科技改變生活 · 科技引領未來
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很多人對美國買房的成本有很多擔心，聽說美國的房子不貴，但是房產稅很高，房子買得起養不起，這是真的嗎？今天一起來看看到底要花多少錢。美國買房成本主要分為兩個部分：購房交易成本房產持有成本A：購房交易成本購房交易成本很簡單，就是房產的價格，以及
很多人對美國買房的成本有很多擔心，聽說美國的房子不貴，但是房產稅很高，房子買得起養不起，這是真的嗎？今天一起來看看到底要花多少錢。
美國買房成本主要分為兩個部分：
A：購房交易成本
購房交易成本很簡單，就是房產的價格，以及在交易過程當中耗費的成本，例如產權保險、產權登記費和首期房產稅，某些州需要支付律師費，總計約房產總價的1%-2.25%。
B：房產持有成本
房產持有成本指的是在持有期間需要耗費的成本，一般分為4個部分：房產稅、房產保險、HOA、房屋維護維修費用。（此文篇幅較長，建議先收藏。）
注：
1.本文主要探討買到房子后，房主每月/每年所需支付的費用，因此買房交易階段的保險、產權登記等一次性的支出并不在本文探討范圍。
2.本文并無針對貸款買房的情況作探討，貸款買房者可自行添加自己每月需支付的貸款支出。
一、房產稅Property Tax
1、房產稅如何計算？
房產稅是養房最大開銷，只要擁有房子就要繳交房產稅。
美國各州各地區的房產稅都不同，是由各州及地方縣議會根據本地財政需要各自制定，政府會對每個房子做評估價，然后根據評估價計算稅額。房產稅主要用于地區的教育、治安、綠化、醫療等范疇。美國房產稅基本上是房價的1%~3%不等。房產稅的計算公式如下：
房產稅金額=房屋估值*總稅率
有的人說，房產稅與房產稅率應與收入掛鉤，其實是不正確的，交多少房產稅只與房價和稅率有關，和收入無關。決定房屋估值的結果則相對比較復雜，主要是取決于周邊房屋價格、地塊大小、房屋大小、房型、房齡及房屋設施等因素。房產估值一般由持有證書的專業評估師給出市場公平價。所以，在稅率不變的情況下，房屋預估的房產值越高，則需要征收的房產稅也越多。
美國房產稅的稅率變動頻繁，對此政府有明確計算方法：用除房產稅以外的其他政府收入總額與下一財政年度預算總額的差額，來除以當地房地產的市場價值來制定房產稅的稅率。
房產稅稅率＝預算應征收的房產稅稅額÷房產計稅價值總額
2、如何繳納房產稅？
在美國交納房產稅手續簡單。通常，地方政府會給每個房主郵寄一份納稅通知。房主需在指定期限內將房產稅額通過支票和納稅通知的回執寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通過網上支付。加州房地產稅分兩次繳納，第一次是當年的11月1日；第二次是次年的2月1日。
3、不交房產稅的處罰
（1）對未按期限納稅者采取罰息和罰金措施，拖欠時間越長罰金越高。當所欠稅款和罰息罰金達到一定程度后，地方政府可以對拖欠房產稅房產采取留置、拍賣。很多法拍房就這么來的。
（2） 由于政府房產稅擁有最先申訴抵押權，因此，如果房產主對多方機構有違約，那么地方政府有最優權力在房產拍賣所得款項中得到資金用于抵稅。以加州為例，如果超過期限，房主會被征收應付款10%的罰金;逾期三年未繳納房產稅會導致房產被地方政府沒收拍賣。
4、房產稅免征對象
美國地方政府規定了一些減免稅項目，主要是對自住房屋給予減免稅，這是通過減少稅基或低估財產價值來實現的。另外還有一種減免美國房產稅的方法，即當房產稅超過某一最大值時，納稅人可從州政府得到相應的州個人所得稅抵免或現金補償。加州為例，納稅人的主要自用住宅，可免除7000美元的房產稅。這對我們華裔新移民具有現實意義。
另外還有退伍軍人免稅額。美國目前有30個州，對退伍軍人自用住宅財產評價提供某一固定金額免稅額。
5、房產附加稅Mello Roos Tax
