2021年4月之后上海市場被按的死死的，交易量一蹶不振。二手房交易套數直到10月份才漸漸有所復蘇。這幾個月寒冰期中，有兩類產品交易卻未受到致命打擊：豪宅與門檻級剛需。今年成交量最低時刻是9月份，我們用2021年9月/2020年9月交易量，得

2021年4月之后上海市場被按的死死的，交易量一蹶不振。

二手房交易套數

直到10月份才漸漸有所復蘇。

這幾個月寒冰期中，有兩類產品交易卻未受到致命打擊：豪宅與門檻級剛需。

今年成交量最低時刻是9月份，我們用2021年9月/2020年9月交易量，得出以下數據。

豪宅數據來源于麗茲行，2020年9月為185套，2021年9月為113套。

這是一條明顯的“微笑曲線”，我們重點關注的是：兩個嘴角各發生了什么？

01

環二不止一次提過，上海樓市接下來的主題是分化：貴的房子越來越貴，便宜的房子可能越來越便宜。

左邊這個嘴角很好的詮釋了這個現象：

200萬以下房源交易受市場影響不大，是因為去年根本就沒怎么漲。

當然這里也夾雜了其他因素，諸如三價就低對動遷戶影響不大、低預算客戶更剛需等等。

然而這一切都要回到價格上來，如果房價比去年漲了30%以上，再剛需也不會那么果斷出手。

誰都能看到房價貴了太多，誰都能看到市場下行，為什么不再等等？

正是因為去年沒漲，今年降無可降，門檻級剛需該出手時就出手。

為什么這些區域不漲？

是因為這些房源定價邏輯，與去年的這波漲幅毫無關聯。

2020年這波大漲，始于學區，盛于信貸催動，本質是財富分化推動。

蛋糕整體在緩慢增長，只是有些人分到的部分漲得更快，有些人漲得慢一些。

漲得慢的朋友，大部分財富增長來源于工資，這幾年工資沒有大漲，財富自然沒有大漲，他們能選的房子有什么理由大漲？

或者說他們已經為買房掏空了家底，完全沒有油水可榨。

你們中產客群為了買房，可以減少出國旅行的次數、少買幾個名牌包包，可我本來也沒出過國。

網上有個段子很火：我的智力不高，容易被騙，但是根據我的財力，很難被騙。

所以去年這波大漲，或者接下來漲幅是不健康的，本質是財富分化的擴大。

平均工資，或者說底層人民的工資并沒有明顯提升。

當然領導也注意到了這個問題，共同富裕的提出正是基于這個背景。

在共同富裕實現之前，這些房源/區域房價依舊沒有上漲空間。

或者說隨著這些居民工資收入的提升，緩慢增長。

天天有人計算房價收入比，然后得出結論說上海房價太高。其實適合用房價收入比分析的，只有這些真正用工資買房的客戶/區域。

具體到上海，這些區域的代表是嘉定徐行、安亭、松江小昆山、車墩等等。

市區老公房部分買家是動遷戶/當地置換，所以漲幅要高于以上幾個區域，即使總價區間部分重疊。

最后送大家一句全國市場鐵律：用工資/積蓄買房的地方，房價都沒希望。

他們早被榨干了。

02

講到這，另一個嘴角上揚也容易理解了：

他們是財富分化的最大受益者。

小學時學過一句詞：亡；百姓苦；興，百姓苦。

現在看來，亡，富豪更富；興，富豪更富。

所以豪宅市場從來都不缺購買力。

而且上海2500萬人口上限名存實亡，持續吸引全國富豪前來置業。

最近被刷屏的是，不少明星都在辦理上海落戶/購房資質。

這些人收入基本不靠工資，所以工資漲幅跟他們購買能力關系不大。

當然這些人在數量上一定是少數，我們關心的是他們會選擇哪一小撮房源。

這部分房源，嚴格意義上講價格可能沒有上限，只要富豪財富繼續增加。

既然是明星，既然是富豪，選房邏輯當然跟我們普通人不太一樣。

普通人買房無非關心幾個因素：五大配套、小區品質。

小區周邊需要有商場、醫院、學校、地鐵、公園，小區越新越好，戶型要南北通透。

后來大家發現翠湖五集戶型并不好，綠城黃浦灣周邊生活也并不方便。

不過這些小區有一個共同點：通過各種元素的組合，讓大家一看就知道這是豪宅。

只要能在群眾心目中形成豪宅的共識，其他的都不重要。

這種共識就像奢侈品一樣，好像沒什么用，但是溢價卻高的驚人。

一件襯衫，如果只是滿足保暖、遮羞，可能100塊錢就足夠了；然而被定義為奢侈品后，卻能賣到幾千塊。

多花出的這部分錢，買的都是“沒用”的東西。不過這些沒用的東西，比商品本身更值錢。

都說陸家嘴濱江是價格洼地，其實價格低的都是沒有江景的房源。

以世茂濱江花園為例，沒有江景，房價通常12-14萬左右；一線江景，房價高達18-20萬。

按照套均150平計算，江景的價值也高達500萬以上。

花500萬就為了看一下江，你瘋了？

當普通人這么想時，江景房就初步具備了奢侈品因素。

當然這個市場需要強大的購買力基礎，在重慶，江景房就沒有這么高溢價，畢竟有錢人不如上海集中。

就像改革開放前，奢侈品在國內沒有市場一樣，大家都還在思考怎么吃飽的問題，誰去關心哪個品牌又發布了新款。

如果將視野放到全球，上海在房地產“奢侈品化”的道路上走的還不夠遠，倫敦、紐約等城市頂級豪宅“景觀溢價”比上海更高。

比如泰晤士河畔，一線濱江房源比其他房源價格高出一倍。

如果要在上海賭一把大的，這樣的房源是最佳標的。

標準前面提到過，需要具備一定的豪宅“元素”，能夠在群眾心中達成“這是豪宅”的共識。

如果沒有這個共識，仍舊是在實用角度計算房價，這樣的小區房價上限明顯低了一檔。

這個共識目前更加困難，即使你在黃浦區、靜安區，即使你在肇嘉浜路以北，如果小區品質沒有達到一定高度，也不會被打上“豪宅”標簽。

房源是不是能夠站上這個臺桌，是否能參與這場游戲，是當下置業最該考慮的問題。

當然這條路也面臨相當的風險，官方一直強壓豪宅價格。

2015年綠城黃浦灣新房就創造了38萬/平的單價紀錄，后面連續遭遇新房限價，2021年新房最高單價被壓在14.7萬/平。

用意很明確，豪宅單價太高不利于房價調控，可能也會造成階層對立。

不過二手市場管控寬松得多，只要你們網簽價做低就行。

現在又提出共同富裕的口號，三次分配中富豪拿多少錢出來，也決定了豪宅價格上限。

你看許家印的兒子都在拋售豪宅了，其他富豪也沒那么果斷的買買買。

總體而言，這條路經濟規律上是對的，政治上有一定風險。

畢竟政治不講規律。

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