科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來
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★概述★11月無錫二手房成交增加，共成交5290套，環(huán)比上漲4.07%。二手房掛牌均價為17874元/㎡，環(huán)比上漲2.91%，掛牌量為65090套，環(huán)比增加7495套。11月份無錫平均租金24.57元/㎡/月，環(huán)比上漲1.24%。無錫土拍市
★ 概述 ★
11月無錫二手房成交增加，共成交5290套，環(huán)比上漲4.07%。二手房掛牌均價為17874元/㎡，環(huán)比上漲2.91%，掛牌量為65090套，環(huán)比增加7495套。11月份無錫平均租金24.57元/㎡/月，環(huán)比上漲1.24%。無錫土拍市場較為火熱，11月2宗商住地塊均順利成交，整個競拍過程僅耗時5分鐘。12月又將有4塊住宅用地拍賣。年底土地供應放量，比11月有所增加。
★ 城市市場分析 ★
1.1城市政策、動態(tài)
1、降息！5年期以上LPR下調(diào)至4.8%
11月20日，新版貸款市場報價利率(LPR)迎來最新報價。據(jù)全國銀行間同業(yè)拆借中心9時30分公布的數(shù)據(jù)，最新LPR為：1年期LPR為4.15%，此前為4.2％，下調(diào)了5個基點；5年期以上LPR為4.8%，此前為4.85%，下調(diào)了5個基點。
2、無錫首推住房保障誠信管理體系
近日，《無錫市市區(qū)住房保障誠信管理辦法（試行）》（以下簡稱“辦法”）正式實施。《辦法》通過建立住房保障誠信檔案，對本市住房保障的各類失信行為進行記載，并由多個部門對較重失信行為和嚴重失信行為進行聯(lián)合懲戒，保障性住房嚴重失信記入黑名單。
3、無錫舉行第二十六次廉租住房實物配租儀式
11月19日，市住建局舉行我市第二十六次廉租住房實物配租儀式。本次配租活動共組織95戶申請家庭參加，房源主要集中在新裝修完成的毛灣家園，并配有瑞星、惠景家園及部分二手房源共計126套。最后92戶配租家庭喜獲新居，未選的家庭放棄實物選擇租金補貼，廉租住房實物配租實現(xiàn)應保盡保。
4、無錫首例軌道穿湖工程取得突破
11月21日下午，無錫地鐵4號線蠡湖大道站—大劇院站區(qū)間順利實現(xiàn)雙線貫通。這是我市首例軌道穿湖工程，也是省內(nèi)繼蘇州地鐵1號線下穿金雞湖后的又一次長距離穿越湖底的地鐵盾構(gòu)隧道施工。
1.2二手房市場解讀
1.2.1 11月份二手房成交上漲，漲幅4.07%
11月無錫二手房共計成交5290套，相較上月增加207 套，環(huán)比上漲4.07%，同比2018年11月上漲38.81%。相比上月，11月二手住宅成交市場稍有升溫。
1.2.2 11月份二手房市場量價皆漲
11月份無錫市二手住宅市場均價為17874元/平方米，環(huán)比上漲2.91%。11月無錫二手房掛牌量為65090套，比10月增加7495套，進入11月以來，無錫二手房市場均價上漲幅度相較于10月大幅提高。
從單月掛牌價趨勢來看，11月無錫掛牌價波動主要在17800-17900元/平方米范圍浮動，小幅波動變化明顯，總體略高于10月份，在月末保持在17800元/每平方米。
1.2.3 11月無錫二手住宅房源90-140平面積占比4成
從二手房掛牌房源面積分布來看，90-140平占比依舊最多，為40%，其次60-90平房源占比達28%，相較于10月略有上漲。
從二手房掛牌房源居室分布來看，3居室與2居室分別占比38%和36%，兩者共占比74%，和10月比例持平。其余1居室、4居室和5居室共占比26%。
1.2.4 濱湖區(qū)掛牌價居首 梁溪區(qū)掛牌價漲幅最高
從各城區(qū)二手住宅掛牌均價來看，濱湖區(qū)掛牌價19728元/平方米高居榜首，梁溪區(qū)以16582元/平方米的掛牌價排名第二，錫山區(qū)排名第三，掛牌價為14722元/平方米。11月環(huán)比漲幅梁溪區(qū)最高，高達0.96%。
從城區(qū)掛牌量上來看，梁溪區(qū)超越濱湖區(qū)以18685套居首，濱湖區(qū)以15254套位列第二，新吳區(qū)以12876套排名第三。
1.2.5 主城梁溪排名第一 降價房源1999套
從各城區(qū)降價房源量來看，梁溪區(qū)1999套領(lǐng)先，濱湖區(qū)1919套緊隨其后，新吳區(qū)則以1453套降價房源量排名第三。
1.2.6 降價房源量TOP20
在降價房源量前20的小區(qū)中，濱湖區(qū)和新吳區(qū)分別有9個和8個，第一名是濱湖區(qū)的溪岸景園，降價房源90套，降價幅度3.31萬元/套，目前均價17405元/㎡。
1.2.7 11月熱點城區(qū)掛牌價穩(wěn)
1.3 租賃市場解讀
1.3.1 11月無錫平均租金24.57元/㎡/月，環(huán)比上漲1.24%
2019年11月無錫平均租金為24.57元/㎡/月，環(huán)比今年10月增加0.3元/㎡/月，漲幅1.24%。不同于“銀十”低沉的租金表現(xiàn)，11月的租金有所回升。
居室租金方面，無錫一居室租金均價為1550.72元/月，二居室租金1980.2元/月，三居室租金為2583.54元/月。相對來說，三居室租金依舊最為“實惠”。
