每個租房人，都遇到過一些租房亂象，一邊是踩不完的坑、一邊是不斷上漲的房租，尤其是近幾年長租公寓跑馬圈地，租房市場更加混亂，比如：一不小心租個房子背了一筆貸款、多年老鼻炎住進甲醛屋、房租一年比一年高……特別是房租的不斷上漲，人們只能接受，然后

每個租房人，都遇到過一些租房亂象，一邊是踩不完的坑、一邊是不斷上漲的房租，尤其是近幾年長租公寓跑馬圈地，租房市場更加混亂，比如：一不小心租個房子背了一筆貸款、多年老鼻炎住進甲醛屋、房租一年比一年高……

特別是房租的不斷上漲，人們只能接受，然后妥協，越住越破、越住越小、越住越遠，至于為何房租不斷上漲？沒人知道原因，只有不斷突破預期，仿佛存在一個不成文的規律：每月一小漲、一年一大漲。

但在北京，現在有了新變化，將告別房租無序上漲，租房市場的邏輯由此改變。

8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租賃條例》（征求意見稿），面向社會公開征求意見，為期一個月，截止到9月23日。

這份《條例》中，提到長租公寓監管、租金貸、房源發布、群租房等，并對這些長期困擾租房市場的熱點問題一一予以規范。

除此以外，《條例》明確建立租金監測和發布機制，必要時可以實行傭金或租金指導價。由此，對租金的監測為常規動作，有必要的時候就會執行租金指導價，這個必要條件顯然是房租上漲過快。

一旦征求意見稿通過，《條例》生效，將具備地方性法規的效力，等同于立法規范租房市場。那么，租金的監測以及由此引發的租金指導價，將如何影響租房市場呢？

3條路徑調控租金，目標是穩定

《條例》中的租金監測和發布機制，起碼包含兩個方面的內容，一是常態化的監測；二是必要時的指導。

也就是說，全市的租金數據將全面監控，如果出現上漲過快的情況，將圍繞房租指導價，起碼有3條路徑予以規范。

房租指導價，即為根據區域不同規定租金的上限或者漲幅，讓租金保持在一個合理的范圍之內，這個區域的選擇比較靈活，可以按商圈也可以按租金水平。

一旦房租指導價實施，對租賃企業的影響顯而易見，過去那種競價收房、高收低租的策略失去意義，房子出租時候，需參考租金指導價，如果還是老套路，只能將虧錢進行到底。

《條例》中的房租指導價，也包括傭金指導價。現在的租房傭金由市場調節，一般是一個月的房租，需要租客來承擔，但這筆中介費直接增加租房人支出。

按通常的押一付三計算，租房時，一次性就要先交納五個月的房租，尤其對于一些工作不久的年輕人來說，這是一筆不小的開支，甚至需要求助于父母。

降低傭金，實為租房人的利好，減輕實際負擔的同時，由于傭金降低，面對一些實際情況時，也減小換租的壓力。

值得一提的是，這幾年無序上漲的房租，由于指導價將回歸理性。換言之，租房時只需支付指導價上限以下的價格，中介、租賃企業以及房東的話語權降低，一定程度上改變租客的弱勢地位。

據此，房租指導價全面影響租房市場，發揮作用大致通過住房租賃企業、房產經紀公司、達成租賃的過程，從這三條路徑規范租房市場。

也許，租房市場會有疑問：指導價只是個參考，實際租房時還是按雙方協商嗎？

是的，理論上租房的時候，租金雙方協商，但長年的經驗告訴我們，租客往往沒有議價的能力，通過中介租房時，中介和房東擁有這絕對的定價權；通過住房租賃企業住房時，價格早已標定，只有租與不租兩種選擇，根本沒有討價還價的可能性。

由此來看，租金指導價仁慈不少，起碼它沒有一錘子買賣。它不可能單打獨斗，《條例》中雖沒有相關的細則，但租房網簽、規范房源發布的提法，或將直接關聯到房租指導價。

對于從事租房業務的公司以及房東來說，租房指導價要命之處在于它影響網簽和房源發布，換言之，不接受指導的結果就是這套房子不能出租。

這源于《條例》中提出的住房租賃管理服務平臺，所有出租的房子都需要通過這個平臺完成網簽合同。

由此，出租房的網簽至關重要，網簽合同的租金不能超出指導價，如果租房業務的公司或者房東堅持高出指導價，網簽無法完成，房子就面臨著租出去的尷尬。

比起網簽，網絡房源的發布可以說是釜底抽薪，通不過標準的出租房源可能不被展示，這個標準就是要低于租金指導價，一套房子消失于網絡，租客看不到更何談出租。要知道，二手房指導價的實操中，無法通過核驗的房源不能上架。

此外，由于租金指導價直接面對的主體是房產中介、住房租賃企業、房東，人們常常把房產中介和住房租賃企業混淆。

《條例》中有一條規定：房地產經紀機構不得提供轉租服務。

此條規定被部分媒體解讀為“鏈家、我愛我家等被禁止轉租服務”，又因大批租客是通過中介租房，這條消息廣為流傳，甚至有人擔心自己租的房。

這種錯誤的觀點是對租房業務的誤解，也不了解轉租。

事實上，活躍在租房市場的房產中介機構、住房租賃企業是完全不同的，傳言中的鏈家、我愛我家等屬于前者，它們提供的是租房的居間服務，也就是通常所說的中介服務，撮合房東與租客簽約，賺一筆中介費。

因此，房產中介沒有轉租的業務，又何來被禁止呢？

依賴轉租服務的是住房租賃企業，先把房子租過來，然后轉租給租客，賺一筆差價，但不允許賺中介費。

相比鏈家、我愛我家的中介服務，與房東簽約，通過轉租租房，自始至終見不到房東。

不過現實中，北京鏈家和自如眉來眼去，我愛我家和相寓又有著千絲萬縷的聯系，雖然它們都說兩家公司是獨立發展的，但只能說戰略上如此。

不能收中介費的住房租賃企業，其他費用來湊，比如自如按天計算的服務費，除了名字不叫中介費以外，往往比一個月房租還高。

那么，大家支持“房租指導價”嗎？