未來房地產價格走勢（救市落空）

作者：子非魚5月16日，國家統計局公布了4月份房地產一系列數據，透過梳理，可以發現，樓市幾個關鍵數據，仍在繼續探底。這幾個數據分別是房地產投資增速、商品房銷售面積、商品房銷售額、國房景氣指數、全國商品房平均價格。第一，房地產投資增速繼續探底

作者：子非魚

5月16日，國家統計局公布了4月份房地產一系列數據，透過梳理，可以發現，樓市幾個關鍵數據，仍在繼續探底。這幾個數據分別是房地產投資增速、商品房銷售面積、商品房銷售額、國房景氣指數、全國商品房平均價格。

第一，房地產投資增速繼續探底。

1至4月，全國房地產開發投資39154億元，同比下降2.7%；其中，住宅投資29527億元，下降2.1%。

這是房地產投資增速首次跌入負數。

來源：國家統計局

從上圖可以看到，房地產投資增速一路下瀉，終于在4月份擊穿了正負交界線。

這一數據的微觀表現在于，4月份集中供地的一波城市，很多都遭遇了較大流拍率，比如天津流拍了80%，東莞流拍了75%，濟南流拍了40%。

整個4月份賣出去的地塊基本被國資房企（央企、國企和地方城投）兜底，民營房企基本成了看客，土地開發減少，房地產開發投資，怎能拉得起來。

第二，房地產銷售面積和銷售額，繼續探底。

這一數據其實早在月初各機構公布的數據中，已經窺探到一二了。

月初克而瑞公布的數據顯示，百強房企4月單月實現銷售操盤金額4284.7億元，環比降低16.2%；同比降低58.6%，較3月降幅有所擴大，且處于近年來單月業績同比降幅的最高水平。

同時主要城市中，絕大多數城市的新房銷量依舊在歷史低位，環比和同比仍在下跌，且跌幅不少仍在擴大。

國家統計局現在公布的4月份銷售面積和銷售金額，只不過更加坐實了4月份的樓市繼續躺平。

數據顯示，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。

從上面的走勢可以看到，兩項數據的同比增速自年初跌幅負數以來，繼續下探，跌幅仍在擴大。

這一數據和央行最新公布的4月份房貸數據，相互映射。

央行披露的4月份房貸數據顯示，4月份居民貸款降幅卻創歷史新高，其中住房貸款減少了605億元，同比少增了4022億元。

這一連串數據所代表的意思很直白，大家都不買房了。

從各區域來看，東北人躺平的最厲害。前四個月，東北地區銷售面積同比下降了42.7%，銷售金額同比下降46.9%，是下滑最厲害的地區。

這一方面源于東北地區持續下跌的房價，讓整個東北地區的樓市前景不被看好。另一方面，則源于疫情。4月單月，東北地區的商品房銷售面積和銷售金額在70%左右。

整個4月份，疫情漩渦中靜態的長春，商品房0成交。

其他如東部地區、中部地區、西部地區，兩個數據同樣是大跌，只是比東北地區略好一些而已。

盡管過去四個月多，上百個城市開啟了救市模式，但在疫情影響下：

一方面，加劇了高房價與低收入的矛盾。很多人的工作與收入遭受沖擊，日子都過得緊巴巴，拿什么買房。

另一方面，疫情影響了經濟預期，也影響了樓市預期，讓原本有實力購房的人群，選擇觀望。

這部分中產階層的人群，他們基本都買了房子，或許手頭還有些存款，但不會太多。面對當下的環境，盡管很多城市打開了他們的購房通道，但他們害怕失去，想要守住自己的階層，他們不敢輕舉妄動。

沒錢的人買不起，有錢的人不敢買，兩個沖擊疊加下，才有了4月份全國商品房銷售面積與銷售額跌幅繼續擴大的現狀。

第三，國房景氣指數繼續下探。

國房景氣指數自1月份出現跳崖式下跌之后，過去四個月，一路下探，4月份僅為95.89%，創下了新低。

這一數據，其實是上面銷售面積和銷售金額跌幅擴大的補充。

整個市場預期不足，信心不再，國房景氣指數焉能不繼續下探。

第四，全國商品房平均價格繼續探底。

這一數據，統計局沒有直接公布，不過，可以根據國家統計局公布的前四個月銷售面積與銷售金額，和一季度公布的同類數據進行計算。

4月份的全國商品房銷售面積=39768萬平方米（前4個月數據）-31046萬平方米（一季度數據）=8722萬平方米。

4月份的全國商品房銷售金額=37789億元（前4個月數據）-29655億元（一季度數據）=8134億元。

由此可以計算4月份全國商品房平均價格=4月份銷售金額/4月份銷售面積=9325元/平方米。

這一數據創過去三年來新低，基本回到了2019年的價格水平。

從上圖可以看到，過去十多年，全國房價一路上揚，從未回頭，知道2021年6月份。

2021年6月份是中國房價的分水嶺，也是中國樓市的分水嶺。去年6月份之前，各地樓市還相當活躍，6月份之后，受信貸收緊影響，樓市冷場迅速在全國蔓延開來，樓市限跌令也是從6月份之后開始的。

然而，數據一再打臉限跌令，市場的力量，不是一道限跌令能夠限得住。

沒有銷量支撐，沒有預期引領，沒有資金入局，沒有信心護盤，房價在2021年6月份見頂之后，一路下跌，跌破萬元，跌破9900元，跌破9600元，如今已經跌破9400元，逐漸逼近9000元。

以上數據告訴我們，樓市真冷了，而且在信心缺失、預期留白、疫情仍在的背景下，根本很難托起來。

然而，面對經濟的不確定性，面對失業率的不斷走高，難托也得托，畢竟保民生、保經濟、保就業才是頭等大事，畢竟房地產經濟仍是南天一柱。

所以，4月末，官方表態，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求。

5月13日，官方再次明確，財政、貨幣政策要以就業優先為導向，退減稅、緩繳社保費、降低融資成本等措施，都著力指向穩市場主體穩崗位穩就業，以保基本民生、穩增長、促消費。要進一步研究運用多種政策工具，調動地方積極性并壓實責任，切實穩崗位穩就業。

5月15日，央行與銀保監會發布通知，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

所有的政策調整，都是為了引導預期，提振信心。

接下來無論中央還是地方，會不遺余力推動樓市復蘇，只要預期沒有復蘇，放松力度就可能沒有下限。