兩極分化”似乎變得越來越嚴重。“捂盤俠”一出江湖便引得眾多追隨者爭相亮出房票，“萬人搖”的盛大場面好似一場比武大會，不光要靠厚實的家底增強裝備，還要
這兩天跟一位購房者朋友聊天時，我發現一個問題：伴隨著仁恒濱河灣、悅璽等新房的預售，成都樓市“兩極分化”似乎變得越來越嚴重。
“捂盤俠”一出江湖便引得眾多追隨者爭相亮出房票，“萬人搖”的盛大場面好似一場比武大會，不光要靠厚實的家底增強裝備，還要拜一拜各路神仙，讓自己有中簽的運氣！
然而另一極，成都二手房市場卻像看臺下穿金戴銀的白面書生，徒有“價高”的虛名卻鮮有人問津。
甚至這位先后陪跑了天譽、天悅、濱河灣的朋友開始想要放棄：
不考慮二手房嗎？
羨慕嫉妒
驚嘆的我
無奈陪跑煩惱的她
不考慮，二手房不好賣的嘛
因此，在今年成都的樓市環境下，有人快樂也有人痛苦。
快樂在于一旦搶到這些接連拿證的優質神盤，與區域內二手房的剪刀差相比，瞬間就能賺上百萬。（這樣簡單且枯燥的快樂恐怕只有有錢人才懂）
痛苦在于多數人還只是徒有房票+資金，晉級名額確定后或許就注定了在這場比賽中僅僅只能陪跑，然而這種痛苦是有錢都解決不了的。
三環內新房鮮有，購房者卻始終不愿將目光施舍給二手房，于是不少中介表示：“近期業績平平?！?/p>
根據安居客數據顯示，成都7月二手房均價為13517元/m2，6月二手房均價為13528元/m2，環比上月下跌0.08% ，同比去年同期下跌4.15%。
那么7月，成都主要區域內哪些熱門小區二手房價格跌了呢？
01 錦江區
錦江區7月二手房均價21137元/m2，6月二手房均價21077元/m2，環比上月上漲0.29% ，同比去年同期上漲24.58%。
房價下跌主要小區：
仁恒濱河灣、綠地錦天府、天譽、中糧鴻云等熱門小區二手房價處于上漲狀態，東苑、首開龍湖天璞為錦江區二手房價下跌最多的小區。
主要小區點評：
華潤翡翠城：位于成都南二環，緊鄰東湖公園，商業、教育、公園等生活配套完善，生活氛圍濃厚。去年它的二手房價就直逼3萬，目前安居客2.8萬、鏈家2.4萬的二手房價格個人認為不算太高。小區在我喜歡的區域中排名前三。
02 成華區
成華區7月二手房均價16000元/m2，6月二手房均價15951元/m2，環比上月上漲0.31%，同比去年同期下跌0.51%。
房價下跌主要小區：
富麗花城、金科一城、融錦城、上古天地、錦府等二手房價上漲。其中錦府上漲最多，為8.74%，7月二手房均價為10444元/㎡。
主要小區點評：
錦府：錦府最近一次開盤為2018年10月11日，當時新房精裝價格為1.35~1.5萬元/㎡，剛需中簽率為39.47%。7月二手房價顯示為10444元/㎡，在新房價格基礎上還要低幾千元，但錦府的二手房源僅有一套，考慮業主緊急出售等原因，價格不具有說服力。但如果其二手房價格果真為10444元/㎡，建議可入手。
03 武侯區
武侯區7月二手房均價17461元/m2，6月二手房均價17464元/m2，環比上月下跌0.01%，同比去年同期下跌0.13%。
房價下跌主要小區：
藍光雍錦世家、綠地GIC等二手房價上漲，但都不明顯。
主要小區點評：
藍光雍錦世家：位于武侯區永盛南街8號，為成都本土房企藍光打造的雍錦系產品。項目距離地鐵3號線紅牌樓站500米左右，與地鐵7號線武侯大道站直線距離約1公里。后期預計將推出142㎡、225㎡高層房源，目前其在鏈家的小區二手房參考均價為32905元/㎡，可以再等等新房。
04 高新區
高新區7月二手房均價19949元/m2，6月二手房均價19970 元/m2，環比上月下跌0.10%，同比去年同期上漲20.73%。
房價下跌主要小區：
中德英倫聯邦A區、譽峰、融創Nano公館、雄飛新園名都等小區二手房價上漲。
主要小區點評：
北大資源頤和翡翠府：位于高新區紅星路南延線與應龍路口交匯處，距離1號線天府五街站與6號線觀東站直線距離均為1.4公里左右。去年10月份搖號之后，以7.01%的中簽率清盤，當時清水參考均價為12800元/㎡。目前樓盤已無新房可售，目前鏈家該小區的二手房均價為26024元/㎡，遠高于去年10月份的新房價格。
