新城灣上風(fēng)華價(jià)格欺騙（杭房御東方跑盤）

從宣傳上看，御東方和東方潤(rùn)園、東方御府、東方福邸一樣是杭房東方系產(chǎn)品，定位高端；然而，丁橋繞城外的位置、兩萬(wàn)六千多的均價(jià)以及和其它東方系產(chǎn)品完全不同的命名邏輯，不禁讓人疑惑御東方的定位；網(wǎng)上，更有言論說(shuō)御東方是集垃圾填埋場(chǎng)、公墓、高速、高壓

從宣傳上看，御東方和東方潤(rùn)園、東方御府、東方福邸一樣是杭房東方系產(chǎn)品，定位高端；然而，丁橋繞城外的位置、兩萬(wàn)六千多的均價(jià)以及和其它東方系產(chǎn)品完全不同的命名邏輯，不禁讓人疑惑御東方的定位；網(wǎng)上，更有言論說(shuō)御東方是集垃圾填埋場(chǎng)、公墓、高速、高壓線與一體的“四有神盤”，究竟，哪個(gè)才是真實(shí)的御東方?

位置

御東方位于長(zhǎng)睦路與三義路交叉口，在繞城外，屬于丁橋板塊的長(zhǎng)睦單元。長(zhǎng)睦單元，跟我們一般所認(rèn)識(shí)的以丁蘭單元為代表的丁橋有些差距，不過(guò)勝在還是江干區(qū)、房?jī)r(jià)也比丁蘭要低上不少。

△御東方區(qū)位及周邊板塊二手房?jī)r(jià)

或多或少，我也是見(jiàn)證了丁橋發(fā)展的，10年前，還能坐著99路到長(zhǎng)睦家園，然后拉上初戀，穿過(guò)農(nóng)田和沒(méi)拆遷的廠房，去玫隆食品廠淘點(diǎn)可莎蜜兒的廠貨面包。只是一晃十年，初戀已經(jīng)當(dāng)了媽，丁橋，也早就不是當(dāng)年那個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合部了。 丁橋，位于杭州的東北角，早年定位就是一個(gè)以居住為主的副城，不過(guò)隨著近年杭州攤大餅式的發(fā)展，離武林廣場(chǎng)、錢江新城都只有十來(lái)公里的丁橋，也不算遠(yuǎn)了；甚至，隨著杭州市中醫(yī)院進(jìn)駐、丁蘭天街開(kāi)造、3號(hào)線即將通車，配套日趨成熟的丁橋還有點(diǎn)價(jià)格洼地的味道了。

△丁橋街景實(shí)拍

交通

公共交通上，御東方雖然遠(yuǎn)，卻還算便利，我們實(shí)測(cè)從御東方北門走到最近的3號(hào)線天豐路站，時(shí)長(zhǎng)大約15分鐘，堪堪能走到；而御東方邊上，設(shè)有長(zhǎng)睦公交站等公交站點(diǎn)，有來(lái)往火車東站、武林廣場(chǎng)、焦家村、和睦新村和天都城的公交路線。

△御東方周邊公共交通示意圖

自駕的話，御東方受制于丁橋的區(qū)位，要去市區(qū)西、南方向，就只能指望幾條高架不堵車了，實(shí)在不行，還有繞城嘛。

周邊

御東方周邊生活氣息還是很濃的，東面是浙師大附屬丁蕙小學(xué)和三義錦唐苑，南面是社區(qū)公園和在建中學(xué)，西面是新城灣上風(fēng)華，北面是新城紅郡和丁蕙第一幼兒園，環(huán)境雖然說(shuō)不上特別好，但是現(xiàn)成的生活氛圍還是有的。

△御東方周邊全景

至于周邊的不利因素，經(jīng)過(guò)實(shí)地跑盤，我們認(rèn)為最有影響的是天子嶺垃圾填埋場(chǎng)和繞城高速。天子嶺垃圾填埋場(chǎng)，距離御東方直線距離約2.5公里，雖然幾次去丁橋我們都沒(méi)聞到異味，但是根據(jù)丁橋的朋友反饋，氣溫高的日子還是偶有影響。而西南側(cè)的繞城高速，距御東方最近處約200米，不過(guò)好在經(jīng)過(guò)御東方這段的邊上，都有綠化覆蓋，能減少點(diǎn)噪音影響。在御東方北側(cè)有元寶山公墓和皋亭山公墓，不過(guò)好在直線距離都在1公里以上，而且北側(cè)有樓層更高的新城紅郡和城發(fā)云錦城阻擋；至于御東方北側(cè)幾棟樓,就是你想找著公墓看，也看不清楚。而高壓線也在新城紅郡的北側(cè)，離得不算近。此外，在御東方西北的那塊地，現(xiàn)在還是未開(kāi)發(fā)狀態(tài)，未來(lái)難免會(huì)有施工影響。

△御東方周邊四大不利因素示意圖

△御東方西北方向待開(kāi)發(fā)土地、高壓線、公墓實(shí)拍

△御東方南側(cè)繞城高速、在建中學(xué)、公園實(shí)拍

配套

教育上，御東方的公辦教育資源，在丁橋算不上頂尖，卻勝在距離近，如我們?cè)谥苓厗卧f(shuō)，從幼兒園到初中，都圍繞在樓盤邊上，接送毫無(wú)壓力。

△御東方北側(cè)丁蕙第一幼兒園

△御東方東側(cè)浙師大附屬丁蕙小學(xué)

△御東方南側(cè)在建中學(xué)

生活配套上，御東方東南側(cè)隔條馬路，就是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，買菜倒是很方便，而周邊幾個(gè)小區(qū)，都有底商，加上樓盤自帶的底商，滿足日常所需是綽綽有余了。

