往期回答收錄在“五哥說樓市”頭條號關注看更多回復具體買房問題請私信提問提問：五哥您好，新人首問。我在亦莊上班，愛人在西城上班，有一個3個月大的寶寶，想買個3居以上的房子。我的需求是：主要考慮自住&投資屬性，滿足保值增值，跟上北京大盤，同時兼

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具體買房問題請私信提問

提問：五哥您好，新人首問。我在亦莊上班，愛人在西城上班，有一個3個月大的寶寶，想買個3居以上的房子。 我的需求是：主要考慮自住&投資屬性，滿足保值增值，跟上北京大盤，同時兼顧孩子有學位上學，交通方便。 目前看了海晏春秋，中鐵華僑城和園，花語府這3個地鐵盤，報價都在1000萬左右。麻煩分析一下哪個盤值得上車，各個盤的優缺點是什么？或者有推薦的其他盤也可以。現在傾向于海晏春秋的上疊，您怎么看，期待您的答復。

回答：中鐵華僑城和園屬于置換盤，主要缺點就是 周邊無大型購物場所，走邊待建設用地較多。徹底完善還需要些時日。學校是德茂中學（重點學校）大興舊宮中學。 花語府價格偏貴了，未來沒什么上漲空間。 海晏春秋自住還行，位置+別墅決定它的增值空間會跑輸大盤。 可以看下亦莊板塊，像金茂府品質學區都有，配套馬上也會起來 再就是遠洋天著的公寓也不錯

提問：五哥好，我們四口之家，倆娃已上學。18年底分別以400、460全款購入海淀景王墳、豐臺建邦楓景。現在想置換，目的是純投資、出租，不自住。貸款方面，有公積金貸款額度50，且是二套貸款。請問現在置換是否合適？賣1套還是賣2套？單價低、面積大、租售比6個點的商住兩用房是否值得投？如何配置比較好？謝謝。

回答：現在置換合適，北京市場宜早不宜遲，未來上漲空間還是蠻大的。賣一套抵押一套最合適，可以看一套800上下的標的。 商住說實話不適合長期投資，雖然租金高，但是漲幅太差了。住宅行情一旦來半年的漲幅就足夠了，長周期看租金收益是趕不上住宅增值收益。 我的建議是，如果未來你沒有強現金流支撐，或者不想承擔高風險，就選擇租金類產品。否則一律選擇住宅。

提問：首問請指教：雙井雙花園一套100平方米小三居自住，小孩戶口在西城月壇，賣掉老房再自籌資金可達1500左右，考慮到月壇附近老破小實在難以接受，打算換到東城新世界家園、新怡家園或西城莊勝二期、中信城、一瓶或紅山世家，請問五哥有何建議？

回答：你好，東城的回遷特別多，商品房不太好找。新怡家園和新世界家園，這倆都不太受多校劃片影響，而且品質不錯。 中信城的業主都不是奔著學區去的，就是單純的居住品質好，畢竟西城的次新，物業管理還這么好的不多了，很有稀缺性，宏廟那些老破小純粹才是學區支撐的啊。而且中信城是越大的房子單價越高，這也說明大家不是為了學區，是為了居住品質 紅山世家房子新，物業管理不錯，缺點是周邊環境太差，商住比較多。 綜合考慮，優先中信城。

提問：五哥您好，新人首問： 北京社保剛滿五年，16年購入良鄉大學城地鐵站附近商住一套，18購入太原一套小三居，今年年底交房暫時不能出售，我和老公稅后30，非京籍，孩子兩歲，計劃在北京讀完小學再看是去天津還是回太原讀初中. 1.目前計劃把商住出手，加點錢只有100子彈，湊錢可以到120吧.有關系二改首，所以想換一個小兩居，我在大興天宮院地鐵站附近上班，老公在蘇州街附近.依您的建議目前適合換房嗎，換房的話是優先考慮地鐵附近和以后好置換，忽略學區這個思路對嗎？ 2.目前看了大興天宮院附近的明發雅苑，金融街融匯踮起腳可能可以，保利春天里和住總萬科也看了夠不著，還有一個聯港嘉園的價錢比較合適，離我單位近點，但是附近地鐵公交都不太方便. 房山這邊看了瑞雪春堂，鴻順園，碧波園，中昂邑上公館，首創新悅都，長陽國際城. 豐臺五里店那塊看了彩虹家園（同事買的這個盤，比較新，離地鐵遠），還看了石榴莊南北理（也是同事買了我去看了看），還有西紅門附近的興海家園也看了一下，覺得夠不著，我看的這些有合適的嗎，或者您幫忙推薦一下其它的也可以，謝謝

回答：1. 思路沒問題，家去一定要靠近地鐵。學區就看你們是不是剛性需要。純自住和投資是不建議看學區 2. 建議看 大興 保利春天里 金融街融匯 ，豐臺 中海御鑫閣。房山不推薦看

提問：五哥您好，sfsd。最近看上一套世橋國貿的房子，幫忙評價下這個小區如何。單價7.6，值不值得入手。166平 還有就是我們現在貸款的話只能貸款255w，首付要1000+。五哥你有什么付款方式的操作建議！ 謝謝

回答：世橋國貿小區很小，公寓式設計，環繞一圈。 由于價格較高，中間也沒有長期折價的歷史，只能說長期跑輸大盤，沒有買入點。 同樣7萬出頭，CBD可以買到陽光100，雙井可以買到天驕珠江，都要好過世橋國貿。 做全款抵押吧

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