北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。本系列只是回憶，鉤沉北京20多年來的樓市片段。隨筆而已，既不映射現實，也不預測未來。樓市的歷史有點兒特殊，總能讓人感覺慶幸或后悔。但這就對了，

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

本系列只是回憶，鉤沉北京20多年來的樓市片段。隨筆而已，既不映射現實，也不預測未來。樓市的歷史有點兒特殊，總能讓人感覺慶幸或后悔。

但這就對了，所謂普通人的生活，就是一次次的僥幸和錯失機會嘛。后悔也好，慶幸也罷，往事就在這里。

一、

三環新城，百萬平米大盤，四環內最大的經適房小區。老有人問保值怎么樣？其實很不錯了，也甭和別的經適房比了，犯不上拉一個踩一個，直接和萬年花城比比就行。

當年三環新城3670標準價，上下浮動3%。而萬年花城4100均價，相差接近15%吧。到去年我算過一次，稍稍有些拉大了，但幾乎可以忽略不計。能做到這點就很不錯了，都算是略贏了大盤。這主要就是板塊的支撐大，其他的也沒必要過多解讀。

像今天又有人來問，豐臺火車站馬上就要啟用了，會不會給三環新城帶來利好？

我覺得意義不大，不帶來利空就不錯了。火車站不屬于必需配套，而是“偽配套”。看上去似乎高大上，能帶來方便和人流，實際上根本就用不上。普通家庭有幾個一年到頭兒坐火車的，還非得守著一個火車站坐，就不能買西站南站北京站的票嗎？就算是經常出差，沒人非得為了坐火車方便而買套房吧？真要這么有錢人家買經適房干嘛，買商品房好不好啊？

而且，如果火車站真的人流巨大，那給周邊帶來的或許還是堵車呢，是利空。最大的利好可能就是老人們撿瓶子什么的業務能擴大規模，其他的沒幫助。看看其他火車站就知道了，不受影響才是最好的影響。

至于麗澤什么的就甭提了，沒什么幫助。CBD都運行20多年了，周邊的板塊該什么走勢還什么走勢。而且就算是有利好，也首先拉動的是品質高房齡新的商品房小區，跟望京似的，保障房和回遷房什么的靠后。很難想象麗澤的老板們鼓勵員工：只要你們拼命干，我一定讓你們買得起保障房和回遷房，還是二手的，這就算你們走上人生巔峰了。

所以三環新城就是普通的小區，別有太高的期望值。當然，如果實現當年的規劃，十二中在這兒建個校區，那或許有可能因為學區拉動，畢竟豐臺的好學校太少了。其他的就甭多想了，延續現在的走勢挺好的。

二、

我其實已經好多年沒去過了，8/9年都應該有了，偶爾路過，但沒進去過。上次去還是因為好奇，中介領著從外邊看了看7號院某棟5樓的那個兇宅。當時還空著呢，一直也沒修整，也不知后來怎么處理的。

那起殺人爆炸案很是轟動一時，好像是因為男女關系吧。相當于西門官人在武大家把小潘給滅口了，然后還放了燃氣，要炸死出差回來的武大，夠狠的。（這只是打個比方，并非侮辱業主）

哪年的事兒我都忘了，不是2006就是2007，房價漲的正兇的時候，還有人問是否會影響升值。既然是爆炸，又這么大的烈度，據說把沙發都給炸飛了。那這棟樓里的鄰居肯定受點兒影響唄。但也不會太多，有個5-10%也就差不多了，畢竟真正的兇宅也就打個7/8折。

而且那會兒三環新城傳說要通地鐵了，居民們歡欣鼓舞，沒多少天就能把這種煩心事兒給忘了。不過這地鐵折騰的一波三折的，一會兒說有站一會兒說沒站，居民們沒少上訪，凈折騰了。

也得理解業主們的心情，這交通實在不怎么樣。名字叫三環，離三環也確實挺近，當年真要是走起來也遠著呢。我那會兒一個同事就住這兒，隔幾天就的吐槽，太堵了。弄得他后來恨不得6點多就到單位了，早出來半小時，能早到倆鐘頭。

有一次這小子還穿的破衣拉薩的就來單位了，我都懵了：咋地，大早上遇上女流氓了？要不然哪個劫匪也不至于撕衣服啊。

結果他說是因為黑班車的問題，城管要取締，畢竟是非法運營。但居民又確實需要，情與法之間很難調和。這次又是城管要扣車，他沖上去幫著車主，被鄰居攔著把衣服給撕了。但沒過多久他就不同情車主了，因為聽說他們買輛中巴才十萬八萬的，倆月就能回本。有的車主竟然好幾輛車，掙的比他多多了。

人都是這樣，只同情比自己掙的少的比自己窮的，一旦聽說誰有錢，那所有倒霉事兒都必須是活該。

三、

三環新城的開發商是懋源地產，這個字念“冒”，不算太出名的公司，所以當時很多人年做“婺源”，還以為是江西旅游城市的呢。這公司老板挺神奇的，不知道怎么得來的第一桶金，然后直接就拿到了這么個百萬大盤。雖然是經適房，那這難度也不是一般公司能干得了的。搞不懂怎么回事兒。

而且更神奇的是，就在開發完三環新城之后，人家的另一個項目橫空出世，紅璽臺。那可是太陽宮四大神盤，現在都均價16萬了。2010年開盤就是4萬，完美的吃到了所有的暴漲紅利。就這一個項目就賺翻了，足夠老板封神了。