05 青羊區
青羊區7月二手房均價19847元/m2，6月二手房均價19794元/m2，環比上月上漲0.27%，同比去年同期上漲2.12%。
房價下跌主要小區：
長虹和悅府、太行瑞宏金沙城、恒大翡翠華庭、青羊萬達廣場等二手房價微漲。
主要小區點評：
長虹和悅府：位于青羊區光華大道一段，距離地鐵4號線中壩站直線距離300米左右。2013年8月17日開盤的長虹和悅府是長虹置業在城西光華片區打造的第一個住宅產品，雖然其位于西三環外，但周邊教育、商業等配套充足，與萬達廣場僅有一街之隔。目前鏈家顯示該小區二手房參考均價為20770元/㎡，不過考慮要在城西置業的可以再等等西派浣花。
06 溫江區
溫江區7月二手房均價11165元/m2，6月二手房均價11175元/m2，環比上月下跌0.09%，同比去年同期上漲5.81%。
房價下跌主要小區：
恒大城、恒大未來城、藍潤光華春天等小區二手房價上漲。
主要小區點評：
藍潤光華春天：位于花都大道于鳳凰北大街交匯處，距離地鐵4號線鳳凰大街站直線距離1471米。目前小區二手房均價在鏈家顯示為11729元/㎡，搖號助手小程序顯示其還有新房待售，但目前價格不高，想要在溫江區域置業的購房者可以考慮。
07 金牛區
金牛區7月二手房均價15037元/m2，6月二手房均價15038 元/m2，環比上月持平，同比去年同期下跌1.81%。
藍光花滿庭、萬科金域西嶺、恒大曹家巷廣場東區、瑞安城中匯、龍湖西宸原著、中糧祥云里等小區二手房價格上漲。
主要小區點評：
恒大曹家巷廣場：位于一環內府青路與馬鞍東路交匯處，樓下就是地鐵3號線紅星橋站，目前樓下熊貓綠道已經修建完成，生活配套豐富，是我最喜歡的一個區域（嗯，一環內的我都喜歡）。
項目目前的二手房均價為21908元/㎡，與一河之隔年初開盤的遠洋萬和公館2.2萬的均價相差無幾，但4.6的容積率對于住宅來說密度較大。后期將推1.6~1.8萬元/㎡的商辦房源，但商辦房源的居住屬性不太單一，像我一樣喜歡該區域的可以考慮，改善人群則可繞道。
08 天府新區
天府新區7月二手房均價16394元/m2，6月二手房均價16433元/m2，環比上月下跌0.23%，同比去年同期上漲9.75%。
房價下跌主要小區：
恒大天府半島一期、洛森堡映山、南湖國際社區、新鴻基悅城等小區二手房均價上漲。中信城右岸7月二手房均價為16041元/㎡，區域內漲幅最多，高達39.49%。
主要小區點評：
中德英倫世邦：位于高新區梓州大道與會龍大道交匯處，是成都風格獨特的大型樓盤建筑群。（確切地說它應該屬于高新區）今年3月11日，其D區搖號，604套房源2710人報名，剛需中簽率為29.37%，參考單價為14484~17147元/㎡。該批次為中德英倫世邦最后一批新房房源，再無新房房源可售，因此目前2萬出頭的二手房價格可以考慮入手。
09 龍泉驛區
龍泉驛區7月二手房均價10975元/m2，6月二手房均價10981元/m2，環比上月下跌0.05% ，同比去年同期下跌5.16%。
房價下跌主要小區：
中國鐵建果殼里的城、合能四季映像、世茂城、百悅城等小區二手房價上漲。
主要小區點評：
世茂城：位于龍泉驛區成龍大道與公園大道交匯東北側，主要賣點為區域內近20000畝的生態公園。最近一次搖號為今年1月11日，41.84%的中簽率也宣告了該項目就此清盤。（不過世茂璀璨天城 世茂城五期將要在本月10日搖號，參考單價為12468~14742元/㎡。）
10 郫都區
郫都區7月二手房均價10008元/m2，6月二手房均價10003元/m2，環比上月上漲0.05%，同比去年同期上漲6.83%。
房價下跌主要小區：
龍湖時代天街、恒大帝景、藍光幸福滿庭、中冶中央公園等小區二手房價上漲。
主要小區點評：
華潤橡樹灣：位于郫都區西區大道1398號，2013年建成。2017年3月時新房均價為4900元/㎡，但目前二手房均價已達17309元/㎡。后期地鐵6號線開通后交通還是方便。
11 雙流區
雙流區7月二手房均價12459元/m2，6月二手房均價12461元/m2，環比上月下跌0.02%，同比去年同期上漲20.35%。
