來源/上海證券報在房地產調控政策持續影響下，一手房向二手房的價格傳導作用在上海變得愈發明顯，房價正在逐步回歸合理。國家統計局15日公布的2018年70個大中城市二手住宅銷售價格指數顯示，4個一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為

來源 / 上海證券報

在房地產調控政策持續影響下，一手房向二手房的價格傳導作用在上海變得愈發明顯，房價正在逐步回歸合理。

國家統計局15日公布的2018年70個大中城市二手住宅銷售價格指數顯示，4個一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為持平；31個二線城市二手住宅銷售價格環比上漲1.3%；35個三線城市二手住宅銷售價格環比上漲1.4%。70個城市中，上海、廈門兩個城市的二手住宅銷售價格環比下跌。其中，上海二手住宅銷售價格環比下跌0.1%。

上海二手房有價無市

從事金融行業的楊先生最近很是焦慮。由于孩子的出生，楊先生躋身“改善一族“。此前他看中了一套800萬元的房子，他仔細一算，他現有房子值460萬元，賣掉之后，再加上100萬元現金，可以支付800萬元房款的首付。所以他就訂下了房子，并掛牌了自己的房產。

誰知，兩個月過去了，自己的房子仍然沒有賣掉，不得已，他將房價直降60萬元，但是依然賣不出去。

“其實我這房子的地段不錯，離地鐵近，又是電梯房，樓層也好，但就是賣不掉。”他表示，前前后后來看房的人中，誠心想買房的人也有，只是這些人也面臨需要賣掉自己房子置換而自己的房子同樣賣不掉的問題。

從事房產中介生意的王老板說：“現在上海二手房真得很難做，自己的兩家門店一個月下來就成交兩三套房子。

豐莊附近60至70平方米多層3樓的房子2017年9月時成交價格大約5.2萬元/平方米，現在只有約4萬元/平方米，下跌了近25%！某二手樓盤房東最初掛牌1100萬元的房子，現在降價200萬元依然無人問津！”

“我們這邊的二手房房齡大多是1997年至1999年的，其實前期已經跌過一輪，本來已基本穩住了，但近期房價又開始下跌了。”面對下跌的市場，王老板頗為無奈，“近期成交的情況與以前還有一個非常大的區別就是現在全款買二手房的人越來越多。買賣雙方有價差怎么辦？簡單啊，殺價！殺到不用貸款為止！哈哈。”

由于創業的需要，尹先生將自己的自住房掛牌出售。他的房子的地理位置雖然不算特別偏僻，但也非區域中心，因此不是太好賣。

為了能夠順利成交，只要一看到同小區房屋出現降價，決心賣房的他就立刻加碼降價，以確保自己的房子始終是該小區最便宜的房子，但是兩年過去了，他的房子依然在出售中。

二手房不僅難賣，想要租出去也不容易。

公司白領小李說：“我的一個朋友在浦江鎮有套品牌開發商的3房想要出租，掛了一個月，居然只有一組客戶去看。”

王老板說，由于成交量極為有限，現在越來越多的房產中介從業者選擇離開，轉做其他謀生。

二手房交易降至冰點

上海鏈家市場研究部監控的數據顯示，2018年8月，上海全市二手房共計成交1.57萬套，環比下跌2.90%；其中，二手住宅成交1.35萬套，環比下跌3.41%。這是自6月份以來，二手市場連續第三個月成交量出現下降。

新房市場因為7月、8月的補償性供應高峰而出現成交逆勢上揚，但二手市場連這樣的補償性高峰也沒有出現，反而因為受到傳統的季節性因素影響而更為低迷。

與去年同期相比，今年8月的二手住宅成交量有所上升，但是在歷年同期的成交中，依然處于低位，甚至只有2016年同期銷量的26%。

二手房價格指數已“陰跌”9個月

“地量”已在影響價格。從二手房價格指數這個指標來看，上海二手房價格指數已經連續9個月環比下跌。

上海二手房價價格指數走勢圖如下：

據上海易居房地產研究院最新統計，2018年7月，上海二手房價格指數為3921點，環比下降0.18%，同比下降1.88%。自2016年3月開始的這輪調控歷時兩年多，上海二手房月度價格指數持續高位盤整，自2018年以來進入下行通道。隨著成交量的萎縮，上海二手房價成交價格如期下跌。

專家說還處于降溫通道

今年1月至8月上海二手住宅月度成交套數具體情況如下圖：

數據來源：上海中原地產

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，今年二手房成交分為兩個節奏，上半年基于新房新增供應偏少，一些急于買房的客戶只能轉向二手房市場，3月至6月的二手房成交量相對大一些。但是二季度末上海新房供應不斷提速，市場出現“蹺蹺板”效應，客戶被新房吸引，逐漸轉向新房市場，二手房成交因此進一步承壓。與此同時，二手房的議價空間開始擴大，由3%至5%向10%逼近。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，上海的二手房市場量縮得很小，基本上是從2016年四季度開始就一直處于量能偏低運行的狀態。

今年前8個月上海二手房市場的成交量同比略有好轉，但仍處于偏低的水平。二手房價格則呈現小幅下跌的態勢，這其中又分為兩個階段： 2016年四季度到2017年上半年，上海二手房價格處于高位盤整狀態；2017年下半年開始出現小幅下跌，最近跌的態勢略有擴大。

楊紅旭認為，當前上海二手房市場很明顯處于降溫通道。這其中一方面是由于政策調控的原因，另一方面是市場內部也有調整的自我需求，過去兩年這一波上漲幅度都比較大，市場需求透支，需要重新休整。