在加州，除了房產稅，部分新開發地區還須繳交房產附加稅Mello Roos Tax，一般來說須繳交20-40年不等。稅率通常為房產價值的1%左右，主要用來建造新社區中的學校、公園、消防站、馬路等公共建設。
不是所有社區都有房產附加稅，通常是新開發的社區才有，費用高低視社區建造年份而不同，通常在$25-300/每月。
二、房屋保險Homeowner Insurance
在美國購買房產都須購買房屋保險（Homeowner Insurance），主要針對所投保的房屋主體、房屋內的物品、房屋外的部分相關物品、房屋內的人、房屋外的人等可能發生的不同意外情況進行不同程度理賠的一種保險。
目前而言，根據Quadrant Information 提供的根據142家保險公司2021年費率的分析，購買保額為$250,000的房屋保險時，保費平均每年$1,312美元，即每月約 $109 美元。
一般Single Family House（獨立家庭房屋）的房屋保險都會包含六個方面的基礎理賠項目，具體到不同保險險種時，會針對六類范圍中選擇一種或幾種進行組合，包括：
除了上述基本的房屋保險外，針對不同地區的自然環境特性，會提供額外的保險種類。如火險、水災險、地震險、洪水險等。
另外需要強調的是：Deductible（免賠額度）就是在保險理賠之前需要先自付的金額，房屋保險里關于Dwelling、other structure、personal property的理賠部分通常都會設有免賠額度。房屋保險的免賠額度可以按固定金額、或者保額的百分比形式來計算，每次申請理賠都會扣去免賠額。
大多數房屋保險的免賠額度在$500~$1500之間，但有些時候保險可能會額外指定特殊情況下造成的損失的免賠額度，比如風暴等惡劣天氣情況。比如如果一個保額為30萬的房子因為“named-storm（命名風暴）”、洪水等損毀，而特殊事件免賠額度是5%，那就相當于要自付$15000，所以一定要了解清楚保險的所有詳細情況。
是否必須購買房屋保險？
房屋保險的購買分為硬性規定和自愿購買兩種。
A. 對于房屋保險的硬性規定
在使用貸款的方式購買房產時，貸方會需要客戶提供已為房屋購買房屋保險的有效保單來進行后續的貸款手續，所以如果需要通過貸款來購買房屋，則必須購買房屋保險。
B. 何時可以自愿選擇購買房屋保險
貸款還清后，房屋保險就屬于自愿購買的范圍了，但通常情況下建議購買房屋保險，因為房產，無論是購買還是租住，都幾乎是個人資產中比重最大的一部分，一旦發生損毀，遭受的損失是巨大的，所以建議非常建議為自己入住的房屋購買合適的保險來加以保障。
三、社區管理費HOA
HOA，Homeowners Association的縮寫，譯為屋主協會，基本類似于中國的“物業管理”，它的費用叫作HOA fees，用于社區公共區域的管理，類似于中國的“物業費”。
不是所有房產都需要支付 HOA，通常美國的公寓 Condo、統一開發的聯排別墅Town House和一些獨棟別墅Single Family House，需要支出這部分費用。
HOA的費用主要是以房產區域、服務、設施、和居住坪數大小而不同，具體從十幾塊到幾百塊不等，多寡差異較大。通常的規律是這樣：房產面積越大，費用越高；房產設施越高端，費用越高。
四、房屋維修費用
房產居住期間產生的費用，如每月的水電瓦斯費、網路費、垃圾處理費、防盜監視器、安保費等。
除了這些日常開支以外，還有如下費用：
房屋維護費用：如果不是買新房，可能會有一些房屋維護費/維修費會發生，如老舊設備或裝潢要維修、美化、翻新等；
庭院維護費用：約$20-100/次，視庭院大小而定。千萬不要不把庭院草地當回事，若不整理庭院，很可能就會收到HOA或政府的限期整改通知；
游泳池維護費用：每月清潔費約$50-100，藥水每月約$15，再加上水電費、每年兩次換水大清理，平均每月泳池維護費約$200-300。
希望本文對你有所幫助。
李同東