房價下跌主要小區：
圣菲TOWN城、半山衛城、佳兆業現代城、棠湖泊林城、北大資源燕楠國際、南湖逸家等小區二手房價略微上漲。
主要小區點評：
萬科第五城：位于雙流區觀莊路66號，距離后期地鐵17號線九江北站直線距離900多米。2018年10月23日最后一次搖號以20.91%的中簽率清盤，當時新房參考均價為12944~15543元/㎡。目前鏈家顯示其二手房參考均價為15174元/㎡，剪刀差并不大。
12 新都區
新都區7月二手房均價10704元/m2，6月二手房均價10707元/m2，環比上月下跌0.02% ，同比去年同期上漲19.76%。
房價下跌主要小區：
御城、保利公園198、旺府豪庭、潤揚雙河鷺島、佳樂國際城二期等小區二手房價格上漲。
主要小區點評：
保利大都匯：位于新都區大豐街道高家社區，成都北3.5環的位置。該區域目前雖配套尚不完善，但后期龍湖天街、綠地、優品道等商業打造完成、地鐵5號線開通后，周邊配套將會逐漸完善。目前其二手房均價為11856元/㎡，與今年2月搖號的5號地塊4號樓的新房均價1.03~1.23萬元/㎡的價格相比剪刀差不大，但區域發展還有幾年，購買其二手房也不能立刻享受到完善的配套。
13 青白江區
青白江區7月二手房均價7388元/m2，6月二手房均價7353元/m2，環比上月上漲0.48% ，同比去年同期下跌5.87%。
房價下跌主要小區：
凱斯頓華府、龍域都市蘭亭、華逸花園、實地海棠名著等小區二手房價上漲。
主要小區點評：
合誼同華：位于青白江區華逸中路999號（青白江客運站旁），隸屬于成都市北部新區規劃范圍。項目周邊有青白江客運站及高鐵站。對于成都人來說確實有點遠，10065元/㎡的二手房價格放在青白江區域來說也略高，不過其容積率僅有1.38，對于青白江本地人來說，有錢的話可以考慮。不過個人不建議成都人在青白江做購房投資。
通過一番數據統計，你可以發現大區域上與去年同期相比，成華區、武侯區、金牛區、龍泉驛區、青白江區5個區域的二手房價處于下跌狀態，其中青白江區二手房價格與去年同期相比下跌最多，為5.78%。其余大區域二手房價上漲。
結果不出所料，自2017年始，金科、佳兆業、人居、萬科、美的等大型開發商紛紛拿地青白江，一時之間青白江被炒得火熱。但2018年各個項目開盤后，預售數據卻表明多數人并不買賬青白江，因此和其他區域相比，其二手房價格下跌最多，這一點我并不感到詫異。
那么在如今“三環內新房稀缺，神盤搖不到”的環境下，到底該不該買二手房呢？
建議
1、剛需群體：你們的首要目的是在成都安個家，如果工作在南門，可以考慮在天府新區購置新房（當然要有資格）；如果想在三環內購房，建議不要苦等伊泰、悅璽、SM錦悅等所有人都在等的“神盤”，其一不一定能搖中，其二經濟負擔大。
同時可以考慮一些剪刀差不大的二手房，不僅小區配套相對完善，而且可以現場看房，檢查房屋質量，成交后拎包入住也不用等待一兩年交房。
2、改善群體：你們的需求為改善，建議把目光放在新房上，近兩年成都的新房市場多為改善住宅，戶型面積偏大，恰合改善人群胃口。而你們目前在不急于改善又有資格的情況下，可以去多排一些合適的新房。
3、投資群體：對于純投資等待升值的群體，我當然更不建議購買二手房。新房價格與二手房價格倒掛嚴重，購買二手房并不見得會在短期內得到收益回報，相信這一點你們比我更清楚。
綜上，關于二手房的購買建議：剛需可入手，改善次之，投資不建議。
注：
1、以上6月及7月二手房價對比數據來源于安居客，同時附上鏈家同小區的二手房參考均價，由于各平臺本身房源、掛牌價、成交價等有所區別，因此各小區二手房均價僅做參考。
2、本篇只統計熱門區域熱門小區的二手房均價情況，各區域內老小區排除在統計之外（一方面由于時間原因，另一方面再老一點的二手房也不是多數人苦苦尋找的對象。）關于文中提到或者沒有提到的二手房有任何疑問，歡迎留言討論哦~
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張同