△御東方東南側(cè)菜場(chǎng)實(shí)拍

△御東方周邊樓盤底商實(shí)拍

丁橋現(xiàn)在，醫(yī)療有現(xiàn)成的三甲醫(yī)院杭州市中醫(yī)院丁橋院區(qū)，風(fēng)景有皋亭山景區(qū)和半山的國(guó)家森林公園，唯一不足的就是商業(yè)綜合體丁蘭廣場(chǎng)的村鎮(zhèn)氣息實(shí)在太濃了。不過(guò)等21年御東方交付的時(shí)候，丁蘭天街和桃花湖公園也已經(jīng)迎客了，再加上丁橋體育中心，基本是啥也不缺了。

△丁蘭廣場(chǎng)實(shí)拍

樓盤

御東方2.3的容積率，做了純高層，比那些做高低配的樓盤是良心了不少，起碼保證了足夠的樓間距和公共綠化空間；而且15至17層的高度，對(duì)中間樓棟采光的遮擋也會(huì)小不少。至于外立面，御東方選擇了3層以下石材，3層以上鋁板幕墻，實(shí)地看效果的確比邊上的樓盤都要好上一截。

△御東方沙盤實(shí)拍

△御東方工地實(shí)拍

△御東方外立面效果實(shí)拍

這次御東方推出的99方、100方、104方三個(gè)戶型，就真的比較一般了，雖然面積大了，但實(shí)際體驗(yàn)并沒(méi)有比89方三室兩廳的戶型好出多少，甚至每個(gè)戶型都必有一個(gè)暗衛(wèi)；大概是因?yàn)椋@是偏向剛需的19號(hào)樓吧，總不能怪設(shè)計(jì)師劃水。

△御東方首開(kāi)戶型

裝修，雖然御東方的裝修標(biāo)準(zhǔn)里，用了東芝中央空調(diào)、科勒衛(wèi)浴等大品牌，但是不說(shuō)新風(fēng)、地暖，甚至廚房里連個(gè)洗碗機(jī)都不意思下，還真談不上良心。不過(guò)，御東方做了交付樣板間，在親身體驗(yàn)了3300的裝標(biāo)后，還是可以感受到杭房的誠(chéng)意的；只是在裝修風(fēng)格、櫥柜五金、預(yù)留插座方面，稍微有點(diǎn)湊合了。

△御東方實(shí)體樣板間電梯廳

△御東方交付樣板間實(shí)拍

御東方的物業(yè)選擇是南都物業(yè)，物業(yè)費(fèi)達(dá)到了冠絕長(zhǎng)睦的3.9元/月/平方。正巧，御東方的對(duì)面就是同樣有城發(fā)參與開(kāi)發(fā)、南都做物業(yè)的云錦城，我們進(jìn)去實(shí)地一圈走下來(lái)的感受就是：雖有智能物業(yè)等亮點(diǎn)，但是離高端卻還差了很多。

△南都智能物業(yè)平臺(tái)

△汽車、電動(dòng)車停放缺乏管理

△樓道里雜物隨意放置

購(gòu)買

御東方這次26300的均價(jià)，無(wú)疑是比同樣長(zhǎng)睦單元內(nèi)、去年搖號(hào)的蔚藍(lán)領(lǐng)秀貴少了不少，但是蔚藍(lán)領(lǐng)秀畢竟是買到就是賺到的限價(jià)紅利樓盤，價(jià)格并沒(méi)有多大的參考性。反而，是周邊兩個(gè)都已經(jīng)滿二的次新樓盤：新城紅郡和城發(fā)云錦城的價(jià)格，更有對(duì)比的意義。根據(jù)成交信息，新城紅郡的二手房單價(jià)在兩萬(wàn)四左右浮動(dòng)，而云錦城則要高些在兩萬(wàn)六的上下；因?yàn)樾鲁羌t郡和城發(fā)云錦城都可以在89方內(nèi)做到三房，再加上御東方到交付還有兩年的財(cái)務(wù)成本，實(shí)際并沒(méi)有什么倒掛的。至于像二手房?jī)r(jià)格更高的金地格林格林、保利羅蘭香谷、廣宇東承府、天陽(yáng)晴朗、龍湖名景臺(tái)這些小區(qū)，它們要不就是地鐵盤、要不就在配套更好的丁蘭單元，參考意義并不大。

△新城紅郡二手房交易信息及實(shí)拍

△城發(fā)云錦城二手房交易信息及實(shí)拍

至于新房，丁橋板塊里除了御東方，還有即將開(kāi)盤的龍湖武林上城、已經(jīng)在吹風(fēng)的華僑城芳菲與城，再加上需要現(xiàn)房銷售的天陽(yáng)融信東方邸和電建丁瀧府，選擇非常豐富；而拋開(kāi)主城區(qū)的限制再往東北開(kāi)10分鐘車，還有加上精裝均價(jià)才兩萬(wàn)的地鐵盤星奕云著；在限價(jià)嚴(yán)格的大環(huán)境下，面對(duì)如此多的樓盤，中規(guī)中矩的御東方是否有必要急匆匆就上車呢？

△星奕云著沙盤、洋房實(shí)拍

這一期很遺憾沒(méi)能在御東方首開(kāi)登記前發(fā)布，但我們還是加班加點(diǎn)趕在選房前出了文章，希望能給你最后的購(gòu)買提供一些參考。下一期我們會(huì)跑的盤是：南部臥城的當(dāng)紅炸子雞綠城九龍倉(cāng)桂語(yǔ)朝陽(yáng)。

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杭州跑盤老司機(jī)