但當時我都想不太明白，一個剛開發完經適房的，怎么能扭臉就開發豪宅呢？相當于開飯館的，剛從麻辣燙掙了錢，直接就開了個滿漢全席的館子，總覺得有點兒別扭，物業都不好安排。但甭管怎么著吧，紅璽臺的豪宅定位是打下了。之后萬年花城南邊的釣云臺也就順理成章了，南城豪宅，保值什么的也很不錯。

四、

但那會兒開發三環新城的時候，誰也看不出來這公司能開發豪宅。畢竟是經適房，又是在鐵道邊兒，沒人會有太高的預期。當時他們自己宣傳是綠色環保什么的，聽的人一頭霧水，后來才知道原來指的是自采暖。這倒也不是什么劣勢，只是當年的人們還不太接受而已。

但畢竟房價顯得便宜啊，比萬年花城便宜15%呢。一套房要是100平米，那就是5萬塊啊，換算成首付也1萬多呢，在當年也能勉強算的上巨款吧。主要是管理者和開發商宣傳的好，什么是經濟適用房？經濟就是便宜，適用就是質量好，所以這就是商品房的品質，回遷房的價格。其實百姓們是不太信的，但反正也看不到房子，又想占這個便宜，也就都假裝相信了。

不過還是占到了便宜的，因為一期開盤的時候，萬年花城的房價已經漲了，低的4500，高的能快5000了。而經適房是不準調價的，所以性價比顯得就更高了。

不過有時候我總想不通一件事兒，就是很多人明明在當時買得起商品房，也并不差這1萬多的首付，但就是要買經適房，總覺得不占便宜就吃虧了。我的親戚中就有這么一位，拆遷戶，從一開始就等著三環新城。我勸他買在萬年花城得了，沒差多少錢，居住品質肯定比經適房好。

但勸不動，人家就覺得這是福利，必須等著搶。可能我當時說話直了點兒，還招人不愛聽了。當天晚上我老娘就打來電話，說人家不高興了，話里話外甩片兒湯，懷疑我要騙他買商品房，賺他的提成。

那就算了唄，后來我再也沒理過他，讓我去給找個號也給推辭了，徹底不管，省的將來落埋怨。結果前幾年家族聚會，人家還是埋怨我，說如果我當年再勸勸，他也就買商品房了。就想省這一兩萬塊錢，卻忍了這么多年的火車噪音。

五、

那會兒人們已經有了買房的意識，大多數人也隱約知道了房子會升值，能漲價。所以三環新城開盤的時候搶瘋了，1000多套房，2000多排隊的，有人竟然提前排了一個星期，冒著雨都要堅守。因為那會兒的經適房不讓隨便調價，上下只能是3%。那最好的戶型和最差的也就差6%，自然是誰先挑誰占便宜了。

而且那年是非典，北京的醫務工作者付出了重大的代價，居功至偉。所以醫務系統的優先選房，其次是宣武拆遷戶，剩下的才由社會購房者選擇。那狼多肉少，人們就更得排隊了，當時的代排臨時工就是150一天了，真有人愿意出錢有人愿意賺錢。

三環新城當年倒號的還不算太多，比天通苑是少多了。那是明目張膽，連記者都來一個打一個，就這么硬氣。三環新城也不能說沒有，這么搶手的房子，說沒有才新鮮呢。但我當時也想不明白，一個號3萬塊，還不打折，白給了號販子。有這錢你直接當商品房的首付好不好，等于就多花幾萬貸款，就能買到一套同等面積，但品質要高的商品房。

但這就是風潮，人們一旦開搶，就沒人去真正算賬了。想的都是搶到就是賺到，不賺白不賺。

當然也有真的錢少的。我后來看新聞就有個大學老師，來北京好幾年了買不起房，就想買個最小面積的，比他現在的10平米宿舍大就行。這老師邊說邊哭，說自己只有幾萬塊錢，只想給孩子買個小窩。他在三環新城竟然住了一個多月的帳篷，但眼看快放號了，開發商突然說為了公平起見，排隊改搖號，之前的隊白排！這個老師又堅持了三天，最后絕望之下在雨地里嚎啕大哭，真是聞之落淚。

看的我都覺得挺同情的。所以也甭說當年的房價便宜，任何一個時代，在北京這種大城市想擁有房子都不容易。

六、

到了第二年，北京房價沒漲，還有下跌，房子越來越不好賣。但就在這時候，北京某位領導說話了，以后要逐步減少經適房的開發數量，要讓市場來調節商品價格。那此話一出就接著搶唄，過了這村兒就沒這店兒了。

2004年三環新城還創造了個奇觀，大冬天的，突然間發信息說要馬上放號。于是乎神奇的事情發生了，半小時之內，1000多買房人就齊聚售樓處，連開發商都傻了眼。這效率，這精神，實在了不得，只能說便宜就是硬道理。

之后就不提了，搶的越來越邪乎。因為北京大盤漲的多，而經適房基本沒怎么變。那這價差就太明顯了，傻子才不搶呢。后來我也沒怎么去過，去了也弄不到指標，何苦看人臉色呢。

三環新城可以是說是全程經歷了經適房的興盛期，等這里清盤的時候，這種產品也要退出歷史舞臺了。之后的各種兩限房、自住房、三定險房、定向安置房、限競房，直到現在的共產房和新型共產房。我估計全北京除了中介，能說清楚的不多，很多開發商都迷糊。

其實政府的初衷真是好的，確實是想讓百姓們少花錢住好房子。奈何這世界上存在個東西叫“市場”，還有個規律叫“經濟”，更有一種無法改變的是“人心”。就這樣兒吧，經適房已經推出市場，估計是回不來了，當年的那些亂象，埋在樓房之下吧。

僅供參考。

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