本期貸款問(wèn)題：拋開(kāi)其它因素不談，只考慮抵押房產(chǎn)的情況下，用一套市值150萬(wàn)的房子做抵押，最高可以貸多少錢(qián)？貸款問(wèn)題解析：呃，拋開(kāi)其它因素不談，其實(shí)在貸款業(yè)務(wù)實(shí)際操作過(guò)程中是不成立的。這是因?yàn)橛绊懛慨a(chǎn)抵押實(shí)際貸款額度的是房產(chǎn)評(píng)估值，而不是房屋

本期貸款問(wèn)題：

拋開(kāi)其它因素不談，只考慮抵押房產(chǎn)的情況下，用一套市值150萬(wàn)的房子做抵押，最高可以貸多少錢(qián)？

貸款問(wèn)題解析：

呃，拋開(kāi)其它因素不談，其實(shí)在貸款業(yè)務(wù)實(shí)際操作過(guò)程中是不成立的。

這是因?yàn)橛绊懛慨a(chǎn)抵押實(shí)際貸款額度的是房產(chǎn)評(píng)估值，而不是房屋的市值。

房產(chǎn)評(píng)估值，是由貸款機(jī)構(gòu)指定的評(píng)估公司對(duì)預(yù)抵押房產(chǎn)進(jìn)行多個(gè)維度評(píng)估之后給出的參考價(jià)值額度。

貸款機(jī)構(gòu)不同，指定的評(píng)估公司就不一定相同。甚至同一家貸款機(jī)構(gòu)指定的兩家評(píng)估公司給出的金額數(shù)值也不同。更不要說(shuō)，同一套房產(chǎn)在不同銀行申請(qǐng)房產(chǎn)抵押貸款給出的不同額度了。

而影響房產(chǎn)評(píng)估值的因素就更多了，比如市場(chǎng)行情、政策、位置、房齡、面積、朝向、樓層、裝修等等。

所以，我們貸款從業(yè)者快速估算房產(chǎn)抵押貸款額度，或者說(shuō)估算房產(chǎn)評(píng)估值的額度，也僅僅能夠估算出一個(gè)大致上的范圍。

雖然能夠保證最終貸款額度不會(huì)超出這個(gè)范圍，但終究是范圍，僅供題主進(jìn)行參考吧。

以北京為例，在以往，房地產(chǎn)市場(chǎng)還算正常的時(shí)候，貸款從業(yè)者一般有兩種方法來(lái)推算房產(chǎn)評(píng)估值。

第一種：

房產(chǎn)評(píng)估值 ≈ 房產(chǎn)市值 ×（0.85~0.95）；

（0.85~0.95）是一個(gè)數(shù)值區(qū)間，可以認(rèn)為是評(píng)估系數(shù)。

這個(gè)系數(shù)跟隨房屋其它因素變化，比如房屋位置越是偏遠(yuǎn)，這個(gè)系數(shù)就越小；同理，房齡越高，這個(gè)系數(shù)也隨之減小。

如果按照這個(gè)公式推算，那么150萬(wàn)元市值的房屋，最終評(píng)估值可能在127.5萬(wàn)元到142.5萬(wàn)元之間。

第二種：

房產(chǎn)評(píng)估值 ≈ 平均快出值 = 平均快出單價(jià)值 × 房屋面積

平均快出單價(jià)值，一般參照房屋所在小區(qū)或周邊小區(qū)一個(gè)月以內(nèi)多套二手房快速銷(xiāo)售單價(jià)的平均值。

這玩意兒不好界定，因?yàn)槭恰翱斐觥保源蟛糠终ｄN(xiāo)售甚至長(zhǎng)期掛單的房產(chǎn)價(jià)格就沒(méi)有了參考的價(jià)值。

還是以北京為例，我們貸款從業(yè)者大多直接參考鏈家官網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算。可如果在三四線城市，周邊房屋一個(gè)月或兩個(gè)月都沒(méi)有出售數(shù)據(jù)，就很難找到參照數(shù)據(jù)去估算了。

注意：

以上兩種估算房產(chǎn)評(píng)估值的方式，并不能在所有情況下都奏效。

比如，有些貸款機(jī)構(gòu)為了吸引客戶增加貸款產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，會(huì)授意評(píng)估公司給出較高的評(píng)估值，甚至有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)評(píng)估值高于市值的情況。

總結(jié)：

根據(jù)上面兩種估算方式，我們得到了房產(chǎn)評(píng)估值的區(qū)間，我們?cè)俑鶕?jù)貸款機(jī)構(gòu)的抵押率進(jìn)行計(jì)算就可以再得到實(shí)際貸款額度的區(qū)間值。

為了方便大家理解，我限定一下條件。

舉例：一套普通商品房的市價(jià)為150萬(wàn)元，貸款機(jī)構(gòu)認(rèn)定抵押率為70%，請(qǐng)問(wèn)使用此房產(chǎn)申請(qǐng)抵押貸款，大概能貸多少錢(qián)？（普通住宅抵押率一般為70%，其它類(lèi)型房產(chǎn)可能出現(xiàn)降成。）

我們套用一下上面的計(jì)算公式，就可以得到一個(gè)實(shí)際貸款額度區(qū)間為（127.5~142.5萬(wàn)元）×70%，89.25萬(wàn)元到99.75萬(wàn)元之間。

再次注意：

即使拋開(kāi)貸款申請(qǐng)人自身因素，不考慮市場(chǎng)行情和房產(chǎn)本身?xiàng)l件限制，這個(gè)區(qū)間值依舊不太準(zhǔn)確。

大家也看到了上文估算的方式都是以北京市場(chǎng)為例，那么如果以其它二線城市為例呢？

那么自定義評(píng)估系數(shù)區(qū)間（0.85~0.95）至少得下調(diào)至（0.8~0.9）。

所以，如果非得進(jìn)行準(zhǔn)確估算，建議題主直接咨詢當(dāng)?shù)刭J款機(jī)構(gòu)客戶經(jīng)理，或者當(dāng)?shù)仄渌Y深從業(yè)者。