1.3.2梁溪主城租金登頂 惠山區(qū)租金依舊“墊底”
在11月無錫各城區(qū)租金均價中，梁溪區(qū)最高，為27.63元/㎡/月，新吳區(qū)租金均價略低于梁溪區(qū)，為26.49元/㎡/月，其次為濱湖區(qū)，平均租金為25.26元/㎡/月。幾個城區(qū)中，惠山區(qū)租金均價最低，為20.84元/㎡/月。
1.3.3成熟商圈租金較高 多集中于梁溪區(qū)
11月市中心商圈租金均價為34.51元/㎡/月，成為平均租金最高的商圈，人民路排名第二，平均租金為31.97元/㎡/月，江尖公園商圈排名第三，租金均價為31.44元/㎡/月。11月平均租金排名前十五的商圈中梁溪區(qū)占到了10個。
1.4 無錫土拍
1.4.1土拍市場解讀
11月21日，無錫迎來本月第一次土拍，此前掛牌的2宗商住地塊均順利成交，整個競拍過程僅耗時5分鐘。濱湖區(qū)和風路地塊僅有1家房企報名，最終以底價成交，而位于新吳區(qū)太科園地塊有三家報名，經(jīng)過三輪報價，最終由湖州市垠望置業(yè)有限公司（大發(fā)）競得。詳細情況如下圖：
熱門地塊分析：
XDG-2019-57號地塊，該地塊位于新吳區(qū)清晏路與凈慧東道交叉口西南側(cè)，屬于近年來無錫重點發(fā)展的太科園區(qū)域，與地鐵4號線2期咫尺之遙，北向緊鄰萬達廣場（在建中），東靠國家軟件園、科技園等中高端人口集聚區(qū)，地理位置十分優(yōu)越。
土地面積52696.4㎡，土地用途居住、商業(yè)用地，容積率>1.0，且≤2.5-2.7，成交樓面價11017.83元/㎡，成交總價145150萬元，溢價率4.76%，由湖州市垠望置業(yè)有限公司（大發(fā)）競得。
熱門地塊分析：
XDG-2019-61號地塊，該地塊位于濱湖區(qū)五湖大道與和風路交叉口西南側(cè)，從區(qū)位上看，該地塊周邊新房市場空白，該地塊的出讓，除了對太湖新城的住宅產(chǎn)品做一定的補充外，還將很大程度上拉動該區(qū)域商業(yè)配套的改善。
土地面積28845.3㎡，土地用途居住、商業(yè)用地，容積率>1.0，且≤2.5-2.7，成交樓面價9209.13元/㎡，成交總價66410萬元，溢價率0%，由由無錫山水慧谷城鎮(zhèn)建設發(fā)展有限公司競得。
1.4.2 12月土拍市場詳情介紹
11月15日，無錫市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布錫經(jīng)告字[2019]13號公告，其中包含經(jīng)開區(qū)3宗涉宅用地。2宗地塊總出讓面積8.15萬方，總建筑面積20.4萬方，起始總價20.5億元。預計于12月18日出讓。
11月26日，無錫市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布錫經(jīng)告字[2019]14號公告。新吳區(qū)掛牌1宗商住地塊，總出讓面積11.14萬㎡，總建筑面積2.01萬㎡，起始總價9.5億元，將于12月26日出讓。
地塊信息：
具區(qū)路上蓋A地塊
XDG-2019-53號地塊位于經(jīng)開區(qū)貢湖大道與震澤路交叉口東南側(cè)，土地面積106730.7㎡，土地用途為商住用地，1≤容積率≤2.4-2.6，出讓起始金為325930萬元，起始樓面價為12724元/㎡。
地塊位于經(jīng)開區(qū)核心區(qū)域，毗鄰太湖國際博覽中心、國際會議中心、搏擊中心，軌道交通四號線從地塊周邊經(jīng)過，交通便捷。周邊學校配套資源優(yōu)質(zhì)，鄰近尚賢河濕地公園，更有大型商業(yè)、酒店坐落周邊，土地價值極為優(yōu)越。
具區(qū)路上蓋B、C地塊
XDG-2019-54號地塊位于貢湖大道與清晏路交叉口東南側(cè)地塊，土地面積159176.1㎡，土地用途為居住用地，1≤容積率≤1.4-1.6，出讓起始金為292980萬元，起始樓面價為13147元/㎡。
XDG-2019-55號地塊位于貢湖大道與具區(qū)路交叉口東北側(cè)地塊，土地面積110484.2㎡，土地用途為居住用地，1≤容積率≤1.45-1.6，出讓起始金為231090萬元，起始樓面價為14425元/㎡。
地塊位于經(jīng)開區(qū)核心區(qū)域，毗鄰太湖國際博覽中心、國際會議中心、搏擊中心，軌道交通四號線從地塊周邊經(jīng)過，交通便捷。周邊學校配套資源優(yōu)質(zhì)，鄰近尚賢河濕地公園，更有大型商業(yè)、酒店坐落周邊，土地價值極為優(yōu)越。
地塊信息：
XDG-2019-65號地塊位于無錫高新區(qū)站前商務區(qū)核心板塊，鄰近高鐵無錫新區(qū)站、蘇南國際機場、無錫空港產(chǎn)業(yè)園、太湖科技園、高新區(qū)管委會、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。十多條公交線路通往無錫各個區(qū)域，未來軌道3、4號線交匯于此，交通非常便利，地理環(huán)境優(yōu)越，加之商務區(qū)人口等各類資源要素的聚集和對周邊的輻射效應，將內(nèi)生大量對于商業(yè)辦公、居住等業(yè)態(tài)的需求。
張同一